秦淮项目江宁房地产定价报告 .doc

目 录一、区域宏观背景5(一)区域地理位置5(二)土地资源5(三)人口与行政划分6(四)交通运输7(五)基础建设及景观特色9(六)教育及医疗10(七)小结11二、区域经济发展状况13(一)国民生产总值13(二)财政收入14(三)固定资产投资15(四)人均可支配收入15(五)社会消费品零售16(六)小结17三、江宁区城市规划19(一)城市总体规划19(二)江宁楼市的板块划分：22(三)江宁房地产发展规划24(四)小结25四、江宁房地产市场27(一)江宁房地产投资27(二)江宁土地出让28(三)江宁商品房供销状况32(四)小结33五、项目市场研判35(一)区域宏观层面35(二)城市规划层面36(三)宏观房地产市场层面36(四)微观房地产市场层面37六、江宁项目问卷分析39(一)问卷说明39(二)被访者背景分析41(三)被访者目前居住现状分析44(四)被访者置业需求分析47(五)问卷分析总结54七、项目住宅SWOT分析56(一)优势（Strengh）56(二)劣势（Weakness）57(三)机会点（Opportunity）58(四)威胁点（Treat）59(五)项目核心优劣势分析60八、项目价值研判62(一)显性价值62(二)隐性价值62(三)项目住宅部分价格制定63九、附件：74(一)21世纪现代城74(二)百家湖西花园76(三)东渡国际青年城78(四)国信秦淮绿洲81(五)合家春天84(六)嘉顺时代广场86(七)康桥水岸88(八)蓝岸亲水湾花园90(九)山水方舟92(十)天元吉第城94(十一)天泽苑97(十二)托乐嘉花园98(十三)武夷绿洲100(十四)新亭兰苑102(十五)左邻右里105(十六)东方龙湖湾107一、 区域宏观背景一、 区域宏观背景(一) 区域地理位置江宁区位于长江三角洲“江南佳丽地”的南京市南部，从东西南三面环抱南京，介于北纬30383213，东经1183111904之间，总面积1572.92平方公里。东与句容市接壤，东南与溧水县毗连，南与安徽省当涂县衔接，西南与安徽省马鞍山市相邻，西与安徽省和县及南京市浦口区隔江相望。(二) 土地资源江宁区实际控制面积为15.73万公顷，其中农用地11.03万公顷（耕地5.85万公顷、园地0.25万公顷、林地2.41万公顷、其他农用地2.5万公顷）;建设用地3.65万公顷（居民点和独立工矿用地.万公顷、交通运输用地0.31万公顷、水利设施用地0.万公顷）；未利用地1.05万公顷（未利用地0.35万公顷，河流水面等其它土地0.70万公顷）。(三) 人口与行政划分乡镇总人数总面积（平方公里）村委会居委会东山街道1362001111918禄口镇68425144346江宁镇56578144.3183土桥镇3468169142丹阳镇254126191麒麟镇2838361.5111东善桥街道2493374.481汤山镇39268115.9143周岗镇2366641.7101铜井镇33166113.991陶吴镇2852378.1111上坊街道2455655.6101淳化街道4084782.4111谷里镇3604791.2121秣陵街道3362554.5124湖熟镇68519109.1265上峰镇2680069101横溪镇3060697.391全区现辖13个镇、7个街道办事处。全区共有居民委员会49个，村民委员会344个。全区总人口74.70万人。2007年末全区户籍总户数29.72万户，总人口为87.94万人，比上年增长4. 07%，其中：男性人口43.89万人，增加1.72万人；女性人口44.05万人，增加1.67万人。全年出生人口0.81万人，出生率为9.38；全年死亡人口0.50万人，死亡率为5.75；人口自然增长率为3.63。全区计划生育率达98%。(四) 交通运输1. 与南京主要联系通道13个，交通方便快捷。江宁与城区的主要交通方式为公交，路线主要有：路线起始站点101箍桶巷-东山镇102箍桶巷开发区103白鹭花园武夷花园东104瑞金路文化名园105雨花路河海大学新区106箍桶巷天地新城江宁主城区内的主要交通方式为区间车，以及开发商的社区巴士。2. 轨道交通：地铁1号线（延伸线）安德门站-宁丹路-共青团路-花神庙-南京南站-岔路口-河定桥-胜太路-百家湖-小龙湾（预留）-竹山路-天印大道-城东路站。全长17.1公里，计划在2010年左右建成。地铁3号具体规划尚未出台线建设“二横一纵”的快速干道系统：宏运大道，天元路、双龙大道。建设“四横五纵”主干道系统：四横：站南路、秦淮金箔路、诚信大道；五纵：将军大道、利源苏源大道、土山竹山路、天印大道、城东路。规划建设京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建设长途汽车客运站。3. 公路：江宁区内公路四通八达，区内有等级公路1800多公里，公路密度达1.2km/(km)2，居全国第一。年公路货物运输总量超过7000万吨。境内有104国道、312国道、205国道及沪宁高速公路、宁马高速公路、宁高高速公路。横跨江宁的南京二环路、宁杭高速公路也即将竣工通车。做为南京三环路重要组成部分的汤铜公路由东北向西南横跨江宁全区。4. 航空：江宁境内有南京禄口国际机场。2004年禄口机场年旅客吞吐量将超过450万人次，货物吞吐量将超过13.5万吨，位居全国第五，并进入快速发展期。5. 铁路：南京是连接华中、华东、华北的重要交通枢纽，津浦、沪宁、宁芜三条铁路交汇于此，货物可达全国各大城市。京沪高速铁路规划通过江宁，其南站位于江宁岔路口地区。江宁距离火车站7公里。6. 水运：江宁距亚洲内河第一大港口新生圩港仅17公里，东距入海口347公里。南京港拥有万吨以上泊位16个，年货物吞吐量已达5000万吨以上，其中进出口货物达600万吨以上，集装箱吞吐量已达15万标箱以上。港内可常年停泊2.5万吨级的远洋货轮，每月均有发往日本、香港、韩国、新加坡等地的航班。 (五) 基础建设及景观特色一是交通路网建设加快推进。投资1600万元完成农村公路标准化改造50公里、自然村公路“水泥化”50公里；投资3500万元完成公路危桥改造和撤渡建桥37座，在全市率先实现“无渡区”目标；投资500万元完成禄口机场东大门至铜山集镇道路改造工程；淳湖公路养护改善工程和大谷线道路改造工程进展迅速。二是继续加大城区基础设施建设投资。新改扩续建城北西路、文靖西路二期工程等5条城市道路建设；完成天印大道、宏运大道、文靖东路交叉路口等主干道绿化改造，新增道路绿化面积近2万平方米；长江引水二期工程管线全线贯通，完成开发区净水厂扩建工程，铺设城市供水管线18公里；积极推进天然气置换工作，新铺设煤气管道70公里，新发展用户8000户，至年末，全区有6.2万户用上天然气。 (六) 教育及医疗2007年末，全区拥有普通中学41所，在校学生5.18万人，比上年减少0.38万人；中等职业学校在校学生1.14万人，比上年增加0.11万人。初中入学率99.9%，高中入学率92.2%，高中入学率逐年提高，比上年增加1.31个百分点。现有小学56所，比上年减少19所；小学在校生4.34万人，比上年减少0.34万人；6周岁11周岁学龄儿童入学率99.9%。幼儿园58所，在园儿童1.49万人。民办中小学、幼儿园发展到63所，其中民办学校7所（小学至高中段3所，完全中学3所，初中1所）。全区高中毕业参加高考学生4198人，被各类高校录取3321人，录取率79.11%，比上年下降6.28个百分点。其中本科录取1421人，比上年净增379人，本科录取率33.8%，继续位居南京市前列。是年，全区共有22所学校通过省级示范初中验收，占全区独立初中的88；江宁区被省委、省政府表彰为“江苏省教育工作先进区”。2007年末，全区拥有医疗卫生机构47个，卫生机构床位2951张，其中卫生系统机构29个，拥有床位1318张；卫生技术人员2413人，执业医师696人，注册护士745人，其中卫生系统卫生技术人员1974人，执业医师555人，注册护士566人。全面实施以风险福利型、门诊、住院双报销为主要模式的新型农村合作医疗制度，村覆盖率100%，群众参加率94.3%，比上年提高1.3个百分点。加快改善居民就医条件，区医院、第二医院门诊大楼开工建设，开发区同仁医院主体工程顺利封顶，区中医院病房楼改造工程竣工并交付使用。推进农村改水改厕工作，全区完成17个水厂改建任务，新增自来水受益人口1万人；完成改厕1.81万户，改厕普及率50。(七) 小结n 地铁一号线的南延、公交网络的拓展、快速公交线路的兴建、教育、卫生、商业及等生活设施的建设，都将全面改善江宁购房者的衣、食、住、行。这些同时也表明了政府将进一步发力建设江宁新区的决心。n 诸多世界500强企业落户江宁，江宁大学城的建设，以及多家科研院所的进驻，为江宁的经济腾飞提供新鲜动力的同时，更是使江宁地区成为一个新兴的高收入消费阶层生活工作的集聚地区，而此类人群的消费档次及要求尚无法由江宁地区的现有商业提供有效满足，这一市场现象为本案商业入市提供了良好契机。n 江宁作为南京的南大门，结合待建的南京南站，将进一步巩固南京对外交通的重要地位，有利于吸引外地人口来此观光旅游，为项目扩展了客源基础。二、 区域经济发展状况二、 区域经济发展状况(一) 国民生产总值2007年全区实现地区生产总值（市考核评价口径，下同）达到336.8亿元，按可比价（下同）计算比上年同期增长18，其中：第一产业增加值19.0亿元，同比增长3.4；第二产业增加值209.7亿元，同比增长18.2；第三产业增加值108.1亿元（不含邮政通信、金融保险以及爱立信），同比增长20.8。多年来全区经济一直保持20左右较快增长态势，且增幅波动幅度较小，经济增长协调性明显增强，呈现出又好又快增长态势。第二产业增加值拉动全区经济增长11.4个百分点，对经济增长贡献份额为63.1；第三产业拉动全区经济增长6.4个百分点，对经济增长贡献份额为35.7。人均地区生产总值达到39050万元（按公安户籍人口计算），折合美元达到5400美元。三次产业结构进一步优化，地区生产总值中三次产业结构由上年的6.5：62.2：31.3调整到5.6：62.3：32.1。（数据来源：南京统计局） （数据来源：南京统计局）(二) 财政收入2007年，全区全口径财政收入突破百亿元大关，实现111.1亿元，完成年度预算的107.9，同比增长70.8。其中中央财政收入30.9亿元，同比增长14.7；地方财政收入80.2亿元，同比增长110.5。地方财力进一步增强，全年地方一般预算收入实现45.1亿元，同比增长55.4。全区财政支出达到76.6亿元，同比增长1.04倍，财政收支继续保持平衡。金融形势稳定有序。2007年底，全区金融机构存款余额363.14亿元，增长30.1，其中居民储蓄余额143.42亿元，同比增长13.7；金融机构贷款余额266.28亿元，同比增长32.0。（数据来源：南京统计局）(三) 固定资产投资2007年全社会固定资产投资总量达到了370.5亿元，比上年净增近70亿元，同比增长23.2。其中，全区城镇固定资产投资215.47亿元，同比增长25.5；房地产投资55.46亿元，同比增长39.4；农村非农户投资99.53亿元，同比增长11.5。投资结构继续改善。在全社会固定资产投资中：第一产业投资2.23亿元，与上年基本持平；第二产业投资241.16亿元，比上年增长17.3；第三产业投资126.98亿元，比上年增长36.9。三次产业投资比例由上年的0.8：68.3：30.9调整为0.6：65.1：34.3。全区私营个体经济完成投资94.6亿元，比上年增长58.2，占全社会固定资产投资的比重达到31.5，其比重上升了10.3个百分点。（数据来源：南京统计局）(四) 人均可支配收入2007年江宁区居民生活水平不断提高。据农村抽样调查，农民人均纯收入达8140元，比上年增长13.9；人均生活消费支出6038元，比上年增长15.2，其中食品支出占人均生活消费支出的比重为36.8；据城镇住户调查，城镇居民人均可支配收入达19580元，比上年增长16.54；人均生活消费支出11803元，比上年增长18.3；其中食品支出占人均生活消费支出的比重为31.7%；（数据来源：南京统计局）(五) 社会消费品零售2007年江宁区全年实现消费品零售额104.78亿元，同比增长35.88。在各行业中，全区批发业实现零售额5.87亿元，同比增长25.8；零售业实现零售额72.63亿元，同比增长16.2；住宿业实现零售额0.77亿元，同比增长66.9；餐饮业实现零售额11.56亿元，同比增长24.4。（数据来源：南京统计局）(六) 小结n 江宁区经济发展呈现出以下三个特征：1、国民经济在较高的增长平台上持续较快增长。2、固定资产投资呈现出高位强劲增长势头。3、投资结构继续得到改善。n 江宁区全区生产总值（市考核评价口径，下同）增幅稳定，近年增幅均在20%左右，经济发展势头良好。n 全区全口径财政收入已突破百亿元大关，增长速度明显加快，2007年增幅达到70%多。n 江宁区固定资产投资自2003年以来增长逐年放缓，2007年全社会固定资产投资总量达到了370.5亿元n 江宁区居民生活水平不断提高，农民人均纯收入达8140元，城镇居民人均可支配收入达19580元，增幅高于全国GDP增长。n 江宁区社会消费品零售逐年增长，2007年达到104.78亿元，增幅自2005年以来历年最高。三、 江宁城市规划三、 江宁区城市规划(一) 城市总体规划 【规划范围】：东山新市区是南京中心城区内一个相对独立的组团，规划北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线，面积约107平方公里。 【功能定位和发展目标】: 东山新市区是南京市南部地区次区域级综合服务中心；南京地区综合交通枢纽；重要的教育科研和知识创新基地；重要的高新技术产业基地；山水城林融为一体的花园式新市区。发展目标为努力建设成为重要的知识创新基地，南京都市圈内新兴的高科技花园式城区和最佳人居环境城区，成为率先实现信息化和生态化的示范城区。【城市规模】：规划2008年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右。2008年和2010年建设用地规模分别控制为70平方公里和75平方公里左右，规划远景建设用地规模控制在87平方公里以内。 【城市总体布局结构】：“一轴六片”；“一轴”就是以秦淮新河和秦淮河为城市功能景观发展主轴，“六片”指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河为自然边界，结合城市主干路网布局，划分为岔路口、百家湖、九龙湖、机场、老城、科学园等六个片区。近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。江宁区按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区。1、江宁城市未来规划为“南京新市区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”南京新市区：江宁按照省、市委的要求，城区建成区面积拓展到60平方公里，拉开框架达170平方公里，将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。高新技术产业密集区：充分利用江宁的区位优势，基础设施优势和南京科教人文优势，把江宁造就成为南京巨大人才资源释放能量的场地，造就成为吸纳全国科技资源产生集聚效应的热土。都市农业集中区：充分利用江宁独特的区位和山水资源优势，突出经济功能、城市服务功能、生态调节功能的有机结合，形成产业化、集约化、科技化、市场化，融经济、社会、生态功能于一体的都市型现代农业。2、在城市化建设中，将突出加快东山地区的建设以高科技产业为依托，形成吸引高层次人才居住、人文荟萃的社区环境；以枢纽型基础设施体系为依托，形成以轨道交通网、水上交通网、航空枢纽网、高速公路网为重点，区内交通与对外交通顺畅衔接，进而成为南京都市圈大交通主干线的节点；以高校和科研单位为依托，形成江苏科研、教育的重要基地。高新技术产业密集区规划面积70平方公里，以江宁开发区为龙头，东起方山脚下，西至牛首山麓，南至南京二环路，计划用10年时间投入50亿元，建成以信息、生物工程、医药环保、新材料为重点的产业带。根据规划，未来东山新市区的总面积约107平方公里，具体范围是北抵绕城公路，南至公路二环，东起规划中的宁杭高速，西至宁丹路及江宁区行政界线。在总体规划的指导下，以功能分区或以25万35万人口为单元划分为若干层次的控制性规划单元，编制控制性规划。同时，江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。“一轴”就是以秦淮河贯通江宁南北，穿越东山而过，规划打造秦淮河“风情一条街”；“六片”就是在新市区建设好百家湖、将军山、九龙湖、吉山、成山、方山等六大城市片区，同时提升老城、岔路两大老片区的建设水准，实施错位发展；“两翼”就是依托新市区，将滨江地区和汤山地区设置为两个侧翼，形成布局合理、功能互补、规模适度的城镇体系。东山新市区规划2007年人口规模为40万人，中期2010年为50万人左右，远景为85万人左右，人均公共绿地面积达1580平方米。3、交通通行能力将快速提升新近出台的南京主城与东山新市区通道规划已通过专家论证。为了满足主城与东山新市区之间的交通需求，南京市交通规划研究所初步拟定了“4轨、2高、4快、4主、2次”的交通方案，其中： n “4轨”指的是轨道1号线南延线、轨道3号线、轨道5号线和机场轻轨线； n “2高”即机场高速公路和宁杭高速公路； n “4快”即4条快速通道，包括宁丹路、宁溧路、天印路北延线和104国道北延线； n “4主”即4条主干道，包括将军路、新城路、利源路和土山路北延线；n “2次”即2条次干道，包括双龙街东规划路和铁路南站西侧规划路。 新市区今后共有4条轨道交通线直接将东山与主城相连。即轨道1号线南延，从安德门站出发，接在岔路口片区、新城路与规划中的站南路交汇处的铁路南站南下，沿利源路至天元路向东至大学城，远期转化为轨道7号线；轨道3号线由夫子庙向南，交宁溧路后至铁路南站；5号线自城东干道，穿过大校场机场，沿竹山路南下，至殷巷组团；机场轻轨线自铁路南站出发，向南通往禄口机场。另外，新市区内的道路也是四通八达。路网规划包括“二横一纵”的快速路系统，由宏运大道、天元路、双龙大道构成；“四横五纵”的主干道系统，由站南路、秦淮金箔路、诚信大道、吉印大道、将军大道、利源路苏源大道、土山竹山路天印大道、城东路构成。 根据该规划，今后东山新市区内将由宏运大道和天元路诚信路西段，形成新市区内东西向的快速通道，与主城之间的南北向通道则分别为104国道北延线、天印路北延线、双龙街和宁丹路，这恰好像一个稍稍变形的“中”字。而区内的主干道有土山路北延线、利源路、新城路和将军路，次干道为双龙街东规划路、铁路南站西侧规划路。4、轨道交通拉近与主城的距离从轨道交通控制线路来看：总体规划上“现身”的地铁1号线南延线将从安德门经宁丹路、共青团路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，经过天元路向江宁大学城延伸。另外，3号线也将沿城东干道南下，折向西经铁路南站，再沿将军路继续向南，穿过诚信大道后兵分两路，一路继续南下，另一路沿着诚信大道向东，穿过九龙湖、秦淮河后沿竹山路一直向北至纬七路。 5、对外交通四通八达规划还建议公路二环从上坊镇区南侧沿十里长山凹走线，在东山新市区边缘设宁丹路、机场高速、宁溧路、科学园、宁杭高速几个立交。在绕城公路、秦淮新河中间地带，岔路口附近设铁路南站，作为对外交通枢纽，并同时对京沪高速铁路、沪汉蓉快速铁路、沪宁杭城际铁路、宁杭铁路、宁芜铁路等进行技术改造和扩容。 (二) 江宁楼市的板块划分：根据目前市场房地产开发集中的区域，可以将江宁的房地产市场分为五大板块：岔路口板块：位于主城区以南、秦淮新河以北，是江宁与南京主城连接的中心点，也是江宁与南京主城相邻最近的区域。典型楼盘：明月港 湾、天地新城等。东山镇板块：依托东山镇，是江宁房产开发较早的区域，配套成熟，人气旺盛，生活便捷，该区域房价处于抬升中。以中国女人街、浙江商品城为代表的商业地产在江宁楼市占据了相当重要的地位。典型楼盘：汇景新苑、中国女人街等。将军路板块：共青团路以南、将军路沿线。该板块是江宁最新崛起的高尚居住区，江宁几乎三分之二的别墅都落户在这里，是南京别墅最为集中区域，公寓类物业正逐步成为该区域市场重要产品。典型楼盘： 香山美墅、翠屏国际、托乐嘉等。百家湖板块：湖滨路以南、天元路以北，该板块楼盘林立，是江宁楼市发展最早的一个区域，配套较成熟，被江宁区政府定位成“江宁地区名片”。典型楼盘：21世纪现代城、百家湖花园等。大学城板块：天元东路、南京民营科技园、江宁大学城附近。这是一个全新的板块，依托科技园和大学城的发展而逐渐发展，该区域人文环境较佳，但配套和交通有所欠缺。典型楼盘：天元吉地、市政天元城、书香名门等。片 区市场形象产品特征价格特征资源分析发展趋势岔路口河定桥片区市区普通中低收入居民疏散居住区，入住率较高，第一居所特征明显经济实用型大众化物业，中小户型为市场主流，普通公寓产品为主，有少量别墅前期价格较低后期价格上扬较快，目前普通住宅均价已达6200元/。自然资源缺乏，配套设施落后，但公共交通便捷，是板块最大的竞争力后续土地储备不多，供应量逐渐减少，板块开发进入中期，逐渐与市区融合，在售项目成为版块内的稀缺资源百家湖片区中高收入白领阶层第二居所聚集地，随着时间推进入住率开始提高舒适享受型物业，大中型普通公寓、跃层、别墅产品兼有前期为江宁高档住宅代表片区，价格在整个江宁区域最高，目前在售的普通住宅项目的均价达到了7000元/百家湖独特的自然环境是此板块的最大支撑点，目前交通、生活配套都欠佳可开发用地少，周边湖景住宅基本面市售出，板块开发已近尾声东山镇片区江宁本地居民生活区工作居家型大众化物业，中等户型为市场主体，公寓为主价格相对适中，成为江宁本地居民置业安家的首选，但供应量的减少促使价格上涨较快，目前这个区域的普通住宅市场的均价达到了5700元左右。自然资源缺乏但公共交通便利，生活配套设施完善板块内土地资源有限，板块开发已近尾声，逐步向民营科技园延伸大学城板块江宁最具发展潜力与活力的现代化中档公寓社区舒适实用型物业，普通公寓产品为主，目前这一区域产品方面，做逐步向小高层和高层过渡前期项目以低质低价入市，随着莱茵东郡、武夷绿洲为代表的新一代项目推出，价格逐步走高，目前普通住宅市场的均价达到了5300元自然资源一般，但江宁大学城、轻轨等规划使区域想象力丰富板块形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匮乏，但发展前景良好将军山片区高档低密度景观休闲居住区高档、低密度休闲别墅区，以联排别墅、双拼别墅为主，兼有少量公寓现阶段江宁市场高品质高价位的代表区域，别墅的均价在10000云以上，普通住宅的均价也较高，个别项目达到了6100元将军山、翠屏山、韩府山、秦淮河良好的自然环境独具魅力，但生活配套设施缺乏逐步成为南京市最热门的高档景观休闲住宅区，市场发展潜力巨大，竞争激烈(三) 江宁房地产发展规划在江宁撤县设区后，城市化进程快速推进，聚集了大量的人流和物流，推动了房地产业的发展。与此同时，江宁产业经济持续快速发展，形成了“扎堆”效应，也为房地产业发展提供了有力支撑和市场。地铁南延线开工建设后，购房者对江宁与主城的心理距离缩短了。此外，江宁的房价也较为适宜，与主城房价相差较大，只略高于江北板块，性价比突出。这是江宁房产受到购房者青睐的重要原因。与其他板块相比，较高的性价比、日趋完善的交通、丰富的自然环境和人文资源、产业集聚等是江宁板块的最大优势，这也是江宁房产民生属性的直接体现1、2008年江宁新建商品住宅上市量预计高达330万平方米，较去年增加近40万平方米2008年是江宁房源的供应“大年”，江宁今年新建商品住宅上市量预计达到330万平方米，较2007年增加近40万平方米主要上市区域将集中在科学园片区和九龙湖片区。2、国内知名品牌房企纷纷进入江宁，带来新的开发理念，全面提升开发水平国内品牌开发企业的入驻表明其对江宁房地产市场发展潜力的关注与内在价值的认同，将给江宁板块带来新的住宅消费理念与思路，丰富购房者选择的多样性，满足不同层次、不同阶段的需求。总体上来看，品牌开发企业进入将会提升江宁房地产业层次和楼盘品质，推动江宁房地产市场健康、快速发展。3、正在建设的房产诚信体系将使市场更加规范有序，进一步提升购房满意度目前江宁的住宅价格基本与市场购买力相适应，随着居民收入水平的提高，住宅消费升级需求增加是发展的必然。但是在鼓励合理的改善型需求的同时，江宁今年将加大保障性住房的建设力度，解决中低收入人群的住房问题，达到完善供应体系和优化住房供应结构的目标。江宁区房产局2008年工作的重点，主要是建立健全市场监管、住房保障、行业诚信、公共服务和行政运行五大体系，其中行业诚信是其工作的重中之重。建立行业诚信体系是为了杜绝房产行业的违规现象，更好地落实住有所居的战略构想，提升社会满意程度。计划在2008年上半年完成建立房产主管部门、房地产经营开发企业、物业服务企业和房地产经纪机构四位一体的行业诚信体系。4、随着地铁一号线南延线的建设不断推进，万科、恒大、东渡等全国知名品牌开发商陆续入驻，曾经一度因江北、河西板块的崛起而略显沉寂的江宁板块再度发力，酝酿着新的腾飞。备受瞩目的地铁一号线南延工程正在紧锣密鼓地施工，对于江宁房产的发展意义重大。地铁对于房地产市场的影响，具体表现在地铁对沿线远离市区一端（如科学园片区）的住宅需求有促进作用，但对沿线中心区一端（如南京主城）的住宅需求有缓解作用。远离市区的区域房价的上升幅度会快于主城房价的上升幅度。(四) 小结n 近几年，江宁围绕小城镇、大战略的要求，坚持新区建设与旧城改造同步，形成多元化、多格局城建运作体系。江宁区按照“南京新区、高新技术产业密集区、都市农业集中区”这三大定位，快速实施“西进南拓”战略，建成有高新技术产业支撑，有与主城配套完善的功能，有更加适宜生活居住的生态环境新城区，区域发展潜力巨大。n 根据目前市场房地产开发集中的区域，可以将江宁的房地产市场分为五大板块：岔路口板块，东山镇板块，将军路板块，百家湖板块，大学城板块。n 规划建设“二横一纵”的快速干道系统，“四横五纵”主干道系统，京沪高速铁路、宁杭铁路等，对宁芜铁路进行改造与扩容，在岔路口片区建设南京铁路南站客运交通枢扭，拓宽改造绕城公路，建设公路二环，宁杭高速公路，改造104国道。宁溧路二环以北改造为城市高速路；拓宽改造宁丹公路。结合南京铁路南站建设长途汽车客运站。n 按照规划2008年江宁新建商品住宅上市量达到历史最高点，预计高达330万平方米，较去年增加近40万平方米，综合房地产市场大势，2008年商品房去化难道加大。n 南京市市区人口密集，急需发展新区，江宁作为未来新区的政治、经济、文化中心，吸引了诸多房地产项目上马，新区房地产市场异常红火。四、 江宁房地产市场四、 江宁房地产市场(一) 江宁房地产投资2007年江宁区实现房地产总投资91.33亿元，同比增长87.1；商品房开工面积300万平方米，同比增长44；批准预售289.76万平方米，同比增长42.9；商品房合同销售308.87万平方米，同比增长10；销售总额150.16亿元，同比增长36；全年房地产业上缴税收已达18亿元。2007年以来，江宁区积极贯彻各项宏观调控政策，采取有效应对措施化解发展中的矛盾和困难，房地产业持续健康发展，主要经济指标再创历史新纪录。在住房保障方面，房产部门拟定了江宁区经济适用住房管理实施细则，对全区经济适用住房建设、销售、管理等进行详细规定。同时对全区低保家庭住房状况开展入户摸底调查，拟定了江宁区城镇最低收入家庭廉租住房实施细则，34户低保住房困难家庭全部纳入廉租住房保障范围，以货币补贴为主、实物配租、租金减免为辅的原则全部实行应保尽保。2007年5月，房产部门还联合区统计局对全区城镇居民住房状况进行抽样调查。草拟了20082010年江宁区住房保障规划纲要和江宁区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见，研究制定全区住房保障的步骤及方式，初步形成了符合江宁区情的住房保障体系。目前，2008年江宁的上市新盘已逐渐浮出水面。2008年江宁区房地产业发展的主要目标是：实现房地产投资总额65亿元，商品房开工280万平方米，销售280万平方米。(二) 江宁土地出让1、 江宁板2007年土地成交情况一览表编号 地块出让面积()用途容积率成交价摘牌单位项目名2007G104开发区同仁医院以东地块,双龙大道以西,金马湖路以南72317.7其它公共设施,商业办公二类居住用地23600万南京新城创置房地产有限公司2006G92科学园弘景大道以东,学十一路以南09地块57205.4二类居住用地1.77800万江苏开元国际集团置业有限公司金陵科技学院教工宿舍2006G91科学园弘景大道以东,学十一路以南08地块57179.6二类居住用地1.77800万南京洪宇房地产开发公司方山陶苑2006G90科学园学九路以南,前进路以西02地块59628.3二类居住用地2.09700万南京药大房地产有限公司2006G89科学园学九路以南,前进路以西01地块59469.7二类居住用地2.09700万南京民营科技园蓝天实业有限公司文鼎雅苑2007G10科学园学九路以南,学四路以东地块198142.1二类居住用地1.529170万万裕房地产开发有限公司南京分公司2007G09东山街道秦淮河东侧地块114005.1二类居住用地商业办公用1.226250万南京恒成置业有限公司十里秦淮2007G20科学园学十一路以南地块70849.1二类居住用地1.711200万中国石化集团华东石油局2007G19科学园学九路以南,龙眠大道以东地块83379.7二类居住用地1.512250万南京金湖房地产开发有限公司乐活时尚街区2007G34开发区前庄路以东,甫东街以南地块27469.8二类居住用地2.017100万南京汉典房地产开发有限公司恒大绿洲2007G33开发区内环路以北,牛首山河以南地块272298.4二类居住用地2.0178500万上海朗达实业有限公司、上海宝静置业有限公司万科金域蓝湾2007G71开发区内环路以南,文华街以西(02地块)24025二类居住用地2.020200万南京华光房地产开发有限公司2007G70开发区内环路以南,文华街以西(01地块)19783二类居住用地2.016400万南京华光房地产开发有限公司2007G69开发区秦淮路以北,区国税局以西地块20619商业办公用地二类居住用地2.224600万南京同曦房地产开发有限公司2007G68开发区金马湖路以南,同仁医院以北地块47684.6二类居住用地1.531800万南京东方鼎成置业有限公司2007G67开发区太纬路以南,通淮街以东地块15166.7二类居住用地1.36050万江苏省丽天房地产开发有限公司2007G66开发区天元路以北,晨光厂以东地块12012.3商业办公酒店式公寓3.015000万南京百家湖房地产开发有限公司2007G65秣陵街道诚信大道以南,铺岗街以东地块29814.9商业办公酒店式公寓1.817500万南京博智房地产开发有限公司2007G64秣陵街道诚信大道以南,文华街以东地块30046.5商业办公酒店式公寓1.817600万南京博智房地产开发有限公司2007G63禄口街道来凤路东侧地块16659.7商业办公酒店式公寓2.06100万南京晨虹房地产开发有限公司2007G62科学园湖山路以西,新亭路以南地块26558.7二类居住用地2.217100万南京江宁科学园房地产开发有限公司2007G108东山街道秦淮内河以东,北沿路以西,河滨路以北,中宁路以南地块16167.3二类居住商业办公混合用地2.08600万南京江宁建设发展有限公司2007G107东山街道城东路以西,兴苑路以东,兴苑中路以南科健路以北地块73716.7二类居住商业办公混合用地2.038600万江苏融侨金辉置业有限公司融侨橄榄城2007G104开发区同仁医院以东地块72317.7其它公共设施商业办公二类居住用地23600万南京新城创置房地产有限公司2007G112东山街道东至烟草局办公楼,西至天印大道,南至金箔路,北至上元大街56770商业办公用地二类居住用地3.443400万南京江宁区国有资产经营(控股)有限公司2007G114龙眠大道以西,学二路以北地块63488.1二类居住商业混合用地2.032300万南京华光银河湾置业有限公司（数据来源;南京市国土局）2、2007年出让的住宅类用地与其它混合用地比例约提升2007年该区共出让土地26幅，共出让面积160万平方米；其中住宅类用地面积113万平方米，预计可转为约200万平方米的住宅供应；其它用地合计46万平方米，建成面积将达90万平方米左右。进入2007年以后，江宁商业办公土地供应比重增加，比例上升到41。2007年江宁出让的土地中住宅用地为14幅，商业及混合用地为11幅。商业用地的比例与其他板块比较而言较高，但是由于江宁板块前期协议出让土地体量巨大，而且江宁区域整体商业环境不成熟，因而表现出板块整体商业配套设施的缺乏。江宁板块2007年土地成交明细年度用地性质出让幅数实际出让面积（平方米）平均地价（元/）2007年住宅用地1411328453537商业用地43810674330混合用地7178619.23、房地产销售量稳步增长、土地供应的可建面积增加较大受宏观经济形势的利好影响，区域经济发展所带来的市场需求以及交通等硬件设施的不断改善，江宁地区房地产的销售数量不断增长，并且增长幅度平稳，在南京市的各大板块销售业绩中一直处于领先地位，良好的销售业绩一定程度上坚定了开发企业竞购土地的信心。从近年的土地出让与房地产销售量的对比来看，土地供应的变化幅度较大，后期供应量仍将持续增加。与此同时，市场供应过剩所带来的压力必然会影响开发企业进行房地产开发的热情和力度，因此对江宁区域的土地出让应适当加大周期，促进存量土地的消化，才能建立商品房市场与土地市场合理共赢的局面。4、商业用地比例逐渐增大截至到2008月3日25江宁成交土地未开发可供上市量片区分布图2007年江宁拍卖土地中有商业用地为7幅，但是由于目前江宁区域整体商业环境还不成熟，因此整体板块商业配套设施缺乏的现状短期内不能得到很大的改善。5、2008年江宁区土地市场供应2008年市区经营性用地计划供应土地总面积200公顷，其中：居住用地170公顷、非居住用地30公顷。(三) 江宁商品房供销状况2008年江宁区房地产业发展的主要目标是：实现房地产投资总额65亿元，商品房开工280万平方米，销售280万平方米。从江宁一季度的销售情况来看，江宁2008年1-3月的市场走势与全市走势基本吻合：1月成交放大，2月受雪灾、春节等特殊因素影响成交下滑明显，2月下旬受公积金政策调整等利好因素影响，市场逐步回暖。但是与其他板块相比，江宁市场也有一定的特殊性，一是成交稳健，基本保持在自2007年第四季度以来的月均销售达30万左右的销售量，1-2月份商品房销售面积比上年增长33.9%，销售额同比增长45.1%；二是价格总体平稳，1-2月份全区商品房均价上涨8.3%。对于房价问题，从供需对比来看，2008年江宁住宅供应与需求相对平衡，大起大落的几率不高，房价走势可能先抑后扬、总体平稳。(四) 小结n 2008年江宁区房地产业发展的主要目标是：实现房地产投资总额65亿元，商品房开工280万平方米，销售280万平方米。n 2008年市区经营性用地计划供应土地总面积200公顷，其中：居住用地170公顷、非居住用地30公顷。n 从供需对比来看，2008年江宁住宅供应与需求相对平衡，大起大落的几率不高，房价走势可能先抑后扬、总体平稳。n 城市快速发展势必产生大量的住房需求，独特的人文和自然环境，必将吸引外来人口和流动人口聚集。n 整个区域市场的住宅均价从2006年开始大幅上涨，2007年11月份受全国房地产市场大势限制涨势骤降，趋于平稳。n 结合政府规划及市场规律我们预计在今后几年江宁房地产市场将平稳增长。n 2008年江宁新建商品住宅上市量达到历史最高点，预计高达330万平方米，较去年增加近40万平方米，综合房地产市场大势，2008年商品房去化难道加大。n 从结构上来看，处于价格盆地的江宁板块，由于受到地铁一号线南延伸线方案确定等一些利好消息的影响，同时再加上随着07年以后国家出台的一系列宏观调控政策，让开发企业开始审时度势，控制了商品房的开发量.n 从空间上来看，由于城中板块受土地供应限制，供给量偏小，使得房价处于较高的位置，过高的房价也会使购房者重新选择购房区域，这也给江宁房市的发展带来了机遇.五、 项目市场研判五、 项目市场研判(一) 区域宏观层面n 江宁经济快速发展，人均收入不断上涨，区域工业产业占主导地位，并逐步向服务型城市转化，城市经济的不断发展为整个区域的房地产发展提供了良好的基础n 人均收入不断上涨，江宁本地人的购买力进一步增强，成为江宁房产市场的主要购房群体n 近几年全市总体经济运行健康平稳，呈现持续平稳上升的良好态势，江宁开发区的龙头作用进一步加强，发展潜力和空间较大，后劲十足n 城市规模不断扩大，必然要求城市能提供大量的住宅房，新的人口迁移和来宁人员将会是未来的重要购房群体之一n 随着近几年江宁经济的高速发展，江宁市场受到众多购房者的密切关注，价值逐步被认识而价格上涨是合理的，而配套设施的不断完善必将会给江宁房产市场更快发展带来新的机遇。n 产业经济的发展会是江宁未来的重要支撑。江宁经济的不断发展，带来了越来越多的高新产业公司，而大批公司入住的同时也带来了大量居住的需求，他们的购房倾向越来越显现出区域性特征。(二) 城市规划层面n 地铁一号南沿线的建设进一步缩短了南京主城区与江宁的区间距离，直接促进了江宁房产市场特别是地铁沿线项目的发展，也给本案带来了一定的利好n 江宁将建成商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心；城市副中心地位的确立更加刺激了江宁房产市场的发展。n 江宁将按照“一轴、六片、两翼”的空间布局。东山新市区规