城市商业综合体的成本控制与预算管理策略

城市商业综合体的成本控制与预算管理策略 杨宝民 苏立祥 年 月完成初稿 现代城市商业综合体具有两个重要的发展趋势 第一是功能多样性 商业和娱乐文化 体验以及旅游功能密切结合 第二是注重环保节能 降低开发和运营成本 将综合体的建 设纳入城市总体规划 做好城市综合体的成本控制和预算管理是极为重要的基础管理内容 本人不仅对综合 体成本特点进行了分析 而且对综合体动态预算管理提出的自己的思路 一 城市商业综合体的成本组成 典型省城城市综合体物业组合成本表 占地 万平方米为例 容积率 6 0 高度 米 建筑面积 36 万平方 米 地下建筑面积 万平方米 物业类型面积乘以单价单位 亿元 五星级酒店5 万平方米5 购物中心10 万平方米 5000 元 平方米5 写字楼4 万平方米 5A 单价 4000 元 平方米1 6 公寓8 万平方米 含装修 3500 元 平方米2 4 住宅9 万平方米 3500 元 平方米3 15 地下室12 万平方米 3000 元 平方米3 6 20 75 亿元 全寿命周期的成本分析 以 万平方米综合体为例 前期策划市场分析与调研 商业规划与业态设计 投入产出分析 200 万元 设计成本一般省城地上 36 万平方米 100 元 平方米 3600 万元 6 万平方米 30 元 平方米 180 万元 地级综合体设计费用减半 3780 万元 建设成本详见上表 装修成本商业视觉形象策划 装修设计和施工 五星酒店装修成本 5000 元 平方米 购物中心的装修成本 2000 4000 元 平方米 招商与运营成 本 考虑商家的招商和开业后必须的运营成本 10 万平方米购物中心招商成本一般预算为 600 万元 五星酒店招商和前期论证专题 费用为 100 万元 拆除成本综合体寿命到期后整个建筑的拆除费用 全寿命周期成本及其对综合体开发的启发 1 根据全寿命周期理论 在前期策划和设计阶段就要思考整个项目的各项成 本 均衡考虑 2 以可持续发展策略指导项目各个阶段的工作 为环境友好型社会做出贡献 二 城市综合体的成本控制的静态策略 前期策划成本 市场分析与产品策划对写字楼采用大空间设 计 从一般的 平 方米 日本 hills 森大厦 楼层面积 3800 平方米 六本木楼层 商业规划与业态设计 规划概念设计 可行性分析 设计成本 以 万平方米综合体为例 概念性规划设计方案成 本一般 200 500 万元 建筑设计方案一般综合体方案设计费 用为五星酒店 100 元 平 方米 购物中心等 元 平方米 国外著名设 计院报价一般为 180 元 平方米 建筑设计成本 照明设计与景观设计方 案成本 50 元 平方米 装修设计成本五星酒店和高档购物中 心装修设计 100 元 平方 米 平方米 中档购物中 心设计费用减半 公共空间艺术作品雕刻作品等设计成本 设计方案优化设计方案的优化 考虑 不同方案的模拟运营成 本节能方案 一般在 200 万元 可以由商业管理公司和 设计公司共享 工程成本 以占地 万平方米 万平方米 地下两层 万平方米 桩基础地下面积每平方米 元 4800 万元 施工成本 装修成本 视觉形象设计 万平方米高档 购物中心视觉形象规划 费用 500 1000 万元 中 档减半 装修设计 装修施工 三 城市综合体成本控制的动态策略 城市综合体的分期建设策略极其重要 对于老区的综合体可以一气呵成 对于新城的城市商业综合体 一般都要采取分期建设策略 控制未来无法 判断的风险 动态成本控制策略 商业规划和建筑设计一体化 以长春西客站换乘中心枢纽商业为例 设计和商业规划脱节 在商业物业 将要招商时候发现根本在设计中没有考虑餐饮业态需要的给水和排放油烟 管线 必须重新方方案更改设计 才能满足实际经营的要求 通过方案成本分析和招商摸底 提前预知不同物业类型的准确成本 利用一流策划和设计 结合良好宣传 在项目开工之前就营造最佳品牌形 象 通过强势地位 鼓励施工单位以最低成本积极参与 动态控制策略 最大限度量身定制 准确把握商业客户对物业的实际需 求是降低成本的有效方法 避免建筑功能改造造成的不必要成本支出 通过准确判断市场 将主力商家和龙头商户的建筑需求在设计前摸清 通 过概念设计方案和招商摸底工作 汇总需求到建筑设计任务书中 通过建 筑设计方案的经济性 分析 将商业管理和施工管理专家以及建筑设计人员 参加联合审查优化方案是成本控制的主要措施 四 城市综合体的产出经济效益及其提升策略 商业规划与建筑设计的最佳匹配 与装修的最佳匹配 业态优化与最佳运营表现 做好商业地产预算管理 五 城市商业综合体编制预算的思路五 城市商业综合体编制预算的思路 商业地产的预算需要由总经理委托财务部门牵头 各个部门重点参与的原 则 组成预算编制小组 首先要把前期策划和设计部门把费用预算好 概念设 计方案完成后 请工程部门进行初步估算 在招商摸底和详细设计方案完成后 正式编制工程预算 1 1 前期费用预算充足 保证项目方案的高质量 特别是注意招商摸底和设计方案优化前期费用预算充足 保证项目方案的高质量 特别是注意招商摸底和设计方案优化 结合 优先保证专家组结合 优先保证专家组商业管理和施工管理专家以及建筑设计专家的费用 策划费用 策划 和设计费用一般在综合体项目总成本中占比例为和设计费用一般在综合体项目总成本中占比例为 2 2 一般对成本波动的影响超过一般对成本波动的影响超过 20 20 因此 策划和设计成本优先保证的同时 尽量争取占据到 对建筑设计方案因此 策划和设计成本优先保证的同时 尽量争取占据到 对建筑设计方案 中的节能设计和经济优化分析费用预算在 万元以上 中的节能设计和经济优化分析费用预算在 万元以上 2 材料预算 一般要保证材料费用和质量 钢材和水泥和卫生以及低压电器设 备由发展商统一采购 和大型材料供应商建立长期关系并严格执行预算 3 商业地产的施工预算 优先保证一线工人的工资发放 即使选择垫资的施工 单位 也要选择资金雄厚的施工单位 关心施工人员包括普通农民工的身心健 康 在工资外 提取每人每年 1000 元费用 用于工人的文化和体育活动 安排 监理公司监督落实 城市商业综合体预算编制的主要内容 现金预算是综合体预算管理中的重点 一般综合体现金主要来自物业销售 和保留物业经营部分 对于酒店物业和购物中心以及写字楼等租赁物业需要结 合现金流特定 一般都是争取开业前有部分现金流入企业 流入商铺租赁定金 一般可以要求预付两个月左右的押金 对于现金预算一般要在执行中结合实际调整 出现重大政策变化时候 需 要现金流重大调整 报告董事会批准 其他就是常规的现金流调整 报请经营 班子批准 根据现金流预算特点 建立现金流风险预警体系 保持企业综合体 项目开发的可持续性 跟进预算的方法 跟进预算的方法 总经理安排财务部门牵头 及时了解项目进度 及时了解预算中不符合项目实际的成总经理安排财务部门牵头 及时了解项目进度 及时了解预算中不符合项目实际的成 分及时阶段性变更调整 分及时阶段性变更调整 跟进银行房地产信贷政策变化 及时采取贷款组合策略 优化财务预算 跟进银行房地产信贷政策变化 及时采取贷款组合策略 优化财务预算 监控项目进度和合同执行进度 确保按时支付项目前期策划 设计和工程费用 避免监控项目进度和合同执行进度 确保按时支付项目前期策划 设计和工程费用 避免 无故违约增加的索赔成本 无故违约增加的索赔成本 预算管理和质量管理结合 预算管理和质量管理结合 对于建筑质量创造国家不同级别的奖励 在预算中考虑奖励的不同数额 鼓励建筑对于建筑质量创造国家不同级别的奖励 在预算中考虑奖励的不同数额 鼓励建筑 施工单位抓好质量 施工单位抓好质量 鼓励设计单位和施工单位的密切技术交流 鼓励监理单位和施工单位分享最佳质量鼓励设计单位和施工单位的密切技术交流 鼓励监理单位和施工单位分享最佳质量 案例 将先进技术交流贡献工人奖励纳入人工费用预算中 案例 将先进技术交流贡献工人奖励纳入人工费用预算中 六 城市综合体的社会效益 综 合 体 预 算 经营预算 财务预算 支出预算 可销售物业预算 公寓 写字楼 商铺等 保留物业预算 写字楼出租和酒店经营以及购物中心租赁 费用预算 含销售 招商和管理费用 现金预算 预计利润表 预计资产负债表 1 生态效益 城市综合体要成为生态环保的标杆 2 社会效益 解决城市就业的重要渠道 3 教育效益 城