温泉度假酒店项目可研报告

温泉度假酒店项目可行性研究报告 温泉度假酒店温泉度假酒店项项目目 可行性研究可行性研究报报告告 二二 一五年九月一五年九月 温泉度假酒店项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1 1 1 项目概况 1 1 2 可行性研究报告编制的依据 4 1 3 可行性研究报告的范围 5 1 4 结论 5 1 5 建议 6 第二章第二章 旅游市旅游市场场分析分析 7 2 1 旅游市场前景展望 7 2 2 旅游业发展现状分析 8 2 3 旅游业预测分析 11 2 4 项目旅游接待容量估算 12 2 5 本项目定位 14 2 6 营销策略分析 16 第三章第三章 场场址址选择选择与建与建设设条件条件 18 3 1 场址选择 18 3 2 建设场地自然条件 18 3 3 工程水文地质 19 3 4 交通运输条件 21 3 5 供水供电通信 22 3 6 社会经济条件 22 第四章第四章 工程技工程技术术方案方案 24 4 1 项目概况 24 4 2 项目规划与布局 25 4 3 建筑设计 28 4 4 结构设计 32 4 5 给排水设计 34 4 6 电气设计 35 4 7 消防系统 40 4 8 空调设计 43 4 9 配套设施 43 第五章第五章 环环境影响境影响评评价价 46 5 1 编制依据 46 5 2 项目建设对环境的影响 46 5 3 环境保护措施 47 5 4 环境影响评价 52 第六章第六章 节节能能节节水措施水措施 53 6 1 设计依据 53 6 2 项目能耗状况 53 温泉度假酒店项目可行性研究报告 6 3 节能措施 55 6 4 耗能指标分析结论 58 第七章第七章 劳动劳动安全安全卫卫生与消防生与消防 60 7 1 劳动保护 60 7 2 安全卫生措施 60 7 3 消防安全措施 60 第八章第八章 项项目目实实施施进进度安排度安排 62 8 1 建设工期 62 8 2 进度安排 62 8 3 项目建设进度计划表 62 8 4 项目实施过程的控制措施 62 第九章第九章 项项目招投目招投标标 64 9 1 招标依据 64 9 2 招标投标管理的基本原则 64 9 3 招标范围 65 9 4 招标组织形式 65 9 5 招标方式 66 9 6 本项目的招标方案 66 第十章第十章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 67 10 1 投资估算依据 67 10 2 估算范围 68 10 3 估算说明 68 10 4 估算金额 70 10 4 资金筹措 70 第十一章第十一章 财务评财务评价价 71 11 1 财务评价说明 71 11 2 经营收入估算 71 11 3 运营成本估算 74 11 4 财务指标 75 11 5 财务评价结论 77 第十二章第十二章 社会社会评评价价 78 附件附件 温泉度假酒店项目可行性研究报告 1 第一章第一章 总论总论 1 1 项项目概况目概况 1 1 1 项项目名称目名称 温泉度假酒店项目 1 1 2 承承办单办单位概况位概况 项目承办单位 表 1 1 企业近三年企业经营状况 单位 万元 序号指标名称2012 年2013 年2014 年 1主营业务收入 2所得税 4利润总额 5净利润 1 1 3 项项目提出的背景目提出的背景 项目的政策优势明显 国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 国发 2014 31 号 提出大力发展乡村旅游 依托当地区位条件 资源特色 和市场需求 挖掘文化内涵 发挥生态优势 突出乡村特点 开发一批形式 多样 特色鲜明的乡村旅游产品 省政府关于全面构建 畅游江苏 体系促进旅游业改革发展的实施意 见 苏政发 2014 85 号 提出加快推进旅游业与农业融合发展 充分发挥乡 村旅游在带动创业就业 增加农民收入 销售农副产品 改善农村环境等方 面的重要作用 围绕大中城市及重点景区 环湖 沿江 沿海地区 发展一 批休闲观光农业基地 景点 农家乐专业村 魅力休闲乡村 支持有条件的 温泉度假酒店项目可行性研究报告 2 地区打造乡村旅游集聚区 创新乡村旅游经营发展模式 保持传统乡村风 貌 加强基础设施建设 完善乡村旅游服务体系 打造乡村旅游精品 创建 一批休闲观光农业与乡村旅游示范县 示范点 乡村旅游示范区 特色景 观旅游名镇 村 近年来 镇一直致力于乡村旅游发展 凭借 得天独厚的生态优势 资源优势 把特色化发展与 生态文化旅游发展相结合 已将乡村旅游打 造成 产业结构调整的新亮点 由此也造成相应的旅游接待能力明显不足 集团有限公司作为 镇的大型企业肩负更多社会责任 企业从自身发 展出发 充分利用 市横山水库 佛光祖庭 大觉寺以及义源茶叶生产各 种中高档绿茶 红茶 打造特色禅茶文化温泉度假酒店项目 1 1 4 建建设设地址地址 温泉度假酒店项目位于 1 1 5 建建设设内容与内容与规规模模 本项目总用地面积为 388 亩 总建筑面积 48741 其中计容面积为 47621 主要技术经济指标详见下表 表 1 2 项目建设内容或规模一览表 项目分区编号子项名称 首层面积 地上面积 地下面积 层数 1大堂及娱乐服务中心60756075 3 2会议配套中心16346536 5 3连廊构架900900 1 4庭院式客房26305260 2 5花园式客房24004800 2 酒店配套区 6后勤 4600 1 7水疗中心36201024010006 8贵宾服务中心11201120 1 9室外泡池配套600600 1 10休息厅120120 1 水疗配套区 11水上木屋400400 1 12水上套间12001200 1 VIP 区 13景观别院 112001200 1 温泉度假酒店项目可行性研究报告 3 项目分区编号子项名称 首层面积 地上面积 地下面积 层数 14景观别院 26251250 2 15茶院300600 2 16禅修庭6060 1 17vip 服务中心180180 1 商业配套区18商业配套用房26002600 1 地上建筑面积34931 架空建筑面积5600 总建筑面积40531 占地面积14329 酒店区用地面积34076 2 容积率1 03 出让地块 酒店配套 区指标 建筑密度0 42 地上建筑面积2600 地下建筑面积0 总建筑面积2600 占地面积2600 酒店区用地面积5468 5 容积率0 46 建筑密度0 46 出让地块 商业配套 区指标 绿化率0 209 地上建筑面积43141 地下建筑面积5600 总建筑面积48741 计容总建筑面积47621 项目总指标 建筑占地面积21614 1 1 6 投投资资估算与估算与资资金来源金来源 本项目总投资估算为 45000 万元 项目资金来源为企业自筹 1 1 7 拟拟建建项项目的主要目的主要经济经济技技术术指指标标 项目总投资收益率 14 2 项目财务净现值 所得税后 16676 6 万元 财务内部收益率 所得税后 13 48 静态投资回收期 所得税后 8 59 动态投资回收期 所得税后 11 12 项目盈亏平衡点为 38 6 温泉度假酒店项目可行性研究报告 4 1 2 可行性研究可行性研究报报告告编编制的依据制的依据 1 国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 国发 2014 31 号 2 省政府关于全面构建 畅游江苏 体系促进旅游业改革发展的实施意 见 苏政发 2014 85 号 3 江苏省国民休闲纲要 2013 2020 4 国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见 国发 2014 31 号 5 江苏省乡村旅游点等级划分与评定 6 市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 7 2014 年加快促进 旅游业又好又快发展的意见 西发 2014 42 号 8 关于进一步加强宜南山区开发项目和农业配套设施建设管理工作的 通知 宜政发 2012 157 号文 9 市 2015 年政府工作报告 10 镇 2015 年政府工作报告 11 镇镇域土地利用规划图 2010 2030 12 市旅游发展总体规划 2005 2025 年 13 市宜南山区生态保护与发展规划 14 当地的现行建材等价格信息 15 建设项目可行性研究指南 试用版 16 建设项目经济评价方法与参数 第三版 17 其他相关资料 1 3 可行性研究可行性研究报报告的范告的范围围 本报告的研究范围为 项目建设背景 投资环境与市场分析 场址选择 与建设条件 工程技术方案 环境影响评价 节能节水措施 劳动安全卫生 温泉度假酒店项目可行性研究报告 5 与消防 项目实施进度安排 项目招投标 投资估算与资金筹措 财务评价 社会效益评价等 1 4 结论结论 1 项目得到了当地政府和各级主管部门的大力支持 各项基础设施均 可满足项目施工和建成后的需要 本项目经过了项目建设单位的充分酝酿 已经进入了可实施操作阶段 因此本项目建设条件已经成熟 2 本项目提出的建设目标 任务和规模充分考虑了项目所在地现状以 及温泉旅游的发展特点 可操作性强 组织管理措施到位 切实可行 3 本项目的社会效益显著 具有较高的实施价值 本项目的建设对完 善西 镇 景区服务功能 提高旅游服务水平 提升 宾馆温泉度假酒店 旅游项目建设品味和档次具有极大的推动作用 为实现 综合性五星级茶禅 温泉休闲酒店 的战略定位夯实基础 综上所述 该项目的建设是必要的 工程方案切实可行 具有明显的社 会效益 项目的实施 将有力的促进 镇的旅游事业发展 积极带动旅游相 关产业的发展 1 5 建建议议 鉴于本项目的自身状况 对本项目建设提出以下建议 1 项目所处地区旅游休闲度假市场竞争日趋激烈 旅游者的心态也越 来越成熟 良好的规划 设计 建设品质及人文环境已成为高档休闲体现必 备的前提条件 因此 建议投资者根据项目用地的实际情况 做好规划 突 出项目的特点 按照规划设计尽快完成项目的景观 建筑的详细设计 2 因项目所在地的污水主管网受客观条件控制 尚未铺设到位 建议 积极与 市公用事业局协调 争取项目所在地管网列入年度项目计划 温泉度假酒店项目可行性研究报告 6 3 建议在施工过程中设置安全标志 加大宣传安全施工力度 增强安 全防护意识 认真落实好相关安全措施 并将项目施工给附近居民正常的 工作 生活所带来的各种干扰降至最低限度 4 鉴于该工程项目意义重大 建议建设单位组建一支精干 高效 专业 配套齐全的管理队伍 加强工程管理 统一调度指挥 并与工程施工单位 监理单位密切合作 认真将项目建设作为一个综合系统过程认真筹划和研 究 并切实解决好各种问题 温泉度假酒店项目可行性研究报告 7 第二章第二章 旅游市旅游市场场分析分析 2 1 旅游市旅游市场场前景展望前景展望 2 1 1 旅游市旅游市场场前景展望前景展望综综述述 随着我国全面建设小康社会不断推进 旅游业面临重大发展机遇 经 济持续快速增长 必将对旅游需求增长发挥基础性的支撑作用 城乡居民 收入将稳定增长 到 2020 年人均 GDP 将达 3500 美元左右甚至更多 这将 进入世界旅游界公认的旅游业爆发性增长阶段 国家扩大内需的经济发展 方略和加快推动服务业的发展 将为旅游业进一步发展创造新的机遇 对 外开放的进一步扩大 将为我国旅游业在国际市场和世界舞台更好地发挥 作用 创造更为有利的条件 我国政通人和 社会安定 将成为世界上最安 全的旅游目的地之一 随着对现行休假制度的完善和带薪休假制度的落实 将形成巨大的国内旅游消费市场 2 1 2 温泉旅游前景展望温泉旅游前景展望 目前 我国旅游业正处于转型期 旅游产品的升级 由观光旅游转为休 闲旅游 进而上升为度假旅游便成为此关键时期的突出特点 与此同时 我 国旅游市场也从观光旅游形态向休闲度假旅游形态过渡 在这种新的市场 需求催生下 现代温泉旅游一改传统的单纯 泡汤 式 逐步演变为以健康 为主题的休闲度假旅游时尚 成为转型期炙手可热的一种新型旅游产品 从而极大的满足了旅游者文化和精神层面的需求 适应了现代旅游市场消 费的特点 温泉旅游将温泉的养生 保健功能与度假休闲完美的融合在一 起 集养生 保健 美容 休闲 度假 商务会展等多功能于一体 通过提供 系列化的服务使消费者获得一种全新的体验和感受 巨大的吸引力促使我 国温泉旅游消费群体不断得到扩大 焕发出新的生命力 温泉度假酒店项目可行性研究报告 8 温泉旅游作为一种休闲养生 解压和治疗身心疲惫的方式 是一种高 级的享受 符合人们的休闲 养生和度假需求 很自然地它开始受到了越来 越多人士的青睐 温泉旅游者正从专门化 特殊化的消费群体向大众化发 展 正是基于这种需求的变化 医疗保健文化 和 休闲文化 逐渐成为了现 代社会温泉旅游的核心主题 温泉休闲度假旅游的一类消费群体是商务旅游者和会展旅游者 随着 经济的发展和对外开放的不断深化 国内国际的商务旅游和会展旅游必将 日渐增多 这两部分旅游者的共同特点是 消费水平高 逗留时间长 非基 本旅游消费支出比例大 同时比较注重文化品位 商务会展旅游者的消费 能力是一般旅游者的 4 5 倍 商务旅游者公务之余最喜欢的活动就是购物 观光 美食 保健和娱乐等 南方的商界人士则更注重修心养性 往往喜欢 在休假 运动 养生保健活动中谈生意 这些正是温泉度假旅游的特长所在 这里同样潜藏着温泉旅游的巨大商机 温泉旅游是以感受温泉沐浴文化为目的 将原先单一疗养的物化享受 提升到符合现代消费的文化和精神层面 以健康为主题 达到养生和休闲 效果的时尚体验旅游 是温泉与旅游相结合的产物 是休闲度假旅游的重 要组成 是适应我国从观光旅游为主向观光与休闲度假旅游并重转化需求 的重要旅游产品 2 2 旅游旅游业发业发展展现现状分析状分析 旅游休闲产业是近代工业文明的产物 或者更确切地说 它是现代社 会的产物 旅游休闲产业是指与人的休闲生活 休闲行为 休闲需求 物质 的与精神的 密切相关的产业领域 特别是以旅游业 娱乐业 服务业为龙 头形成的经济形态和产业系统 已成为国家经济发展的重要的支柱产业 在欧美国家 旅游休闲产业十分发达 据有关数据表明 美国的旅游休闲产 业已处于国民生产总值第一的位置 其就业人口占全部劳动力的四分之一 温泉度假酒店项目可行性研究报告 9 近十几年来 发达国家的休闲产业进入高速发展的新时期 随着工作时间 的减少 共享工作已应运而生 比如 在美国 法国 德国等国家目前正普 遍实行各种工作制 政府认为 缩短工作时间 可以减少失业 政府以较少 的财政支出争取公众和个人的更大支持 使休闲产业发展更快 据中国旅游研究院的数据显示 2014 年我国旅游市场实现平稳增长 国内旅游 36 11 亿人次 同比增长 10 67 一方面 旅游人次在增加 国民 的旅游消费水平也在不断攀升 2014 年国内旅游总收入达到 30312 亿元 同比增长 15 40 从全年形势来看 我国旅游业已经进入 大众旅游 阶段 人们的出游意愿不断高涨 国内旅游市场可以继续保持相对乐观的预期 本节将从江苏省 市旅游市场发展现状等方面对项目市场进行分析 2 2 1 江苏省旅游发展现状江苏省旅游发展现状 江苏风光秀丽 名胜古迹众多 物产富饶 交通便捷 自古以来就是旅 游胜地 江苏省确立了建设 畅游江苏 体系 推进旅游强省的战略目标 将 旅游业作为现代服务业的龙头加快培育 省政府出台 关于全面构建 畅游 江苏 体系 促进旅游业改革发展的实施意见 推动全省在经济社会新常 态中积极发展旅游业 各级旅游部门和涉旅企业以转型升级 提质增效为 主线 积极拓展旅游惠民和公共服务渠道 推动旅游产品向观光 休闲 度 假并重转变 推动产业开发向资源节约 生态环保和文化传承转变 推动旅 游经营向国际标准 优质服务转变 促进 畅游江苏 品牌破茧化蝶 2014 年 江苏旅游业再一次刷新发展业绩 全年接待国内游客超过 5 7 亿人次 实现国内旅游总收入超过 7863 51 亿元人民币 同比分别增长 10 8 与 13 3 按照新的入境旅游统计规范 全省接待入境过夜游客 297 万人次 实现旅游外汇收入 30 亿美元 同比分别增长 3 与 9 与此同时 旅游产 业对稳定经济增长 调整产业结构 提高民生水平 建设生态文明等方面的 促进作用也为社会各界所关注 去年全省旅游投资达 1534 2 亿元 同比增 温泉度假酒店项目可行性研究报告 10 长 17 6 图 3 1 09 14 年江苏省接待国内游客人次 图 3 2 09 14 年江苏省国内旅游总收 入 2 2 2 市旅游发展现状市旅游发展现状 1 旅游市场现状 古称阳羡 位于苏 浙 皖三省交界的太湖西岸 沪 宁杭大交通的 中心 是长江三角洲的一颗璀璨明珠 2039 平方公里的土地物华天宝 人 杰地灵 至今已有 5000 多年的历史 它不仅是一个古老而神奇的文化名城 也是 中国著名的陶都 太湖风景区的旅游城市 更以 教授之乡 书画之 乡 环保之乡 的美誉名而扬天下 秀美的自然山水风光和人文资源相 交融的特色旅游 为 生态旅游业的发展打下了坚实的基础 自然条件 优越 物产资源丰富 山水秀丽焕彩 景观丛生神奇 素以 陶的古都 洞的 世界 茶的绿洲 竹的海洋 而享誉海内外 其溪山之秀 鱼米之丰 资源之 富 独步江南 气候温和 四季分明 雨量充沛 规划面积 55 79 平方公 里的 阳羡风景区 是国家级太湖风景区的重要组成部分 每年吸引了大批 中外游客前来旅游观光 温泉度假酒店项目可行性研究报告 11 481 43 650 10 855 00 1091 20 1250 00 1425 35 1571 631737 57 0 00 200 00 400 00 600 00 800 00 1000 00 1200 00 1400 00 1600 00 1800 00 万人次 2007 年2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年 旅游接待人数 万人次 注 数据来源于 统计年鉴 图 3 3 2007 2014 年 市旅游接待人数统计图表 此外 旅游业成为 经济版图的重要增长带 与先进制造业 现代服务 业形成 三足鼎立 的产业发展新格局 成为 国民经济中服务业的重要支 柱产业之一 市旅游经济一路看好 注 数据来源于 统计年鉴 图 3 4 2007 2014 年 市旅游总收入统计图表 2 3 旅游旅游业预测业预测分析分析 社会指标的数量化预测模型一般都以指标的历史数据序列为样本 从 中探索其自身发展规律 即一般建立的是以年份为自变量的时间序列模型 本项目预测采用 市统计数据为基准 经统计软件试验 采用基年 2007 温泉度假酒店项目可行性研究报告 12 年 为数据点 1 其它根据年限递增 更符合实际 且数据更为精确 因此在 报告统计分析中 在进行一元回归与指数平滑法进行预测时 自变量 X 均采用基年 2007 数值为 1 以后逐年增加 作为客源地的一级市场即以沪宁杭为区域 包括苏锡常 宁镇扬及 上海 兼及杭嘉湖 这些地方经济发达 生活条件比较高 当地居民的闲暇 时间也比较多 随着生态旅游的流行 以及私家车的增加 越来越多的游客 青睐于自然风光条件突出的 根据 2007 2014 年旅游接待人数 做线性趋势线相关系数最高达 0 9958 详见图 3 3 y 186 x 301 23 R2 0 预计到 2020 年约 2723 万 人次 因基础数据较少 预测值可能会有少许偏差 图 3 5 市未来旅游接待人数预测 2 4 项项目旅游接待容量估算目旅游接待容量估算 2 4 1 估算原则估算原则 1 舒适性原则 为游客提供一个优美 舒适的休闲环境 能从容 自在 舒心享受温泉产品 2 安全性原则 充分考虑到客人的人身安全 提供舒适的服务 2 4 2 估算依据估算依据 1 旅游规划通则 GB T18971 2003 温泉度假酒店项目可行性研究报告 13 2 旅游区 点 质量等级划分与评定 GB T17775 2003 3 旅游饭店星级的划分及评定 GB T14308 2010 4 饮食建筑设计规范 JGJ64 1989 5 旅馆建筑设计规范 JGJ62 2014 6 温泉度假行业相关管理经验数据 2 4 3 容量估算容量估算 一 测算公式 日空间合理容量 人次 中心温泉区总面积 日周转率 人均占用 的合理面积 人 日周转率 全天开放时间 客人平均滞留时间 年空间接待容量 人次 日空间合理容量 人次 全年宜游天数 客人 系数 二 估算参数选择 1 度假酒店以 旅游饭店星级的划分及评定 GB T14308 2010 五星 级度假酒店作为估算依据 2 餐饮设施人均占用面积参考 饮食建筑设计规范 JGJ64 89 3 全年宜游天数考虑 的气候条件 平均宜游天数为 300 天 三 估算结果 1 餐饮容量估算 表 3 1 餐饮日接待容量估算表 项目名称 建筑面积 餐位 接待容 量 个 周转系数日接待容量 人次 备注 温泉酒店区 宴会厅140060021200正餐厅 水疗中心 自助餐厅210070021400小吃 特色餐饮 合计 1300 2600 经估算 其规模能满足游客就餐的需求 2 住宿容量估算 温泉度假酒店项目可行性研究报告 14 表 3 2 住宿日接待容量估算表 项目名称 数量 床位 接待容量 床 出租率 周转率 日接待量 人次 年接待量 人次 温泉酒店 庭院式客 房 100225601 216248600 花园式客 房 13027060 1 2 19558500 VIP 区 水上套间4860151500 1 景观别 院 728601175100 2 景观别 院 540601247200 合计571 403 2 5 本本项项目目定位定位 修身 静心 禅修 品茶 2 5 1 项项目定位分析目定位分析 1 项目形象定位 本项目的整体风格定位和文化定位锁定在与之当地文化背景 低于生 态环境相吻合的江南风格上 融入 茶禅文化 成为 闲逸野趣的山村格调 世外逍遥的别样江南 借鉴和吸取徽州古建 三绝 江南园林周庄 宏村 等古建名居 园林建设的基本元素 提炼和挖掘江南古建园林的形态 神似 和内在韵味 用现代的空间概念 审美视角去加以延伸 渗透和传承 使我 们所追寻的设计风格定位在有机的融合中得到升华 最终呈现一个完美的 自然生态人文休闲境地 2 5 2 项项目特色分析目特色分析 1 茶禅文化 禅 是心的妙悟 茶 则是物质的灵芽 一味 就是心与茶 心与心的相 通 茶禅一味 的禅茶文化 是中国传统文化史上的一种独特现象 也是中 温泉度假酒店项目可行性研究报告 15 国对世界文明的一大贡献 茶与禅本是两种文化 在其各自漫长的历史发 展中发生接触并逐渐相互渗入 相互影响 最终融合成一种新的文化形式 即禅茶文化 禅茶文化精神概括为 正 清 和 雅 也就是结合了是儒家 的正气 道家的清气 佛家的和气 茶家的雅气 这一种精神决定了禅茶文 化具有一种不同于哲学和伦理学的社会化育功能 茶 字拆开即为 人 在 草木 间 人在草木间 就是崇尚自然 返朴归真 就是放下当下的一切 这 对深奥的 禅学 做了最通俗易懂的注解 这个注解也与禅的精髓 正清和 雅 是一致的 感恩 包容 分享 结缘 是禅提倡的生活方式 既理事圆融 又雅俗同归 具有在人生日用事中普遍落实和操作的现实意义 禅茶文化 离不开人文关怀 离不开人生日用 离不开禅的关照与感悟 离不开茶的精 清 淡洁 涤烦 致和修养功夫 项目紧邻 市横山水库佛光祖庭 大觉寺 现园区内全年生产各种中 高档绿茶 红茶 白茶 其中生产的神山牌阳羡雪芽茶多次参加陆羽杯 市 级评比 并屡获大奖 禅茶将是 镇旅游的重要文化内容和旅游产品 包 括禅茶的茶艺表演 品茶参禅 禅茶 SPA 等 温泉度假酒店项目禅茶文化的开发 就是 以禅作为灵魂 以茶作为 媒介 以天然景观作为身躯 进行大创意和精规划 把 风景区的茶文化 与禅文化介绍给中国乃至世界的人民 用正清和雅的禅茶文化来烘托 景 区的禅宗圣境 同时 让人们在领略司 奇丽山水景观的同时 也能重新认 识和了解博大精深的禅文化 2 温泉特色 温泉度假酒店项目 酒店内部提供天然温泉入户 温泉水直接输送 到客房浴室 室外有温泉按摩池 药浴 足疗等 健康品味生活 温泉度假酒店项目可行性研究报告 16 2 6 营销营销策略分析策略分析 2 6 1 项项目目营销营销理念理念 根据本项目的特点 本项目的营销将分四步走 准备期 树立产品形象 现场和户外广告先行 按照形象统一发布 让消费者关注并期待本项 目的推出 概念导入 升级期 建立影响力 突出本项目的特点 导入项目建设的概念 吸引消费者对项目的持续 关注 核心卖点传播期 精准渠道 拓展客户 保证项目产品短期内的热 销 营销活动结合推广主题深度开展 运用公关 新闻 促销 展会等方式 聚焦大众目光 同时 分析潜在的客户群 对项目产品内涵进行深度解析 整合多种推广手段 不断掀起市场热潮 品牌生活体验期 强势推广 极致展示 保证持续热销 一方面发挥项目独有的资源优势 将项目带入销售忠诚期 另一方面 直接的生活体验会给项目带来良好的口碑 同时 运用外界形成的强大视 觉漩涡 持续性的挖掘客户资源 保证项目的销售业绩 2 6 2 项项目目营销营销手段手段 广告策略建议 整个广告活动的宣传应贯穿于整个项目的前期 奠 基及后期 前期的广告宣传主要为市场造势 引起市场关注 扩大影响力 项目奠基期主要以庆典活动和电视广告为主要宣传媒介 在该阶段 力将 信息全面覆盖到主要目标和潜在客户所在区域 后期广告宣传主要为了增 加受众的记忆度 提升项目的品牌度 在整个广告宣传活动中 应与 市 温泉度假酒店项目可行性研究报告 17 镇的旅游宣传媒体进行良好的合作 户外媒体 户外媒体能迅速 有效的提高产品知名度 建立产品品牌度 比如大型 广告牌和路灯 POP 或灯箱广告 大型广告牌可以很好的体现项目的档次 有利于项目品牌形象的建立 路灯 POP 或灯箱广告信息覆盖面广 可以迅 速提高项目的知名度 电视媒体 电视媒体历来是注目率最高 覆盖面最广的一种大众媒介 电视广告 能够使信息量的到达率达到最高 是快速提高产品知名度最适合的媒体 互联网 互联网做为一种新型的传播媒体 已越来越多的运用于商业活动中 互联网主要特点为没有地域传播的限制 信息可以通过网络传输到达任何 一个地区和国家 而且还可以用来进行商务活动 温泉度假酒店项目可行性研究报告 18 第三章第三章 场场址址选择选择与与建建设设条件条件 3 1 场场址址选择选择 温泉度假酒店项目位于 总用地面积为 388 亩 项目用 地现状南侧茶园 中部为密集植被 北侧少部分为荒地 项目坡度缓和 地 形丰富 山丘上布置有大面积的茶园 冲沟有水潭和植被 植被丰富 周边 景观良好 适宜开发和建设 项目土地来源于出让用地 农村集体流转土地 租赁农村个人用地三 项 其中酒店配套区地块面积 51 1 亩 34076 2 为出让用地 地块东侧 为空地 南侧为冲沟水塘 西侧为冲沟洼地 北侧为通向村庄道路 其中商业配套区地块面积 8 5 亩 5468 5 为出让用地 地块东侧为 道路 南侧为空地 西侧为已建多层建筑 北侧为通向村庄道路 3 2 建建设场设场地自然条件地自然条件 1 地形地貌 所在地区属扬子地层区江南地层分区 震旦系上统至三叠系为海相 碳酸盐及陆相碎屑岩 出露于 南部山区及平原区上各山区 三叠纪末 印 支运东使场地三叠系及其以下地层褶皱上隆 场地区形成陆相拗陷 燕山 运动早期主要为火山喷发及岩浆侵入活动 晚期则沉积了内陆湖泊相杂色 碎屑岩 新生界第三系多未见露 广布于凹陷内 为内陆湖或三角洲中部 项目用地现状南侧茶园 中部为密集植被 北侧少部分为荒地 项目坡 度缓和 地形丰富 山丘上布置有大面积的茶园 冲沟有水潭和植被 植被 丰富 周边景观良好 适宜开发和建设 2 气候条件 项目区地处亚热带季风区 具有四季分明 雨量充沛 光照充足 无霜 温泉度假酒店项目可行性研究报告 19 期较长的特色 年平均日照时数为 1942 小时 最多为 2395 小时 最少为 1730 小时 年平均气温 15 6 度 1 月份最冷平均气温 2 7 左右 极端最底 气温零下 13 7 1977 1 31 7 月份最热 平均气温 28 3 极端最高气温 39 6 1959 8 22 风向变化 春夏多东南风 秋多偏东风 冬多西北风 风 力七级以上日数为 12 天 7 月份较多 常年平均降水量 1167mm 一般年份在 1000mm 以上 最多达 1738 4mm 1957 最少仅为 679 1mm 全年降水量一半集中在 6 9 月 12 月和 1 月最少 3 3 工程水文地工程水文地质质 1 项目区区域地质 项目区所在区域地质情况良好 主要由杂填土 中液限粘土 含细粒土 砾砂组成 含少量粉砂 细砂粒 稍光滑 干强度中等 韧性中等 含细粒土 砾砂 灰黄 浅灰色 饱和 稍密 中密状 主要由石英粗砂和砾石组成 第 层耕填土 灰褐 黄灰色 松软状态 大部地段为耕土 夹大量植 物根茎 局部地段为填土 以粘性土为主 夹碎石 砾石等 塘底部为浮泥 层厚 0 40 3 40m 层底标高 17 78 30 58m 全场分布 第 层粉质粘土 黄褐色 硬塑 局部可塑 状态 局部相变为粘土 偶 夹粗砂砾 层厚 0 50 7 70 层底标高 13 93 28 48m 全场分布 第 层全风化凝灰岩 棕黄 灰色 呈中密砂土状 浸水后易软化崩解 强度降低 层厚 1 70 4 80m 层底标高 11 33 25 32m 全场分布 第 层强风化凝灰岩 棕黄色 结构大部分破坏 风化裂隙 竖向节理 及横向节理 较发育 岩体破碎 用镐可挖 干钻不易钻进 浸水后易软化 崩解 强度降低 其下逐渐过渡为岩性更好之中风化凝灰岩 层厚大于 6 00m 本次未钻穿 全场分布 2 区域水文条件 温泉度假酒店项目可行性研究报告 20 1 地表水 地表水以山脊为分水岭 场地地表水主要为大气降水 降雨后 片流经 山沟汇集场地北侧沟谷中 旱季或冬季 地下水排泄成为本场地唯一的地表水来源 因水量较小 以渗流形式汇集到沟谷水坑中 2 地下水 拟建场地地下水主要为上层滞水 赋存于 层耕填土中 其余土层均 为弱含水层或相对隔水层 上层滞水主要受大气降水及地表水入渗补给 迳流滞缓 以蒸发排泄 为主 该地下水水位动态受季节性变化影响明显 勘探期间未量测到稳定 地下水位 3 地下水的腐蚀性 本场区环境类型为 类 据地区建筑经验及实地调查 工程区邻近无明 显污染源 并结合本工程所取水样及土样的腐蚀性分析资料 按 岩土工程 勘察规范 GB50021 2001 2009 年版 基础受干湿交替影响 判定地下水 及地表水对混凝土具微腐蚀性 对钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性 土对混凝土 钢筋混凝土结构中的钢筋具微腐蚀性 3 项目区温泉水质条件 根据水质报告 化学类型为 SO4 Na 型水 PH 值呈碱性 为 8 09 矿化 度为 1157mg l 地热水中阳离子主要有 Na Ca2 Mg2 K MH4 总 Fe 其中 Na 含量为 286mg l 其毫克当量百分数为 77 75 Ca2 含量为 48 3mg l 其毫克当量百分数为 15 06 其它 Mg2 K NH4 含量均较少 分别为 12 2mg l 4 09mg l 0 29 mg l 总 Fe 含量较高 分别为 1 53mg l 阴离子主要有 SO42 Cl HCO3 F NO3 NO2 其中 SO42 含量为 温泉度假酒店项目可行性研究报告 21 408mg l 其毫克当量百分数为 51 93 Cl 含量为 131mg l 其毫克当量百 分数为 22 63 HCO3 含量为 245mg l 其毫克当量百分数为 24 59 NO3 NO2 含量均较少 分别为 0 27mg l 0 004mg l F 含量为 2 72mg l 根据医疗热矿水水质标准 氟含量为 2 72mg l 达到命名矿水浓度标 准 可命名为氟水 偏硅酸含量为 23 4mg l 接近有医疗价值浓度标准 25mg l 锶含量为 6 16mg l 接近有医疗价值浓度标准 10 mg l 可命名 为富含偏硅酸 锶的氟水 氟水浴用对治疗关节炎 特别是风湿性关节炎 软骨病等骨科病症有 较好的医疗效果 偏硅酸的医疗作用主要是对人体皮肤和粘膜有清洁消炎 效果 给皮肤以肥皂样的润滑感 浴用后对湿疹 荨麻疹 神经性皮炎等治 疗有一定的作用 锶含量高的医疗作用主要是对腰腿痛 风湿病 高血压 糖尿病等症有减轻和消除疗效 结合以上地热水的水温水质特点 参考国内地热开发利用新领域 新 技术 认为 横山地热水可间接用于供暖 医疗洗浴行业 4 项目地热资源条件 根据 江苏省 市 镇横山水库西部地区 RYHS1 井地热资源勘查报 告 结论显示 1 勘查区 源 通 储 盖 条件较好 区内地热井地温梯度为 2 1 100m 属地温正常区 为传导型地热资源 勘查区邻近盆地边界 断裂构 造发育 区内主要发育北东向 北西向断裂构造 且北西向断裂切割北东向 断裂 加强了与深部热源的沟通 导致深部含水层富水性增强 依据本次可 控源音频大地电磁测深解译结果 RYHS1 地热井就位于北东向断裂 F2 附 近 该断裂与区域上溧阳火山盆地东侧边界断裂平行 主要热储层为三叠 纪青龙组灰岩 裂隙较发育 最大出水量为 554m d 区内热储盖层主要有 温泉度假酒店项目可行性研究报告 22 第四系 侏罗系火山碎屑岩 热导率低 保温性能良好 2 地热井采用三开成井工艺 成井结构合理 成井质量可靠 其中 0 700m 水泥固井 有效地阻止了上下含水层的水力联系 钻遇地层为第四系 0 9 6m 侏罗纪黄尖组 9 6 1036m 三叠纪青龙组 1036 1623m 二叠系大隆组 1623 1635m 二叠系龙潭组 1623 2005 6m 未钻透整套 地层 1284 1458m 井段为本井的主要出水层 累计厚度为 174m 3 地热井进行三次降深抽水试验 根据计算暂时取降深 50m 时的涌 水量 500m d 作为允许开采水量 可采热能为 0 879MW 单井地热资源开 采保护范围的半径 r 1 005km 开采保护范围内地热水年可采量 18 25 104m 年可采热量 2 773 1013J 折合标煤 9 47 102t 储存的地热水 量为 5 24 107 m 储存热量为 5 296 1016 J 4 地热水水化学类型为 SO4 HCO3 Na 型水 矿化度为 1157mg l PH 值为 8 09 氟含量达到命名矿水浓度 偏硅酸含量达到有医疗价值浓度 可 用于理疗洗浴 供暖 农业种植养殖行业 5 地震烈度及场地地震效应 场区场地覆盖层最大厚度约为 11 20m 按不利因素划定本场区建筑场 地类别为 类 设计特征周期值为 0 35S 由于拟建场区属半填半挖地段 故属对建筑抗震不利地段 3 4 交通运交通运输输条件条件 本项目用地位于江苏 西南山区横山水库旁 紧邻星云大师之重建有 700 多年历史的禅宗临济宗的道场 大觉寺 周边资源优越 依山傍水 万亩茶园 形成独特的低景观特色 项目所在沪宁杭三角地区的几何中心 西邻溧阳天目湖风景区 南邻安徽广德县太极洞 是环太湖旅游圈西部的 自然生态 陶瓷文化旅游区 也是长三角 环太湖地区自然生态环境保护 得最好的区域 区位优势十分明显 与国内外享有盛誉的 4A 级风景区善 温泉度假酒店项目可行性研究报告 23 卷洞相距仅 10km 与张公洞 灵谷洞相距 25 公里 与天目湖镇 41 6km 交 通十分便利 距无锡市 90 公里 市 30 公里 毗邻新长铁路 沪宁杭三端 均有高等级公路直达 同时沪宁杭三大国际机场环绕周边 到库区约 2 个 多小时 可以说是兼得无锡 长三角基本客源市场和区域机会客源市场 之优势 该地区也是人口密度相对较低的区域 具备良好的旅游开发条件 3 5 供水供供水供电电通信通信 项目地用水由 镇市政供水系统接入 能够满足项目用水需求 项目供电由 镇市政电网供应 满足项目建设及建成后开发用电需要 镇邮电通讯设施先进 程控电话可直拨国内 1000 多个城市县和世 界上 180 多个国家和地区 项目所在地已有中国联通 移动通讯信号全覆 盖 视讯网络等通讯业务都已开通 为项目建立与外界物流 商流 信息流 提供了良好的基础 3 6 社会社会经济经济条件条件 镇 2014 年完成地区生产总值 14 6 亿元 实现财政收入 6418 万元 实现工业应税销售收入 35 5 亿元 工业利税总额 1 2 亿元 完成规模以上 工业增加值 4 5 亿元 服务业增加值 7 1 亿元 完成全社会固定资产投资 11 8 亿元 23 家规模工业企业应税销售占全镇经济总量的 88 舜昌亚麻 应税销售收入超 3 亿元 增长 25 联创塑业 伟隆印染 奇达纺织 苏丰 纺织等企业增幅明显 华芸亚麻 创天管业 嘉立德科技 斯远达纺织等企 业通过技改扩能 科技创新 市场开拓 企业发展步伐稳健 劲头不松 许 多企业在严峻的环境 激烈的市场竞争中 处变不惊 奋发图强 保持了良 好的发展态势 全年接待游客总量 160 万人次 同比增长 23 综上所述 项目区域经济实力的大幅提升 项目资金有保障 乡村旅游蓬勃发展 制定民宿发展实施意见 积极参与民宿业态现场 温泉度假酒店项目可行性研究报告 24 洽谈会等招商活动 横塘牵稼园一号 木根小院等特色民宿对外营业 收到 良好社会效应 白塔村成立全市首家乡村旅游专业合作社并被评为 江苏 最具魅力休闲乡村 无锡市 美丽乡村休闲旅游示范村 投资环境不断优 化 设计出台 旅游形象标识 统一制作 路沿线和集镇区域范围内所有 旅游标示系统 启动全镇店铺招牌整治工作 旅游发展效应逐步彰显 景 区成功创建为国家 4A 级景区 第三届国际素食文化暨绿色生活名品博览 会 2014 无锡美丽乡村游 金秋休闲季 等活动成功举办 全年接待游客总 量 160 万人次 同比增长 23 积极收集全镇旅游资源 时令讯息 开通 旅游 微信公众账号 运用无锡电视台亲子乡村旅游真人秀节目 周末 去哪儿 无锡市摄影爱好者采风活动等载体平台 形成多角度 全方位 立体化的宣传态势 水墨 禅意 的城镇新品牌全面打响 温泉度假酒店项目可行性研究报告 25 第四章第四章 工程技工程技术术方案方案 4 1 项项目概况目概况 本项目位于 项目用地 388 亩 其中酒店配套区 商业配 套区建设用地为出让用地 合计面积 59 6 亩 其余用地为农村土地的流转 租赁用地 项目总建筑面积 48741 其中计容面积 47621 项目单体建筑主要包括大堂及娱乐服务中心 会议配套中心 庭院式 客房 100 间 花园式客房 130 间 后勤 水疗中心 贵宾服务中心 室外 泡池配套 休息厅 5 座 水上木屋 12 栋 水上套间 8 栋 1 景观别院 7 栋 2 景观别院 5 栋 茶院 2 栋 禅修庭 5 栋 vip 服务中心 商业 配套用房 主要技术指标详见下表 表 4 1 项目建设主要技术指标表 项目分区编号子项名称 首层面积 地上面积 地下面积 层数 1大堂及娱乐服务中心60756075 3 2会议配套中心16346536 5 3连廊构架900900 1 4庭院式客房26305260 2 5花园式客房24004800 2 酒店配套区 6后勤 4600 1 7水疗中心36201024010006 8贵宾服务中心11201120 1 9室外泡池配套600600 1 10休息厅120120 1 水疗配套区 11水上木屋400400 1 12水上套间12001200 1 13景观别院 112001200 1 14景观别院 26251250 2 15茶院300600 2 16禅修庭6060 1 VIP 区 17vip 服务中心180180 1 温泉度假酒店项目可行性研究报告 26 项目分区编号子项名称 首层面积 地上面积 地下面积 层数 商业配套区18商业配套用房26002600 1 地上建筑面积34931 架空建筑面积5600 总建筑面积40531 占地面积14329 酒店区用地面积34076 2 容积率1 03 出让地块 酒店配套 区指标 建筑密度0 42 地上建筑面积2600 地下建筑面积0 总建筑面积2600 占地面积2600 酒店区用地面积5468 5 容积率0 46 建筑密度0 46 出让地块 商业配套 区指标 绿化率0 209 地上建筑面积43141 地下建筑面积5600 总建筑面积48741 计容总建筑面积47621 项目总指标 建筑占地面积21614 4 2 项项目目规规划与布局划与布局 4 2 1 设计设计原原则则 泉声无休歇 山色时隐见 潮来杂风雨 梅落成霜霰 一从方外游 顿 觉尘心变 鉴于当代人诸事缠身 无法摆脱工作和生活的压力 需要一个 避免城市纷扰 修身养性 疗养身心的所在 在项目规划设计中 以 道法合 一 为设计目标 强调山水景观的凸显 人与自然的互动 将建筑空间 环境 空间 使用者内心空间的三位一体 形成丰富而宁静的时空感受 更多的重 视自然景观与水系的脉络 最终带给使用者原生态观赏情感 优雅环境的 使用感受 天人合一的空间感受 温泉度假酒店项目可行性研究报告 27 4 2 2 功能分区功能分区 本项目在功能规划中 通过冲沟和洼地的自然分隔将用地切割为三个 功能区 北部为旅游商业配套区 禅文化交流中心 中部为酒店疗养配套区 南部为 VIP 汤屋区以及禅修区 1 旅游配套商业区 禅文化交流中心 旅游配套区以中国传统的四合院方式布局 中部庭院为购物休息区 周边为邻里式购物商店动静结合 典雅情切 旅游配套商业区为对外营业 区 主要为商业住宿提供商业配套 包括小商品售卖 纪念品销售 是一个 商业购物街 2 酒店疗养配套区 酒店疗养配套区将包含五星级酒店 SPA 水疗 户外养生等项目 五星 级酒店含有会议中心 娱乐 KTV 宴会聚餐 水上游乐 住宿房间包含景观 客房们可以观赏水库美景 也可通过户外休息平台享受日光浴 庭院客房 具有江南水乡民居风格 为院落式客房 每个院落具有私家花园 公共休息 区 亭台楼阁 古色的江南园林风情给人时空穿梭的感觉 3 VIP 汤屋区以及禅修区 VIP 汤屋及禅修区为低密度疗养区 在布置中选择地形较为丰富的山 坡进行建设 背山面水 保证每间别墅均有良好的视野 开阔的空间 空旷 的间距能够保证别墅与别墅之间的私密性 山顶上布置茶园 可以登高山 景 也可置身于茶园之中品茶静养 4 2 4 立面立面规规划划设计设计 建筑立面设计以中国传统徽派建筑为主题 通过灰瓦白墙的民居风格 温泉度假酒店项目可行性研究报告 28 典雅而细致的装饰 让人重回明清时期宁静和放松的体验空间 在细部上 运用现代构造的处理手法 将屋檐 马头墙 斗拱 门坊进行简化或细化 进行二次提炼给人以耳目一新的感觉 在酒店里面的设计上 强调建筑的 韵律感 形成大气雄伟的风格 但在别墅的设计中 强调细致和古朴 庄重 与典雅 4 2 5 高程高程设计设计 在高程设计中以 依山就势 为设计原则 登高以望景 居谷以避世 在 规划中 将观景公寓 VIP 别墅 茶园依等高线布置于丘陵山体之上 已获 得良好的视野 部分茶园和景观公寓可欣赏水库的风景 将泡池 水屋部分 禅修厅放置于山谷 可享受幽静 与水景与自然亲密接触 在高程设计中 车行道路以及步行道路环绕等高线布