2Axx江苏盐城响水星海城市广场招商推广主题及建议

2Axx江苏盐城响水星海城市广场招商推广主题及建议 响水星海城市广场跳脱和引领市场的深蓝响水.星海城市广场招商推广主题及建议xx年2月?#?开篇星海城市广场所倡导的“地产+商业”开发模式，遇上陈港即将东移的城市休闲中心人民路的悄然形成，一场响水地产界的革命之火迅速燎原！?#?H otel酒店随着工作时间的缩短，收入水平的提高，非有形商品消费休闲消费将日益成为主流，作为满足人们休闲消费需求的酒店业是必不可少的。 O ffice办公楼S hopping购物开篇办公楼进入办公楼的人员一般具有较高的购买力，办公人员进出商业街，也使客流呈现多元化。 pp g改变传统的“单兵作战”的营销形式，以综合性商业的整体效应来促进消费。 星海城市广场C onvention集会集聚客流的会所及娱乐设施。 P arking停车场Parking实际上是指交通，即周围应具备完整的交通网络。 3号楼的地下停车场和商圈地面丰富的停车位A partment国际公寓国际公寓注重细节雕琢，以培养和发展居住文化内涵为附加值。 这种浓郁的人性化色彩，是对高知人群的尊重。 ?#?项目鸟瞰图?#?项目分析1项目SWOT分析2目录项目SWOT分析3项目的推广主题及建议?#?项目分析?#?响水地处盐城、淮安、连云港33市55县交汇处，县域总面积1461平方公里，辖88个镇、33个工业园区（两个在陈家港），60万人口，是国务院批准的首批沿海对外开放县，国家级生态示范区，全国绿化模范县，全国商品粮基地。 响水是一个沿海县份，东临黄海、海岸线43.14公里、沿海滩涂60万亩，北枕灌河，灌河岸线46.5公里，灌河是苏北唯一没有闸坝碍航的天然入海潮汐河道，经通榆河、通扬交通位置有闸坝碍航的天然入海潮汐河道，经通榆河、通扬河与长江相连，形成了响水河海相连、江河相通的航运通道，位于灌河入海口的陈家港距离连云港港29海里，响水港区是盐城港的组合港、连云港港的喂给港、响水县的特色产业港。 响水交通条件便利，境内不仅有沿海高速、204国道以及正在建设的盐连铁路、临海高等级公路，距离盐城、连云港、淮安33个机场均不到11小时车程。 响水历史文化底蕴深厚，境内的“古云梯关”是古淮河入海口，是省重点文物保护单位；江苏百家名镇陈家港自古以来就是苏北重要的通商口岸。 ?#?交通位置陈家港位于响水县东北部，系国家二类开放口岸，是响水的“双城”战略的经济中心，人口10万人，xx年陈家港地区生产总值46.5亿元，同比增长26.6%，规模以上工业增加值9.2亿元，同比增长35.5%，固定资产投资64亿元，同比增长58.8%，农民人均纯收入13267元，同比增长20.1%，新发展个体户953家，发展私营企业202家，实现3万利用外资3000万美元，招商引资，项目攻坚，实际利用外资三项主要指标位居全县榜首。 陈家港沿海开发区规划220平方公里，33万亩建设用地，一期启动面积100平方公里；陈家港化工园区规划面积20平方公里，先建成10平方公里。 陈家港处于海岸线黄金分割点，紧邻G15沿海高速和S326省道，交通便利，作为响水县百强镇，陈家港经济发展近年来更是飞速发展，目前区内世界500强，中国500强企业扎堆，其中上市公司44家，中行，农行，工行，农村商业银行已进驻港城。 ?#?项目概况星海城市广场是江苏顺博房地产开发公司开发的商业地产，地处江苏响水县陈家港镇沿海开发战略要地港城区域的核心地段，与镇政府毗邻，地段优越，周边配套齐全。 项目总投资33亿元，占地面积80亩，总规划建筑面积12万方，项目规划有酒店、公寓、超市、商业步行街、餐饮美食街、时尚风情街、业态齐全，规划领先，是一座集购物、娱乐、餐饮，办公，居住、休闲、观光于一体的大型城市商业综合体。 在运营管理上，并引入全球领先的“六大”统一模式，将成熟的市场开发与管理模式引入到陈家港，并整合长三角与苏南发达地区各自的优势行业与企业，打造响水地区乃至苏北地区最具竞争力的城市综合体项目。 项目名称星海城市广场项目地址陈家港镇黄海大街中段开工时间xx年建筑面积12万方商业面积约6.8万方物业类型住宅、商业、公寓?#?优惠政策及租金水平楼单元面积楼层租金水平免租期备注一号楼24104.9m27175.6m28468.7m28460.6m2350307m2星海城市广场楼层面积及租金水平一览表二号楼15300.15m23503.07m23932.36m23932.36m23932.36m2四号楼18980.77m2已上租金按照每年？%之间进行递增，租金如遇特殊情况将与甲方协商确认后签订?#?项目SWOT分析?#?商圈调研分析陈家港商圈以海堤线/S226省道以西为分割点，主要商圈集中于海堤线南北路、人民中、西路（现黄海西路）、黄海中路南北向为中心点进行分布，其特点如下 1、从物业的售价及地段的繁华程度来看，此商圈首先作为商铺高密度的代表区域，是品牌商家集结的地方，由于地块的稀缺性与地位的唯一性，其未来商业升值潜力不可限量。 2、本案周边商圈由于环境因素的影响，前期由于发展潜力有限及其它不确定因素，该区域参差不齐的格局短时间内难以提升。 随着以本案为主及东部区域的发展，在城市的东部必定还将产生新的商圈来替代原有商圈。 3、由于缺乏整体规划，区域商业设施布局杂乱，业态结构单 一、即没有形成完善丰富的业态、业种配备，也没有形成具有强烈个性化的特色商业街区。 同时，环境档次也是显得较低，因此在本区域的整体商业配套上仍存在诸多方面的市场空白点。 4、各商圈经营对品牌重视度不够，整体商业定位较低，加之缺乏对商业运营的整体调控，整体商业发展良莠不齐，商业经营面积呈供大于求的局面。 虽然交通线路作为连接，但商业圈之间未能联动发展，产业效益未能最大限度地发挥，以上商圈总体供应量将在一定程度满足陈家港镇中档消费群体的消费需求。 对于“金字塔尖”细分部分的消费需求的挖掘，就目前陈家港镇的商业现状是无法满足的。 对于独有入市的本项目来说，市场机会不是没有，关键是如何挖掘市场的空白来提升项目竞争力。 ?#?陈家港商铺租金水平?#?S优势?区位优势?项目的时机优势?项目自身的优势W劣势?项目的规模庞大?项目的建筑结构定型?物业周边同质化产品严重项目商铺SWOT分析O机会T威胁?符合城市“东移”发展?符合区域未来商业中心发展需求?全国政策及经济的不确定性?能否取代旧有商业格局?#?我们拥有新兴的中心地段+物业的交通优势+配套的齐全=因此我们可以，也应该做到商业的王者归来房地产绝对的领跑者响水一张新名片+?#?但我们却面临着这样的事实Text开发周期长不期望的结果期望的结果面临的难题不期望的结果期望的结果面临的难题X XO O物业建筑结构定型产品期望的销售价值的不确定性销售物业的定位模糊因此，我们必须直面项目核心问题，寻找破题之策受困市场认知现状，企业利润有限，项目销售可能、运营多种复杂商办物业，陷入市场同质化竞争高利润、快周转，同前期物业产生极佳的联动效应，创造的价值受困市场认知现状，企业利润有限，项目销售可能、运营多种复杂商办物业，陷入市场同质化竞争高利润、快周转，同前期物业产生极佳的联动效应，创造的价值物业建筑结构定型?#?简而言之，我们必须面对解决以下这些问题核心问题?如何通过统一规划招商合理确定各物业类型及各自经营模式，从而实现项目整体价值的提升和开发商的最大收益？项目整合价格提升策略的确定关键问题二?招商的模式关键问题一销售的方式售后返租产品市场价格提升策略、增加投资者的信心统一规划招商盘活物业的商业氛围、提升物业的整体形象?#?项目推广主题及建议?#?人无我有，人有我优，人优我精，人精我全的制度。 ?一直被模仿，从未被超越的气度。 ?海纳百川、大气谦和的态度！?人无我有，人有我优，人优我精，人精我全的制度。 ?一直被模仿，从未被超越的气度。 ?海纳百川、大气谦和的态度！Benchmarking标杆心心心响水休闲中心时尚魔力磁场项目商业定位?时尚的定义有很多，如果你想不全就来这里。 ?打动现在的年轻人可不容易，不信你来这里。 ?嗨歌运动、中西美食，颠覆你的生活观！?时尚的定义有很多，如果你想不全就来这里。 ?打动现在的年轻人可不容易，不信你来这里。 ?嗨歌运动、中西美食，颠覆你的生活观！Fashion时尚?您的休闲空间，您的财富封地。 ?不能增值赚钱的物业，在这真没有。 ?精品街铺，罕有稀缺，保持沉默是种美德！?您的休闲空间，您的财富封地。 ?不能增值赚钱的物业，在这真没有。 ?精品街铺，罕有稀缺，保持沉默是种美德！W Wealth财富?安居乐业，那是上代人考虑的问题，我说的是生活。 ?人与人的差别，除了生活还能有什么。 ?超市简餐，鲜活生活的起点！?安居乐业，那是上代人考虑的问题，我说的是生活。 ?人与人的差别，除了生活还能有什么。 ?超市简餐，鲜活生活的起点！h FreshLife鲜活?#?项目推广主题主题休闲聚集地，财富孵化器?#?物业针对客群物业亮点如何打造项目推广存在问题如何进行广告宣传?#?区位优势主干道、景观道旁，交通纽带、新兴地段。 ?项目时机的优势人民路及项目周边形象的提升，工程近于竣工，有招商先机项目自身的优势项目推广问题解决物业亮点打造?项目自身的优势空间业态摒弃单一的“线型”商业空间形态，充分体现街区的趣味性。 共享空间令人愉悦的空间尺度。 短街窄巷充分实现商铺的可视性和人流的最大共享“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣。 面多铺旺合理利用建筑经济尺度，追求街铺利益最大化。 ?#?超市酒店餐饮星海项目推广问题解决物业针对客群 70、80后的休闲天地， 90、00后开启梦想的天堂KTV商场配套?#?现房招租重点小学配套齐全交通便捷新兴商圈项目推广问题解决物业广告宣传?#?推广方式推广内容户外广告沿街面做大幅的户外广告，突出主题及招商的对象，公布招商电话。 报纸分类广告投放以陈港商圈升级和商铺招租的业态及项目优势进行宣传项目推广方式报纸势进行宣传。 电台电视台及当地广