建筑实习报告

题题 目目 房房 地地 产产 策策 划划 学 生 姓 名 袁辰宇 学 号 1142253331 院 系 土木与环境工程学院 专 业 建筑学 3 2013 年 11 月 23 日 房地产前期策划 摘 要 随着房地产业的迅猛 房地产已经成为国民的新增长 点 但在房地产界对房地产策划还有不少偏见 开发不重视房地产 前期策划 造成资源严重浪费 与建设节约型社会相违背 希望为 房地产策划业的发展起到一定的推动作用 关键词 房地产项目 前期策划 发展观 通常意义上的房地产项目开发可分为决策阶段和实施阶段 房地产 开发中的项目前期阶段一般指的就是决策阶段 一个房地产建设项 目的成功 取决于对项目的良好决策和后续的组织实施 而一个良 好的决策往往对整个项目的成败起着至关重要的作用 无疑 做好 项目开发前期的策划工作 为项目开发提供科学的决策支持 是项 目开发成功的重要因素 通俗地讲 前期策划就是要解决市场定位 的问题 如楼盘定位 产品定位 价格定位 即解决 生产什么 为谁生产 怎么生产 的问题 1 房地产项目开发前期策划工作的任务 主要有 环境调查和 项目定义和论证 组织策划 管理策划 合同策划 经济策划 技术策划 营销策划 环境文化策划 风险 策划 环境调查和分析主要是了解项目所处的政策环境 宏观经济 环境 环境 市场环境 建设环境以及建筑环境等 从而为项目的定 义和论证提供资料 项目定义和论证主要是确立开发或建设的目的 宗旨以及指导思想 并确定项目的规模 组成 功能 标准和布局 总投资以及开发或建设周期 组织策划主要是确定决策期的工作流 程和任务 项目策划是一个知识管理和创新增值的过程 通过项目策 划 可以对项目开发中的各个方面进行充分调查和 制定方案 为项目 实施中的控制提供前提 2 房地产项目前期策划重要性的具体表现 1 选址错误 例如开发商在高档区域开发低档房 使土地资 源造成浪费 土地的级差效益没有充分地显现出来 这种选址错误 是最为典型的缺乏前期策划 对区域因素缺乏考虑的结果 2 功能定位 设计 例如有的小区在设计功能 选料过程中 与小区的市场定位脱节 而有的高档商品房外立面 小区规划优秀 但功能设计低档 房型设计不合理 与高档商品房本身不相匹配 3 房型设计与套内面积控制相互矛盾 如有的工薪阶层小区 却又追求过大的厅 过大的辅助设施面积 使套内面积大大超出需 求对象的实际消费能力 套内面积大 虽然单价不高 但总价都大 大超过消费承受能力 类似这种房型设计脱离市场定位 套内面积 控制与房型设计自相矛盾等并不少见 4 为了节省设计费用 套用旧的设计方案 规划设计陈旧 如有的高档住宅区的地段 材料 外立面都还可以 但小区设计不 佳 单位平面布局不好 如高层点式蝶形 结果阳面商品房销售较 为顺利 而阴面商品房则形成积压 5 有的小区号称经济适用房 但错误地把城市规划的手法用 到小区规划里 大搞集中绿化 轴心大道丘陵式绿化 大型人工喷 泉等等 其结果是华而不实 徒然增加成本 增加购房者负担 而 居民住宅前后绿化却受到冷遇 类似的问题都属于前期策划缺乏或 不到位 3 房地产项目前期策划存在的问题 房地产市场方面 房地产业不合理的开发主体结构 使前期策划缺乏赖以生存的 思想基础 建设的规模化程度较低 数量增长过快过猛 企业过多 规模过小必然引起恶性竞争 粗制滥造 哄抬地价 乱上项目 破 坏规划 前期策划作为基本建设程序的一个重要环节 在实际造作 中却往往成为一种走过场的形式 商存在的问题 发展商不重视深入 系统地市场调查 使前期策划缺乏现实 的市场导向 决策失误 盲目投资 开发项目的区位 类型 档次 和配套设施等脱离市场需求 产品结构严重不合理 建筑师存在的问题 在实践中盲从发展商 逐步丧失建筑学在人居环境建设中主导 专业的作用 建筑师远离市场 缺乏对市场科学 深入的认识 已 无法在前期策划中找到现实 准确的立足点 4 解决房地产前期策划问题的主要途径 1 要了