土地权属管理课件

土地权属管理课件 第六章土地权属管理 土地权属管理课件 第一节土地制度与土地产权 土地制度的主要内容土地所有制度土地使用制度 土地权属管理课件 一 土地所有制度 1 含义 土地所有制 是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式 条件和程序的规定 它是整个土地制度的核心 土地权属管理课件 2 我国现行土地所有制度全部土地实行社会主义公有制形式 全民所有制 具体采取社会主义国家所有制形式 劳动群众集体所有制 具体采取农民集体所有制形式 土地权属管理课件 3 我国土地所有制度的特点 全部土地属于国家和农民集体所有 土地所有权不得买卖和非法转让 土地权属管理课件 二 土地使用制度1 含义 在一定土地所有制下 人们使用土地的形式 条件和程序的规定 表明人们怎样对土地加以利用和取得收益 谁拥有土地使用权及其责 权 利 土地权属管理课件 2 我国现行土地使用制度 城镇国有土地使用制度包括农村集体土地使用制度 土地权属管理课件 三 土地国家管理制度1 含义 土地国家管理制度 是指国家政权以社会代表的身份 对全国 或某一区域 的土地 在宏观上进行管理 监督和调控的制度 机构和手段的综合 土地国家管理由中央政府和各级地方政府来实施 土地权属管理课件 四 土地产权土地产权指有关土地财产的一切权利的总和 土地产权问题是土地制度的一个核心问题 土地权属管理课件 1 土地产权的基本特性 具有排他性 土地产权个体必须具备可占用性和价值性 土地产权必须经过登记 才能得到法律的承认 并受到法律的保护 土地产权的相对性 土地权属管理课件 2 土地所有权 涵义 土地所有权是土地所有者所拥有的 受到国家法律保护和限制的排他性的专有权利 土地所有权是土地所有制的核心 是土地所有制的法律表现形式 土地权属管理课件 土地所有权的四项权能土地占有权土地使用权土地收益权土地处分权 即可与土地所有权结合 也可分离 可以由土地所有人行使 也可根据法律 依所有人意志 以契约形式由他人行使 是土地所有权的标志 是土地所有权的核心 土地权属管理课件 国有土地所有权主体 国家客体 一切属于国家所有的土地 土地权属管理课件 下列土地属于国家所有 1 城市市区的土地 2 依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地 3 依照法律规定国家征收的土地 4 依照宪法规定属国家所有的荒山 荒地 林地 草地 滩涂及其他土地 土地权属管理课件 农村集体土地所有权主体 农民集体客体 属于农民集体所有的一切土地 土地权属管理课件 农村和城市郊区的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有 宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 土地权属管理课件 3 土地使用权 涵义 土地使用权是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内 对依法交由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占用 使用 收益以及依法部分处分的权利 土地权属管理课件 国有土地使用权主体 依法取得国有土地使用权的单位和个人客体 国家依法提供给单位和个人使用的国有土地 土地权属管理课件 农村集体土地使用权主体 依法使用农民集体所有土地的单位和个人客体 依法取得的承包地 自留地 自留山 宅基地和农村集体建设用的 土地权属管理课件 农村村民的自留地 自留山是指农村集体经济组织分配给农民个人使用的少量的土地和山坡地或山岭地 按照法律规定 自留地 自留山不准买卖 出租和转作宅基地 土地权属管理课件 第二节城镇国有土地使用权的确认与流转管理 土地权属管理课件 国有土地使用权的取得方式 1 有偿取得方式2 无偿取得方式3 依法承包经营取得4 依照法律 政策规定取得 土地权属管理课件 流转方式主要有 城镇国有土地使用权出让 转让 出租 抵押 土地权属管理课件 国有土地使用权出让 一 概念 国家以土地所有者的身份 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为 土地权属管理课件 二 出让的方式 年限与程序一 出让方式 协议 招标 拍卖 挂牌 土地权属管理课件 二 出让年限 1 居住用地70年 2 工业用地50年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 4 商业 旅游 娱乐用地40年 5 综合或其它用地50年 土地权属管理课件 国有土地使用权转让 一 概念 土地使用权转让是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为 是平等民事主体之间发生的民事法律关系 土地权属管理课件 三 转让的内容 1 权利义务转移2 建筑物 附着物转让3 转让期限4 转让价格 土地权属管理课件 四 转让的条件 一 转让的一般条件1 转让方必须是土地使用权人或者房地产权利人 持有土地使用权证书 转让时地上房屋等建筑物已经建成的 还必须持有房屋所有权证书 土地权属管理课件 2 土地使用权必须在法律上是可以转移的3 转让土地使用权 必须依法办理产权过户登记手续及土地使用权变更登记手续4 必须由受让方履行原土地使用权出让合同规定的原土地使用者未尽的义务 土地权属管理课件 5 土地使用权转让应当符合法律规定的形式 需签订合同的应当签订合同6 转让方应当依法向国家交纳土地使用权流转方面的税收 如土地增值税 营业税 契税等 土地权属管理课件 二 转让的特别条件1 共有土地使用权转让的特别条件共有土地使用权 是指两个或者两个以上的人 单位 共同享有的土地使用权 土地权属管理课件 1 共有人转让共有土地使用权时 应当征得其他共有人的书面同意 否则转让无效 2 在共有土地使用权出售时 其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利 土地权属管理课件 2 已抵押土地使用权转让的特别条件 1 必须事先通知抵押权人 并将土地使用权已经抵押的情况告知受让人 否则转让无效 2 需要其他担保的 必须提供担保 3 出售给第三人的 抵押人应当用转让土地使用权的价款提前清偿债权人的债权 土地权属管理课件 3 已出租土地使用权转让的特别条件 1 出租人必须提前通知承租人 给承租人以必要的准备时间 2 在出售的情况下 承租人在同等条件下有优先购买的权利 3 租赁合同的权利 义务不受转让的影响 承租人享有的租赁权可以对抗受让人取得的土地使用权 土地权属管理课件 4 土地使用权和房屋分割转让的特别条件 1 土地使用权与地上房屋的分别转让 只有在地上建筑物 构筑物可以作为动产的条件下才可以进行 土地权属管理课件 2 土地使用权或者地上房屋分别分割转让 必须经市 县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准 并按照规定办理过户登记 在因分割转让建筑物而分割转让土地使用权时 土地使用权的主体不可分割 土地权属管理课件 五 转让的方式 出售 买卖 交换 赠与 继承其他转让行为 1 以房地产作价入股 与他人成立企业法人 房地产权属发生变化的 土地权属管理课件 2 一方提供土地使用权 另一方或者多方提供资金 合资 合作开发经营房地产 而使房地产权属发生变更的 3 因企业被收购 兼并或合并 房地产权属随之转移的 4 以房地产抵债的 5 法律 法规规定的其他情形 土地权属管理课件 国有土地使用权出租 一 概念 国有土地使用权出租是指国有土地所有者或使用者将土地使用权单独或连同地上建筑物 其他附着物全部或部分租赁给承租人使用 并由承租人向出租人支付租金的行为 土地权属管理课件 国有土地使用权抵押 一 概念 P157二 抵押的法律特征 1 抵押人必须对土地使用权享有处分权或处分能力2 土地使用权在抵押期间不转移占用 即土地使用权设定抵押后 抵押人保留对土地使用权的占有权和使用权 土地权属管理课件 3 抵押权人对拍卖或折卖土地使用权所得有优先受偿权 4 土地使用权抵押时 只有抵押合同签订时地上的建筑物和其他附着物才进入抵押财产 抵押合同签订后土地上新增的房屋不属于抵押财产 土地权属管理课件 第三节划拨土地管理 一 划拨用地的含义 特征与条件一 划拨土地使用权的含义划拨土地使用权 是指经县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后 将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为 土地权属管理课件 三 划拨土地使用权的条件 中华人民共和国土地管理法 第五十四条规定 建设单位使用国有土地 应当以出让等有偿使用方式取得 但是 下列建设用地 经县级以上人民政府依法批准 可以以划拨方式取得 土地权属管理课件 一 国家机关用地和军事用地 二 城市基础设施用地和公益事业用地 三 国家重点扶持的能源 交通 水利等基础设施用地 四 法律 行政法规规定的其他用地 详见国土资源部 划拨土地目录 土地权属管理课件 第四节农村集体土地使用权管理 土地权属管理课件 中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定 以下简称 决定 2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过 指出 赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权 现有土地承包关系要保持稳定并长久不变 土地权属管理课件 决定 指出 在土地利用规划确定的城镇建设用地范围外 经批准占用农村集体土地建设非公益性项目 允许农民依法通过多种方式参与开发经营并保障农民合法权益 逐步建立城乡统一的建设用地市场 对依法取得的农村集体经营性建设用地 必须通过统一有形的土地市场 以公开规范的方式转让土地使用权 在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益 土地权属管理课件 第五节土地征收与征用 土地权属管理课件 按照国际上通用的作法 土地征收与土地征用是不同的概念 土地征用是指国家依据公共利益的理由 强制取得民事主体财产使用权的行为 土地征收是指国家依据公共利益的理由 强制取得民事主体财产所有权的行为 土地权属管理课件 一 土地征收的概念一 土地征收的涵义 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要 依法将农民集体所有土地变为国有土地的行为 土地权属管理课件 二 土地征收的法律特征 1 土地征收是一种政府权利 征收土地的主体是国家 2 土地征收具有强制性3 土地征收具有补偿性4 土地征收具有转移性5 土地征收程序的合法性 土地权属管理课件 二 征收土地的审批权限 具有批准权的政府 国务院省级人民政府 土地权属管理课件 土地管理法第四十五条规定 征收下列土地的 由国务院批准 一 基本农田 二 基本农田以外的耕地超过三十五公顷的 三 其他土地超过七十公顷的 征收前款规定以外的土地的 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 土地权属管理课件 三 土地征收其它相关工作一 临时用地管理 1 临时用地指在工程项目施工过程中和地质勘查中 需要材料堆场 运输道路和其它临时设施使用的土地 该地应当尽量在征收的土地范围内安排 土地权属管理课件 2 确实需要另行增加临时用地的 用地单位也应当向当地国土资源行政主管部门提出用地数量和期限的申请 经批准后 同被用地单位的农村集体经济组织签订临时用地协议 并按该土地前3年平均年产值逐年给予经济补偿 土地权属管理课件 3 用地不足半年的 按全年产值的一半补偿 半年以上的按全年补偿 4 临时用地年限不超过2年 5 在临时使用的土地上不得修建永久性建筑物 6 使用期满 用地单位应当恢复土地的生产条件 及时归还 临时用地造成土地变质的按1 2倍年产值补偿 土地权属管理课件 二 对征而未用土地的处理1 对征后两年未用的土地和征多用少所剩余部分的土地 经当地县 市国土资源管理机关审查核实后将土地的使用权收回 并报原批准机关备案 2 对征而未用的土地 原