星河地产南京G101项目2018-2019年度营销策划提报

星河地产2017首入金陵 一举拿下城北G101地块 楼面价30006元 m2 南京第五大单价地王手笔惊城 载入南京地产史册 占据全市目光制高点刷新城北楼板价 带动玄武板块价值即刻攀升 此前所见 皆为平常 来自深圳 影响全国 30年地产开发经验开发面积累计超3000万平方米土地储备面积逾2500万平方米连续六年获评中国房地产百强企业 六次进入中国蓝筹地产榜单 布局珠三角 长三角和环渤海三大都市圈 已进驻深圳 广州 天津 南京 常州 宁波 重庆 成都 西安等多座城市 G101不应只是一个项目 更是一个课题 对玄武和星河而言 G101目的很纯粹 有关时代 有关传承 2018 易居有幸结识星河 并期待以17年南京代理经验为星河地产时代课题提供解决之道 易居入宁17年 连续3年蝉联南京代理行业三强 服务超百家房企 累计代理项目超百个 遍及南京城 易居精心服务 代理海玥名都 高科桂山堂 鲁能公馆 金奥费尔蒙 恒大华府等高端项目 区域内世茂荣里 雅居乐滨江国际 中建国熙台等众多区域内项目 嘉华嘉御山 高科紫薇堂 易居有幸见证南京豪宅的进阶与蜕变 创举南京首个藏岛豪宅模式定义南京顶级资源型大平层住区 江景豪宅标杆作品接地气的顶级物业南京富豪主流圈层社区 滨江风情梦幻豪宅长江畔地标性建筑群体 建立 后自然 时代低密度城市院落秩序气度型隐贵居所 私人定制CBD顶级公寓7星级酒店物业服务 雅居乐藏龙御景 仁恒江湾城 雅居乐滨江国际 恒基富荟山 金奥费尔蒙 高科南京奠基之作仙林首席大平层高端住宅代表作 鲁能进驻南京首个改善黑马之作产品力 科技感 运动型健康社区 南京首席国际休闲体育 墅区内外资源 智能科技 7大价值体系 宜居胜地 建工全系团队匠心豪宅之作南京首席英国BREEAM认证住宅 高科荣境 鲁能公馆 鲁能7号院 海玥名都 近三年易居代理南京标杆项目一览 高科旗下又一里程碑之作 塑造南京高端居住的全新代表 还大地以诗意 作为人居的终极目标 高科紫微堂 易居对星河G101项目的营销使命解读 之于品牌 旨在实现星河品牌的成功落地之于板块 旨在撬动板块价值的真正跃级之于本体 旨在成就星河首子的趋势引领 做代言 更做代名词 旨在树立星河G101南京豪宅阵营 玄武首席豪宅的占位 之于价值 旨在挖掘全新至尚的居住思维之于客户 旨在兑现少数人群的圈层仰望之于营销 旨在制造爆点营销及持久热度 易居观点 地利 天时 玄武地王 3万 楼面价如何赋予内涵 如何实现占位 如何完成营销使命 本次提报将从市场 客户 产品 营销 资源五大维度 为星河G101时代课题提供解决之道 第一章 CHAPTER 市场篇 政策研判 格局分析 竞争对比 总体市场预判 政策空间价格预判 19大再次强调房子是用来住的定位 全国范围政策从严 限购 限贷 限售与限地价 短期内难以放开 预计随着落户新政的出台 18年限价之下可实现8 10 的涨幅 南京限购再升级 六合 溧水 高淳加入限购 南京土地限地价 竞建保障房 在出让地块竞价达到最高限价后 转为精装保障性住房建筑面积 每轮竞拍建筑面积增幅为200 或者200 的整数倍 竞拍面积最大者为竞得人 保障性住房套型建筑面积范围为60 144 建设和装修标准同所在地块商品住宅一致 1月4日南京出台高端人才落户新政 允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才 以及持高级工及以上职业资格证书的技术 技能型人才先落户再就业 也就是高校本科以上毕业生凭毕业证书 就能先落户南京 1月5日全国首个在部分区域解除限购的城市 西固区 九州开发区 高坪偏远区域的住房限购政策取消 城关区 七里河区 安宁区 西固区范围内 含高新区 经济区 九州开发区 不包括高新区榆中园区 的一手和二手住房实施限售3年 这是全国首个在部分区域解除限购的城市 首次把二手房纳入限售范畴 南京典型房企应对限价策略分析 总体市场预判 政策空间房企溢价空间 目前南京限价从严 房企通过精装改毛坯 绑定销售 精装改简装 精装升级包等溢价策略来达到应对限价的目的 在控制有限成本情况下提升溢价空间 实现项目价值最大化 总体市场预判 市场空间现房销售 35幅2万 高地价托市 支撑后市价格 高价地王预计18 19年形成集中入市潮 后期竞争激烈 本案周边未来售价将突破5万 南京楼市持续高烧 房企疯抢土地 地王托市 支撑后市价格 地王住宅项目须现房入市 预计18 19年形成集中入市潮 本案周边潜在竞争地块集中于鼓楼滨江和燕子矶片区 楼面价2 2 2 9万 预计未来售价将突破5万 总体市场预判 市场空间量价与潜在供应走势 五限后南京整体市场下行 价格维稳 潜在库存量巨大 五限政策后 南京整体供求明显下滑 量减价平 预计2018年下半年市场迎转点 2019年市场看好 南京新房价格涨幅不大 短期内地王价格 冲高入市价 中长期市场价格看涨 目前在售库存低位 去化周期4个月 潜在供应量3700余万 总体市场预判 市场空间区域供销量价走势 五限后区域量价高位企稳 市场发展形势趋向好 整体房价处于上升通道 城北板块近六年供销量价稳步上涨 16年达到成交峰值 五限后市场下行 但量价高位企稳 17年板块供销集中于鼓楼滨江 燕子矶和迈皋桥板块 成交结构以80 144 和200 500万刚改改善产品为主 知识星球 地产营销全案微信公众号 地产全案 总体市场预判 市场空间高端改善市场 500 700万总价段市场需求稳定 成交结构以120 144 和160 180 改善面积段为主 全市500 700万总价段商品住宅市场2017年成交67 4万方 占全市分总价段份额约10 需求稳定 成交面积段集中于120 144 改善产品 其次为160 180 高端改善产品 成交金额排名前十项目以河西板块为主 单项目最高年成交面积11 33万方 竞品住宅项目以高层 小高层为主 目前住宅价格在35000 40000元 之间 整体住宅存量近130万方 区域内可出让土地充足 竞品项目较多 竞品项目面积段以首改为主 目前区域板块热度较高 政策限价调控导致区域供应低 多盘已接近尾声 预计本案上市已基本去化完全 后期竞争主要来自于鼓楼滨江板块 次级竞争来自于燕子矶板块 总体市场预判 竞争空间从竞争范畴来看 区域竞争主要以高层 小高层为主 主力面积段100 165 在售竞品多尾盘状态 本案后期竞争主要来自于鼓楼滨江以及燕子矶待上市竞品知识星球 地产营销全案 各竞品地块指标及规划 总体市场预判 区域潜在竞争潜在上市 周边待上市竞品以高层 小高层 洋房为主 预计18 19年形成集中入市潮 与本案形成竞争 总体市场预判 区域潜在竞争机会总结 通过对区域竞品梳理 发现竞品在先天因素上超越本案 且产品内在价值点塑造已成为房企高溢价策略 本案应在后天产品附加值 品牌号召力以及社区品质上发力 打造玄武区域产品标杆 Summery城市与市场机会 市场研判 政策预判 南京进入五限时代 且19大再次坚定 房子是用来住 的主基调 短期限购限贷政策松动可能性较小 预计随着高端人才落户新政的出台 18年限价之下可实现8 10 的涨幅市场空间 地价上升驱动南京高端产品蔓延 南京500万级以上物业选择丰富 33幅2万 地块规划出炉待入市 3700万 潜在上市量大 后期市场竞争激烈 市场风险增加 区域市场发展形势趋向好 整体房价处于上升通道 全市500 700万总价段高端改善市场容量维稳 存在需求空间 潜在竞争 18年至19年本案销售期间 板块内鼓楼滨江 燕子矶多幅高价地块齐聚入市形成红海效应 未来同质化产品同期入市 产品内在价值点塑造成为房企高溢价策略 竞争激烈 诸多高价地块及大牌房企将引导区域走向同质化竞争 本案需从产品价值点上寻求关键因素来跳脱区域竞争 打造玄武区域产品标杆 第二章 CHAPTER 客户篇 客户研究 客群描摹 客户定位 客户研究方向 本案由高层和小高层产品组成 是区域内稀缺低密社区户型面积为103 143 与区域内中海玄武公馆产品及户型相似故在中海玄武公馆的基础上研究G101客户 中海玄武公馆成交客户主要来自玄武 鼓楼 栖霞三大板块 成交年龄段在35 55岁 成交客户占比最高的为玄武区 占比43 其次为鼓楼区及栖霞区客户 分别占比27 19 成交客户年龄段主要为35 45岁 占比43 其次为45 55岁 占比32 项目成交客户主要以地缘性客户及主城改善客户为主 客户案例分析 中海玄武公馆 成交客户区域分析 成交客户年龄分析 拥有一定资本积累的中 青年实力客群 玄武 鼓楼 栖霞 中海玄武公馆客户主要为企业高管 置业目的主要为改善 更关注中海品牌效应 户型优势 主城地段价值及学区利好 成交客户职业主要为企事业高管 占比38 其次为私营业主 占比32 企事业单位员工占比19 客户的置业目的主要为改善 占比50 受限购政策及高总价影响投资客户占比下降 以改善置业为主 且首置客户多为不符合购房条件以子女或父母名字购买户型优势 主城价值 学区利好是成交客户最关注的卖点 分布占比26 23 21 客户案例分析 中海玄武公馆 客户职业属性 改善换房 首次置业 投资 以事业单位 企业高管等拥有稳定高收入的客群为主 客户置业关注点 户型 主城价值 学区 客户访谈 中海玄武公馆 老玄武客户 客户访谈 中海玄武公馆 鼓楼客户 客户访谈 中海玄武公馆 新玄武客户 特征 1 必须在主城区置业 看中玄武区成熟的配套 丰富的人文3 投资玄武 对玄武板块未来的发展空间看好4 同样价格在河西买不到满意的楼盘 在玄武可以买到区域内最好的要求 1 楼盘要高端 有名气2 楼盘物业服务好 学区 交通 生活配套成熟 3 户型好 精装用材大品牌 品质高 4 楼盘靠近市中心 特征 1 认可玄武板块 置业第一考虑在本区域内2 对玄武熟悉 有很重的地缘情结3 家人 亲戚也基本在玄武生活 工作要求 1 小区的物业好 摆脱现在的脏乱差的现状2 希望越靠近市中心 学区 交通 生活配套齐全3 精装品质好 户型功能齐全 玄武区新老客群对比 老玄武区客户 新玄武区客户 天地正气 士家人物 本案客户群定位 城市新精锐都市新中产 追求独立人格 并勇于承担社会责任 经历过从平民到精英阶层的转变的艰辛 城市风云掌控者 追求文化理想和社会理想 具备修身齐家治国平天下的情怀 客群定位 精神层面 物理层面 共性特征 30 50岁 城市进阶的中高产阶层 大多为家庭成熟 拥有居住经验 单价与总价较高 先期以玄武 鼓楼以及泛河西区域为主 购买逻辑 500 700万总价承受 对比玄武同类楼盘 看重产品 品质性价比 未来发展潜力 第三章 CHAPTER 价值篇 土地研究 产品研究 推导本案的解题之道 从奇货可居到趋之若鹜打造孤品价值的物业符号收藏 操盘的两大核心命题 核心价值层面稀有 海量对资源占有的孤品收藏感 传播价值层面圈层 大众引领风骚的无限优越感 金陵心脏地 一席玄武城 南京四大主城之一 四大主城之中幅原最广 历史最悠久 距今2400多年 正统 正牌 六朝古都史 玄武盛景诗 最早始于春秋 三国两晋等历代王朝建都之处 皇城 气象 机关文教所 军政中心址 南京政府所在地 军区所在地 老牌高校本部集中地 厚重 庄严 名胜人文景 遗迹皆荟萃 玄武湖 紫金山 中山陵 明故宫 南京名胜古迹 景点最多的区域 风韵 风华 玄武 最能体现南京历史气度 城市气度的区属玄武 最能代表南京六朝底蕴 皇家气派的土地玄武 最集中南京军事 党政 机关的中心区位玄武 最集萃金陵资源风韵 山湖景盛的厚土 地气修为 皇家御质 一句话概括玄武的气质 领会玄武的土地精神要旨 星河G101必须将玄武的皇城气质发挥极致 并将土地精神与产品精神合而为一 造就真正的玄武代表作 玄武无豪宅的悖论已成过去 新玄武 老主城的卖力吆喝也已经淘汰认清现状 当别的项目在卖玄武 我们必须转变思路 升华玄武 我们对G101的产品精神进行深入思考 认为G101产品及价值体系可以从以下6大维度的高定产品礼序体现 不负玄武盛世不负星河品牌 建筑礼序东方风骨 园林礼序美学至上 精工礼序百项细节 智慧礼序以人为本 服务礼序极致物管 6大高定产品体系 商业礼序会所标准 建筑礼序 东方风骨 四大唯一 领衔玄武 在现有建筑的基础上 增加皇家文化元素 建筑立面采用玉石元素 在每栋楼的顶部 以金边镶嵌屋檐顶部 打造一面璞玉墙体 营造中国文化尊贵气派的建筑礼序 打造屋顶花园 休憩赏玩之所 项目现房销售 销售时可供客户体验 纵览玄武 打造阳光房 全景天窗 身临其境 景色尽收眼底 打造屋顶泳池 项目现房销售 销售时可供客户直接体验 增加体验度 金陵元素植入 礼御玄武 建筑打造植入南京云锦 雨花石等原色 丰富立面的文化感和中式美学感受 园林礼序 美学至上 打造金陵八景 以浓缩版南京胜景款待业主 风雨连廊联通 构建归家礼序 钟阜朝云 山形高立翠芙蓉 岩际晴云万朵封 起映朝阳成五色 化为霖雨锁千峰 飞扬或乱松间鹤 舒卷长随洞底龙 欲访招提无处觅 数声惟听隔林钟 石城霁雪 石露苔痕雪渐晞 晨光相映晃朝衣 千章璚树为幢列 一路彤云映日飞 阵影度壕鸦散墨 女墙开冻玉生辉 忽乗瘦蹇寻梅过 多少人家尚掩扉 龙江夜雨 黑云拖雨过长汀 恍若骊珠散紫清 声到枕边惊蝶梦 风回蓬底带龙腥 渔灯隐隐孤村暗 芦叶萧萧两岸鸣 已觉夜深还淅沥 满怀羇思不堪听 凤台秋月 万里无云月正中 倚阑人在广寒宫 数行雁落天边影 一曲笙传鹤背风 香拂几筵飘桂子 露含光彩滴梧桐 夜深转觉清无寐 卧看氷 意同 冰 轮碾碧空 天印樵歌 夹路青山拥翠螺 每闻樵唱隔烟萝 暗惊鹤梦穿云杪 细答松声出涧阿 几度半酣扶杖听 有时一曲傍林过 晚来弛担长松下 复和岩前扣角歌 秦淮渔笛 一汀红蓼缀残霞 两两渔舟泊浅沙 横笛共吹无调曲 隔林惊散并栖鸦 声回野岸沈蛟室 响拂江风起浪花 多少天涯未归客 夜深听罢却思家 乌衣夕照 深巷迢迢接九垓 巷南巷北尽楼台 帘栊自放斜阳入 王谢难随燕子来 花斗春光云锦簇 山含暮景画图开 几畨 意同 番 醉拂吟鞭过 树影重重压翠苔 白鹭春波 一江晴绿漾微波 顷刻平堤雨夜过 暖泛桃花随画鹢 倒涵树影拂银河 群鸥卧藻堆残雪 双鹭窥鱼立细莎 何日系舟杨柳岸 酒酣濯足听渔歌 社区共5栋楼 以风雨连廊联通 方便业主出入 南京素有 金陵八景 之说 以金陵景色为立意 打造浓缩版金陵八景 景致之中更含精致与精心 以极致金陵胜景构建星河的御制园林 精工礼序 金玉满堂 意大利品牌精工 御制高定 规避南京主流楼盘的德系精装 采用意大利小众精装品牌 精细且独特 玉石元素运用 彰显世家御气度 室内玄关 背景墙 踢脚线等处植入玉石元素 凸显中式及尊荣 主题样板间 御制空间风范 103m2金玉良缘 123m2金风玉露 143m2金玉满堂 智慧礼序 以人为本 科技系统已成为现代住宅标配 本案配置更舒适科技人居系统 引进抗震设防体系 引进隔音防噪技术 应用外墙围护系统 外窗系统 屋面及地下系统建设绿色节能健康住宅 服务礼序 极致物管 金钥匙标准 国宾礼待 皇家服务 定制化的私人管家服务 让星河物业加入金钥匙物业联盟 以金钥匙物业服务标准面向业主与客户 全面提档服务品质 树立城北的服务标杆 接送机服务 行李服务 礼宾服务 代订酒店服务 委托代办服务 票务服务 泊车服务 常用号码查询服务 航班查询服务 留言服务 周边餐饮娱乐场所预订 百项服务细则的物业 楼栋管家 快递收发 保洁安保 房屋托管 园林打理 园区巡查 夜间值班等 商业礼序 会所标准 将商业以会所标准进行打造和运营 私宴厅 茶社 高端洗车行 健身房 文玩店 烘焙面包房 红酒店 鲜花店 社区无会所配置 建议商业接打造会所服务内容 围绕业主生活 设置私宴厅 茶社 洗车行 面包房 红酒店等业态 星河G101定位策略 和而不同 唤醒金陵文化的天人合一 仁恒江湾城卖 江景情怀 海玥名都卖 科技精装 南京当前成功的项目无一不在阐述产品及文化的打造 新城璞樾钟山卖 中式院落 高科桂山堂卖 山居人文 易居认为表象产品力还不够 G101价值构建需将器物层面扩大至精神层面 星河G101 绝佳的土地 绝对的产品 玄武的地气修为 星河的御制体系 提炼产品外部价值与内部价值的共性特征 南京现代化国际性人文绿都标志区之一 天赋之地 紫金山 玄武湖皆聚集于此 资源禀赋 人文荟萃 芳菲四季的玄武湖 历经风霜的明城墙 松涛万顷的紫金山 御制体系1 雄伟洁白的中山陵 天赋 总统府 承载玄武千年的皇家礼序 亦是中华民国政治中心所在 当前担当南京的军政要地 正统 主流 要址 新旧交融的时代气质 皇家宫殿遗址 孙中山革命地 南京政府所在地 南京国土资源局 南京军区所在地 民国革命基地 御制体系2 政仕 历代王朝在区域内大力兴办教育 其绵延千余载 直至清末 现代玄武拥有众多高校和科研院所 东南大学 南京林业大学 南京外国语学校 南京理工大学 南京农业大学 御制体系3 翰林 经济重地 南京主城前列 已全部城市化 第二产业 第三产业发达 南京旅游景点最集中的地区之一 新庄立体立交 湖南路商圈 金茂广场 珠江路金鹰天地 湖南路绿地紫金中心 御制体系4 财源 御 玉 寻找精神层面与器物层面的共鸣点 皇家文化 文化器物 御制文化显征可提炼为 皇家 尊贵 礼序 中式 由御至玉 以玉寓御 我们将以此植入产品的价值体系 宅之礼序家之所望 宅门 宅器 宅地 宅心 家的器物场 最具金陵皇城气质的玉石器物 悉心考量 谨遵宅之礼序 御制体系6 家宅 复刻玄武之上骨子里的精髓 文脉卓著 中式章法 因地而宜 遵循自然规律 风雨连廊 金陵八景 四季芳华 循环交替 园之礼序时地而宜 御制体系7 尚园 工之礼序至心至诚 中式的风骨 兼容并包 意大利顶级品牌 全维度加持 金玉满堂的中式文化空间 百项细节 匠心昭然 御制体系5 匠工 智之礼序全维享家 8大科技 3 0智能系统 造福空间的每一个角落 款待家庭高阶生活 匹配生活智者 御制体系9 精智 侍之礼序皇室礼遇 归家 在家 离家 皇室礼遇围绕家与人 金钥匙物管 定制化私人服务 更是魄摄人心的软实力 御制体系10 礼侍 项目价值序列 十大御制产品礼序 皇城文化 东方精髓 涵养社区 天赋 政仕 翰林 财源 产能 家宅 尚园 匠工 精智 礼侍 项目形象定位 直击传播痛点 推广SLOGAN 帝气修为东方礼御 东方礼序 玄武封面 家道不动产 案名建议 玺樾 主推 御府 备选 璞御 备选 第四章 CHAPTER 体验篇 展示体验 服务体验 本案的价值体系 形象定位已成型精神的痛点仅是阵前战 感官的俘获更是洗脑博弈在此之上 我们对项目的阵地及展示进行思辨旨在使本案成为具备器物精神与场所精神的极致领域 城市 文化 品牌的融合 星河COCOCity 品牌体验馆在售楼处设立项目别具一格的文化体验馆 融合 星河品牌馆 文化长廊 增添项目文化气息 让客户更多的知悉星河品牌发展历程 南京最美文化长廊 品牌艺术馆 与南京先锋书店合作 在售楼处设立星河书院 与喜马拉雅FM合作设立声音图书馆 在有形和无形的图书盛宴中获得文化熏陶体验 最文艺的文化小站 文艺 文学 文化 文人 金陵文化 星河传承 示范区里的真实体验 最真实的看房体验 首个景观里的售楼处 在景观示范区里设立座椅 直接邀请客户到园区看房 用IPAD辅助介绍 在最真实的景观中 给予客户最真实的看房体验 私家车库 圈层样板 最美私家车库 独特的停车体验 打造南京首个私家车库样板 通过对车库的包装 打造成独居特色的私家车库 并摆放豪车 展示项目奢华的体验感 让客户提前展望未来家 航空般看房享受 最高端的服务享受 一套航空的服务标准及礼仪 要求物业按照空乘服务标准服务 在示范区内采用移动推车实现茶饮服务 用最标准的服务流程和最亲和的服务态度给客户最好的服务体验 第五章 CHAPTER 营销篇 推售策略 品牌策略 推广策略 整盘货量盘点 住宅 1 2 3 4 5 本案住宅共5栋楼 总货量478套 面积段103 143m2 其中103 118户型最多 建筑面积约5 5万方 根据周边在售竞品及典型项目高层产品毛坯均价 扣除4000元 精装标准 预计本案高层现时销售毛坯均价34777元 精装修标准按照4000元 计算根据全市及区域成交均价近五年年均增幅 以及18 19年高价地入市潮 保守预计本案价格年涨幅在12 左右A方案 2018年四季度项目首次入市 销售均价在38777 1 12 43430元 19年下半年二次加推销售均价在43430 1 10 48000元 本案在产品价值上发力入市价可达到4 5万 平 二次加推达到5 1万 平 整盘均价可达4 8万 平B方案 2019年四季度项目首次入市 一次性推出所有产品 销售均价在38777 1 12 1 12 48642元 依托产品价值 即整盘达5万 平 项目高层产品现时点精装销售均价38777元 两种入市方案预计本案整盘均价可达4 8 5万 平 价格测算 年均涨幅17 年均涨幅19 1 2 3 4 5 住宅楼栋优劣势分析 根据各楼栋位置 是否临街 是否有其他不利因素 判断各楼栋价值如下 1 5 2 3 4 中海玄武公馆 N 恒嘉路 规划道路 推售策略 方案A 分批入市 首开试水 逐步溢价方案B 推荐 推迟入市 住宅全盘推出 单价突破 缩短战线 推售方案A 分批入市 首开试水 逐步溢价 受政策影响 短期内难以实现项目大幅溢价 5万的均价难以实现 二批次 一批次 2018年12月推出位置相对较差楼栋 进行价格试水 通过首开实现品牌落地和项目占位 2019年4月 剩余楼栋全部推出 年度实现清盘目标 4月 2月 6月 8月 10月 2019年2月 2018年 12月 4月 示范区 样板间开放 首开4 年度去化完毕实现总销5 4亿元 加推1 2 3 5 年度实现住宅清盘 总销22亿元 本案的营销目标 2019年 一战倾城 问鼎玄武 必须南京豪宅阵营 实现年度总销27 5亿元实现100 售罄 100 签约 100 回款 100 交付 豪宅的营销 本质上是影响力营销 豪宅从来不是自己说的 也不是广告说的 星河G101项目从拿地到今天其实不缺影响力 但需将影响力上升为持续的品牌力 从御制产品传播至大众层面 因而才能享誉金陵建立玄武新的营销秩序标本 由御制誉 才是本案营销关键所在 2018 星河首子 誉享金陵 策略思考 品牌 推广 对于G101来说 入市时间相对晚 星河首个项目要实现完美销售 首要问题即为品牌的快速落地与项目的高调发声 因此 品牌 推广为营销的两条主线索 品牌谈情怀 造声势 玩爆点 赚话题 树好感 推广博关注 引噱头 重炒作 圈资源 策略 策略 从世界到南京 享誉金陵 新玄武 新星河 推广主题 星河情怀 荣归金陵 品牌形象 创想无界 心筑未来 星河国际住区 令全城获知并认可星河的品牌力 专业度 企业情怀 促成口碑传播5场对话全维度彰显星河实力 品牌策略 一场与城市的对话 一次灯光秀 点亮星河未来灯光秀 南京 深圳双城互动 标志建筑齐亮灯仪式时间 2018年8月 选择南京及深圳地标位置 同时开展华丽的灯光表演 昭示星河地产正式进驻南京南京新街口主题 你好世界 你好星河深圳湾主题 你好南京 你好玄武 2017年12月24日晚 中海地产在新街口举行主题为 厉害了 中海地产 中海领航 九盘荣耀 的大型灯光秀 一场与文化的对话 奠基品牌文化精髓 文化界大咖方文山 对中式文化有着深刻的理解 与项目的文化气质相符合 邀请其为星河项目做序 专门定制展示在售楼处门口石碑上 或放置星河品牌馆 时间 2018年9月 一场与专家的对话 业内强势发声邀请丁祖昱 易居中国执行总裁 中国房地产协会秘书长 为项目助阵时间 2018年11月 一场与历史的对话 彰显星河情怀是开发者 也是公益人 星河心系南京文化 出资并号召各界人士共同修护南京重要的文化遗产明城墙 共同感受历史的厚重时间 2018年12月 高调 品牌造势实现品牌快速落地 精准 推广铺排确保项目深入人心 确保品牌立势之后 项目品牌得到全市范围内的亮相 随后应该通过精准媒体铺排 使项目发声 保证项目的形象再次深入人心 关键户外出街 新街口LED显示频 新百 中央 东方 河西金鹰 紫峰大厦 南京站 金鹰天地 珠江路 时间 2018年8月 点位选择 人流量多 高端人群汇聚 选择南京主城区高端商场及地标建筑进行广告投放 定向对高端人群进行项目信息输出 高端商圈广告投放 大V媒体炒作 从全国到南京 各大权威大V共同为项目发声 引发业内媒体热议 迅速扩大项目的推广面和影响力全国性大V 孟晓苏 吴晓波 卢俊 杨红旭等南京大V 孟祥远 李子墨 张辉 365房产 时间 2018年9 10月 通过定向专属圈层 赚取口碑 定制跨界活动 将极致做到更极致 聚合最高端的跨界平台 同时将跨界合作开展资源嫁接 做足项目调性 跨界对象 南京文联 南京企业联合会 奢侈品协会 南京体育协会等活动形式 通过饭局营销 文化交流沙龙 户外休闲等时间 2018年12月 跨界营销 整体营销节点铺排 8月 9月 10月 11月 12月 事件节点 品牌发布会 示范区开放 产品发布会 项目首开 事件炒作 7月 1月 点亮星河未来主题灯光秀 方文山提序姜文微电影开拍 丁祖昱评楼市姜文微电影发布 推广渠道 高端商圈推广 大V媒体炒作 修复明城墙公益活动 跨界营销 推广主题 星河情怀荣归金陵 从心出发礼献金陵 风华大宅誉享金陵 品牌发布会 售楼处公开 示范区公开 产品发布会 项目首开 针对客户导入易居认为仅仅依靠常规拓客方式不足以达到精准客户导入的目的因此要想短时间内实现高效蓄客 建议找准客群 实现定制化渠道导客 客户召集策略 易居资源一 易居高端项目导入 南京五大高端楼盘集中强势蓄客精准客户共享联动易居所代理南京5大高端楼盘 集中强势期 预计可达成约8000组高端 意向 实力共享客户 易居资源二 好友会 客户导入 两大核心大脑联合四大事业部总充分利用高端好友圈子 采用饭局或推介会形式 带动高端客户导入 易居资源三 高端异业联盟 与区域内高端商业合作通过项目信息的植入吸引项目客群关注 扩大项目的关注度 易居资源四 千万级业主俱乐部 易居深耕南京十三年拥有庞大千万级业主俱乐部充分发挥高端业主的联动 为项目直接匹配客户 易居资源五 钜派投资导入 派客会拥有丰厚的高净值客户资源 举办投资沙龙 讲座嫁接导入匹配本案的高