成都高新区项目策划定位相关资料.doc

成都高新区项目策划定位相关资料 成都高新区项目策划定位相关资料项目策划定位指导思想主题鲜明，彰显“AA置业”的品牌效应；规避区域内不成熟市场；竞争策略差异化，错位竞争；预留从“社区性商业”向“高端商业”升级的可能性。 1.项目综合分析1.1项目地块分析1.1.1项目所处区域状况简介成都高新区（南区）辖两个街道办事处和两个乡，面积47平方千米，人口约为20万。 根据成都高新区最新规划，未来5年内将有5060万人口。 3.2.2区域经济状况分析（GDP及增长/趋势分析、人均可支配收入与消费性支出分析）xx年成都高新区完成GDP538亿元，增长15.5%。 1.1.2项目具体区位及周边环境和设施简介该地块项目位于三环南路以北，火车南站以南，天府大道以西。 西侧紧邻富森美家居，周边有宜家家居、迪卡隆、欧尚超市等。 除了上述大型商业配套设施，周边（500米以内）基本无小型商业配套设施。 图1.1成都市高新区项目周边状况该地块距高新区管委会和新建的市政府数百米远，周边有大量空置或拟建的住宅。 图1.2成都市高新区项目周边状况1.2.3土地/项目硬件原始指标表1.1项目土地/项目硬件原始指标用地性质商业金融业用地（不兼容住宅,禁设市场用地）使用年限40年净用地面积40.1051亩（26736.71）成交价300万元/亩（净用地）容积率3.5建筑密度50%建筑限高40米绿地率无强制要求停车数量配建公共停车位不小于345个1.2宏观经济及政策分析1991年，成都高新区被批准为首批国家级高新技术产业开发区；1997年，成都高新区定位为“现代化城市新区、高新技术产业化基地”；xx年，成都高新区定位为“城市副中心”；xx年6月，国务院正式批准成都市设立“全国统筹城乡综合配套改革试验区”，成为继上海浦东新区和天津滨海新区之后又一试验区。 成都成为新的综合配套改革实验区后，将会得到含金量颇高的后续政策，比如土地区域开发和规划方面地方政府更多的自主权，获得中央财政支持和税收优惠等。 成都高新区现有人口约为20万，xx年定位升级为“城市新中心、现代化新城区”，将有50多万居住人口、60多万就业人口；高新区新规划在国际新城南“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标之下，又分为建设“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、现代服务基地“以及“宜居人文住区”五大子目标。 高新区未来住宅卡发拟已 11、12层的中小高层为主，同时适度提升公共用地的开发强度和力度。 成都获得了历史性的发展机遇，高新区更是带动成都发展的火车头，成都市政府在未来的几年里将全力推进高新区的建设和发展。 从历次国家和成都市政府对高新区的定位和规划可以看出，高新区的战略定位日渐凸显，而地处高新区与市区交汇处的项目潜在发展空间与日俱增。 1.3项目交通分析1.3.1项目和主要区域的距离本项目距机场直线距离11.2公里，距市中心5.3公里。 1.3.2项目周边交通地块东面天府大道为高架桥，暂时不能直接下桥到达本项目，须从三环绕行。 目前离此地块最近的一个公交站约500米，有 501、 115、 805、 118、 331、 93、 76、118路。 据了解，地块北50米处将建立一个大型公交枢纽站。 地铁1号线目前正在修建（预计xx年底竣工），将东北西南走向通过地块，火车南站出口离项目百米左右。 图1.3成都市地铁规划（注一号地铁（红色）上黄色标记为本项目）1.4SWOT分析1.4.1优势土地成本较低（300万元/亩左右），而周边地块基本在700万元/亩以上；紧邻成都南北走向主干道天府大道，周边拟建或在建地铁出口和公交枢纽站，未来交通非常便利；周边暂无竞争对手（包括电器卖场、写字楼、百货商场）。 1.4.2劣势目前地块周边交通比较不便，高架桥下行支道是否能够延长到地块附近有待向政府相关部门考证；地铁从地块下穿越而过，会影响项目地下部分的施工深度，地下建筑体量将受到局限。 周边暂无商务写字楼、外租商业体，租金不易估算，投入产出分析难以详近。 1.4.3机遇项目周边区域除了已建成入住的众多居住区（桐梓林居住区、元通居住区、棕树居住区、银都花园等），还有大量空置或拟建的住宅，而成都南部住宅档次较高，周边人口消费潜力巨大。 地处成都市与高新区园区的交汇处，随着成都市政府的近期的最新规划，高新区的定位从“城市副中心”提升至“城市新中心”，高新区的大力发展将进一步吸引国内外公司对成都的投资并带来对办公楼的需求。 市政府南迁已经明确，将带动大量商业、办公、居住配套设施，为项目周边商圈氛围的形成提供了良好机遇，而且附近建成或在建的项目（大型超市、家居超市）也有利于带动提升地块项目的价值；规划的地铁一号线（地铁xx年竣工，届时3号地块项目也已将完工）火车南站站距离3号地块项目不远，可带来大量人流量；1.4.4威胁项目所在区域还未形成商业、商务气候，对未来的发展较难详尽规划；项目所在区域暂无建成住宅小区，周边规划住宅何时建成并入住有待了解。 据了解，富森美西侧地块（集团前期参与投标地块）开发商规划为一个购物中心，但限于硬件条件，体量只有4万平米左右。 1.5区域零售市场分析从成都市政府商业规划可以看出，未来全力打造的城南商圈将是成都商业发展的重中之重。 但是现在除了开业的欧尚、宜家以及正在建造的富森美之外，周边其他地块的开发时间和规划定位暂时还不得而知。 在宜家的旁边，法国欧尚以及迪卡侬也将“安营扎寨”，三大国际知名品牌将共同打造出一个占地160亩的“城南国际购物中心”，总投资约1亿美元。 届时，该区域将成为南部新区第一个大型商业聚集地，对城南副中心形象的提升以及高新区投资环境的改善都将起到积极的促进作用。 此外，零售巨头麦德龙也早已公开表示，增开新店的重点将放在城南方向，店址将选在交通方便的高速公路入口或 二、三环路附近。 从长远来看，和黄旗下的百佳超市以及屈臣氏，35万平方米的世纪城，4万平方米的远大荷兰水街，7万平方米的戛纳印像大规模商业配套渐成气候，将逐渐扭转城南新区“房产热商业冷”的局面，大大改善该区域的城市面貌和市民生活，新城南的繁华步调正在加快。 1.6竞争力分析从项目周边现状分析，项目周围的其他商业与本项目互补性较强，分别为大型超市、家居建材卖场等，没有与本项目定位相同的项目，基本不存在竞争性；从多个渠道了解到，富森美和欧尚之间的地块开发商规划建造购物中心，但限于硬件条件，体量只有4万平米左右，为本项目体量的一半左右。 但其的详细规划还不得而知，对本项目的影响还无法预计；从未来三年的规划以及城南商圈其他商业用地的现出售情况来看，本项目的建成将为城南商圈第一个大型购物中心，也许本项目的建成将成为城南商圈发展的标志；综合分析，本项目地处黄金口岸，周边商业环境极佳，本项目非常具有竞争力，甚至在五年该区域以内不会出现真正意义上的竞争对手。 2.项目分析结论2.1整体定位根据项目所处区位以及周边环境的现状，并考虑到该区域未来五年的发展状况，本项目目前适合定位为区域商圈大型购物中心（纯商业，不考虑写字楼、酒店），今后将升级为主要商圈大型购物中心。 由于周边没有大型餐饮、娱乐场所并考虑到成都的饮食文化和生活习惯，商业具体定位集零售、餐饮、娱乐于一体，体验式消费，创新与特色相结合。 2.2规划建议2.2.1具体指标规划建议表8.1项目具体规划指标楼层总建筑面积单层建筑面积层高备注7F93578.4913368.365.5m6F13368.365.5m5F13368.365.5m4F13368.365.5m3F13368.365.5m5000（电器卖场）2F13368.365.5m5000（电器卖场）1F13368.366.5m5000（电器卖场）-1F26736.7217378.894.5m4642.15（116个停车位）-2F9357.853.6m9357.85（234个停车位）总计120315.21120315.2139.5m(地上）350个停车位考虑到充分利用项目本身的建筑指标，建议项目商业层高为7层，每层面积在13368.36；据预计，电器连锁店（含办公）所需求面积为15000，考虑到电器连锁店租金承受能力以及项目总体的资金回报率，建议将电器连锁店放置在1F3F，1F、2F、3F各留5000；地下规划两层,-2F全为停车场，-1F部分为停车场。 由于地铁从地下穿越项目而过，地下建筑的深度和布局有待与政府相关部门沟通后再做详细规划。 2.3.2业态组合与楼层分布建议表8.2项目业态组合建议楼层业态组合及面积占比7F健身美容、中型书店6F主题餐饮+特色餐饮+娱乐酒吧5F儿童服饰+儿童游乐+儿童餐饮+儿童教育4F电器卖场、休闲服饰+潮流服饰+年轻服饰、休闲餐饮3F2F电器卖场、国际品牌服饰+化妆精品+珠宝饰品+精品皮具、休闲餐饮1F-1F停车场、特色小餐饮+休闲餐饮、配套服务2.3.3其