南通如东掘港项目产品篇.doc

目 录壹、项目地块价值研判一、地块现状1、地理位置2、项目规模3、地形地貌4、主要经济指标二、地块在未来城市新框架中的位置三、对本地块居住特质的挖掘贰、项目SWOT分析一、项目优势二、项目劣势三、项目机会四、项目威胁 叁、项目特质理解 一、如何看待中心城区板块二、我们卖的是什么？三、我们的产品卖给谁？他们为什么买？四、他们需要什么样的产品？五、产品定位须表现的要点 肆、项目定位建议 一、项目整体定位建议 1、项目部分形象建议 2、商业部分形象建议二、项目目标客源定位1、住宅部分目标客群诉求分析 2、商业部分目标客群诉求分析 伍、产品力提升建议 一、规划特色二、景观建议1、一切以景观塑造为核心出发的规划要领景观轴线 2、规划景观轴线的具体描述三、创新技术应用四、创新房型设计1、平面格局的突破2、提升空间利用率3、优化空间布局五、配套设施建议1、智能化设施建议2、信息服务系统六、物业管理服务建议七、商铺建议1、经营业态定位考量因素2、商铺的业态建议八、生活配套建议壹、项目地块价值研判l 逻辑：对地块的价值研判应把握“合理预估增值效应、现实处理认知惯性”的务实原则，因此在此章中，我们将不以市政建设效应作为充分依据，而是就“地”论“地”的开展评估；l 切入点：从地块本身的可识别特征建立研判基础；一、地块现状 1、 地理位置本项目位于如东县市中心老城区，东临范堤北路、南面市河、西向人民路、北靠掘苴河。2、 项目规模本项目规划用地面积为：252959.6平方米，总建筑面积725105.2平方米。总占地面积约380亩。3、 地形地貌本项目地块呈较不规则形状，地形平整，有较为平浅的小沟渠；目前，地块内部主要以开发的净地为主，部分农民居住点已拆迁。4、 主要经济指标容积率：2.39建筑密度：28绿化率：30.16住宅面积：391612.19平方米办公酒店：44462.64平方米商业面积：160006.73平方米二、地块在未来城市新框架中的位置 首先来考量一下本地块周边具有的要素：l 道路交通项目西有203国道、靠通洋路、东临檀山路、南临北环路，道路形成一个四边形，项目处于其包围圈中心，项目地块对内对外交通便利、四通八达。203国道是如东县南北向交通的主干道之一，也是城区道路的重要组成部分，是联结城区主干道与所有城市出入口干道的纽带，203国道是按城市道路一级标准和公路工程技术一级标准设计，总宽60米，路幅宽30米，畅通入城道路、加强城市东西交流。苏通长江公路大桥已于2002年10月30日奠基，将于2007年建成。将要通车的宁通高速、沿海高速、连盐通高速、苏嘉杭高速同大桥接轨，连接全国高速公路网络。大桥建成后，如东至上海仅需1.5小时至2小时，将为苏中、苏北开辟一条通往上海、苏南的全天候快速通道。从上述的城建目标来看，本地块在纵向交通动线正处于连接城北新区与老城区的过渡地带上，在横向交通线上又处于县城“一心两轴三带，组团式发展”的规划的必经之路上，正是未来5年城市建设的核心区域，而从城北新区其本身的定位来看，见下图：城市总体规划各区位定位比较区域县城核心区城北新区城南目前现状城市主要商贸区及居住区、繁华所在城郊、具有产业主体及生活机能配套趋向成熟、基础建设和商业建设成型未来规划城市主中心，是全县商业金融区，包括老城区和东西部城市次中心，市级公共设施及集生产、生活和各项设施配套完善的多功能的重合型城市新区以教育、商业服务和居住为主的城区在上述三个区位中，本地块所在的县城核心区域是城市发展的重心区域。因此，从某种角度上来看，本地块的建设，将是“大如东”城市建设的关键战略步骤，而本地块操作得当将有可能成为这一战略地块的样板工程。三、对本地块居住特质的挖掘 马斯洛的需要层次论指出了人的需要阶段，我们基于上述分析，同样对本地块的居住价值有以下三个层面的挖掘：侧重视角居住特质总结第一层面周边小环境、地域可识别性最具有“滨海城市风情”特征的住宅区域第二层面区位、市政建设效应新如东城市中心的超级大盘第三层面时代使命、开发意图发扬城市精神、具有丰富题材空间，最能满足新如东人实现理想家园的地域贰、项目SWOT分析n 项目优势描 述项目一般优势l 区域楼市持续发展，是本案的现实市场基础；l 地块规模体量巨大，具备相当的规模效应；项目特殊优势l 享受良好、便捷的城市干道，县城中心区域“零坐标”；l 本地块属于县城中心区域范畴，生活设施一应俱全；l 企业品牌优势，实力运作，品牌发展与经济效益互动；l 传统居住区的认知惯性，将带来不可避免的客源置业习惯心理，对价格提升有相当助益；强化项目优势关键l 充分预估本轮市政建设及规划将为本地区所带来的价值提升空间，同时以品牌地产、精品楼盘的立意进行产品规划建设n 项目劣势描 述项目一般劣势l 区域房地产市场一直处于较为封闭阶段，去化以本埠客源为主，较难吸引外埠及投资人士在此置业；l 由于项目开发周期较长，短期内面貌将处于相对滞后阶段，项目综合成熟度有待完善；l 项目品质要求较高，将一定程度上增加建安成本；项目特殊劣势l 本项目超级大盘的特性，使之在项目滚动开发的可持续性，产品的生命力以及前期交房后物业管理的专业性问题上都有待见证。克服项目劣势关键l 前瞻性的发现本区域房地产市场发展的必然性，通过整和本地目标客源的消费特性，打造出“有理由”的产品，配合专业的营销团队和营销手段，打造出本区域内真正的“明星个案”。n 项目机会 描 述项目机会l 区域房地产市场发展处于起步阶段，随着大环境的逐步完善，区域认知度将日渐提升；l 无论从品质水准还是价格体现来看，如东真正意义上的高品质住宅小区尚是空白，市场空间尚未得到完全的消化；l 区域房地产整合营销水准偏低、楼市在包装手法、概念的营造及前期策划的早期介入方面有着较多的空白及机会；l 区内目前中、高档物业的开发水准远低于城市应有的实现标准，而相对人口的基数以及区域楼市的梯级消费日趋成熟，客源面具备一定的空间项目市场机会的总结l 产品力的综合优势、开发策略的正确把握以及开发商品牌实力的打造是本案市场机会的万源之源；n 项目威胁描 述项目威胁l 周边同等形态及地段的地块开发，将不可避免得形成区域内竞争；l 相关市政建设的进程及效果，将直接影响本项目的价格想象空间；防止项目威胁的关键 尽快树立起楼盘的核心竞争力及市场的认同度，通过精品楼盘，品牌地产的整合运作，引领区域市场高品质物业的开发水准，突破区域原有价格体系的沉疴，满足预期客源的购房需求。与区域竞争个案形成现实的错位竞争。叁、项目特质理解一、如何看待中心城区板块？n 本区域是中心城区发展中真正的“宜居之地”，地段概念有待重新认知从中心城区发展方向及规划上看，区域中心已无大的发展空间，而本项目临近行政机关，真正位于中心城区“零坐标”，在区域大环境上闹中取静，真正满足了高品质生活社区对地段、地块的要求。就这一点而言，项目在地段上具有得天独厚的优势，而在营销上非常重要的工作就在于对地段概念和价值的深入挖掘和市场引导。n 行政机关所在地，使得本区域在某种程度上成为了如东的“机关大院”，有利于阶层概念的导入不同的业态组成导致了不同的客层集结。作为中心城区行政机关办公所在地，各项配套设施一应俱全，毋庸置疑是普通购房者心目中的首选区域。因此，本区域内的客源层次无疑是整个如东最高的，这也使该区域具备了其他区域无法比拟的独特性。“财富是划分社会阶层的唯一标志”，由于购买力和文化素质高下不同，不同人群受市场引导流向不同区域，“有钱人选好地段，没钱人选差地段”成为社会的共同认知，这也直接促成了房地产意义上的阶层划分。对本项目开发而言，如何通过区域价值锁定目标人群，通过人群共同的心理认同实现顺势去化，是项目成功的关键。二、我们卖的是什么？n 产品！从如东市场楼盘开发来看，市场发展并不成熟，竞争态势的不激烈也使得各楼盘在产品规划上投入的精力明显不足，客户在消费观念上亟待提升。在区域客源辐射范围有限，客源高度重迭的背景下，一部分客户已拥有2-3套住房，其并非为了满足基本居住的需要而购房，因而产品力的塑造就成为引导客户、突破市场的关键手段。从改善心理、虚荣心理角度出发，我们又能在产品上给予客户哪些不一样的东西？n 思想！我们认为，基于一个品牌忠诚度下的生活理念、生活模式、居住文化的传播，通过对人们消费心理、内在精神的诉求集结有相似背景的人群，追求客源在心理上的认同感，使得住宅本身成为体现族群人生价值的有形载体和特征标识，才是一个企业和楼盘跳脱于其他竞争、塑造个性特质的要素和手段。这就是我们在房地产营销上所说的“三级企业卖产品、二级企业卖服务、一级企业卖思想”。三、我们的产品卖给谁？他们为什么买？项目地段价值和市场消费客群结构决定了本项目的客源相当一部分来自两大类人群：私营业主，以及企事业单位人员。从社会评价的角度分析，他们的共同点不外乎事业有成、社会成功人士等几方面，对任何中端乃至高端项目而言，他们都是目标终端消费者。市场供应量的放大和竞争态势的逐渐形成使得新开发物业在房型、立面、格局、景观上都有了不同提升，在市场消费客源高度重迭、客源总量有限的大背景下，不单要在产品面诉求上花大量功夫，还要通过企业房地产品牌的塑造，形成市场对于项目品质、档次的口碑认知，提升项目的附加价值，才能形成项目的独特魅力，真正满足自住客源的各自不同需求。四、他们需要什么样的产品？我们通过对市场的分析和住宅产品的对比，总结和归纳出未来市场住宅产品应具备的基本功能，主要表现在以下几方面：n 身份地位的体现企业和项目的品牌知名度n 过硬的建筑品质特色、立面、质量n 良好的生活环境景观、间距、采光n 放心的社区服务物业管理n 极强的抗风险能力宜居住、宜投资n 合理的价值高性价比的市场表现n 舒适的空内空间面积的适度性五、产品定位须表现的要点l 产品定位应与企业形象地位相吻合楼盘是房产开发商企业文化、理念和价值观等无形资产的有形载体表现，一个楼盘的开发，不应仅仅满足于销售获利的需要，还应成为传导企业文化的有效通路和渠道，某种程度上说，楼盘的优劣就是企业实力和素质高下的表现。l 产品定位应与区域地段价值相吻合本区域不但从城区发展上看属于未来发展的主导方向，而且在房地产属性上本区域也具备了无法比拟的自然条件，从发展角度上分析更适合打造为真正的高品质生活住宅区。产品的定位应充分考虑到区域发展的增值效应，与未来区域的整体发展定位相契合。产品定位走高是项目开发的必然需要。l 产品定位应与目标客源需求相吻合从市场消费客源构成情况看，改善型消费和一次到位型消费占有绝对的比重，不论私营业主或机关单位干部，不论二次置业或初次置业，都对目标住宅的整体品质有较高的期望。对这类客户而言，舒适性居住氛围是其选择住宅的重要考量要素。只有新开发产品与现有物业实现明显跳脱，才有可能在市场目标客源高度重迭情况下真正挖掘到项目的真正客源。在市场产品供应呈现均一性、同质化的趋势下，如不能在产品规划定位上体现出前瞻性，则该类客群的消费需求难以得到再次释放或可能转移至其他物业，项目也将失去其开发意义。结论：综合企业目标、地域特质、市场竞争态势等考量因素分析，本报告认为，本项目无论在地段认知还是产品形态认知上都和现阶段市场的普遍认知标准存在一定差别，而这一差别是必须通过产品规划和宣传推广来加以平衡的，因此在产品定位及规划上，本报告认为应基于以下几个原则进行：u 体现地段价值的回归u 企业品牌价值的发挥u 客源心理认同的体现u 高层产品的价值认知u 主题景观的价值凸显肆、项目定位建议逻辑： 产品定位的价值在于通过对市场的分析和把握，寻找市场发展的机会和空间，并将其纳入项目前期开发策略当中，针对有效目标客群进行产品锁定，赋予产品更准确和更深层次的内涵，使得产品的价值能够跳脱出单纯居住功能层面表现，而上升为对居住理念、居住品质、居住方式等精神层面追求的整体表现。切入点：人们选择一个楼盘，而更多的是对一种生活方式、生活理想的选择。把握住了客户的心理需求，也就为项目本身增加了更多附加值，也为项目定价和实现顺利开发夯实了基础。一、项目整体定位建议1、住宅部分形象定位鉴于如东目前房地产市场发展水平仍相对滞后，本项目作为该地区少有的规模型住宅项目，依托地理属性、地形条件等外部因素，具备了塑造区域指标性个案的客观条件。从目前市场竞争态势看，竞争层面正处于地段竞争向产品竞争的过渡阶段，地段和价格仍是客源购房的重要考量要素。随着个案相继推出和竞争态势的加剧，产品竞争导向也开始形成，但目前多数个案体量规模偏小，产品力营造并不成熟，仍有相当大的发展空间。同时，专业营销和物业服务等附加价值对产品综合品质的提升作用尚未得到显现，生活方式的观念转变尚未形成，市场消费观念仍有待引导。本项目可通过对当地居民生活观念的引导引入现代化生活概念，建设高品质社区体现标志性，来吸引客源。所以，如何来塑造自身品质、提高产品档次，将成为本项目成功与否的重要决定因素之一。项目地段条件如东市场状况消费者消费特征项目整体定位项目产品本身在规模、景观、环境规划、物业配套上都较现有个案形成了明显的比较优势，这使得项目住宅部分的目标客群与周边物业目标客群非为同一层次。因此将产品建筑风格、景观条件、户型等直接优势作为形象定位的基础，同时充分考虑到消费者消费习性及未来消费需求，建议本项目整体定位为：如东首席高品质、生态景观名城诠释： 在产品建筑风格选取和立面表现上，充分跳脱目前市场窠臼，真正做到在细节上下功夫，从细节方面凸显产品的高端品质和豪宅特性。 充分利用项目周边的自然景观天然河道，同时结合社区内部绿化、景观环境的营造，以此塑造生态景观型社区概念。 高品质不仅体现在产品的高品质，同样也体现在小区整体的物业管理、会所等生活配套设施上。 引导现代的居家生活观念，体现安全感，物业管理的规范化。2、商业部分形象定位从项目商业规划形态分析，其本质仍是沿街商铺，具有沿街商铺高得房率、全展示面、均好性强等优势，同时，在周边商业形态不完整、商业分布不连贯的现时条件下，项目如此大体量的商业推广，一定程度上又承担了区域商业中心广场的功能。因此在项目商业形象定位上，我们将其界定为：行政中心板块，纯金商业街区通过街铺街区的形象提升，诉求项目将带来的商业辐射效应和市场影响力。二、项目目标客源定位1、住宅部分目标客群诉求分析l 目标客源构成分析根据对区域市场个案购买客源组成情况分析，我们对项目目标客群范围锁定如下：下辖乡镇客源如东城区自住客源项目目标客群 由于项目地处如东城区，地缘属性决定了本项目客源将主要以本地消费者为主体，而其可能产生的消费群体主要有： 强制拆迁安置者，此类客户年龄不等，职业不等，需求面积房型不等，所承受的总价不等，主要为得到拆迁安置补偿，并对原地段有情节，想解决住房问题的 其他解决住房问题者，此类客户大部分为外来务工者，年龄在30岁以下，能承受6070以下总价的，以及部分城区内刚工作不久寻求独立的年轻人和为了安置老人的居住的需求 家庭条件良好，为结婚但不希望与长辈同住的适龄青年，购买婚房 希望提高居住条件和生活品质的消费者，此类消费者具有一定经济实力，主要为政府公务员、个体工商户、企业收入较高职工群体、医生、教师等 为了攀比或显露身份的消费者，此类客户一般为如东当地的政府官员、成功的私营业主、暴发户等，年龄在4555岁左右，对产品细节不过多关注，要求150以上的大四房或顶层物业 如东工业园区进驻的企业领导层，此类客户一般为投资客，由于在外省市购房，因此需求较多表现为两房为主，三房为辅的购买特点，并且大部分都有私家车，可能对车位及停车较为关注 同时本项目可能吸引到的相当部分下辖乡镇客源 下辖乡镇在如东城区上经营生意的私营企业主，追求生活品质享受而购房 原下辖乡镇从事个体生意的农村进城人口，购房自用或作子女婚房 购房作为保值手段的私营企业主2、 商业部分目标客群诉求分析l 营销客群构成分析根据项目商业部分的产品规划构想，我们认为项目商业的营销客群应细分为三类客群，即投资客群、商业经营客群和终极消费客群。而项目的地段位置及商业未来表现又使得该三类客群的构成上存在着以下明显的特征。具体如下图所示：项目商业营销客群体系投资客群销售对象经营客群招商对象终极消费客群商业形象宣传对象城区投资者乡镇投资者投资出租城区经营者外地经营者休闲娱乐设施经营者等投资自营租赁经营住区及如东城区居民租赁、联营l 目标客群诉求重点投资者：高端社区商业的区域影响力，周边现有商业匮乏，租价大幅上扬。地段升值潜力，投资回报稳定。经营者：区域现有客层消费能力及未来住宅开发带来的住客消费能力，他们对社区商业配套的渴望，区域未来发展，项目合理的业态布局，健全的运营管理模式。消费者：主力商业的辐射效应，持续良性经营带来的聚客能力，引发城区居民对项目关注，拉近消费者与项目的情感距离。商 业 诉 求 重 点l 目标客群的诉求关系对于任何一个房产开发项目，营销推广的重点在于运用有效的目标客户诉求，在最短的时间内实现项目开发战略目标。相对本项目而言，只有清晰地了解到三类目标客群在项目营销推广中所处的位置，理顺三者间的诉求关系，方能保证项目总体推广方向的可执行性。本案商业部分占整个项目建面中占据了一定比例，单位售价较高，其在销售上能否实现顺利去化将是整个项目资金回笼的关键。而项目的商业销售在很大程度上取决于商业项目前期招商工作的顺利进行，成功的招商将是项目商业投资回报，商业价格整体提升得以实现的基石。因此，虽然实现商铺的快速销售是本项目开发战略的重点，但在营销推广上，没有经营者以及消费者的有效吸纳，商铺的成功销售将是无源之水，无本之木，难以立足市场。由此可以推导出三类目标客群在诉求关系上应是：总诉求消费者经营者投资者综上所述，本案商业项目的终极消费客群小区住户及城区居民是项目商业价值最终得以实现的保证。没有他们的支持，本案的商业价值将无法实现。而经营者的介入主要是基于项目未来商业价值的考虑，城区现有居民数量、消费水平、周边商业环境以及未来商业项目对城区居民的导引能力均是其选择本项目时的主要参考依据。经营客群的吸纳及其创造的商业环境和经济效益进一步影响着项目投资客群的吸纳。所以在本项目商业氛围尚未形成的营销推广阶段，一方面充分利用项目商业房产的规模化效应，树立项目区域商业配套的市场形象，拉近项目与周边居民的情感距离；另一方面通过招商工作的实施达成主力经营客群的吸纳，对项目商铺销售吸纳投资客群的有力支撑。二者的相辅相成勾画出项目未来的商业前景，是商铺投资者介入的最大动因。通过上述客群关系的分析，则本项目商业部分推广上的诉求关系重点可概括为：前期注重树立项目的街区商业形象，通过案场形象诉求，巩固项目的终极消费客群基础；招商与销售同步进行甚至招商先行，招商业绩与销售推广紧密结合；商铺销售以二者的推广为依托，结合产品诉求进行。l 产品诉求重点归纳住宅物业产品诉求如东未来高档住宅区概念政府机关、行政事业中心区域地段价值产品特征真正市中心，完善的各项配套设施经典建筑风格传承高尚品质天然河道景观环绕多元产品复合形态空间功能，大家风范，舒适生活体量商业构筑街区生活伍、产品力提升建议根据市场机会空间和产品整体定位需要，在项目现有规划方案基础上，对产品力进行提升，弱化和规避地块原有劣势，丰富和突出产品有效卖点，使产品能够更加符合项目整体定位和迎合市场需求。从市场比较结论得出项目的突破方向在于塑造高品质景观生态名宅，通过特色的产品设计和先期引入生活配套等修正手段，更好的满足目标消费者的舒适性生活需要，提供更适合居住的居所，增加项目对市场的吸引力。以下建议都基于如东房地产市场产品和企划的空白点入手，以提升本项目品质、营造更优的生活方式和打造发展商品牌为目的；同时可以提供更多、更鲜明的卖点于企划包装和现场销售方面，便于在市场上抓住更多的关注度；而且下述建议的直接资金投入都不高，有的甚至不发生实质性费用，在建筑成本方面几乎可以忽略不计，但是作用相当明显，可以说是性价比极高的项目价值提升方式。 特色的产品建议一、规划特色差 异 化 产 品 特色产品定制化产品，满足细分市场下的目标客户的实际需要。 特色概念面向为特定人群，形成“同类“聚集效应。 特色景观 在景观的营造上，需要融合美学概念。二、景观建议虽然本项目整体绿化面积要高达76300左右，已经相当于2个中型楼盘的大小，但作为市中心的旗舰项目，我们不单要尽可能的为目标客源营造出“绿色家园”的感觉，更要体现出开发商以人为本的开发理念和本项目独特的景观特色。1、一切以景观塑造为核心出发的规划要领立体景观轴线l 空中景观轴线：气势恢宏的城市开放式景观；层次丰富的建筑天际线，现代、简约、充满国际气息的豪宅建筑立面表现l 生态景观轴线: 贯穿住宅组团以海洋、森林、绿地丘陵为景观主题的生态型大尺度空间景观轴线l 人文建筑景观轴线：以主题故事性规划的商业步行街人文建筑景观轴线l 城市的边缘景观轴线：塑造城市的地标景观轴线2、规划景观轴线的具体描述l 空中景观轴线A 世界建筑大师勒柯布西耶：每一栋住宅就是一个城市B 我们认为：住宅对于城市的最大贡献是塑造了一个城市的精神C 本项目作为如东城市中心的大规模高档社区，其建设意义已非单纯的住宅社区可言D 本项目的建筑立面建议、从建筑本身来说，是通过建筑风格来取得两种效果：一是美观，二是识别（如同CI设计）从市场的角度来讲，良好的建筑风格对楼盘促销是有积极意义的，也是楼盘推广的卖点之一。对目标客户来说，有风格的建筑能获得他们的认同，引致精神上的愉悦。特别是针对特定消费对象的楼盘，更要在风格上与目标客户的心理特征相符、目前，楼盘设计都比较追求时尚、新颖的现代外形和立面，这是一个潮流，与此同时，实用、环保也受到越来越多的关注。在目前的技术条件下什么样的外形都能设计，关键是如何满足房子的实用性要求，即使是一些带弧形、带边角的地方也可以通过设计创新来增加户型的舒适度；而在立面上则更注重新材料的使用或材料的创新用法。、外立面的细节处理上一定要有创新的手法，达到时尚、高雅、精致的定位。通过立面的再设计将原来裸露的空调机位全部用金属打孔钢板整体屏蔽，外立面看不到任何一部空调室外机，金属钢板经过打孔处理，成为半透明、可呼吸的立面材料，使建筑立面即年轻又极富个性。特 质在风格上努力与环境结合，使建筑与周围环境融为一体。造型力求新颖，符合目标客户的审美需求。现代建筑风格，但不呆板外立面一定要有自己的独特个性。细节决定成败，对于细节一定好处理到位。住宅的立面可以分为两个层次来塑造：底部风格： 底部的风格是从人的尺度来欣赏与衡量的，整体过于现代的风格有可能失去建筑的尊贵感，建议底部以凝炼、厚实的质材来体现建筑的文化内涵及价值。主体风格： 主题风格体现现代 、简约及流畅，主要通过建筑的整体群落感来塑造社区的精神，建议单体垂直线条勾勒出建筑的轮廓 ，外墙舍弃繁琐的建筑装饰、尽显简洁硬朗之美住宅顶部： 顶部高层住宅最富有魅力的部分，良好的顶部规划将形成整体的空中景观，带给城市的鸟瞰以愉悦的风景。建议顶部退台的设置赋予天际线以变化、层次感、并以标志型的构筑物来形成独特的建筑认知，建议结合发展商的VI及经营理念进行规划，形成外向空中景观。l 生态景观轴线表现A、景观轴线将直接联系项目南北两端，是贯穿项目规划整体，体现大盘整体规模的核心要素，并直接影响其他建筑功能形态的规划思想，凸现项目对于市场的个性及感性定位。B、横向景观轴贯穿高层住宅规划以开阔的视野及大空间的尺度相对于商业步行街的收缩、汇聚人流的人文景观轴建立良好的呼应与对比C、整体景观轴的命题为：海洋、森林、绿地、阳光、岛屿、生态（命题发祥于对项目地形的认识） D、地块以北不宜规划复杂的景观主题，否则将直接降低景观的通透与气势，不利于凸现项目的大盘效应。E、建议小区腹地的景观规划应采取大面积的水景结合绿地的规划手法，绿地的规划可以采取适当的造坡来丰富景观视线的变化。沿水岸易规划成片的树林，但保持通透性。F、每栋单体的入口可以考虑较为复杂的景观小品来体现住宅的档次，并延伸水景的主题，给人以更多的联想。 l 本项目规划住宅大堂的建议高层住宅最具有表现力的部分集中于住宅的大堂，它直接影响着住宅的规划档次，建议大堂的风格与景观主题呼应，作为庭院景观的发散端头。 建议靠近地块外部相邻关系的住宅地层架空，加强景观的延伸性。部分大堂的风格应该从住宅外部就开始引导。大堂外通过植被、低矮的灌木、雕塑 形成以被森林包围的空间环境。森林式入口其他 特点一： 摒弃传统电梯，采用景观电梯形式，拉升产品的品质及个性。特点二：电梯两边运用玻璃作为幕墙，让水流从上倾泻而下，形成巨大的视觉及感觉震撼力。特点三：公寓大堂顶棚采用全玻璃采光，每层楼面设立一定的绿化空间。 三、创新技术应用新设备 人类的疾病大多与室内环境污染有直接关系，采用分户分置换气新风系统，在传统户式中央空调系统上，外加分户独立可调控新风系统，使得新功能充分替代传统的回风运作，保障每户新风量在每小时 300 立方米（现国内标准 30 立方米 / 每小时）摆脱传统内循环微量新风的空调系统，确定居住者在不宜开窗的自然通风时依然存在新鲜空气。“当代万国城”采用新型空调系统，保持室内 20-26 度，相对湿度 30%-70% ，新鲜纯净的空气给居住者提供了优质的生活环境。 新材料 在四层不同材料构造的楼板中埋设世界级高品质的塑料管，冬天通热水、夏天通冷水，通过均匀加热或制冷楼板，再以柔和的辐射方式，使得室内温度达到高效的调节，冬天不低于 20 度，夏天不高于 26 度。 新工艺 取消预制楼板，采用现浇结构，这样不仅可增强楼梯的抗震性，也可以将商品房的净高提高 3 厘米到 5 厘米，增加了居住舒适度。四、创新房型设计什么样的房型能吸引客户，能打动他？平面与空间的优化与拓展 外形不一定方正，但要与与其内部灵活开敞的居住空间相吻合，同时可以利用错层做到面积不变，但格局更立体，更富有视觉效果。内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。1、平面格局的突破大小户型搭配【大小户型组合】与地形、景观相契合 3房1281281房5151两房85中央景观 自由空间设计【自由创意空间】根据个性化需要自由组合无明梁、暗梁，可积木式组成各种不同空间形态态无明梁、暗梁，可积木式组成各种不同空间形态 可分可合组合67 的一房90 的两房【分】可满足年青人自用或用于长期投资【合】则满足大家庭需求 2房90901房5959 点式结构升级一梯四户，户户【60】，将户型精简进行到底2、提升空间利用率如何在不增加成本的情况下，得房率加大？ 入户花园、阳台入户花园面积可达到5-15 ，可封闭组成【独立一室】 增加户型【附加值】入户花园图一图二以入户花园为特色，即改善了不规则平面对户型的影响，又为户内外提供了一个过渡性空间，也适合会客、小憩、绿化等多种功能的使用，丰富了居民的生活内容。主要技巧：由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。在南京城东某楼盘，为了表现其阔绰舒适，其入户花园接近10m2，当属通过入户花园“偷面积”之典型。 业内点评：入户花园和大阳台作为私人空间，增大了房屋的舒适度。但入户花园及阳台不宜太大或太小，如何通过入户花园和做大阳台将面积“偷”得既合情又合理，是开发商需要考虑的。深圳最早出现的一些大露台项目让人过目不忘，但这些3米进深的露台，会造成下层的厅房遮阴过多。而后期如“翠海花园”、“星海名城”3期阳台1.8米的进深则只能使人在阳台上坐一排,难以围合成圈喝茶、聊天、打牌。 此外，作为购房者，由于入户花园要计一半建筑面积，在规定面积内，大的入户花园必然造成室内空间的变小。 步入式飘窗设计卧室【使用面积】增大，提升了居住的舒适度窗未落地，不计入建筑面积，但室内空间却有所扩大，窗台可以小坐，可以摆放陈设，也可以通过焦距调整成为梳妆台或写字台，具有很大的使用价值 步入式阳台 步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊的阳台同房间区分，步入式阳台的设置可根据使用者的喜好选择安装，抛弃传统的居家模式 低台凸窗和落地凸窗 主要技巧：通过步入式飘窗来“偷”面积应该说是开发商最早、也是用得最多的招法。其主要的技巧是把带窗外墙向外推移，把窗台放到最低，做成大玻璃窗，这样在外立面上会凸出一部分。由于现行建筑设计规范规定2.2米以下空间不计入建筑面积，只要凸窗部分层高不超过2.2米，便可有效“偷”到面积。 在设计中，为了层高不超过2.2米，通常开发商会做一个较低的平台，这称为低台凸窗，这是最早的“偷”面积办法。发展到现在已有改进，开发商在设计图纸中和毛坯房交付时可能会有“低台”，但客户装修时，这个“低台”往往可以打掉。由于本身凸窗有2.2米的层高，加上打掉的那部分“低台”，凸窗部分的层高可以达到2.3米甚至更高。 这样通过低台凸窗变落地凸窗的做法，使得房屋的空间更舒适，有效地内部空间结合起来。 业内点评：这样的招法最早在广州、深圳一带最早出现，如今在各大楼盘中已能看到。包括一些知名楼盘在内的项目均有步入式飘窗，这样给使得户内空间更明亮、舒适。不过，这样大凸窗设计也会带来诸如外墙保温、外墙渗漏等问题，需要开发商在材料、建筑设计上下功夫。 隐藏式衣橱 主要技巧：隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。 业内点评：此种“偷”面积方式和步入式飘窗、低台凸窗有异曲同工之处，所带来的问题也同样是外墙保温问题。此外，由于外墙凸出，如统一不好，有可能影响整个小区的外立面。 可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 主要技巧：和前面提到的“凸窗”相比，这里多了两个字眼，一个是“可拆卸”，一个是“可打掉”。在南方一些楼盘的设计中，开发商为了“偷”面积，故意将楼盘凸窗部分设计出一道横梁，使得凸窗层高不高于2.2米。而客户在拿到房子后，这样一道专为“打掉”设计的横梁便可“拆卸”掉，使原本2.2米的层高变成2.8米，与正常房屋层高一致。 将这种“偷”面积方式发挥到极致的是，开发商在屋内做一道假梁，将部分空间隔成两层，下层空间不超过2.2米，上层空间0.6米左右用于储藏室。在装修的时候，购房者可以将故意设计的那道假梁打掉，使得房屋空间变大。 业内点评：由于本身将横梁设计为“可拆卸”、“可打掉”的，这样在装修时打掉这些“梁”应该不会带来安全问题。可拆卸式凸窗打掉后的室内空间，比步入式凸窗更好使用，空间也没有压抑感。与凸窗同样的问题是，拆卸后如何保证墙体的隔热、保温。 超大露台设计露台间高度超过6米不计入建筑面积，增加户型【附加值】 露台与餐厅功能相结合， 减少面积而【保证使用功能】 层高6米的大露台，不计建筑面积，为住户提供更多活动空间的同时，又可形成立体绿化丰富立面造型 主要技巧：大露台由于不计入建筑面积，不少开发商通过赠送大露台和半地下来增大使用空间也属于“偷”面积之列。在赠送大露台中，开发商往往将大露台与客厅或者卧室相连。业内点评：通常送露台都是顶楼，如果每层都送则需要退台。二楼的面积少于一楼的面积，三楼的面积少于二楼，少于的部分用于露台建设。由于赠送了大露台，相关的防漏水、外墙保温等就需要特别设计，以防止大露台漏水、外墙保温达不到标准等。 户内公共走道的多功能设计公共走道【使用功能】增加，提升了室内面积利用率 自由空间分隔1.8米3.6米4.2米【复合空间】自由组合，下为客厅厨房、上为卧室 三度空间（1）BB3.9米3.9米CC2.8米2.15米2.8米楼层结构示意偶数层奇数层 三度空间（2）层高做大，变成挑高房源 主要技巧：这即是目前很多小户型采用的方法，挑高5米、挑高4.9米，实际上也是“偷”面积的一种。在将房屋层高设计到4.8米、4.9米甚至更高后，购房者通常可以将其隔成两层，使空间得到充分利用。提供一种空间上的变化，强调户内 公共区域与私密空间的区分，提供给住户一种更富趣味的居住情景，较受年轻消费者的欢迎业内点评：挑高房是利用“层高”偷面积的一种，但由于规划中每个项目均有总限高，在将房屋层高做大的同时意味着整个项目的建筑面积可能减少。所以挑高房