物业管理法律实务.doc

物业管理法律实务总纲一、 物业管理合同的性质；二、 建筑物共有部分及公共设施的概念；三、 物业管理合同的内容；四、 物业管理合同各方的权利与义务；五、 管理公约；六、 物业管理合同的履行；七、 未履行或未妥善履行物业管理合同的法律责任；八、 物业管理活动中的可能产生的侵权法律责任；九、 责任竟合；十、 民法体系中与物业管理活动相关的若干规定；一、 物业管理合同的性质：1、 管理者为公众利益经委托及授权对物业的公共部分与公共设施进行养护、修缮以及为该物业的业主及使用人提供其他约定服务的合同。2、 该合同基于委托关系而订立。3、 合同中虽然有若干关于管理的约定但管理公司为服务者提供者，而非法律意义上的管理者。4、 根据合同法有关委托合同的规定：A、 委托事务的范围是能够产生民事权利义务关系的双方约定的事务，物业管理行业和委托事务范围可以由委托合同及管理公约约定；B、 委托权限由合同约定；C、 受托人在紧急情况下难以和委托人取得联系时可以变更委托人的指示；D、 受托人未经许可不可转托他人处理委托事务；E、 委托人具有报告义务；F、 受托人处理委托事务取得的利益归于委托人；G、 有偿的委托合同，受托人的过错造成委托人损失委托人可以要求赔偿，无偿的委托合同，因受托人故意或重大过失造成委托人损失的委托人可以要求赔偿损失。受托人超越权限造成委托人损失的无论合同是否有偿，均应当赔偿损失；H、 受托人无过错时如因处理委托事务造成自身或他人损失，委托人应该承担责任；I、 委托合同双方均可随时解除委托合同，但若给无过错的对方造成损失，应承担赔偿责任。二、 共有部分及公共设施：共用部位是指：住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指：住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住户销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。明确共用部分及设施的意义在于：A确定管理合同的管理范围；B物业管理公司处分共有物应征得共有人同意，其收益应归共有人。三、 物业管理合同的内容：双方名称、住所；管理标的、项目；管理的要求和标准；管理费用；违约责任四、 物业管理合同各方的权利与义务：业主或住户的权利：1、 享受约定的管理服务的权利；2、 知情权；3、 表决权；义务：遵守管理规定、按时缴纳管理费管理者的权利：依据法律法规制定管理制度；行使管理权；收受管理费；制止违反管理规则的行为；选聘专营公司；管理者无权擅自进入物业内部；无权对业主停水停电；无权禁止或限制住户处分自有财产；无权介入业主与租户之间的纠纷。义务：履行管理合同，依法经营；接受监督（包括业主、住户、政府主管部门的监督）五、 管理公约：1、 公约的法律性质业主承诺的，并对其有拘束力的行为守则；管理者行使管理职能的授权文件。2、 公约订立的原则、程序六、 物业管理合同的履行：1、 完全、妥善履行原则；2、 不安抗辩权：应当先履行债务的一方，有确切证据证明对方可能丧失履行能力的，可以终止履行、行使该权利，应通知对方，在对方提供了必要的担保后，应当恢复履行。3、 由第三人履行的合同：物业管理公司将某些工作分包予第三人，即为由第三人履行的合同，依法律规定，第三人不履行或未妥善履行，应由物业公司承担违约责任。但若第三人侵犯住户权益是否应由物业公司承担责任法律，法律没有明确规定，本人倾向于认为应由第三人承担侵权责任。4、 不可抗力：不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。发生不可抗力应及时通知对方，否则必须对增加部分的损失承担赔偿责任。5、 紧急避险：因紧急避险造成损害的由引起险情的人承担责任，若危险是由于自然原因造成引起的，紧急避险人不承担民事责任或承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应承担必要的民事责任。6、 正当防卫。七、 未履行或未妥善履行物业管理合同的法律责任：1、 采取补救措施；2、 强制继续履行；继续履行仍有意义，不违反合同订立的宗旨，能够实际履行。3、 赔偿损失；该损失包括实际损失和可得利益损失。4、 支付违约金；违约金由合同双方约定，过高或低于实际损失时，可以请求调整。八、 物业管理活动中的可能产生的侵权法律责任侵权的民事责任按其构成要件和归责原则可分为一般侵权的民事责任和特殊侵权的民事责任。一般侵权的构成要件包括：行为的违法性、损害事实、因果关系、主观过错。物业管理行业的一般侵权通常包括：侵犯业主或住户的使用权；侵犯业主、住户或第三人的人身权（包括生命健康权、人格权）；物业管理行业的特殊侵权可能包括：危险作业致人身体或财产权受侵犯；地面施工未按规定设置明显标志和采取安全措施造成他人损害；建筑物物件坠落致人损害，由建筑物所有人、管理人承担民事责任。一般侵权应由受损害方承担举证责任，特殊侵权则反之。侵权的法律责任包括：赔礼道歉、消除影响、停止侵权、赔偿损失（包括精神损害赔偿等）九、 责任竟合债务人的行为，既符合侵权要件，又符合违约要件构成责任竞合受损害方有权要求对方承担侵权或违约责任。受损害方只能选择其一，而不能同时行使两个选择权。精神损害赔偿通常适用于侵权责任。十、 民法体系中与物业管理活动相关的若干规定；1、 共同共有与按份共有；2、 代理：法定代理和约定代理；3、