开发商变更小区规划,承担违约责任

开发商变更小区规划 须承担违约责任开发商变更小区规划 须承担违约责任 胡剑蓓胡剑蓓 案情简介 2001 年 5 月 张某与上海某置业有限公司签订购买某小区 9 幢某室的 上 海市商品房预售合同 一份 约定 张某向上海某置业有限公司购买房屋一套 房屋总价为 382 430 元 张某购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的 土地使用权的总价格 签订本合同后 上海某置业有限公司不得擅自变更该房 屋的建筑设计 详见附件二 确需变更的应当征得张某的书面同意并报规划管 理部门审核批准 上海某置业有限公司未征得张某同意擅自变更该房屋的建筑 设计 张某有权单方解除本合同 上海某置业有限公司不得擅自变更已与张某 约定的小区平面布局 见附件四 确需变更的应当征得张某书面同意 上海某 置业有限公司未征得张某同意变更小区平面布局 张某有权要求上海某置业有 限公司恢复 如不能恢复的 上海某置业有限公司应当向张某支付总房价款的 1 违约金 合同附件四 该房屋相关情况 抵押 租赁 相邻关系及小区平面布 局 图示载明 该小区呈南北走向 东侧紧邻 A 马路 小区楼幢号由北向南自 1 号到 18 号按序排列 3 号楼与 6 号楼间邻接 A 马路处标注有一会所 7 号楼 与 8 号楼之间 为小区主要出入口 正对该出入口西侧为小区中心广场 小区东 西居中有一条横贯小区南北的通道 北端为小区主要车行出入口 地下车库入 口在 16 号与 17 号楼之间西侧 9 号楼与 17 号楼南侧有一小区道路 东出 A 马 路 小区绿化率 52 有空中水瀑 网球场 高尔夫果岭推杆 容积率 1 74 合同补充条款载明 9 号楼南面的二期楼房与 9 号楼之间距离符合国家有关建 筑指标及冬至日 1 楼光照不少于 1 小时 不低于变电站与 9 号楼之间的距离 高度不超过 12 层楼高 层高 2 8 米 间距不少于 30 米 合同对其他事项也作 了相应规定 并上海某置业有限公司在售楼处摆放的售楼书载明 该小区为占地 1 5 公 顷的带状花园 树木 鲜花 玻璃 钢与硬木 花岗岩与大理石在当代国际化 住宅理念的引导下 把阳光 水 运动与休闲完全结合 形成了独一无二的带 状生态运动景观 构成了一个完全不同于普通住宅的当代新型社区 优美弧状 的南北中心线贯穿全区 在弧线的一侧是连绵相接 绿意盎然的五大运动区 另一侧则是架空三米 横贯 300 米的空中水瀑与小区森林带构成壮丽的立体景 观 该小区住宅区硬件水准均采用国际化现代住宅标准 规划绿化率高达 52 容积率仅为 1 74 是现代环保社区的典范作品 网球场 高尔夫果岭推 杆 儿童广场 森林健康步道 家庭野餐草坪 戏水池 雕塑漫步广场 休闲 园林 风雨健身区等等 上海某置业有限公司将小区称之为 新鱼骨式均衡生 命社区 总规划面积 14 万平方米 一期住宅面积 39 431 平方米 小区会所分 三个层面 三种生活主题 交往 游戏 健身 详尽布局由业主会议定策 售 楼书图示 小区东邻 A 马路 南接 B 马路 小区共有 21 幢楼房 由北向南一次 分东西两侧排列 东西向中间有一条贯通小区南北的通道 通道北端为小区主 要车行出入口 通道东侧房屋由北向南一次为 1 号 3 号 会所 5 号 6 号 电讯楼 7 号 8 号 9 号 10 号 邻近 A 马路一侧 7 号与 8 号楼中间为主要人 行入口 小区北面中部分别为 12 号楼 2 号楼 4 号楼 12 号楼之前设有儿童 游戏园 4 号楼前设有高尔夫亭 高尔夫练习场 正对小区主要人行入口西侧 设有音乐雕塑柱廊 假日广场 17 号楼东侧设有地下车库出口 沿小区西侧一 排楼房东面有一弧线状水线林荫 设有空中水线 行人步道 水线柱廊 沿弧 线西侧房屋由北向南依次为 13 号 14 号 15 号 16 号 17 号 18 号 19 号 楼 小区南端由东向西依次为 11 号 21 号 20 号楼 被告还以图示的方式对 空中水瀑进行了展示 小区设有多个开放式草坪 合同签订后 张某向上海某置业有限公司付清了房款 上海某置业有限公 司向张某交付了房屋 但至 2007 年张某发现上海某置业有限公司正在建造的小区三期 其布局明 显与原有规划及售房合同 售楼书有所差别 主要为 原来的纯住宅小区变成 了住宅和商务混用 一条新增加的公共道路将完整的小区 劈 成两半 小区 9 幢楼的一墙之隔处一条宽约 6 米的碎石路 从 A 马路开始通到 16 幢楼处拐弯 通向 12 区 而道路的两边都用围墙隔开 各开出一道门 按照原规划位于小区 中心位置的张某所购房产属于绿化景观房 对面是一片直通 B 马路 带有水线 柱廊的绿化景观带 而现在不但无景可观 更是降格为临街房 小区内的高尔 夫训练场不见踪影 百米水景也只有区区几米 故张某将上海某置业有限公司 诉至法院要求其承担违约责任 最终法院认定上海某置业有限公司承担违约的赔偿责任 赔偿张某人民币 6501 37 元 二 律师办案基本思路 本律师作为张某的代理律师 了解到张某等小业主在提出诉讼之前曾经与 上海某置业有限公司进行过协商 但上海某置业有限公司认为 该小区整个 项目分三期规划 分三期实施 一期规划了 1 9 号楼商品房 上海某置业有限 公司与张某等签订的是一期预售合同 根据双方签订的预售合同 双方之间关 于规划的约定 应仅限于预售合同第 8 9 条及附件四约定的相邻关系及小区平 面布局 即 1 9 号楼规划平面图 上海某置业有限公司在开发九歌花园三期时 时间已是 2007 年 政府规划部门对开发商的规划要求也产生了重大变化 例如 对开发商要求所开发的楼盘 90 平方米的房屋比例要达到 70 为此 原先的方 案要做适当的调整 故需会同政府规划部门对三期局部进行优化 并且三期的 规划方案是经过政府规划部门批准的 故无需承担违约责任 律师分析 我们认为 本案有以下几个问题值得讨论 1 上海某置业有限公司的售楼书是否应被视为合同内容 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释 第三条规定 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请但是出卖人就商 品房开发规划范围内的房屋及相关设施的说明和允诺具体确定 并对商品房买 卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的 应当视为要约 该说明和允 诺即使未载入商品房买卖合同 亦应当视为合同内容 此案件中 上海某置业 有限公司自一期住宅对外发售起至二期住宅发售完毕期间 其一直通过在其售 楼处摆放散发的售楼书 对楼盘项目规划范围 小区设施 使用功能 环境质 量等进行了说明 并作了允诺 上述说明 允诺 如绿化率 会所 高尔夫亭 高尔夫练习场 儿童游戏园 假日广场 空中水瀑等 具体位置明确 上海某 置业有限公司甚至于以图示的方式对空中水瀑进行了说明 上述说明和允诺均 在小区规划范围内 且具体 明确 上述因素综合起来 对合同的签订和房价 确有重大影响 虽未载入合同 也应作为合同内容 2 上海某置业有限公司是否改变了双方对小区平面布局的约定 售楼书如前述应被认定为合同内容 售楼书所载小区平面图对小区总图平 面布局作了清楚的标示 与一期房屋预售合同附件四小区平面图及一期规划图 基本一致 故该图即应为双方对整个小区平面所作约定 上海某置业有限公司 以三期规划 三期建造为由 认为没有改变双方约定的小区平面布局 没有依 据 根据 中华人民共和国合同法 第一百零七条规定 当事人一方不履行 合同义务或者履行合同义务不符合约定的 应当承担继续履行 采取补救措施 或赔偿损失等违约责任 故因上海某置业有限公司没有完全兑现其在售楼书 中所做的承诺 依法应承担相应的违约责任 3 三期 新 规划已经政府部门审批 上海某置业有限公司是否仍需承 担违约责任 上海某置业有限公司将三期规划图纸报有关部门审批 有关部门也在小区 门口张贴告示 虽不违反行政法规的有关要求 但从合同相对性原理出发 上 海某置业有限公司应在其对小区平面布局变更符合法定审批程序的同时 还应 向张某履行基本的告知和征得同意的义务 未征得未征得同意而单方改变平面 布局的 仍然构成违约 故上海某置业有限公司的行为构成违约 依法应当承 担相应的违约责任 许多人都有这样的买房经历 买了房子入住后却发现规划中的配套设施变 成了变电站 绿地变成了高楼或者收费停车场 这中间有开发商虚假宣传的因 素 但随意变更规划是更为重要的原因 具体来说开发商改变小区规划的行为有 1 开发商不按批准用途开发房地 产 开发商受让国有土地后 不得改变土地用途和性质 2 未经业主同意 擅 自改变原来规划的楼层高度和房屋用途 破坏规划设计要求 致使原业主生活方 便 或者采光 通风 宁静的环境 空气质量等受到破坏 3 擅自改变承诺 的容积率 绿化率等 导致小区容积率增大 绿化率缩小 小区公建减少 4 开发商违反规划设计变更告知义务 商品房销售管理办法 第二十四条 房地产开发企业应当按照批准的规划 设计建设商品房 商品房销售后 房地 产开发企业不得擅自变更规划 设计 经规划部门批准的规划变更 设计单位 同意的设计变更导致商品房的结构型式 户型 空间尺寸 朝向变化 以及出 现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的 房地产开发企 业应当在变更确立之日起 10 日内 书面通知买受人 买受人有权在通知到达之 日起 15 日内做出是否退房的书面答复 买受人在通知到达之日起 15 日内未作 书面答复的 视同接受规划 设计变更以及由此引起的房价款的变更 房地产 开发企业未在规定时限内通知买受人的 买受人有权退房 买受人退房的 由 房地产开发企业承担违约责任 那么开发商改变小区规划 是否必然承担违约责任 笔者认为并不是必然 的 关键要看开发商和业主签订的购房合同有无对规划内容的约定 如果在合 同主文中双方约定小区规划不得更改 或者在附件中有规划图的详细情况 应 当视为双方对规划内容已有约定 开发商擅自更改规划应承担违约责任 在现 实中 很多的购房合同对房屋质量 房屋面积 建筑设计 房屋交付 价款支 付 申办房产证等内容有约定 但没有条款对规划内容进行约定 而作为合同 附件的大多是房屋