专业批发市场成功之要素.doc

精品文档 专业批发市场成功之要素 本文提要：专业批发市场是商业地产中的一类目标产品，既然是一种产品，就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个：一是立地条件；二是产业条件。源自物业管理资料 从纯商业角度讲,中国的专业批发市场走过了上世纪80年代起步、90年代发展到21世纪初的升级换代三个时期,经过近20多年的稳步发展,现在已逐渐进入相对成熟的发展阶段。从房地产或商业地产角度讲,由开发商参与到专业批发市场的规划开发与经营管理还是近几年的事情,一切也才刚刚上路。细数全国中大型的专业批发市场,成功的不多,失败的不少。那么从拿地开始如何操作一个成功的专业批发市场项目?需要具备哪些基本的要素?面对这个问题,在这个商业地产市场中,开发商还是晚来者,需要补的功课还甚多。 一、市场基础专业批发市场是商业地产中的一类目标产品,既然是一种产品,就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个:一是立地条件。从地产角度理解就是商业选址。商业的各业态都有自己的选址标准,一般是市场周边的人流状况、交通条件等,有些业态也会选址在一些商业网点不足地区,看中的是未来的发展和人流潜力。但专业批发市场不同,它不再是市场的空白点,新的专业批发市场的生存和发展必须依赖原有市场在若干年的发展中所培养起的商圈氛围,从广州的白马服装商圈到东莞的虎门服装商圈,均是在原有的商圈氛围中慢慢扩张辐射和发展壮大的。离开这些成熟商圈去打造新的专业市场大多命运堪忧。二是产业条件。一般中小型专业批发市场对立地条件要求较高,对产业加工条件要求不高,但是随着专业批发市场这个业态的成熟,同样面临一个再发展的问题,一方面是规模不断扩大,另一方面是硬件不断升级。从虎门早期的富民批发市场,到今天的新兴的专业批发市场-广州天汇城服装交易中心,已不可同日而语。商圈内部扩张的同时,需要辐射的半径也就更大,但是随着资源和空间的受限,这个扩大总会遇到瓶颈。从外部环境和内部发展的需要,专业批发市场对产业加工、整合能力的要求也就越高。没有产业支撑和集群效应,或集中产业区距离市场较远时,信息成本、物流成本、时间成本的增加,都会给市场带来经营成本的增加。产业条件不足的市场或者商圈必然就会在竞争中落伍或者被淘汰出局。因此我们看到专业批发市场更多主要分布在经济相对发达,相关产业发展成熟的区域。无锡新世界国际的生存和发展就很好地说明这一点,新世界国际已经构建起了一个集现货批发、订单批发、区域代理、连锁加盟、网上交易等多种交易模式于一体的国际纺织服装交易平台,成为一个集物流、电子商务、技术交流、人才交流、潮流发布、旅游等于一身的综合性产业服务基地。我们看到项目的发展基础是无锡及周边城市强大的产业集群效应,纺织服装产业是无锡的支柱产业和优势产业,无锡拥有纺织企业4000多家,其产量约占全国总量的1/5,无论是产业规模还是档次在全国都处在较为领先的地位。总建筑体量130万的新世界国际正是依托长三角强大产业发展,由此缔造长三角2小时轻纺产业集群带,形成从生产到流通的最完整的产业链条。另外,义乌小商品批发市场的成功也有赖于浙江及周边温州、台州地区等小商品加工产业的快速发展。 二、政府支持专业批发市场的发展壮大往往离不开当地政府的大力支持。一方面专业批发市场的交易额较大,是政府税收的重要一块,近年来各地政府较为重视其发展。另一方面,专业批发市场在发展中需要政府在政策、交通、招商、配套等方面提供大力支持,这些支持是市场手段替代不了的。另外,专业批发市场的生存也常常受到城市发展和区域产业政策的影响,产业政策的调整对专业批发市场的发展往往是致命的。新专业批发市场的开发与运作,如果没有当地政府支持,前景令人担心。还是以新世界国际为例,政府与市场定位与后续发展成为一种互相促进、相辅相成的裙带关系。新世界国际在无锡市政府的大力支持下,选址打造当代全球首屈一指一站式采购的布码头。与此对应的是,市场能够解决的由市场解决,市场不能解决的由政府解决。无锡市计划3年内投资100亿元,将市区内50多家纺织企业全部转移到新世界国际旁边的工业园区,使其成为一座占地面积达6000亩的专业化纺织产业城,这意味着整整4平方公里的土地都将是纺织服装产业集散地。无锡还计划再斥200亿巨资,围绕红豆、华西等知名企业打造特色化纤基地等五大产品集群,从而迅速提升无锡纺织业在全球市场中的核心竞争力,也为新世界国际未来的发展创造了一个强大的产业资源平台。 三、物流条件专业批发市场商品的流动性强、量大,对物流环节有着非常高的要求。现在新兴的市场都越来越重视物流在市场经营管理中起到的重要作用。以批发为主的专业市场大都离长途客运站或火车站较近。广州白马服装商圈的发展如果没有周边广州火车站为依托,很难发展到今天。而新兴的天汇城服装批发城也正是看中了项目地处广州东站和地铁站的交通便利优势。早期在城市中心发展起来的专业市场,随着城市车辆的增多和交通环境的恶化、物流成本在不断增加,迁址是很多在城市中心区专业批发市场面临的又一个难题。新开发的专业市场选址不宜选在城市中心区,更不宜选在物流交通条件不好的地方。专业市场的发展离不开物流配送,怎么建立适合新型现代专业市场的物流?第四方物流是一个不错的选择。第四方物流定义为一个供应链集成商,调集和管理组织自己以及具有互补性服务提供的资源、能力和技术,以提供一个综合的供应链解决方案。第四方物流不仅控制和管理特定的物流服务,而且对整个物流过程提出方案,并通过电子商务将这个程序集成起来。第四方物流为客户带来的效益包括提高运作效率、降低营运成本、促进利润增长。第四方物流同第三方物流相比,其服务的内容更多,覆盖的地区更广,对从事货运物流服务的公司要求更高,要求它们必须开拓新的服务领域,提供更多的增值服务。第四方物流最大的关键和优越性,在于为顾客提供最佳的增值服务,即迅速、高效、低成本和个性化服务;保证产品得以更快、更好、更廉地送到需求者手中。 四、功能规划就专业批发市场来说,发展到一定程度,它必将从功能得到扩展,而不是从定位提高。专业批发市场发展到今天,那种一个大棚子或简易加盖子的商业市场时期已经过去。升级的专业批发市场对软硬件如停车、电梯、空调、防火、人流动线、人货分流等指标要求也越来越高,这些在建筑产品的规划设计时必须充分考虑到。现在新兴的专业批发市场的建筑设计做得非常先进,漂亮,但舒适、人性化的购物环境的建造还做得不够。随着人们消费理念的日趋成熟和以人为本的观念的深入,市场更应注重提升舒适、人性化的交易购物环境,增加更多体验式的市场元素,打造市场的人文形象特色和品牌。专业批发市场将不再是脏乱差的商品中转交易站,而是集商品流转、娱乐休闲,批零一体化的购物天堂。合适的市场空间、合理的市场标识系统等人性化设计将是未来专业市场硬件设施发展的趋势。在市场功能方面,现在的很多专业批发市场只是作为一个交易实体的简单平台,功能最大限度体现在交易的便利方面,而其他功能一直无从突破。除了交易平台,专业批发市场还应该建立物流中心、人才专业中心、体验休闲中心、餐饮酒店服务中心等。另外,为适应商业国际化、信息化发展趋势要求,专业批发市场的电子商务中心、时尚品牌中心等功能配套也是必不可少的。 五、经营管理进入商业运作阶段,专业批发市场最重要的能力是经营管理能力。统一的经营和良好的管理是成功打造专业批发市场,并可持续经营发展的必要条件之一。专业批发市场更需要专业化的运作,首先需要专业化的开发。专业化开发体现在三个阶段:第一阶段是项目定位之初的专业化调查研究 本文提要：专业批发市场是商业地产中的一类目标产品，既然是一种产品，就需要有市场基础。以专业市场为目标产品的市场基础有两个：一是立地条件；二是产业条件。源自物业管理资料。专业化研究要走出地产圈里的人在地产圈里研究商业的误区,在拿地之前就要完成市场调查研究并有了清晰准确的定位;第二阶段是规划设计。这个阶段一方面要根据市场变化修正定位,一方面要根据定位正确规划和设计建筑产品;第三阶段是研究销售对后期经营管理的影响,当然最好是只租不售。这三个阶段要强调的是,开发商一定要走出自己的地产圈子,请真正有商业经验的专家人士或机构支持。走完这三个阶段,也只是在整个项目运作中完成了一半,剩下的一半就是市场的商业销售招商和经营管理阶段。市场的经营管理务必聘用一些知名的专业机构和专业人才。开发商再想自己把这后面的事情做起来就涉及跨行业发展,多半会失败。专业市场对商业招商和经营管理的要求非常高,即使前面四项因素解决得好,市场也不一定就能长期经营。管理不行,经营不旺场,租金上不去,此时就算进行业态调整,租金下调,商家来了照样走人。所以说市场的经营管理好坏直接关系到开发商、投资业主、经营者和采购者的利益。当然重要的是建立一个专业的经营管理团队,专业批发市场的经营成功需要一个专业化的队伍。有了专业化的队伍,更重要的是进行专业化的经营,专业化经营是专业批发市场今后是否具备竞争力的重要体现。为商户提供个性化、专业化服务,加强品牌孵化功能和渠道营销功能,营造市场的经营推广服务特色。以专业的市场管理和专业化的市场营销服务打动商家,提升市场的品牌号召力和竞争力。专业化经营主要体现在经营管理理念的转变和对经营管理细节的重视,经营理念的转变主要是指转变从前管理者思路,真正站在经营者的角度经营市场,将商家看作是自己的客户,尊重他们的利益,在合理的范围内为商户提供全程服务,做到有效沟通,不断提高服务效率和服务态度,维护好商户关系。同时在做足功课的情况下更要注重细节,细节是决定