注册资产评估师考试备考辅导建筑工程评估基础指南第五节 建设工程财务评价与功能评价 3

建筑工程评估基础复习指南-第五节 建设工程财务评价与功能评价 （3）建筑工程功能评价的方法二、建筑工程功能评价的方法（熟悉）建筑工程功能评价的方法有多种，简单而常用的评价方法有：专家评议法和综合评分法。(一)专家评议法在对建筑工程功能评价之前，选择专家组成评议小组，对建筑工程各种功能进行综合评议，确定建筑物功能的评价结果。这种方法实际上是一种定性的评价方法，其优点是评价过程简单、评价时间短，虽然能深入地听取各方面的意见，但由于没有进行量化评定和比较，评价的科学性较差。(二)综合评分法（定量评价方法）采用综合评分法时，首先对建筑工程功能评价的各指标进行评分，最后将各项指标的得分累加，求出该建筑功能评价的综合得分。即：V=Vi其中：V功能评价综合得分；Vi各评价指标得分。若评价指标较多时，应先由专家确定指标权重；最后将每项指标权数与指标分值相乘，累计求出综合评价分。即：V=W i V i其中：Wi各指标权重系数。综合评价法具体步骤如下：1建立评价指标体系。2确定指标权重。确定指标权重的方法有：直接打分法、对比求和评分法、环比评分法、逻辑判断评分法和功能系统评分法等。(1)直接打分法。这种方法适用评价对象功能重要程度差别不大的情况，若差别较大，或可比性较差，则这种方法评分结果不够准确。(2)对比求和评分法。对比求和评分法，是指把某个评价指标同其他评价指标逐个进行对比，根据功能重要程度，按对比分值和一定限值评分，然后计算该指标同其他指标两两比较时的评分之和，即得该评价指标功能评分的方法。根据指标比较时评分值规定的不同，对比求和法可分为法、法和多比例评分法三种。法。将每个评价指标同其他评价指标逐个进行比较，根据指标重要程度，对比较重要的指标评为1分，较次要的指标评为0分，然后计算该指标同其他指标两两比较时的评分之和，为防止出现指标得分为零的情况，对所有指标总得分加1进行修正，最后用各指标修正得分除以所有指标得分之和即为该指标的权重值。这种方法准确性较差，主要用于评价指标重要程度排序。具体过程参见表9。法。法评分中，对功能非常重要的指标得4分，比较重要的得3分，两个指标同样重要的得2分，不太重要的得1分。如表9。多比例评分法。仅用上两种方法仍不能充分反映指标重要性量的差别，因此，运用9：1，8：2，7：3，6：4，5：5和0：等多种比例，拉开评分差距，提高比分伸缩性，使评分结果更客观。这种方法规定，功能重要性相等记为5：5，一方比另一方略微重要就记为6：4，差距很大就记为：0。如表9。(3)环比评分法。环比评分法先从上至下依次比较相邻两个指标的重要程度，给出功能重要度值，然后令最后一个被比较的指标的重要度值为1(作为基数)，依次修正重要性比值，以排列在下面的指标的修正重要度比值乘以与其相邻的上一个指标的重要度比值，得出上一指标修正重要度比值。用各指标修正重要度比值除以功能修正值总和，即得各指标权重。这种方法适用于各个评价对象之间有明显的可比关系，能直接对比，并能准确地评定功能重要度比值的情况。如表9所示。(4)逻辑判断评分法。逻辑判断评分法是根据各评价指标之间功能重要程度的逻辑判断而评定指标权重的方法。先将评价指标按功能重要性上大下小的顺序排列在表中，然后选定基准评价指标，规定其评分值，最后根据逻辑判断，自下而上地找出各评价指标重要性之间的数量关系，推算出评价指标的得分。该方法适用于功能逻辑关系明显可比的情况。具体作法参见表9。(5)功能系统评分法。当评价指标体系构成复杂、指标之间有内在联系时，可将功能整理为等级层次，居于上层的具有目的性和控制性的指标称为上位指标，居于下层的作为实现上一功能的手段和表述内容的指标称为下位指标。在功能评分中，首先对上位指标之间进行比较分析，确定各上位指标相对于总目标的权重值；然后对于同一上位指标的直接下位指标评分。各指标的最后得分可以通过上位指标权重值与该指标在本分区内的重要性系数的乘积确定。这样，以上位指标为媒介，可对每一指标进行直接或间接的比较，如表9。3确定指标分值。在评价时，可参考如表920所示的评分标准。4计算综合评价得分，确定评价结论。指标得分=指标分值该指标权重综合得分=指标得分将综合评价得分与事先确定的最低分数比较或与其他建筑工程得分进行比较，来判断该建筑物的功能满足人们需要的程度，进而作为评估作价的主要依据之一。例题：1. 以下表述正确的有（）。: 逻辑判断评分法适用于功能逻辑关系明显可比的情况: 环比评分法适用于各个评价对象之间有明显的可比关系，能直接对比，并能准确地评定功能重要度比值的情况: 专家评议法是一种定量的评价方法: 对比求和评分法是一种综合评价法:功能系统评分法适用于评价指标体系构成复杂、指标之间有内在联系的情况答案：ABE2、在采用（）计算建筑工程功能评价指标分值时，评价指标得分为3分。A: 法B: 多比例评分法C: 环比评分法D: 法答案：A3、在采用（）计算建筑工程功能评价指标分值时，评价指标得分为分。A: 法B: 多比例评分法C: 环比评分法D: 法答案：B三、建筑工程功能评价示例现对某住宅建筑的功能进行评价。(一)确定评价指标体系评价人员对住宅的各种功能进行了定义、整理和评价分析，大家一致认为住宅功能分为适用、安全、美观和其他四方面功能。就适用功能而言，又可以具体分为平面布局、空间布置、采光通风和层高层数；就安全功能而言，可以具体分为牢固耐用、“三防”设施；就美观功能而言，可以具体分为建筑造型、室外装修、室内装饰；其他功能包括了环境协调、工程造价、其他配套完善。由此建立了功能评价指标体系。(二)确定指标权重经评价人员商讨，为了提高评价结果的科学性，决定采用功能系统评分法来分析确定各指标的权重。1上位指标权重值的确定。采用多比例评分法，分析及比较过程如表921。2下位指标权重值的确定，分析及计算过程如表922。