房地产估价技术报告 赖广连 2.doc

房地产估价技术报告 第一部分 总述1、 估价项目名称 现代米罗小区金门园住宅地产评估2、 估价对象 现代米罗小区金门园2栋4013、 估价目的 实习4、 估价依据 1. 不动产估价 ，中国农业出版社2. 市场资料及实习人员实地勘查、调查资料5、 估价定义 本估价报告提供的房地产价格是客观现状限制条件下的公开市场价格，所谓公开市场价格，指估价期日在市场上出售并根据以下条件可取得的合理价格：(1) 买卖双方不因任何特殊利益抬高或降低房地产真实价值；(2) 有一段合理的交易时间；(3) 在此期间房地产市场保持稳定；(4) 房地产买卖程序符合国家法律规定。6、 估计日期 2013年6月11日2013年6月24日7、 有关说明 1. 本报告中采用的土地面积、建筑面积以及建筑结构等均以调研结果估算为准。2. 本报告结论未考虑因抵押、担保、债务或其他项权利对估价对象价格的影响。3. 本报告采用的收益还原法中，收益作为市场客观收益，不以实际收益进行计算。8、 估价人员 赖广连第二部分 估价对象表述1、 估价对象概况1、 房地产概况地 址：解放路879号用 途：住宅建筑面积：1182. 建筑物和构筑物状况 本住宅是在2009年竣工的。地上主要建筑物是一座6层高的住宅楼，主楼为钢筋混凝土结构。公寓门窗采用：防盗分户门，室内采用硬木门，高级铝合金窗。第三部分 房地产估价一、估价原则 本评估报告书遵循合法原则、供求原则、替代原则、估价时点原则和公正原则。二、估价技术思路与估价过程 由于本住宅目前正在被使用，具有明确的租金和售价，市场上也存在着大量的类似物业，因而我们主要采用市场比较法和收益还原法。 (一) 市场比较法 1. 比较实例选择 选取同一供需圈内商品住宅楼的价格进行比较。根据对该类物业市场的了解，选取该栋201、501作为可比实例。2. 因素选择(1) 交易情况修正 由于房地产具有不可移动等特性，其价格往往容易受当时一些特殊行为所影响，所以比较时，应对个别的特殊交易情况加以修正。以上选择的可比实例，均为目前竞争市场上的正常售价，故不予修正。(2) 交易日期修正 可比实例的交易日期与估价期日有时间差异，必须进行交易日期修正。根据银行贷款利率选择每年6.55%进行修正。(3) 区域因素 可比实例中，有些与估价对象不处于同一地区，故根据繁华程度、基础设施、交通状况和环境条件四项因素进行修正。(4) 个别因素修正 主要根据建筑结构、所处楼层等因素进行修正。因素条件描述 元/实例比较因素待估对象201501交易时间201220122012交易价格待估6,6006,300区域因素繁华程度一般一般一般基础设施一般一般一般交通状况较好较好较好环境条件一般一般一般个别因素建筑结构钢混钢混钢混临街状况一般一般一般所处楼层425装潢设备一般一般一般 注：以最佳状况为标准（100分），将区域因素和个别因素分成四档，每档级差2分。编制比较因素条件指数表 元/实例比较因素待估对象201501交易时间201211交易价格待估正常正常区域因素繁华程度909090基础设施969696交通状况989898环境条件959595个别因素建筑结构100100100临街状况969696所处楼层425装潢设备959595实例修正后的房地产价格分析计算 经过比较分析，求算各比较实例经因素修正后达到估价对象条件时的价格，列表如下： 元/实例比较因素201501交易时间11交易价格11区域因素繁华程度11基础设施11交通状况11环境条件11个别因素建筑结构11临街状况11所处楼层25装潢设备11总系数11修正后价格6,6006,300 所以，由上表推算可得单价p=6,450元/ 3. 成新率K勘察成新率K90 4. 估价结果评估单价面积成新率6,45011890%684,990元市场比较法估价结果：684,990元(2) 收益还原法1. 土地年纯收益A总 收 益：1500612108,000元维修费：重置价0.2%=1,3500.2%118=318.6元年房产税:108,00012%=12,960元年折旧费：1350118/66=2,413.64元建筑物现值：1350118-2,413.644=149,645.44元建筑物年净收益：149,645.448%/1-1/(1+0.08)66=12,046.61元土地纯收益：A108,000318.612,96012,046.61=82,674.79元2. 还原利率R 土地还原率为7%3. 估价结果 V=82,674.79/7%1-1/(1+7%)66=1,167,486.99元收益还原法评估结果：1,167,486.99 元三、评估结果