2012年济南4-5月市场月报

2012年济南4月市场月报 山东众盛智联营销策划有限公司 1 市政规划 2 房地产市场 3 政策环境 目录 政策环境 近阶段实质性政策出台的频率较低 主要为中央领导人对行业调控的表态发言 国务院总理温家宝4月13日主持召开国务院常务会议 指出要坚持房地产调控政策不动摇 绝不让调控出现反复 进一步明确了调控的决心 由于现阶段全国房价已出现大范围下降局面 在现有政策不放松的前提下 销售不畅及资金压力将使得房价逐步向合理化的方向回归 通过中央高层的表态表明 市场对暂时不会进一步收紧房地产政策的预期在增加 但政策在短期内也不会出现放松的可能性 4月4日福建 上海 江苏 浙江四省 市 经济形势座谈会温家宝 尽快出台预调微调措施 4月1日至3日 温家宝在广西 福建等地就经济运行情况进行调研 他明确表示 要根据形势变化尽快出台预调微调措施 同时做好政策准备 留有相应的政策空间 政策内容 业内人士分析认为 温家宝的讲话或可看作预调微调的发令枪打响 接下来可能出台多项政策措施 在货币政策方面 温家宝指出 要兼顾促进经济平稳较快发展 保持物价稳定和防范金融风险 有针对性地适时适度调节 与之对应的是 央行货币政策委员会首季度例会已经释放出预调微调信号 会议时隔一年后首次指出 下一阶段要综合运用多种货币政策工具 引导货币信贷平稳适度增长 市场普遍猜测 为了调节流动性 二季度央行仍会延续一季度灵活的公开市场操作 不排除下调存款准备金率的可能 解读 4月10日最高人民法院 关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定 政策内容 最高人民法院4月9日上午对外发布了 关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定 对法院如何受理行政机关申请强制执行房屋征收 受理后如何进行审查和裁定等问题进行了规范 并确立了 裁执分离 为主导的强制执行方式 自2012年4月10日起施行 解读 行政强制法和 国有土地上房屋征收与补偿条例 自颁布实施以来 有关市 县级人民政府申请人民法院强制执行房屋征收补偿决定问题成为社会关注焦点 法院的审判 执行工作也面临许多新情况 新问题 该司法解释的出台和实施 有利于从制度上理顺房屋征收与补偿工作秩序 防范强制执行过程中发生违法和侵犯被征收人合法权益的事件 4月24日住房和城乡建设部 关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见 政策内容 住房与城乡建设部发布 关于进一步加强房屋建筑和市政工程项目招标投标监督管理工作的指导意见 提出将加大招标投标过程公开公示力度 房屋市政工程项目招标不得设定与招标项目的具体特点和实际需要不相适应的不合理条件限制和排斥潜在投标人 解读 据业内人士介绍 这些不合理条件一般是设置多种或过高的门槛 或要求具备多种资质 通过这些不合理的条件 将很多投标人挡在了门外 实际上 我国目前进行的资质管理本身就有问题 资质很多却并没有因此而使建设工程质量提高 原因就在于实践中资质是可以相互被借用的 有没有资质并不能真正反映其专业能力 同时应当降低门槛 使更多的人参与竞标 以确保公平 4月5日山东省国土资源厅山东省继续实行差别化用地政策严格限制两高一资 山东省国土资源厅近日表示 今年山东省将继续实行差别化用地政策 严格限制 两高一资 行业用地需求 重点支持欠发达地区 科技创新等项目合理用地 确保保障性住房和 三农 的用地需求 政策内容 解读 山东省国土资源厅表示 在实行差别化用地政策的过程中 将严格限制 两高一资 行业 高耗能 高污染和资源性行业 低水平重复建设和产能过剩行业用地 但对通过淘汰落后产能 兼并重组提升企业竞争力 促进产业良性发展需要用地启动周转的 给予政策支持 国家住建部政策研究中心主任秦虹表示 未来房地产企业将出现新变化 房地产证券化投资成为新趋势 秦虹表示 今年房产税政策将会扩大试点 将集中在有限的若干个城市 但试点城市还没有最终确定 需要地方政府的配合 5月9日住建部明确年内扩大房产税试点 政策内容 据悉 财政部会同国税总局 住建部已经对重庆 上海两地进行个人住房征收房产税试点的效果展开评估 相关工作仍在进行当中 业内人士预计 第二批试点城市在征收方案上参考 上海模式 的可能性较大 第二批试点城市很可能主要针对的也是新增购房需求 即使涉及部分存量房 基本居住需求甚至是改善性居住需求也会得到足够的保护 只会对超出面积之外的部分进行征收 解读 住建部近日表态 明确调控方向不改 回调仍是主基调 并称 决不让调控出现反复 继续落实好包括住房限购在内的各项抑制投资 投机性需求的政策措施 同时要采取有效措施 特别是要增加普通商品住房用地的有效供应 再者 密切关注市场走势 做好政策预案 利用市场调整期加快研究推进长效机制建设 进一步完善金融税收政策 稳步推进房产税改革试点 加快推进城镇住房信息系统建设等基础性工作 5月18日住建部关键期定调 继续限购决不让调控反复 在近一个时期 市场回调还将是整个房地产市场发展的主基调 当前整个房地产市场朝着调控的预期方向在发展 以自住为目的的真实住房需求很大 投资 投机性购房空间已被大大挤压 住建部将发挥各种有利因素的积极作用 抑制和化解各种不利因素的影响 坚持供需双向调控 促进市场平稳发展和房价合理回归 政策内容 解读 与现行规定有所不同 变化之一是囤地捂盘或将出局 变化之二是资质认定更加严苛 征求意见稿中的部分条款明显倾斜于大型企业 对新进企业和小企业的限制则较大 中小房企的发展将更加困难 提高门槛可以避免过多资金流向房地产开发市场 减少房地产行业的经济泡沫 5月18日国务院房企资质认定趋向严苛囤地捂盘或将出局 政策内容 实施时间超过10年的 房地产开发企业资质管理规定 即将重修 国务院法制办公布该规定重修的征求意见稿 拟将各级房企资质认定条件大幅提高 其中 一级 二级 三级资质认定条件中 注册资本由 不低于5000万元 2000万元和800万元 分别提高至 以货币形式实缴注册资本不低于2亿元 1亿元和5000万元 此外 所有房企如果存在囤地 捂盘 哄抬房价等行为可被吊销资质 解读 5月18日至20日 中共中央政治局常委 国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开六省经济形势座谈会 温家宝表示要把稳增长放在更加重要的位置 准确分析和判断形势 及时适度预调微调 在提到房地产市场时 强调温家宝指出 要稳定房地产市场调控政策 严格实施差别化住房信贷 税收政策和限购政策 采取有效措施增加普通商品房供给 继续推进保障性安居工程建设 促进房地产市场平稳健康发展 5月18 20日六省经济形势座谈会温家宝 稳定房地产市场调控政策 此次 总理强调 稳定 两字 巩固了市场对暂时不会进一步收紧房地产政策的预期 业内人士表示 房地产市场受两方面政策影响 一是宏观经济政策 二是房地产调控政策本身 预调微调 并不等于楼市的宏观调控放松 稳定增长 意味着 在一段时间内不会再出调控新政策 政策内容 解读 目前市场上经常有房地产开发商宣传 临湖 概念 临湖项目开发如何规范是一个热点问题 届时 该规定的出台预示着开发商将无法进行 临湖 项目开发 违者将会予以相应的责任追究 5月10日山东拟出新规定开发商项目将不准 临湖 政策内容 山东省拟出台 山东省湖泊保护条例 以加强湖泊生态环境保护 日前该条例草案会签稿在省政府法制网面向公众征集意见 草案会签稿规定 在湖泊流域范围内 县级以上人民政府环境保护行政主管部门和其他部门应当严格执行禁止与限制开发建设的产业名录 优先安排无污染的项目 据介绍 目前该产业名录正在制定中 条例正式实施以前 将会予以公布 解读 5月16日 济南市国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理办法 出台 该办法是为规范国有土地上房屋征收范围内未登记建筑认定和处理行为 适用于济南市五区内 含高新技术产业开发区 国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的认定和处理 政策内容 对国有土地上房屋征收范围内的未登记建筑 具有三种情形之一认定为违法建筑 三种情形包括 未取得相关建设审批手续 且未经有关部门批准的建筑 房屋征收冻结通告发布后 在征收范围内新建 改建的房屋以及扩建房屋的新增部分 超过批准期限的临时建筑 对认定为违法建筑的 不予补偿 并按违法建筑拆除规定予以拆除 该办法即日起施行 有效期五年 解读 5月29日 济南城市绿化条例细则 出台 济南市政府日前印发 济南市城市绿化条例实施细则 新规定自6月1日起实施 有效期五年 新细则鼓励机关 企事业单位及社区居民开展楼 房 顶绿化和垂直绿化 经验收合格后 每平米奖励80 100元 政策内容 济南市政府出台该实施细则 是为了保护和改善生态环境 加快城市建设步伐 解读 根据央行最新公布的数据计算 此次下调存款准备金率将释放流动性4200亿元左右 专家表示 央行的这一举措属意料之中 是国家出于刺激整体经济水平发展的角度而做出的相对调整 房地产行业只是其中一个受益面 对于房地产市场来说有一定的缓和作用 但作用有限 对楼市的直接影响是首次置业的信贷需求将得到满足 从而支持了楼市的成交量好转 但目前限购政策仍在严格执行 只要限购不放开 楼市大势也难以改变 投资和投机型购房者无法入市 房价也不存在快速上涨的推动因素 5月12日下调存款准备金率0 5个百分点 政策内容 解读 中国人民银行5月12日宣布 2012年5月18日起 从下调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 这是年内第二次下调存款准备金率 距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金近三个月 下调后 中国大型金融机构和中小金融机构将分别执行20 和16 5 的存款准备金率 回到2011年4月21日之前的水平 这也是自去年11月30日中国央行宣布近三年来首次 降准 之后 连续第三次下调 从2003年开始 别墅市场连续发布了用地禁令 在日前公布的 关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知 上 国土部门再次重申 严格控制高档住宅用地 不得以任何形式安排别墅类用地 这已是9年来第5道 禁墅令 而此次 禁墅令 相比以往更为严厉 足见政府严抓狠打的决心 5月21日国土资源部不得以任何形式安排别墅类用地 政策内容 解读 国土资源部18日公布今年全国住房用地供应计划显示 今年全国计划供应保障性安居工程和中小套型商品房用地13 68万公顷 占全国住房用地供应计划的80 并要求各地合理增加普通商品住房用地 严格控制高档住宅用地 不得以任何形式安排别墅类用地 市政规划 4月 济南市各区都在进行重点项目推进 加快区域城市建设 历城区加快重点工程建设 天桥区借由滨河新区规划 核心区南扩一公里 槐荫区借着 十艺节 的机会投资千亿大力建设 高新区打造汉峪金融商务中心区 各区的建设及发展需要各行业尤其是房地产业的大力支持 在城市建设的过程中 房地产仍有发展的巨大潜力 个人住房信息系统的建成以及全国联网 为查询个人住房信息提供了便利 防止炒房行为的发生 同时也为保障房的申请等工作提供了便捷的服务 道路建设成为济南市近期建设的重点工程 西客站路网建设拆迁和完善 刘长山路西延线预计10月份竣工 2012年12月份开工改造纬十二路 南段建设BRT车道 二环西路工程预计2013年5月完工 一系列的路网改造工程将缓解济南的交通压力 提升区域价值 市政规划 4月 历城区确定2012年195个重点项目总投资1090亿元3月31日的历城区重点工作推进大会中 历城区围绕发展实体经济 加快城市建设 创新社会管理 优化发展环境四个方面的安排部署 确定2012年的重点项目195项 总投资1090亿元 年度计划投资261 3亿元 济南在全国率先建成个人住房信息系统实现了四级网络互联济南市住房保障和房产管理局透露 济南市房地产市场信息系统已经基本建成 实现了部 省 市 区 县 的四级网络互联 在全国率先建成了个人住房信息系统 济南市房地产市场信息系统包括房产地理信息系统 房产交易与权属登记系统 个人住房信息系统 房地产市场预警预报系统等主要组成部分 目前已经实现了与建设 税务 金融监管等部门的网络互联 共享房产信息数据 市政规划 4月 2012年底完成集体土地登记发证根据市政府13日公布的相关通知 济南将加快推进农村集体土地确权登记发证工作 出租集体土地用于非农业建设 城镇居民在农村购置宅地 小产权房 等 不得登记发证 严禁通过土地登记发证将违法违规用地合法化 到2012年底 农村集体土地所有权确权登记发证工作全面完成 汉峪片区打造金融新中心高新区成立汉峪金融商务中心建设指挥部 汉峪金融商务中心建设进入新的阶段 汉峪金融商务中心分为北区和南区 北区主要将建成IT知识经济总部基地 南区为汉峪片区的核心区 将形成以商务办公 科研设计 商业服务等功能为主的金融商务中心 建成后将有300米的超高层地标性建筑 二环西路力争2013年5月完工济南市市政公用事业局专题会议透露 在道路建设方面 2012年9月底之前 完成济齐路 纬九路 宝华街 通普街 历阳大街等道路的整治工程 同时完成经十路部分道路整修 10月底前 完成田庄东路等3条支路建设 年底前 完成顺河高架路部分病害部位治理及孟家桥等危桥加固与重建工程 适时启动几条道路大中修工程 力争2013年5月底完成二环西路建设工程 8月底完成纬十二路改造工程 市政规划 4月 市政规划 5月 济南市一城三区的城市发展框架已经基本成型 城市今后的发展重点将依照此框架进行 2012年的土地供应计划已经公布 且将重点推进西客站 奥体文博 小清河 大学科技园等重点片区以及条件成熟的综合体项目土地供应 在土地供应的推动下 主城区的改造提升 东部新城 滨河新区 西部新城等三大新区的兴建及配套的完善将得到提速 使得济南的城市建设快速发展 教育配套现已成为区域发展重要的市政配套之一 槐荫区幼儿园的全面开建 西客站安置区配套小学 中学的启动建设 能够完善区域内的教育配套 改善教育环境 提升区域价值 济南规划八大城市公共中心济南规划八大城市公共中心近年来 济南为落实 东拓 西进 南控 北跨 中优 的空间发展战略 先后编竣了600多项重要规划成果 全面拉开了 一城三区 的城市发展框架 围绕优化 一城三区 发展布局 济南市规划局明确了下一步工作的重点任务 以总体城市设计为依据 系统开展城市公共中心及重点片区的城市设计 着力推进老城中心区 西客站 奥体文博三个主中心和北湖 汉峪 唐冶 东客站 大学园五个副中心的城市设计 塑造风格独特 活力十足的城市公共中心 市政规划 5月 槐荫区7所幼儿园全面开建围绕2012年槐荫区提出的7所幼儿园建设工作已于5月份全部展开 涉及4所公办幼儿园的新建及3所镇中心幼儿园的扩建 7所幼儿园约有一半已基本完成主体施工 所有工程预计将在年底全部竣工 2012年计划供地3万亩 重点推进西客站等片区土地供应济南市国土部门5月份对外发布了2012年的供地计划内容 2012年度计划安排土地供应总量为30562 35亩 比去年减少了3637 95亩 下降了约11 其中城镇住宅用地达到10400 25亩 约占供地总量的34 03 比去年减少了3428 4亩 下降了约25 拟招拍挂供6803 55亩 包括商品住房用地6162 9亩 回迁安置房用地540 65亩 商服用地方面 2012年度计划供应商业金融用地2118 75亩 重点保障棚户区改造 西客站片区商业设施 省出版集团改制上市等重点项目用地 市政规划 5月 西客站安置区有了首所配套小学5月22日 位于西客站安置一区的首个配套小学 饮马小学正式挂牌成立 并成为与济南市教育科学研究所合作的实验学校 根据规划 西客站安置一区的中学建设已经启动 安置二区的小学 幼儿园预计今年9月份投入使用 房地产市场 土地市场供应与成交 土地市场供应连续3个月回落 除去1月份无土地供应 5月成为2012年土地供应量最少的月份 前五个月土地供应总量已经占到去年土地供应总量的一半 除去一宗撤牌土地外 其余全部成交 5月中旬2012年土地供应计划公布 前五个月 招拍挂供应的居住用地已经成任务的55 90 商服用地完成46 04 5月土地成交量也随着供应土地的不断回落而继续下滑 由于前两个月的土地成交量巨大 2012年前五个月的土地成交量已经占到去年土地成交量的六成以上 5月土地全部底价成交 除一宗居住用地外其余均分布在西客站片区 且以商服用地为主 房地产市场 住宅市场月度供应 5月住宅总供应量为8926套 103 2万平米 同比增加0 8 和1 8 随着楼市成交量的上扬 5月份市场库存明显减少 开发商依然秉持 以价换量 的策略积极去库存 推新货 5月份市场成交量依然延续复苏的态势 尤其是在宏观经济形势紧张和未来信贷条件有望放松的双重背景下 预计未来政策面将会持续刺激成交回暖 刚性需求带动了这一轮的整体复苏 随着市场信心的恢复 未来将有更多种类的需求进入市场 房地产市场 住宅市场成交量与成交均价 5月住宅市场成交2617套 28 4万平米 同比下降25 8 和29 5 环比下降8 7 和11 2 目前整体来看成交量依然保持高位 这主要是由三方面原因形成 一是未来信贷政策松绑的市场预期 有望缓解房地产市场的紧张局面 二是开发商积极的推售策略 大量新推房源以低于市场预期的价格入市 刺激需求释放 三是价格继续大幅下降的市场预期逐渐消除 以刚需购房者为代表改变了之前的观望情绪 积极入市带动市场成交量继续维持高位 市场整体成交价格为7725元 平米 同比下降12 1 环比上涨0 2 5月份高价新房源的推出 导致整体成交价格出现微涨 但总体来看 开发商 以价换量 的策略仍然得到市场认可 房地产市场 写字楼市场月度供应 5月 济南写字楼市场供应量为9 16万平米 同比上升48 70 环比下降40 64 5月无新增供应 房地产市场 写字楼市场成交量与成交均价 5月 济南写字楼市场成交量为1 15万平米 同比下降10 10 较上月净减少5 12万平米 5月成交量虽不及4月 4月有整栋成交 但成交量仍突破1万平米 5月 写字楼市场整体均价为12978元 平米 同比下降0 25 环比上升0 43 总体而言 市场整体价格走势始终保持平稳 房地产市场 商业底商月度供应 5月底商供应量为3 55万平米 同比上涨126