养老旅游产业探讨研究.docx

自 考 毕 业 论 文题 目： 养老旅游产业的探讨研究 专 业 旅游管理 学生姓名 韦压英 准考证号010009320909指导教师 职称 日 期 2014年9月01日 0目 录摘要1关键词1一、养老旅游的概念界定1二、养老旅游市场前景分析1 1、中国老龄化情势严峻，养老资金与养老服务机构缺口巨大 1 2、养老观念的转变让异地养老成为当今老年人的重要选择 2 3、老年消费者具有可观的购买能力，养老产业蓄势待发 2三、国家政策支持2四、开发养老旅游市场的可行性分析3 1、庞大的市场容量为养老旅游提供了可观的客源 3 2、适度开发优质优价型养老旅游产品 3 3、观念的转变使老人消费者具有强烈旅游欲望 4 4、四二一家庭模式的出现，为养老旅游的开发提供了良好的机遇 4五、养老旅游的产品开发策略4 1、充分利用现有养老资源 4 2、适度开发优质优价型养老旅游产品 4 3、重点开发物美价廉型养老旅游产品 5六、养老旅游度假区为代表的开发模式分析6 1、国外养老项目经验分析 6 2、国内养老旅游度假区的典型代表及对比 7 3、我国养老旅游度假区的主要形成了以下五种主要发展模式10七、养老旅游度假区的开发策略建议 11 1、专业化与综合化的结合11 2、公益性与市场化的结合11 3、地产销售与多元经营的结合12 4、自主经营与合作经营的结合120第13页（共13页）正 文养老旅游产业的探讨研究重庆工商大学 旅游管理 韦压英指导教师 苟胜东摘要：随着我国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需求层次的养老方式脱颖而出，旅游养老作为一种新的旅游方式和一种新的养老模式，逐渐被大众所认识，但其在理论研究和实践方面都还处于摸索阶段，从养老旅游的概念界定出发，对开发养老旅游市场的可行性进行了分析，然后提出了针对不同老年旅游者的高中低端养老旅游产品的开发策略。关键词：养老产业、旅游开发、旅游产品一、养老旅游的概念界定李松柏认为养老旅游是老年人为了寻找更舒适的养老环境离开他们的常住地，到其他地方休闲、度假、养生，连续时间不超过一年的活动。 周刚认为养老旅游在本质上属于老年度假旅游，是老年旅游者以异地养老的形式而发生的不以工作、定居和移民为目的的旅行和游览活动的总称。 这两种定义都是站在旅游者的角度来定义的，笔者认为养老旅游作为旅游的一种，应该以旅游的定义为基础，旅游是人类社会的一种短期性生活方式，是旅游者在旅行和暂时性停留中所引起的一切现象和关系的总和，所以我认为养老旅游是指老年旅游者在连续时间不超过一年，且不以获取经济利益为目的的异地养老过程中所发生的一切现象和关系的总和。二、养老旅游市场前景分析1、中国老龄化情势严峻，养老资金与养老服务机构缺口巨大2009年中国60岁及以上老年人口已达167亿，预计2030年将达到3.5亿。老年人口增速加快，空巢化趋势日益突出，老年人的养老、医疗、照料等压力和社会影响已经凸显。传统家庭养老功能日渐式微，政府建设的福利性养老院难以满足需要，而社会化养老服务供匮乏。据民政部测算，到2050年中国的老年市场需求是8000多亿，现在仅满足基本需求在1000亿左右，中国社科院世界社保研究中心主任郑秉文披露研究结果认为，目前中国养金缺口则高达1.3万亿。2、养老观念的转变让异地养老成为当今老年人的重要选择老年人日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。各种原因导致大部分老人成为“空巢家庭”的现实和传统居家养老观念的转变，更增强了老人外出旅游的欲望，旅游养老、异地养老逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。3、老年消费者具有可观的购买能力，养老产业蓄势待发据不完全估算，目前老年人各类收入总和已达到4000亿元，到2020年可能会突破1万亿。而老年人往往有着较充裕的储蓄，具有较强的购买力。巨大的现实需求与长期的未来需求和极度缺乏的市场供给之间产生的矛盾，使养老旅游度假区成为了目前中国最具投资机会和市场潜力的项目之一。三、国家政策支持全国老龄工作委员会办公室副主任阎青春日前在2013国际养老产业（上海）峰会上透露，国务院关于加快养老服务业发展的若干意见初稿正在征求意见中。继2012年修订通过的老年人权益保障法之后，即将出台的意见在养老机构的营业税、土地取得等政策方面，会有进一步的突破。此外，人民日报称，全国智能化养老专家委员会第一次工作会议上传出消息，截至目前，已经批准筹建的全国智能化养老试验基地有15家，全国老龄智能科技产业园1家。力争5年内在全国建设100家智能化养老试验基地，探索出适应我国国情的智能化养老模式。2013年国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，确定了深化改革加快发展养老服务业的任务措施。会议指出，到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的覆盖城乡的多样化养老服务体系，把服务亿万老年人的“夕阳红”事业打造成蓬勃发展的朝阳产业，使之成为调结构、惠民生、促升级的重要力量。国家对养老地产税收优惠政策：1、营业税：养老院、残疾人福利机构提供的育养服务，婚姻介绍，殡葬服务取得的收入免征营业税。依据中华人民共和国营业税暂行条例；2、所得税：对由民政部门审核批准,并核发北京市养老机构执业许可证的老年服务机构及核发社区服务设施证书的社区服务中心的老年服务中心（含为老年人提供服务的场所），暂免征收企业所得税。对于其他部门和单位、个人主办的老年服务中心、老年活动中心，经所在地主管税务机关参照民政部门审核标准进行核实，凡属于福利性、非盈利性的机构，暂免征收企业所得税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知；3、地方税：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构暂免自用房产、土地、车船的房产税、城镇土地使用税、车船使用税。依据：财政部 国家税务总局关于老年服务机构有关税收政策的通知；4、财政补贴：社会办养老机构每新建一张养老床位，最高补贴1.6万元，最低补贴800元；每实际入住一位老人，按床位每月补贴100元。（北京，河北情况未知）每新建一张养老床位，补贴5000元，各区县根据情况分别追加补贴。（上海）；5、开发建设在规划、建设、税费减免、医疗、用地、用水、用电等方面提出了一系列优惠扶持政策，鼓励和支持企事业单位、民间组织、个人等社会力量投资兴办养老机构。关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见四、开发养老旅游市场的可行性分析1、庞大的市场容量为养老旅游提供了可观的客源 根据国家统计局2008年2月28日发布的“2007年国民经济和社会发展统计公报”，2007年年末全国60岁及以上的人口为1.534亿，占总人口比重的11.6%，其中65岁及以上人口为10636万人，占总人口的8.1%。并且有关人口专家预测， 老年人数量正在进入增长的高峰期。预计到 2025 年，我国 60 岁以上老年人将达到 2.8 亿， 占人口总数的 18.46% ，2050 年将达到 4.2 亿， 占人口总数的 29.8%，从而成为高度老龄型国家。我国拥有世界上最大的老龄人群，而据北京的一些旅行社调查结果显示，70%的老人退休后有旅游的倾向，所以养老旅游有一个庞大的消费群。 2、适度开发优质优价型养老旅游产品 据不完全估算，目前老年人各类收入总和已达到4000亿元，且随着生活水平的提高该数值还将持续增长，到 2010 年可能会突破1万亿。另一方面，与在职的中青年人口相比，子女多已成家立业，负担较轻，而且过去我国老年人大多生活节俭，重积累轻消费，习惯于攒钱，他们往往有着较充裕的储蓄，其储蓄存款将产生较大的近期或远期购买力，从而为我国养老旅游的发展奠定了坚实的经济基础。 3、观念的转变使老人消费者具有强烈旅游欲望 随着闲暇时间的增多，老年人的日常生活变得单调而乏味，他们日渐注重提高自己的生活质量和健康水平，希望在有生之年享受生活的乐趣。他们渴望享受宁静，回归 自然 ，放松身心，旅游正是满足老年人此种需要的绝好方式，它是物质生活与精神文化生活的结合，是求新、求知、求乐的综合体验。加之现在一些传统观念的变化，更增强了老人外出旅游的欲望。旅游逐渐成为老年人提高生活质量的重要方式。而养老旅游作为一种新兴的老年方式，将养老和旅游有机的结合起来，使老年旅游者在旅游中养老，在养老中旅游，一定会受到老年老年旅游者的青睐。 4、四二一家庭模式的出现，为养老旅游的开发提供了良好的机遇 所谓“四二一”家庭，是指有四位祖辈（祖父母、外祖父母）、父母二人共同抚养一个孩子的家庭。“四二一”家庭是在20世纪70年代末我国实行改革开放的过程中，在亿万人民奔小康的艰苦实践中孕育发展而最后形成的。20世纪80年代初至今，养育第一批独生子女的父母已经逐渐进入老龄，随着子女成婚，独生子女父母家庭将由核心家庭演变为空巢家庭，很多子女已无力独立承担老人的所有养老生活，传统的“养儿防老”模式正面临困境。五、养老旅游的产品开发策略1、充分利用现有养老资源 我国现有的社会养老机构有敬老院，福利院，老人公寓等，这些服务设施是专门为老年人设计的，不但设施齐全而且价格合理，在 发展 养老旅游的过程中充分利用这些养老设施，既能满足老年旅游者的各种特殊需求，又能降低养老旅游的成本。 2、适度开发优质优价型养老旅游产品 产权式酒店出现于20世纪70年代的欧洲，它向人们传递的是一种新型的房产投资和消费理念。酒店开发商将酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营 获取年度客房红利，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权，既可自己享用，也可用于转让、赠送和继承。 分时度假是指消费者为了今后旅游度假的需要而购买的酒店或度假地房产未来几年甚至更长时间内每年某时间段的房屋使用权。一般的分时度假地都处于环境宜人的城市或景区，非常有利于老人的养老，老年旅游者购买了它一定时段的使用权以后就可以享受优质的养老生活。 针对以健康为核心需求的老年旅游者可开发温泉疗养型养老旅游产品，温泉中含有丰富的矿物质，对老年人常有的风湿性关节炎、类风湿性关节炎、慢性支气管炎、动脉硬化、老年原发性高血压病等疾病具有一定的疗效，而且还有保健、美容、护肤的功效，如著名的汤岗子康复理疗中心( 鞍山汤岗子 医院 ) ，利用泉水、矿泥及中西式疗法60余种 治疗 手段， 对风湿、腰椎间盘突出、强直性脊柱炎、心脑血管后遗症有显著疗效。 3、重点开发物美价廉型养老旅游产品 虽然我国已经出现了购买力较高的老年旅游者群体，但从整个老年旅游市场来看，具备很强支付能力的人群所占比例并不大。另外，我国老年消费者，大多经历了低生产力水平、低消费水平的阶段，习惯了俭朴的生活方式，养成了精打细算、反对铺张的消费习惯。所以说，重点开发物美价廉型养老旅游产品，可以迅速为市场所接受，刺激市场的进一步成熟。农家乐养老旅游产品，农家乐一般都位于环境优美的 自然 景区，这些地方空气清晰、环境宜人，且 经济 实惠，对大多数老年旅游者具有吸引力。如：可针对老人渴望长寿的愿望，在一些著名的长寿村开发农家乐养老旅游产品，让老年人融入当地的生活，感受当地的人文风情。 另外开发价廉物美型养老旅游产品还可充分利用老年福利院。我国的福利院大都是政府出资修建的，配套设施较齐全，老年旅游者能以较低的价格入住，花较少的钱就可以感受异地优美的自然风光，在旅游中养老，养老中旅游。对于经济拮据但又想在宜人的环境中养老、旅游的老年旅游者来说，老年福利院旅游产品是可行的。 总之，我国养老旅游市场是具有较大开发潜力的市场，其开发在我国刚刚起步，存在较大的市场空间，这对旅游行业来说，不仅是一个机遇更是一种挑战。我们应充分认识我国老年旅游市场的现状，加大开发力度，针对老年市场的特殊性及老年人的消费特征开发出丰富的养老旅游产品，满足各层次的老年旅游者的需求，这样才能在激烈的竞争中谋求更广阔的发展空间。六、养老旅游度假区为代表的开发模式分析1、国外养老项目经验分析（1）美国太阳城美国太阳城是世界知名的养老地产项目，毫不夸张地说，各个国家做养老地产的开发商，几乎都去美国参观过太阳城。让人佩服的是，尽管很多人学它，但无论是规模，还是管理，没有一个项目能超越它。在美国，人们不把老年人称做夕阳，而是叫做太阳。太阳城中心(Sun City Center)因此而得名。太阳城是美国较大的老年社区之一。该中心始建于1961年，坐落在佛罗里达西海岸，现有来自全美以及世界各地的拽1.6万户，并一直处于持续增长的态势。美国太阳城整个社区由包括“太阳城中心”(独立家庭别墅)、“国王之殿”(连体别墅)、“湖中之塔”、“庭院”和“阿斯顿花园”(出租的独立居住公寓)以及“自由广潮六大居住社区。以上各社区共同享用一个邮局、超市、医疗机构、银行和教堂。在太阳城，无论那种年龄段的老人，选择哪种住宅，都会享受到积极活跃的老年生活方式。每人每年缴纳一定费用，就能享受室内和室外游泳池、网球、推圆盘游戏尝草地保龄球、健身和娱乐中心等设施。另外，在社区内，还有各种各样的俱乐部，是老年大学的组成部分，开设的课程和组织的活动超过80种，包括木匠活、缝纫坊等，甚至还有中国画儿。太阳城的建筑、管理、经营一切以老人为中心。这里还有个规定：居民必须是55岁以上的老人，18岁以下的陪同人士一年居住时间不能超过30天。（2）日本港北新城日本港北新城把老年人住宅产品与其他租售性质的住宅产品混合设计在一个生活社区内，使老年人的生活更加活泼多彩。港北新城把老少户住宅(二代居)、老人专用住宅、养老公寓等镶嵌在普通住宅中。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭祝老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。养老公寓通常为社区中专门的楼栋，其居住对象既可以是自理老人也可以是需要护理的老人。在规划设计时，建议将养老公寓靠近小区出入口或社区边沿布置，一方面人员、车辆，如救护车出入方便，另一方面便于对养老公寓进行单独管理。另外，在日本，现在并不主张盖大型养老院，而是强调老人们在自己的家中养老，加强与社区的互动。目前，日本的养老服务已在主推“小规模、多技能的社区养老”。在小规模、多技能的社区养老院中，床位在20至30张左右，包括24小时的入住照顾服务、白天的日托服务和居家上门服务，类似于养老地产的“7-11”。2、国内养老旅游度假区的典型代表及对比太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村 高端小型度假性养老公寓 接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点去化速度2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，收费较高，市场接受度差，目前入住率32% 17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90% 基础配套 房间设应急呼叫系统 每天专人打扫卫生和护理、餐饮中心、学习健身区域、社团活动丰富 康乐中心为星级宾馆 专业营养配餐、提供心理咨询和关爱、提供家庭医生护理照料、24小时生活服务、康娱服务 餐厅服务 生活服务 老年乐工作室 医疗特色 太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检 常规门诊会员可免挂号费，会员销售优惠费率 医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享，医疗服务、健康咨询 医务室 保健康复和医疗护理 总结 早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产，项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高。依托香山风景，定位高端的度假养老公寓，引入国外风投、连锁度假酒店，服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。 将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目 全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年产权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓去化速度一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄基础配套 综合服务中心：供应日常生活用品，健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心、娱乐区设有娱乐设施、全保姆服务 餐饮、休闲、娱乐、商务配套 医疗特色 医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道 、护理中心、呼叫中心 太阳城老年医疗中心 武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米） 总结 营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造； “产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。 项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈 7万平方米配套用于经营，获取经营收益 金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势，按公益项目获取土地，实际以销售为主的盈利项目，设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等3、我国养老旅游度假区的主要形成了以下五种主要发展模式（1）候鸟式养老模式候鸟式养老是中国发展较早的异地养老模式，主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等城市周边风景秀丽的地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间的合作置换等模式优化，使老人有机会进行异地旅游、疗养。客户以健康且具有一定经济实力的老年人为主，优点是环境优美、灵活性强，缺点是季节性强、便利性不足。（2）居家式养老模式以养老和地产结合的居家式养老模式，与其说是养老度假，不如说养老主题地产更为贴切。居家式养老往往以养老住宅、养老别墅等地产大盘的形式出现，以北京、上海、深圳等一线城市周边居多，但大部分仍停留在概念层面，均只是“养老住宅的提供者”，还没有成为“养老服务的供给者”。（3）疗养型养老模式疗养型养老度假模式更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式能够提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高。（4）立体化养老模式以北京太阳城为代表的大型综合养老度假模式，包括住宅、老年大学、购物中心、酒店、医院、康体娱乐等多种业态，在盈利模式上“居家养老住宅销售+养老地产持有经营+综合性商业租售运营”等多种模式相结合，是一个以养老为核心的全产业链模式。该模式综合性强、面向群体广、配套服务完善，但投资规模大、对开发商的资源整合能力和持续经营能力要求比较高。（5）农家休闲养老模式农家休闲养老是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。该模式能够提高农民收入、促进城乡协调发展，但服务水平和配套设施有待提高。五种模式在产品特色、目标群体、盈利模式上有所差异、各有所长。前两种目前较为普遍，竞争较为激烈，后三种则刚刚起步，未来发