购房合同,公摊面积

1/17购房合同,公摊面积公摊面积成购房者心中的痛教你几招避免风险XX-12-1809:42搜房网摘要很多的购房者在选择互相面积的时候一般都有考虑套内面积，但其实很少人在看房过程中直接问售楼员这个户型公摊面积是多少。公摊建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积。很多的购房者在选择互相面积的时候一般都有考虑套内面积，但其实很少人在看房过程中直接问售楼员这个户型公摊面积是多少。公摊建筑面积是指每套商品房依法应当分摊的公用建筑面积。有些人回想我买房子是算建筑面积的，公摊面积不算入算价范围，跟购房者利益没有多大的关系，但其中开发商也不会承担这部分的费用建设，那么，这部分谁来买单？羊毛还是会出在羊身上。这部分的公摊费用是变相为升高的房价，最终还是由购房者买单。一般购房者在签订购房合同时一定要注重公摊面积，如果书面上写着是这么大，但实际在等你收楼时“缩水”，受伤的始终是购房者，并且日后还要为这部分公摊费用付钱。近日惠城区杨先生对自己购买的房子因公摊面积太大不满而在网络上进行投诉，得到的答复居然是该项目公摊面积是经过住建部门和房管部门审批的，是符合规定的。2/17惠州一不愿具名的内部人士向记者透露，在实际操作中，有些开发商为了追求最大限度的利润，会在公摊面积上做手脚，将不应分摊的公用建筑面积计入公摊面积，如自行车车库等。大家细心想想，这种已经签订购房合同后才发现公摊面积太大的事情有很多很多，那么，公摊面积是怎么算出来的呢？我们又怎样避免这些风险？先来看看几个故事吧。80平房公摊占1/4房管局回应:公摊比例无上限“这个公摊面积是如何算出来的？”日前，市民杨某在“惠民之家”网站投诉，他在鹏达御西湖买了一套80多平方米的房子，公摊面积就去了20多平方米，他花费了几十万元实际才买到60多平方米的使用面积，真是坑爹。一层楼共七八户，每户都公摊这么多，他想知道这么多公摊面积都算在哪里去了，用在了什么地方。昨日，鹏达御西湖开发商副总经理杨晶在接受南都记者采访时表示，小区公摊面积多少不是由开发商说了算，鹏达御西湖的公摊面积是经过住建部门和房管部门审批的，是符合规定的。鹏达御西湖并非孤例，XX年4月，黄先生购买了市区惠南大道恒和金谷的一套41平方米的商品房，而公摊面积就占了15平方米。但开发商称，该楼盘属于单体楼，共有24层，由于该楼盘属于公寓式楼房，电梯井和走廊等3/17公摊部分面积较大，因而导致该楼房的公摊面积也相对较大。套内面积缩水一半公摊系数高达52%“本来设计得好好的，这里放床，这里放沙发，还有开放式厨房，可现在放下床后，恐怕连转身的地方都没了。”4月19日，带着记者一起来收房的张先生在房间里转了一圈，不停摇头。XX年夏，在北京工作的张先生看中老家山东高密市一处名为“贵宾首府”的楼盘。繁华的地段、敞亮的样板间，一下就打动了他。事后他回忆，楼盘虽是预售，但“火”得很，他差点没抢到房。在张先生签订的商品房买卖合同上，约定建筑面积是85平方米，但套内面积、公摊面积都没有说明。据记者实地目测，这个走几步就会撞墙的房间，看起来也就40多平方米。那些面积才算是需要计入公摊？哪些面积属公摊公摊面积占多少才合理?那么业主实际公“摊”哪些面积呢？依据房产测量规范规定：小区的公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交电室、值班警卫室等，4/17以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，为墙体面积水面投影面积的一半。购房者在签订买房合同时，开发商一般会写清楚购房者公摊面积总共是多少，由哪些部分组成，公摊面积的产权属于全体业主所有。一个小区需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量，然后计算出相关的分摊系数，其计算方式为：共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和。一般而言，高层住宅因为有电梯、大堂、走廊等公用部分，其公摊面积会大于多层住宅，高层住宅公摊系数一般在之间，而多层的公摊系数则在之间，但是因为每个小区的实际情况不同，具体系数需要经过相关部门测量才能得出。商品房公摊面积介绍公摊计算公摊建筑面积1、多层商品住宅楼，须先求出整幢房屋和共有建筑面积分摊系数，再按幢内的各套内建筑面积比例分摊。2、多功能综合楼，须先求出整幢房屋和幢内不同功能区的共有建筑面积分摊系数，再按幢内各功能区内建筑面积比例分摊。5/17共有建筑面积分摊计算的内容如有变化，应以建设部现行的有关文件规定为准。一般来讲分摊面积是整栋楼的公用面积，当然房屋楼体的墙壁也在里面，带电梯的房子公摊相对大点。各户分摊公用建筑面积的计算方法：其基本思路就是用各户套内面积按比例进行分摊：第1步：计算分摊系数分摊系数=需要分摊的公用面积之和/各套内建筑面积之和=/各户套内建筑面积之和。第2步：各套房的公用分摊面积=分摊系数各套内建筑面积。公摊面积明细表这个公摊表要包括：将整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据告知购房人，以便购房人通过这些数据求出其他数据，以明确自身的权益;开发商也应将购房人应分摊的公有公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以列明，以备购房人查验和监督。除此之外，购房人有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。6/17公摊面积成购房者心中的痛教你几招避免风险教你几招避免风险新启用的商品房买卖合同中有附件标明了公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，但只列明了应分摊的部位及其构成，具体数据仍不确定，所以仍然存在着开发商让业主多摊的可能性。这里我们总结了几招，提供给购房者参考。第一招：索取公摊数据；在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。第二招：查阅有关资料；业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。第三招：在购房合同中约定公摊面积。商品房买卖合同第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二有关公共部分与公用房7/17屋、公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。万一真的发生了纠纷，唯一的选择就是诉之法律，避免浪费不必要的人力和精力。当然，我们期望的是，随着法律的不断健全，政府监督力度的不断加强，发展商诚信意识的不断增强，普通购房者的权益能得到更好的保障。公摊面积是不是越小越好，购房人如何约定公摊面积？一、公摊面积是不是越小越好公摊面积是分摊的公用建筑面积的简称。它和套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。随着现代多层和高层住宅的发展，过去单门独院、一幢建筑物一个单一的产权主体的格局被打破，一套商品房的产权人既拥有对套内建筑面积的专有权，也拥有对公用建筑面积的持份权。根据建设部和北京市的相关规定，公用建筑面积由两部分组成：一是大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变8/17电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。二是套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙墙体面积水平投影面积的一半。显然，如果走廊、过道、楼梯间等面积过小，尽管计价面积小了，但也会给业主的上下出行带来不便。由此可见，公用建筑面积的大小不仅影响到商品房的价格，而且关系到业主居住的舒适度。所以说，公摊面积并非越小越好。二、购房人如何约定公摊面积目前各地使用的商品房买卖合同大部分为建设部或当地房屋主管部门制定的示范文本，合同文本中均会涉及到公摊面积的约定，购房人应当充分利用这些条款约定好公摊面积。首先，购房人应当在合同主条款中约定公摊面积的具体大小，并在合同附件有关公共部分与公用房屋公摊建筑面积构成说明中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。因为合同文本中一般都有共有建筑分摊部位变更的约定，所以上述附件的约定越详细具体，对购房人就越有利。一旦发生变更的情形，开发商就必须履行通知义务，而购房人则享有是否退房的选择权。9/17其次，由于购房人对于分摊原则并不熟悉，处于信息不对称的弱势地位，所以，建议购房人在附件中要做诸如此类的明确约定：“上述分摊原则和分摊面积的计算应当符合行政规章和地方政府及行政主管部门的文件规定。出卖人违背本条约定的，应退还不应计入分摊面积部分的相应价款，并按该价款的20%向买受人支付违约金。”这样，政府文件中关于公摊面积分摊原则的规定，即可自动适用于买卖合同，从而为购房人提供有效的保障。公摊面积过大，势必降低房屋的性价比，过小，则影响居住的舒适度，那么，公摊面积多大才适宜呢？对此，可以用公用建筑面积分摊系数来衡量。在买房时公摊面积怎么算出来？算算这笔糊涂账“在买房时会多分担其他人的公摊面积吗？”“户型大小差不多，为什么一期和二期的公摊面积会有那么大的出入呢？”“房子要拆迁，在计算拆迁费时是否包括公摊面积？”最近楼盘交房的多了，“公摊面积”倒成了最让人糊涂的问题。对买房子的人来说，在同等单价的前提下，使用面积越大，就越合算，反之则亏，这笔账谁都能算得明白。而目前市面上房子的买卖，一般都是以建筑面积来说话。一般来说，房子的建筑面积由两部分组成，即套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积。套内建筑面积由三部分组成，即套内建筑面积10/17等于套内使用面积加套内墙体面积再加阳台建筑面积。光听这些名词已经头晕，自己再去较真地计算一遍有多困难就可想而知。于是，有人说了，按使用面积来销售不是省事多了嘛。争议由此而起，有关人士认为，如此算法，公摊面积也并非白送！1疑问：公摊面积怎么算出来的？问题1：当初所签购房协议是平方米的房子，现在拿到的住房通知书上的是平方米。其中公摊面积是平方米。这公摊面积是怎样计算出来的？解释：公摊面积的计算有章可循。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。以及为整幢服务的公共用房管理用房的建筑面积，以及水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚车库、为多幢服务的警卫室、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。11/17共有建筑面积的计算方法；整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室，车棚，车库，为多幢服务的警卫室，管理用房，以及人防工程等建筑面积。即为整幢建筑物的共有建筑面积。共有建筑面积的分摊方法住宅楼以幢为单元，按以下计算公式：每套房的公摊面积本幢楼的共有建筑面积本幢楼套内总面积每套房套内面积。问题2：虽然买的是小区第一期的房子，但户型大小和后期其他户型也差不多。公摊面积怎么会有较大出入呢？解释：出现同一小区，不同期房公摊面积的不同。一般情况下是正常的。公摊面积计算因楼而异，住宅楼的公摊面积计算应以幢为单元。国家有明确的条文规定。由于建筑的各异，不同幢的公摊面积会有较大不同。问题3：在买房时会多分担其他人的公摊面积吗？会出现有的人和房地产商关系好而少分或不分摊公摊面积吗？解读：公摊协议一视同仁，公摊协议必须遵守一视12/17同仁原则。具体表现在房地产商和某购房者达成的购房协议不得损害另一购房者的利益。不得把某购房者应该分担的公摊面积分摊到其他消费者名下。问题4：产权证上房屋的建筑面积是66平方米。公摊面积是9平方米。现在房子面临拆迁。在计算拆迁费时是否包括公摊面积？解释：公摊面积属于建筑面积范畴。拆迁补偿在计算面积时是以房产证上的建筑面积为标准的，而建筑面积包括室内面积和公摊面积，因此拆迁补偿包括公摊面积。2争议按建筑面积还是按使用面积算？有人建议用使用面积代替建筑面积打算买套房在苏州安家的章先生对买房时的计价方法提出了疑问。他说，前不久他看中了高新区一处楼盘，开发商是以120平方米的建筑面积来计算房价的。他当时就对此提出疑问：“这个面积准确吗？”于是，开发商拿出房屋图纸给他看，可是面对着如此专业的建筑构图，章先生实在是有点眼花缭乱。其实，碰上这种问题的购房者还真不少。为此，章先生建议道，能否用使用面积计价来代替建筑面积计价。章先生认为，用使用面积计价的优点在于便于购房13/17者测量、核对，购房者一关上门就能用尺把房子的使用面积量个清楚。章先生介绍说，现在一些地方已经实行使用面积计价的办法，购房者能自个儿轻轻松松地把面积量个清楚，在购房时，心里再不会是一笔糊涂账了，买卖双方都弄个明白，何乐而不为？而这也令一些不法房产商的“小动作”无机可乘。主管部门回答三种选择具有可操作性章先生的建议是否可行呢？记者采访了市房屋局的有关负责人，该负责人表示：这种建议具有可操作性。据该负责人介绍，理论上来说，购房者可在3种计价办法中任意选择：以使用面积计价、以建筑面积计价、以成套房子计价。其中，套内面积是指，把门关上后的这一整套房子的面积，包括过道、厨房和卫生间等；使用面积是指，比套内面积范围小，不包括过道、厨房和卫生间等，仅指卧室、客厅等；建筑面积是指，比套内面积范围大，包括门外走廊、共用部位等的测算面积。专家认为按建筑面积算更有保障业内人士认为，以建筑面积计价对消费者可能更有保障。“房子的价值其实是由整个建筑构成的，它应该包括公用部位的设施等等。一味追求使用面积而不顾及整栋建14/17筑的情况，对购房者也有危害。”此外，对于“暗箱操作”的说法，业内人士认为这一说法并不准确，因为所有房产商的建筑面积并不是自己说了算的，都须经过权威部门的检测。所以从理论上来说，应该是可信的。3揭秘公摊面积不会白送“总价其实不变，或者变化很小，只是用了一个概念，买房人并不实惠。”说起以使用面积销售，一位来自上海的开发商道出了其中的奥妙。这位开发商表示，如果现在将按建筑面积售房改为按使用面积售房，这种变化对于大多数开发商来说，仅仅是变换了“度量衡”的标准，就像以前卖布按“米”计量，现在按“尺”计量了。两种算法虽然在住宅单价计算上存在明显差异，但是同一套住宅按使用面积计价，计算出的总房款应该相当于按建筑面积计价得出的结果。举个例子来说，一套商品住宅，以前单价计算办法是按照建筑面积执行，以建筑面积61平方米的户型为例，售价是每平方米5300元，按原规定计算总价为万元，如果按使用面积来计算，只要适当提高单价，仍能得出总价万元。“商品房销售按使用建筑面积计算不等于白送公摊面积。”一家专业房地产代理公司负责人陈先生告诉记者，15/17以使用面积计价，并不意味着购房人放弃了共用建筑面积分摊，而是将可以分摊的共用建筑面积计算随着使用面积权利份额一并转让。这样从商品房单价上看，表面上是房价上涨了，但由于计价面积减少了，购房人实际承担的总房款并没有变化，实际上公摊面积的钱也已经包含在房价之中。陈先生还特别强调，在北京等地的操作经验中，即使按使用面积售房，在购房合同中仍然要写明公摊面积，因此，按使用建筑面积售房并不影响购房人对公共面积部分设施的使用。采访中，记者发现，开发商不赞成按“使用面积”售房的理由还有如下几点：法律没有规定按使用面积销售；产权登记是按建筑面积进行登记的；物业管理费等其他费用也是按建筑面积收取的；标准合同没有写明；如果按使用面积购买房屋，则可能使开发商降低公摊面积的数量，使消费者居住环境受到影响。对此，一家律师事务所秦律师认为，开发商的上述理由站不住脚，理由是：政府并没有在面积选择方式上有禁止性的规定；可将建筑面积用于产权登记，以符合政府规定；收取物业费时，可以测算一个成本，然后按使用面积分摊；标准合同虽只提供了一个范本，但没有禁止大家签订补充合同，如果双方按使用面积销售，完全可以通过补