房地产项目用地拆分

4 6 2020 项目用地拆分案例讲解 在房地产领域我们一直在帮助客户成功 4 6 2020 首先 弄清用地拆分的 三大 原则 1 容积率必须用完 2 利润率和利润额最大化的最优产品组合 3 甲方目标 利润 速度 销售周期 运作安全 4 6 2020 Stepone 仔细分析已知的信息 4 6 2020 案例基础信息 假设在空港新城有一个项目 已知的指标如下 1 项目总占地面积358891 5 项目被两条市政道路分割成A B C三块地 2 A地块占地面积222150 3 容积率1 5 建筑面积333225 45 B地块占地面积43681 7 容积率2 0 建筑面积87363 4 C地块占地面积93059 5 容积率1 5 建筑面积139589 25 4 6 2020 未知指标分析 1 未知项目的建筑密度 2 是否有相关限制性条件 如道路退线 市政绿化用地 建筑限高 有无高压走廊等 3 未知项目的商业规划体量和车库配比条件 4 未知土地成本 5 三地块容积率是否可以平衡 需要及时与开放商沟通 确认 4 6 2020 相关基础信息分析透彻后 Steptwo 设定假设条件 4 6 2020 设定假设条件 1 设定地块综合建筑密度 30 参考东原香山建筑密度 2 由于未知土地价格 故方案中设定固定地价为150万 亩 参考区域近段时间成交地价 3 不考虑地块的限制性条件 4 不单独考虑商业和车库面积 将其面积涵括在住宅面积之中 4 6 2020 5 根据市场上典型的项目数据以及经验来看 联排别墅在0 55 0 7之间较为普遍 而花园洋房的容积率一般在1 1 5之间 洋房产品中5 1以下的产品一般在1 1 2 6 1 7 1产品一般为1 5左右 高层项目容积率3 0 5 0比较普遍 结合地块和市场两个方面因素 设定别墅组团容积率0 65 洋房组团1 2和1 5 高层组团容积率为5 0 进行用地拆分测算 典型中高端项目分物业容积率参考 4 6 2020 6 结合本项目的现状条件 对区域内可比项目的销售价格进行修正 得出本项目目前可实现的销售价格 进行经济测算 另外 测算中 从经验值设定高层按照15 的公摊率 洋房10 的公摊率 别墅零公摊计算 因此得出本项目高层5500元 平米 套内 4675元 平米 建面 别墅9400元 平米 容积率1 5的洋房6300元 平米 套内 5670元 平米 建面 容积率1 2的洋房6700元 平米 套内 6030元 平米 建面 典型参考项目目前销售均价 说明 此价格仅做经济测算之用 不作为最终的销售价格建议 4 6 2020 设定了假设条件后 Stepthree 模型说明 4 6 2020 研究模型在研究过程中 在既定容积率的情况下 不同物业组合模式应用了不同研究模型 其中 两种物业组合应用 二元一次方程式 模型进行测算 三种及四种物业组合模式 则应用了 占地组合增减模型 进行测算 4 6 2020 Stepfour 地块拆分研究 4 6 2020 A地块用地拆分研究 4 6 2020 通过对A地块经济技术指标的初判 地块面积较大 容积率1 5 地块可进行多种物业形态的组合 单一物业高容积率洋房社区两种物业组合模式别墅 高层洋房 高层三种物业组合模式别墅 洋房 高层满足容积率的前提下 对物业组合进行经济测算 物业组合模式初判 4 6 2020 物业组合模式 单一洋房社区 通过对地块的分析和解读 考虑将地块打造成为纯洋房社区 由于一般洋房社区容积率为1 2 如果本地块要满足1 5的地块容积率 可以提高洋房的楼层 如5 1 6 1 7 1电梯洋房 因此针对此种方案进行测算 净利润率 25 75 利润额 31979万元 4 6 2020 别墅 高层组合 说明 设别墅占地面积 X 高层占地面积 Y 计算得出 净利润率 23 净利润额 32829万元 物业组合模式 4 6 2020 洋房 高层组合 说明 设洋房占地面积 X 高层占地面积 Y 计算得出 净利润率 20 93 净利润额 27436万元 物业组合模式 4 6 2020 物业组合模式研究结论 通过测算 A地块在以上组合模式中 1 5纯洋房社区利润率最高 达到了25 75 别墅 高层组合利润额最高 达到了32829万元 思源认为 从经济的角度来看 两种方案都可行 4 6 2020 B地块用地拆分研究 4 6 2020 通过对地块经济技术指标的初判 地块面积小 容积率2 0 地块拆分为两种物业形态相对比较合理 两种物业组合模式别墅 高层洋房 高层满足容积率的前提下 对物业组合进行经济测算 物业组合模式初判 4 6 2020 别墅 高层组合 说明 设别墅占地面积 X 高层占地面积 Y 计算得出 净利润率 19 55 净利润额 6899万元 物业组合模式 4 6 2020 洋房 高层组合 说明 设洋房占地面积 X 高层占地面积 Y 计算得出 净利润率 18 01 净利润额 5998万元 物业组合模式 4 6 2020 物业组合模式研究结论 通过测算 B地块在以上组合模式中 别墅 高层的组合模式利润率和利润额都相对较高 但由于别墅只有98套 而且整个地块面积小 不利于别墅形成规模组团 不利于别墅产品打造 洋房 高层组合中 洋房318套 可形成较大规模组团 有利于地块价值提升 因此建议洋房 高层组合 4 6 2020 C地块用地拆分研究 4 6 2020 通过对CD地块经济技术指标的初判 地块面积较大 容积率1 5 地块可进行多种物业形态的组合 单一物业高容积率纯洋房社区两种物业组合模式别墅 高层洋房 高层三种物业组合模式别墅 洋房 高层满足容积率的前提下 对物业组合进行经济测算 物业组合模式初判 4 6 2020 物业组合模式 单一洋房社区 通过对地块的分析和解读 考虑将C地块打造成为纯洋房社区 由于一般洋房社区容积率为1 2 如果本地块要满足1 5的地块容积率 可以提高洋房的楼层 如5 1 6 1 7 1电梯洋房 因此针对此种方案进行测算 净利润率 21 28 利润额 11633万元 4 6 2020 别墅 高层组合 说明 设别墅占地面积 X 高层占地面积 Y 计算得出 净利润率 18 65 利润额 11481万元 物业组合模式 4 6 2020 洋房 高层组合 说明 设洋房占地面积 X 高层占地面积 Y 计算得出 净利润率 16 67 利润额 9595万元 物业组合模式 4 6 2020 组合模式测算结论 从上面的表格可以看出 C地块的物业组合模式中 纯洋房的组合利润率和利润额都最大 分别达到了21 28 和11633万元 4 6 2020 Stepfive 综合结论及建筑密度验证 4 6 2020 组合模式综合结论 根据对地块拆分测算结果来看 A地块的所有物业组合模式中 别墅 高层和纯洋房两种组合模式是比较可行的 其中别墅 高层组合利润额相对较高 为32829万元 纯洋房的利润率相对较高 为25 75 这两种方案都具有可行性 备注 别墅按照200平米 套 洋房按照130平米 套 高层按照80平米 套计算 以上均为建筑面积 4 6 2020 组合模式综合结论 备注 别墅按照200平米 套 洋房按照130平米 套 高层按照80平米 套计算 以上均为建筑面积 通过对B C地块的测算来看 从利润额和利润率两个方面结合分析其中B地块以洋房 高层的组合模式最为优化 利润额 利润率分别达到了5998万元 18 01 C地块以容积率1 5纯洋房的物业方案最为优化 其中利润额为11633万元 利润率达21 28 4 6 2020 组合模式综合结论 通过对各个地块的拆分和测算 可以看出 整个项目的产品组合有两个方向 方案1 别墅 洋房 高层利润率 22 22 利润额 51046万元方案2 洋房 高层利润率 22 89 利润额 48824万元 4 6 2020 设定 别墅单栋投影面积为210平米 平均三联计算 洋房单栋投影面积为300平米 平均6 1计算 高层投影面积为500平米 按照两梯六户计算 则 别墅密度 单栋投影面积 栋数 别墅用地面积洋房密度 单栋投影面积 栋数 洋房用地面积高层建筑密度 单栋投影面积 栋数 高层用地面积 建筑密度测算 4 6 2020 分地块建筑密度测算 建筑密度测算 通过对各个地块各个物业组团进行密度测算 各物业组团的建筑密度都小于30 符合本方案前提条件 建筑密度 30 4 6 2020 建筑密度测算 项目整个地块建筑密度测算 别墅密度 22 9 洋房密度 24 5 高层建筑密度 18 4 4 6 2020 注意事项 注意一 各类物业价差设定合理 否则会形成很大的误差 且在计算时统一用建面单价 注意二 各类物业投资成本有所不同 如 建安成本 景观造价等 注意三 利润率高 不一定利润总额高 4 6 202