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某楼盘营销策划书 第一部分江都城区住宅市场调研报告 一、城区总体住宅市场形势分析 1、江都经济较快发展xx年江都GDP为230.2亿元，比上年增长15.8%；人均GDP为22851元，比上年增长15.9%。 xx年江都GDP为280亿元，比上年增长16%；人均GDP为27805元，比上年增长16%。 按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算，预计xx年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。 2、居民收入稳步增长xx年江都城镇居民人均可支配收入10999元，农民人均纯收入6131元，分别比上年增长15%和11.3%；xx年在岗职工平均工资为17260元，比上年增长15.8%。 xx年江都城镇居民人均可支配收入13105.5元，农民人均纯收入7011元，分别比上年增长19.1%和14.4%；xx年在岗职工平均工资为20288元，比上年增长17.5%。 预计xx年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。 3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观 3、江都房地产市场将进入买方市场，销售形势不容乐观 （1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力 （1）近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面，房价水平已超出居民购买力xx年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。 xx年江都商品房施工达到188.90万平米，仅新开工商品住宅就有71.96万平米、竣工住宅53.48万平米，住宅销售76.74万平米（6480套）。 xx年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米，而xx年商品住宅均价达到3421元/平米，目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米，同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅！此外，xx年末江都城乡人均储蓄仅18391元，比上年仅增长7.7%。 按目前城区平均一套普通商品住宅40万元以上的总价及户均3.5人、城区家庭平均年收入约4.5万元计算，则房价收入比在9以上，远超过6-8的正常水平；同时，根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平，普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。 另外，根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算，租售比达到1400以下，也远超过1300-1200的正常水平，以租养贷已不可能。 （2）未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。 未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。 按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米（即达到人均30平方米左右），同时以两年内城区新增人口3万人（注根据江都规划，到xx年城区人口为30万人，即四年内增加6万人）且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算，潜在最大住宅需求量也不到150万平米。 而从现实情况来看，目前江都城区房地产供应量较大，尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘，同时居民购买力已经饱和。 未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于xx年的76.74万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。 未来两年内江都城区商品住宅年均销售量将小于xx年的76.74万平米，从目前销售形势来看，预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右，房价也将趋于平稳或小幅上升。 因此，受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响，xx年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继，未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。 预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比未来两年内城区商品住宅供应量合计/160万平米以上未来两年内城区商品住宅供应量合计/160万平米以上其中目前城区市场商品住宅存量约5410套约60万平米其中目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量/预计50万平米以上其中1年内新拍土地未来两年内上市住宅体量/约50万平米未来两年内城区潜在最大需求量/不到150万平米未来两年内城区潜在最大需求量/不到150万平米未来两年内城区商品住宅销售总量/预计在80-120万平米未来两年内城区商品住宅销售总量/预计在80-120万平米附江都城区目前在售楼盘销售情况表（数据截至xx年9月27日）项目名称总套数总面积（平米）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）项目名称总套数总面积（平米）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）水木南庭34444480.94364304水木南庭34444480.94364304心怡春江花都3794636815417208心怡春江花都3794636815417208金域地中海20821754.44110098金域地中海20821754.44110098津萃园15821074.32571100津萃园15821074.32571100建盈国际城890111717.024621427建盈国际城890111717.024621427鸿达尚城时代24628864.761460100鸿达尚城时代24628864.761460100明珠山庄31443940.05xx2101明珠山庄31443940.05xx2101恒泰贵筑6110207.350061恒泰贵筑6110207.350061新都苑492364.8910039金城银都609623.115802春江新月园16720333.34125339恒通绿城42754808.83582367恒通绿城42754808.83582367广源世纪豪园21785557.34xx61东方广场52770506.641585364东方广场52770506.641585364长江国际花园67468200.525430131长江国际花园67468200.525430131鸿益千秋67188368.8342134216鸿益千秋67188368.8342134216怡园小区4386.58404绿洲家园182535.651602金城银河之春11314734.359054金城银河之春11314734.359054都市公寓24813549.5723xx中天花苑298566.522504南苑明珠333773.373012文蕴苑403084.9528012虹都苑889039.7763025怡景雅园11016304.3663146浦江新村221723.528014兴隆花苑272173.022502福景苑586533.35503三元新村727090.3648420书香茗府21825219.24154056书香茗府21825219.24154056金色阳光995198.449405广源世纪花园2232xx25.39126171900广源世纪花园2232xx25.39126171900中远美墅54986271.5835439156中远美墅54986271.5835439156中远欧洲城57146613.5723818315中远欧洲城57146613.5723818315项目名称总套数总面积（平米）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）项目名称总套数总面积（平米）已售已备案（套数）已售未备案（套数）可售（套数）香格里拉花园1024116824.5284730147香格里拉花园1024116824.5284730147锦绣嘉苑44252636.823504547新加坡花园62087734.754982120新加坡花园62087734.754982120金牛湾都市花园82593392.4856612247金牛湾都市花园82593392.4856612247皇剑广场17126243.361241631时代华庭21423154.86195019碧水家园25832367.51530105碧水家园25832367.51530105上城国际39138825.4325919113上城国际39138825.4325919113御景花园52057845.1476044御景花园52057845.1476044大桥东园小区707417.476208清园广场14615074.1586456清园广场14615074.1586456大桥慈云花园34739415.6716549133大桥慈云花园34739415.6716549133如意园15416043.6400152如意园15416043.6400152总计1510517891709277406总计15105178917092774065410小结小结江都经济较快发展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因江都经济较快发展，居民收入稳步增长，城区居民人均住房面积较小，因此房地产发展有一定的空间。 然而，目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大然而，目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平，商品住宅市场供大于求，后期销售形势不容乐观。 二、城区主要在售住宅楼盘个案分析目前，江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新通扬运河以南的城南区域，城北为江都市新的政务区，城南为经济开发区。 从路段上看，大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线。 从配套来看，城南区域相对已经成熟，其配套好于城北区域，但城北区域道路基础设施好、新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜力。 江都城区目前的主要干道为龙川路、新都路、扬州路“三纵”及北环路、江淮路、龙城路、长江路、浦江路、舜天路等“六横”。 从各个楼盘位置来看，由于江都城区面积小、城南城北区域楼盘分布相对密集（大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线）、从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙川路而扬州路、龙川路、新都路相距比较近，因此虽然各个楼盘到市中心的直线距离有远有有近，但城南、城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差不多。 1、城北区域住宅楼盘个案简析 1、城北区域住宅楼盘个案简析 （1）长江国际花园 （1）长江国际花园楼盘位置楼盘位置新都北路北侧、仙城中学西侧。 售楼处位置现场接待中心；市区接待中心在江淮路33号。 开发商江苏双汇房地产开发有限公司。 规划设计超宽楼间距设计，地下停车位与建筑贯通。 建筑设计中央公园小高层设观光电梯。 部分楼栋底层架空设计。 营销代理南京垠坤代理机构。 总建面积30万平方米。 江都城区主要在售住宅楼盘位置图新都北路北环路龙城路长江路扬州路龙川路新都路泰州路回春路江淮路东方红路工农路长江国际恒通绿城怡景雅苑尚城时代市中医院国际城世纪花园仙城中学紫郡洪泉医院明珠山庄春江花都火车站老通扬运河新通扬运河市政府市政公园皇剑广场江都商城步行街二院人民医院恒泰贵筑碧水家园银河之春集贸市场南苑路浦江路舜天路中国银行建设银行金牛湾苏果南苑医院龙川小学江都中学世纪华联香格里拉水木南庭新世纪酒店客运中心上城国际御景花园京江酒店金域地中海鸿益千秋试验初中国际双语小学国际双语初中中远欧洲城中国银行建设银行苏果广州路中远美墅市中心一中总户数2100户。 建筑类型5+1多层、6+1多层、11+1小高层、别墅。 户型面积户型面积户型设计较好，但面积过大，140-150平米的户型很多。 二房两厅一卫91.23-95.75平米；三房两厅一卫119.13-126.39平米；三房两厅两卫131.19-143.29平米；四房两厅两卫155.09-155.83平米。 总体均价小高层均价3800元/平米左右，层差50元/平米左右（上层差价大些）；多层均价3500-3600元/平米。 储物间1.5万/个左右；地下汽车位5-6万/个；汽车库7-8万/个。 外部景观无。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观内部景观景观设计为南京中山园林设计院。 中央公园、园林景观。 中央公园以鹰柱、亭桥为元素形成轴线，宅间布置铺地、小品、水系。 内部配套儿童活动场、运动场、星座广场、水舞广场、游泳池；临街商铺。 汽车位情况地下停车位、车库。 物管情况物管情况物业管理为上海上房物业管理有限公司江都分公司（一级）。 物业管理费多层0.5元，小高层0.9元（含电梯）。 工程进度总共30万平米约开发了一半。 交付情况一期一批xx年9月交付。 销售情况销售情况一期一批共674套，已售543套，销售率约为80.6%。 优惠情况买房抽奖送汽车活动。 项目形象定位项目形象定位30万平米泛洋房水景庭院；国际生活，渐行渐进。 主打广告（宣传）语城市封面，顶峰生活。 主要广告宣传媒体网络广告、报纸广告、江都电视台新楼市广告、城区多块广告牌。 联系电话051486160000/86161111。 综合评述综合评述楼盘规模超大、设计较好、小区内部景观和内部配套较好、物业管理较好；楼盘位置偏、地段差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；销售情况较好。 （2）恒通绿城 （2）恒通绿城楼盘位置楼盘位置扬州路与新都北路交汇处东南侧。 售楼处位置售楼处位置现场售楼处。 开发商扬州市恒通企业有限公司。 规划设计北京梁开建筑设计院。 建筑设计首创江都“低能耗绿色节能住宅”。 集中集热、分户储热太阳能全天候热水系统；聚氨酯发泡、5+9A+5的双层中空玻璃构成外墙保温体系。 总建面积5.99万平方米。 总户数542户。 建筑类型7幢5+1多层、3幢16+1高层。 户型面积户型功能设计较差，套型面积较为合理。 多层以97-120平米的三房为主；高层户型为85平米左右两房及117-120平米三房。 多层三室两厅一卫97.25平米、104.27平米；三室两厅两卫121.12平米；四室两厅两卫134.12平米；顶层复式的底层约90.12平米、上层约77.33平米。 总体均价多层均价约3600元/平米（2F约3700元/平米，1F=2F-200250，3F=2F+100，4F=2F，5F=1F-100200）。 高层未售，价格不详。 储物间为地上形式，层高约2.2米，面积约20-25平米，均价约1288元/平米。 汽车库、汽车位未售，价格不详。 外部景观无。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观内部景观英国雅而菲设计生态园林景观，主要为喷泉广场。 内部配套临街商铺。 物管情况南京高迈克物业管理有限公司（三级）。 多层0.5元，高层不详。 工程进度多层接近封顶。 交付情况多层xx年6月交房。 销售情况销售情况xx年开盘，共427套，已售60套，销售率约为14%。 优惠情况优惠情况贷款9.6折，全额付款9.5折。 项目形象定位江都首席低能耗绿色节能住宅。 主打广告（宣传）语科技住宅，节能先锋；会省钱的房子。 主要广告宣传媒体主要广告宣传媒体网络广告、城区广告牌、公交车车体广告、报纸广告。 实力/荣誉/获奖情况实力/荣誉/获奖情况恒通企业为“中国房地产诚信企业”、“江苏省房地产综合实力50强”。 联系电 综合评述综合评述楼盘规模较小、设计一般、小区内部景观和内部配套一般、物业管理一般；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告较多；户型设计较差，但总体上套型面积较为合理；销售情况差。 （3）怡景雅苑 （3）怡景雅苑楼盘位置楼盘位置扬州路与新都北路交汇处西南侧。 售楼处位置现场售楼处。 开发商江都市城北房地产开发公司。 总建面积20728.09平方米。 总户数187户。 建筑类型5+1多层住宅。 户型面积户型设计一般。 面积以120-140平米的三房为主。 总体均价约3278元/平米（1楼约3180元/平米、2楼=1楼+ 200、3楼=2楼+ 100、4楼=2楼、5楼为2970元/平米、阁楼为1500元/平米）。 储物间约10平米/个，均价1500元/平米。 外部景观无。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观内部景观较差。 内部配套沿街商业。 物管情况较差。 工程进度现房。 交付情况已经交付。 销售情况销售情况共推出110套，已售64套，销售率为58.2%。 优惠情况优惠情况9.9折。 联系电 综合评述综合评述楼盘规模很小、设计较差、小区内部景观和内部配套较差、物业管理较差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处极其简陋、几乎无包装，无任何销售宣传资料，外部广告几乎没有；户型设计一般；销售时间接近三年，销售情况很差。 （4）鸿达尚城时代 （4）鸿达尚城时代楼盘位置楼盘位置扬州路中段西侧、怡景雅苑南面。 售楼处位置现场售楼处。 开发商江都鸿达房地产开发有限公司。 规划设计上海中福建筑设计院，设计一般。 建筑设计上海中福建筑设计院，设计一般。 营销代理南京财富地产（大公务实集团财富地产）。 占地面积22510平方米。 总建面积30368平方米。 总户数230户。 容积率1.35。 建筑密度23%。 绿地率39%。 建筑类型3幢11+1小高层、2幢多层、3幢花园洋房、1幢叠拼别墅。 户型面积户型设计较好。 主力户型以两房两厅、三房两厅为主，面积在90-130平米之间。 总体均价多层、小高层总体均价3400-3500元/平米。 小高层起价2900元/平米，均价约3200-3300元/平米。 4+1多层均价约3720元/平米（1楼3555元/平米，2楼=1楼+200，3楼=2楼+100，4楼=2楼-30，阁楼面积40-50平米、1840元/平米）。 外部景观无。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观内部景观较差。 内部配套沿街商业。 物管情况较差。 工程进度接近现房。 交付情况xx年10月交房。 销售情况xx年8月开盘。 目前小高层已售完，仅剩30多套4+1多层房源。 优惠情况优惠情况9.9折。 项目形象定位格调生活新榜样。 主要广告宣传媒体网络广告、户外广告牌。 联系电话联系电 综合评述综合评述楼盘规模小、设计一般、小区内部景观和内部配套较差、物业管理较差；楼盘位置偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装一般，销售宣传资料仅有户型单页，外部广告仅有楼盘对面的一小块户外广告牌；户型设计较好；定价较为合理，销售情况较好。 （5）紫郡 （5）紫郡楼盘位置楼盘位置新都北路和龙川北路之间、仙城中学以南、洪泉医院以北。 售楼处位置售楼处未建好，临时接待中心在江都京江大酒店内。 开发商江都华丰房地产有限责任公司。 规划设计杭州浙华建筑设计事务所。 营销策划易美伽。 总建面积28万平方米。 外部景观无。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 工程进度未建。 销售情况未售。 项目形象定位优品生活私享家。 主要广告宣传媒体目前为临时接待中心、形象宣传折页。 实力/荣誉/获奖情况宁波华丰集团为浙江省百强企业、xx年宁波百强企业20名、房屋建筑施工总承包特级资质企业，先后荣获国家工程质量最高奖鲁班奖等共700余个奖项。 联系电话051486611222/85303888。 综合评述该项目目前售楼处在建，项目规模超大，预计规划设计、景观设计、内部配套等较好，项目定位为高档楼盘。 （6）建盈国际城 （6）建盈国际城楼盘位置楼盘位置龙川北路与北环路交汇处西南角。 售楼处位置龙川北路与龙泉路交汇处（洪泉医院西）。 投资商投资商建盈（香港）集团。 开发商建盈（扬州）房地产开发有限公司。 规划设计南京东南大学建筑设计研究院。 间距超过11.4。 建筑设计哈尔滨工业大学建筑设计研究院。 静压桩基础，防震抗压。 双层中空玻璃设计全案策划扬州江天山水。 总建面积28万平方米。 总户数2100户。 建筑类型6+1多层、11+1小高层。 户型面积以三室两厅两卫为主，三室两厅一卫、两室两厅两卫及四室两厅两卫为辅。 两室两厅两卫约107平米，三室两厅一卫约120平米，三室两厅两卫约130-135平米，四室两厅两卫约145-153平米，顶层复式约183平米。 总体上户型设计较好，另有新颖的错层户型设计。 总体均价11+1小高层均价约3600元/平米（去年均价约3750元/平米），层差约50元/平米，西边套比中间套约低10-20元/平米（视面积大小而定），东边套比中间套约高10-20元/平米（视面积大小而定）。 6+1多层均价约3570元/平米（2楼3700元/平米左右、3楼3900元/平米左右、4楼=2楼、5楼3550元/平米左右、6楼3100元/平米左右，阁楼单卖）。 储物间约10平米/个，平均每个约1.8万元。 地下汽车位6万元/个。 外部景观龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观景观设计为环艺景观。 八大主题公园、蜿蜒水系、藤廊花径、喷泉广场、景观小品。 内部配套一般。 汽车位情况地下汽车位。 物管情况扬州锦日物业管理有限公司（三级）。 五大智能化系统。 物管费多层0.5元，小高层0.9元（含电梯）。 工程进度一期一批已入住，一期二批在建。 交付情况一期xx年交房。 销售情况一期890套，xx年正式销售，至目前已售463套，销售率52%。 优惠情况小高层9.7折，国庆再优惠1万元/套；多层9.8折，国庆再优惠1万元/套。 项目形象定位以国际理念，造城。 主打广告（宣传）语国际风情，理想居住城邦；龙川大道，28万平米国际高尚生活区。 主要广告宣传媒体售楼处销售宣传资料、光盘、户外广告牌、报纸广告。 联系电86511599。 综合评述楼盘规模超大、设计好、小区内部景观较好、内部配套一般、物业管理较好；楼盘位置较偏、地段较差、目前的外部景观和外部配套差；售楼处包装较好、广告较多；户型设计较好，但总体上套型面积偏大；销售情况良好。 （7）广源世纪花园楼盘位置楼盘位置龙川北路西侧，南至泰州路、西至扬州路、北至北环路。 售楼处位置现场售楼处。 开发商江都市广源房地产开发有限公司。 规划设计人车分流、充足停车位。 建筑设计建筑简洁、典雅。 占地面积350亩。 总建面积36万平方米。 总户数近3000户。 绿化率近40%。 建筑类型多层、11+1层景观电梯公寓、联排别墅。 户型面积面积区间80-150平米。 以93-122平米三室二厅一卫和114-134平米三室二厅二卫为主。 户型设计优良。 单身贵族公寓约45平米（精装修）；二室二厅一卫约73-103平米；三室二厅一卫约93-122平米；三室二厅二卫约114-142平米；四室二厅二卫约142-155平米；顶层复式四室二厅三卫约165平米。 总体均价最后一组团冬梅坊5+1多层原均价4000元/平米左右，目前每套大约优惠8-9万元，优惠后均价约为3460元/平米（1楼3361元/平米、2楼=1楼+ 200、3楼=2楼+ 200、4楼=2楼、5楼=1楼-300，阁楼2000元/平米）。 最后一批的小高层未售、价格不详。 半地上储物间约2万元/个（约1800元/平米）。 外部景观龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。 外部配套仙城中学、洪泉医院。 内部景观景观设计由中国美院承担。 坡地绿化带设计、中央景观大道、组团中心景观、宅间景观小品。 四个组团分别以兰花、夏竹、秋菊、冬梅为景观主角，搭配雕塑、广场、水池、曲溪、亲水平台、木道、游泳池、观雪长廊、景观廊架以及叠瀑、凉亭、木桥等景观小品。 内部配套会所、幼儿园、游泳池、网球场、休闲中心、大型商业步行街、农贸市场等。 汽车位情况地下汽车位（可售可租）。 物管情况怡城（浙江）物业管理有限公司江都分公司（二级）。 “五星服务特色”、“八大服务模式”。 24小时安全防范系统（防入侵、防火、防煤气泄漏）、楼宇对讲系统、闭路电视监控系统、红外线周界报警系统、电子巡更系统、车辆出入管理系统、背景音乐及紧急广播系统、信息网络系统（家居多媒体配线箱、电子公告系统等）。 物管费多层0.5元（阁楼不收）。 工程进度接近封顶。 交付情况xx年全面交付。 销售情况至目前推出2232套，已售1332套，销售率约60%。 优惠情况9月27日前购房优惠达到8-9万元/套。 1万（首付）买1房、2万（首付）买2房、5万（首付）买3房。 项目形象定位品质生活，百年骄傲。 主要广告宣传媒体网络广告、报纸广告、江都电视台新楼市广告、户外广告牌。 联系电 综合评述楼盘规模超大、规划设计好、小区内部景观优、内部配套好、物业管理优；楼盘位置一般、地段一般、目前的外部景观和外部配套一般；售楼处包装较好、广告较多；户型设计优良；销售情况良好。 （8）明珠山庄 （8）明珠山庄楼盘位置楼盘位置洪泉医院南侧、龙川北路东侧、泰州路北侧。 售楼处位置洪泉医院西侧。 开发商洪泉集团扬州洪旺房地产开发有限公司。 规划设计整体实施全地层架空，并配合双层景观设计方案，人车分流设计。 建筑设计现代主义建筑设计风格，外立面大面积玻璃材质、宽景转角阳台设计、底层采用架空设计。 小高层全部使用太阳能。 占地面积约96900平方米。 总建面积约19万平方米。 总户数约1478户。 绿化率约42.3%。 建筑类型小高层、高层。 一期一批4幢11+1小高层、1幢18+1高层。 户型面积以三房为主。 户型设计一般。 三房二厅一卫115平米，三房二厅二卫123-138平米，四房二厅二卫171平米。 总体均价小高层均价4500元/平米。 外部景观龙川北路25米宽阔绿化游园景观带。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 内部景观中央大型假山跌瀑景观走廊、底层全架空空中绿化、架空层绿化。 将天然水系引入组团绿化之中，点缀有亲水平台、景观水池。 整个小区景观分为入口景观、中心水景、组团水景、组团绿地四大块。 入口景观以环绕的水将整个入口空间分为3个区域人行通道、景观大道、车型通道，景观大道由石桥、弧形花坛、灯柱、假山瀑布、明珠组成；中心水景有水幕、跌水、喷泉等；组团水景由溪流、卵石、水生植物、水中汀步等组成。 汽车位情况车位充足，保证每户都有1个车位。 物管情况扬州安源物业管理公司。 江都首家“信息化家园”示范社区。 物业提供家政服务、商务服务、礼仪服务、文化娱乐服务、老年服务等。 小高层物管费1.0元。 工程进度一期一批在建。 交付情况一期一批xx年9月交房。 销售情况目前推出314套，已售213套，销售率为67.8%。 优惠情况无。 项目形象定位服务型国际标准社区。 主要广告宣传媒体网络广告、江都电视台新楼市广告、户外广告牌。 联系电 综合评述楼盘规模大、设计良好、小区内部景观优、物业管理较好；楼盘位置一般、地段一般、目前的外部景观和外部配套一般；售楼处包装较好、广告一般；户型设计一般；销售情况较好。 （9）心怡春江花都 （9）心怡春江花都楼盘位置楼盘位置龙川北路与江淮路交汇处东北角。 售楼处位置现场售楼处。 开发商心怡房地产（扬州）有限公司。 规划设计超大楼间距、围合式组团布局；人车分流，半地下车库设计。 建筑设计深圳市筑博工程设计有限公司。 花园洋房层层退台设计。 代理商代理商上海置国地产咨询有限公司。 整合推广整合推广深圳自在广告策划有限公司。 占地面积310余亩。 总建面积40万平方米。 容积率1.7。 建筑密度35%。 建筑类型花园洋房、别墅、高层。 户型面积户型设计优良。 二房二厅一卫90平米、二房二厅二卫103.51-109.07平米、三房二厅二卫122-132平米、四房二厅二卫163平米。 总体均价6层花园洋房均价4700元/平米（6楼无阁楼，层高最高5米、最低2.8米，价格4200元/平米）。 储物间约10平米/个，1万余元/个。 外部景观老通扬运河、绿化带、市政公园。 外部配套仙城中学、洪泉医院、世纪花园大型商业步行街和农贸市场。 市中心配套。 内部景观主要由奇景（澳大利亚）景观设计有限公司设计。 美国设计大师主持园林设计。 沿河景观带、四大组团水景、双湖主题水景、无边界嬉水池、生态湖、自然堆坡景观、亲水平台、草坪步道、阶梯草坪露天剧场、景观小品。 内部配套五星级喜来登酒店；集中商业、商业街、后现代北欧风情休闲街；幼儿园；篮球场、儿童游戏场等二十余项休闲运动设施。 物管情况全封闭保安系统。 物管费0.8元。 工程进度一期在建。 交付情况一期xx年3月31日交房。 销售情况xx年3月22日开盘，目前推出379套，已售171套，销售率45.1%，销售情况良好。 优惠情况目前优惠3万元/套。 首付15%即可（另15%在两年内还清）。 买二房仅需5.6万元首付；老带新可获现金大奖；阳光车库随房送（1-4层车库五折、5层车库三折、6层车库全部赠送）；签订合同后15日内按时办理完全部购房手续，可获5000元国美电器购物券。 项目形象定位中央湖景生活城。 主打广告（宣传）语一座城市的上游生活。 主要广告宣传媒体网络广告、城区户外广告牌、电视广告、报纸广告。 联系电 综合评述楼盘规模超大、设计良好、小区内部景观优；楼盘位置较好、地段较好、外部景观和外部配套较好；售楼处包装较好、广告较多；户型设计优良；销售情况较好。 2、城中区域住宅楼盘个案简析 2、城中区域住宅楼盘个案简析 （1）恒泰贵筑 （1）恒泰贵筑楼盘位置楼盘位置老通扬运河南侧、东方红东路北侧、龙川北路与新都北路之间。 售楼处位置东方红东路三江百货广场北大门。 投资商投资商扬州常信房地产开发有限公司/扬州市建科置业发展有限公司。 开发商江都市恒泰房地产开发有限公司。 规划设计香港睿博建筑规划设计有限公司。 全程营销扬州博深置业。 总建面积73600平方米。 总户数595户。 建筑类型8幢6层叠加、3幢17+1高层、3幢11+1小高层。 户型面积户型设计一般。 总体均价价格调整中，暂时封盘。 先前叠排价格约4700元/平米。 外部景观老通扬运河。 外部配套市中心齐全生活配套。 物管情况贴心安保系统、停车管理系统、可视对讲系统、门禁系统。 工程进度叠排接近封顶，小高层、高层未建。 销售情况一期推出61套，尚未正式销售。 项目形象定位城中居/运河畔/厚情结/新映像。 主打广告（宣传）语天赋运河，共享贵筑。 主要广告宣传媒体网络广告、电视广告、公交车车体广告、道旗广告。 联系电85015555。 综合评述楼盘规模一般、设计一般、物业管理一般；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套优；售楼处包装一般、宣传不到位；户型设计一般。 （2）金城银河之春 （2）金城银河之春楼盘位置楼盘位置新通扬运河北岸、园林南路、广电巷8号。 售楼处位置龙川大桥北堍、龙城路中段。 开发商江都市金城房地产开发有限公司。 规划设计条状规划，体现景观均好性。 建筑设计简约风格。 总建面积15094平方米。 总户数115户。 绿地率36%。 建筑类型2幢5+1多层（1幢临河、1幢后排）、1幢5+1临河叠排、1幢11+1临河小高层。 户型面积户型设计较差。 2幢5+1多层户型为116.19平米的三室两厅一卫、122.65平米及136.92平米的三室两厅两卫、135.01平米及150.79平米的四室两厅两卫。 1幢5+1叠加户型均为177.24平米的四室两厅两卫。 1幢11+1小高层户型为131.7平米的三室两厅一卫和141.05平米的三室两厅两卫。 另有少量99.36平米的两室两厅一卫户型。 总体均价5+1叠加（复式）均价4500元/平米左右（约180平米总价约80万）。 11+1小高层均价在3800元/平米左右。 后排（不沿河）的5+1普通多层均价约3380元/平米，1楼价格约3250元/平米，5楼价格约等于1楼价格，阁楼均价1500元/平米。 外部景观新通扬运河、沿河千米绿化带。 外部配套市中心齐全生活配套。 内部景观凉亭、汀步、旱喷等景观小品。 内部配套无。 物管情况扬州新时代物业管理有限公司（三级）。 多层物管费0.5元。 工程进度多层封顶，小高层接近封顶。 交付情况xx年10月交付。 销售情况xx年开盘。 共推出113套，已售59套，销售率为52.2%。 优惠情况无。 项目形象定位水岸世家，臻美生活。 主打广告（宣传）语面河而居，阳光、绿意、水生活。 主要广告宣传媒体网络广告。 联系电 综合评述楼盘规模很小、规划设计一般、物业管理一般；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套优；售楼处小、包装差、外部宣传极少；户型设计较差；销售情况较差。 3、城南区域住宅楼盘个案简析 3、城南区域住宅楼盘个案简析 （1）金牛湾都市花园 （1）金牛湾都市花园楼盘位置楼盘位置新都路与南苑路交汇处东南角。 售楼处位置新都路东侧、南苑路北侧、装饰建材城对面。 开发商江都市金龙房产有限责任公司。 总建面积约9万平方米。 建筑类型5+1多层、11+1小高层。 户型面积三室二厅一卫95-110平米，三室二厅二卫约133平米，户型设计差。 总体均价11+1小高层均价4000元/平米左右（7楼、8楼约4100-4200元/平米）。 5+1多层均价3500元/平米左右（1楼约3357元/平米、2楼约3557元/平米、3楼约3657元/平米、4楼约3632元/平米、5楼约3000元/平米、阁楼约1500元/平米）。 储物间约1万元/个。 外部景观新通扬运河、张纲河。 外部配套南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、中国银行、建设银行等。 内部景观中心花园、水景、四大景观组团、景观架空层。 内部配套650米主题商业街、华润苏果超市、儿童娱乐场、老年休闲场所、运动健身场所、会所。 汽车位情况7000平米集中停车库、500多个汽车车位。 物管情况扬州锦日物业管理有限公司（三级）。 区域智能化管理系统、电子巡更系统、红外线周界防越报警、闭路电视监控系统、可视对讲机系统并与物管中心联网、背景音乐、小区广播播放系统、高速宽带网入户、暗敷室外管线、煤气管道预埋等。 多层物管费0.4元。 工程进度现房。 交付情况现房入住。 销售情况xx年开盘，共825套，已售578套，销售率70%。 优惠情况中秋抽奖活动、国庆推出10套特价房，其余9.9折（可进一步洽谈）。 买小高层15年后换电梯。 项目形象定位都市生活第一站。 主打广告（宣传）语走出金牛湾，便是华润苏果超市。 主要广告宣传媒体网络广告、公交车车体广告、报纸广告。 联系电86127171。 综合评述楼盘规模一般、规划设计一般、物业管理较好；楼盘位置好、地段好、外部景观和外部配套较好，内部景观和内部配套优良；售楼处包装一般、宣传力度一般；户型设计较差；销售较好。 （2）香格里拉花园 （2）香格里拉花园楼盘位置楼盘位置新都路与南苑支路交汇处东南角、浦江路北侧。 售楼处位置舜天路中段199号（法院对面）。 开发商扬州长江房地产开发有限公司。 规划设计日照间距11.4；小区设3个出入口，人车分流设计。 建筑设计全框架结构、南北双阳台设计；入户大厅3.5-4米，全落地玻璃双开；楼层高2.9米；彩铝窗、中空玻璃。 总建面积18万平方米。 总户数1204户。 建筑类型27栋多层、6栋小高层。 户型面积小高层三室二厅一卫约108平米。 户型设计较差。 总体均价小高层3830元/平米左右（层差50-60元/平米，东边套比中间套高约80-85元/平米、西边套比中间套低约80-85元/平米）。 外部景观无。 外部配套南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、华润苏果等。 内部景观6000平米中央花园。 内部配套沿街商铺、超市；高级会所；儿童攀爬梯、1000米运动跑道、溜冰场、麻将馆、健身房、高尔夫推杆、棋局馆、羽毛球场、卡拉OK房、台球馆、美容院、乒乓球室、网球场、健身室、篮球场。 物管情况深圳珠港物业管理有限公司扬州分公司（二级）。 工程进度最后3幢小高层在建。 交付情况多层已入住。 剩余3幢11+1小高层xx年初交付。 销售情况xx年开盘，多层已售完交付。 共1024套，已售877套，销售率约为85.6%。 优惠情况一楼送入户花园，六楼送阁楼、露台。 项目形象定位运动社区，尊贵生活。 主要广告宣传媒体公交车车体广告、报纸广告、小区看房车。 联系电86088111。 综合评述楼盘规模大、规划设计较好、物业管理较好；楼盘位置较好、地段较好、外部景观差、外部配套一般，内部景观和内部配套良好；售楼处包装较好、宣传力度一般；户型设计较差；销售较好。 （3）水木南庭 （3）水木南庭楼盘位置楼盘位置浦江路与新都路交汇处东南角。 售楼处位置浦江路中段188号。 开发商江都市新巨人房地产开发有限公司。 建筑设计7层电梯洋房设计、中空玻璃设计。 全案代理恒基顾问（苏州）。 总建面积15万平方米。 建筑类型5+ 1、6+1多层、花园洋房、7层电梯洋房、叠加别墅、11+1小高层。 户型面积两室两厅一卫91.63平米、三室两厅一卫125.3平米、三室两厅两卫126.14平米、四室两厅两卫128平米。 户型设计一般。 总体均价起价3258元/平米。 花园洋房均价3800元/平米左右。 外部景观无。 外部配套南苑医院、农贸市场、北京路小学、江都中学、新世纪大酒店、客运中心、华润苏果等。 物管情况江苏爱涛物业管理有限公司江都分公司（一级资质）。 工程进度在建。 交付情况一期预计xx年交付。 销售情况一期344套，已售40套，销