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保利代理营销策划 保利代理营销策划篇一保利世贸营销策划书保利世贸营销策划书目录 一、本项目总体状况 二、本地块商业价值评价 三、项目开发总体思路 四、项目商业功能定位 五、项目营销swot分析 六、营销核心策略 七、客户定位 八、价格定位及包租回报率的确定 九、付款方式 十、销售进度计划 十一、销售促销手段及活动 十二、广告推广及费用预算 十三、开盘前期准备工作 一、本项目总体状况保利世贸e座写字楼的概况项目位于广州市海珠区新港东路1000号，琶洲地铁站南面，地铁站号，琶洲地铁站南面，地铁站c、d出口，紧邻广交会三期展馆；总占地面积118613m2，总建筑面积56万万m2（三期占地12600平方米，写字楼建筑面积平方米，写字楼建筑面积48727平方，公寓建筑面积47338平方米），地上建筑面积约平方米），地上建筑面积约39万万m2。 三期规划为一栋公寓和一栋写字楼，编号分别为。 三期规划为一栋公寓和一栋写字楼，编号分别为d栋公寓和e栋写字楼。 两栋楼之间的东西间距栋写字楼。 两栋楼之间的东西间距25米，e栋和二期写字楼的间距为65米。 e栋写字楼位于保利世界贸易中心东南角，东北角为保利世贸一期博览馆，北临吉盛伟邦和保利世贸二期办公楼，西侧计划建设一个五星级洲际酒店，南临黄埔涌及万亩果林。 东临电信母局办公楼。 栋写字楼位于保利世界贸易中心东南角，东北角为保利世贸一期博览馆，北临吉盛伟邦和保利世贸二期办公楼，西侧计划建设一个五星级洲际酒店，南临黄埔涌及万亩果林。 东临电信母局办公楼。 保利世贸e座写字楼建筑面积48727平方米，总共45层,包括1-3；层社区公共建设配套；4-45层可售写字楼区域（其中层可售写字楼区域（其中15层、30层为避难层）；商业建筑面积顶层约750会所，地下负一层有商业配套，具体面积业态未定。 容积率为会所，地下负一层有商业配套，具体面积业态未定。 容积率为3.2；绿化率为30%；实用率为74%。 北面新港东路、琶洲会展中心、珠江，南侧为黄埔涌、难肺万亩果林、大学城，东侧中洲中心、香格里拉大酒店、保利国际广场、保利琶洲湾项目，西侧琶洲会展北面新港东路、琶洲会展中心、珠江，南侧为黄埔涌、难肺万亩果林、大学城，东侧中洲中心、香格里拉大酒店、保利国际广场、保利琶洲湾项目，西侧琶洲会展3期、威斯丁酒店。 期、威斯丁酒店。 贸保利世贸e座写字楼秉承保利世贸中心一贯的简约大气建筑风格，超甲级品质写字楼，顶层设商务会所，给予使用座写字楼秉承保利世贸中心一贯的简约大气建筑风格，超甲级品质写字楼，顶层设商务会所，给予使用者高端商务享受。 同时。 全面的提升。 保利世贸e座正位于琶洲核心，地铁八号线琶洲站直达，优越区位无可复制。 座正位于琶洲核心，地铁八号线琶洲站直达，优越区位无可复制。 另外，保利备受瞩目的琶洲村项目已经开动工。 项目总占地另外，保利备受瞩目的琶洲村项目已经开动工。 项目总占地75万平方米，总建筑面积万平方米，总建筑面积185万平方米，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体，与保利世界贸易中心综合体相辅相成，将成交保利在琶洲会展经济圈的宏伟格局。 保利世贸万平方米，集五星级酒店、超甲级写字楼群、江景豪宅、高级公寓、大型购物中心及国际风情商业街为一体，与保利世界贸易中心综合体相辅相成，将成交保利在琶洲会展经济圈的宏伟格局。 保利世贸e座写字楼周边生活商业配套日益完善，未来升值空间无限。 座写字楼周边生活商业配套日益完善，未来升值空间无限。 界世界500强纷纷定向进驻强纷纷定向进驻根据广州滨水cbd规划，琶洲已被规划为跨国公司地区总部、国内企业总部集聚区，因而深受大型企业青睐。 规划，琶洲已被规划为跨国公司地区总部、国内企业总部集聚区，因而深受大型企业青睐。 xx年3月月23日，广州土地市场迎来了春节后首场土地盛宴。 其中滨水日，广州土地市场迎来了春节后首场土地盛宴。 其中滨水cbd区域中的三幅商业用地，总面积达到31万平方米，中标者均为行业翘楚，包括服装行业、家居品牌和中国民营万平方米，中标者均为行业翘楚，包括服装行业、家居品牌和中国民营500强企业。 此外，本次三幅商业地块的出让交易信息直接写明强企业。 此外，本次三幅商业地块的出让交易信息直接写明“地块为总部经济用地”。 加上本次出让的三幅商业用地，琶洲商务区已经确定云集地产、钢铁、电力、照明、服装、家居六个行业的总部，即将成为名副其实的总部经济基地。 加上本次出让的三幅商业用地，琶洲商务区已经确定云集地产、钢铁、电力、照明、服装、家居六个行业的总部，即将成为名副其实的总部经济基地。 总部企业汇聚，将进一步提升琶洲未来核心cbd的价值，浓厚的商务氛围和国际化顶尖商务资源将为琶洲板块内的价值，浓厚的商务氛围和国际化顶尖商务资源将为琶洲板块内企业带来强大的发展后劲，无容置疑，进驻琶洲，将为企业创造巨大的发展空间，这也是保利世贸企业带来强大的发展后劲，无容置疑，进驻琶洲，将为企业创造巨大的发展空间，这也是保利世贸e座的成交客户最为看重的一点。 座的成交客户最为看重的一点。 56万旗舰综合体，拥享万千资源展占据琶洲会展cbd核心区域的保利世界贸易中心紧邻琶洲国际会展中心，是世界第一会展核心圈唯一在售地铁上盖大型城市综合体物业，也是保利地产在会展商圈打造唯一大型城市综合体标杆产品。 核心区域的保利世界贸易中心紧邻琶洲国际会展中心，是世界第一会展核心圈唯一在售地铁上盖大型城市综合体物业，也是保利地产在会展商圈打造唯一大型城市综合体标杆产品。 项目分为四期开发是集超甲级写字楼、博览馆标准展、吉盛伟邦家居品牌馆、酒店式公寓、白金五星级酒店以及大型美食中心等多种业态于一体的广州首个以会展经济为主导的多功能城市综合体。 由于不可再生的地段优势和超大规模的业态聚合优势，构建会展商圈第一标杆物业的行业地位将成为现实。 保利世贸项目分为四期开发是集超甲级写字楼、博览馆标准展、吉盛伟邦家居品牌馆、酒店式公寓、白金五星级酒店以及大型美食中心等多种业态于一体的广州首个以会展经济为主导的多功能城市综合体。 由于不可再生的地段优势和超大规模的业态聚合优势，构建会展商圈第一标杆物业的行业地位将成为现实。 保利世贸e座属于保利世贸中心综合体三期项目，也是其最后一期可售物业。 四期是今年年底建的五星级酒店。 保利世贸座属于保利世贸中心综合体三期项目，也是其最后一期可售物业。 四期是今年年底建的五星级酒店。 保利世贸e座是目前琶洲cbd核心区域，地铁上盖，唯一可售旗舰写字楼，共享保利世贸中心核心区域，地铁上盖，唯一可售旗舰写字楼，共享保利世贸中心56万平方米商业综合体配套优势。 万平方米商业综合体配套优势。 自广交会迁往琶洲后，琶洲商圈的物业价值得到进一步提升。 目前，琶洲的主要写字楼商铺售价在自广交会迁往琶洲后，琶洲商圈的物业价值得到进一步提升。 目前，琶洲的主要写字楼商铺售价在2万元/平方米以上，接近cbd核心区珠江新城水平。 如琶洲国际采购中心售价都在核心区珠江新城水平。 如琶洲国际采购中心售价都在2.5万元/平方米左右，中洲交易中心商铺价格则在平方米左右，中洲交易中心商铺价格则在2.1万元/平方米左右。 琶洲地区为广州十大总部经济功能区之首。 世界500强总部企业集聚。 在会展经济的带动下，加上优越的营商环境，继中国对外贸易中心等总部企业进驻之后，强总部企业集聚。 在会展经济的带动下，加上优越的营商环境，继中国对外贸易中心等总部企业进驻之后，xx年广东钢铁集团、广东电网、广州地铁等一批大型总部项目已确定落户琶洲。 香港南丰集团中国区总部、广业集团总部等知名企业总部也在抢滩琶洲。 年广东钢铁集团、广东电网、广州地铁等一批大型总部项目已确定落户琶洲。 香港南丰集团中国区总部、广业集团总部等知名企业总部也在抢滩琶洲。 xx年已经确定进入琶洲的总部企业还有服装业、家居业、照明业以及年已经确定进入琶洲的总部企业还有服装业、家居业、照明业以及100强民营企业等。 琶洲目前的核心区的写字楼未来供应量极少、还不到珠江新城的琶洲目前的核心区的写字楼未来供应量极少、还不到珠江新城的1/10，琶洲楼价从两年前的1.3万元/已经升到目前2.6万元/，2年升1倍。 如果对比中洲中心xx年的7000元/价格，4年升值近4倍，可看出琶洲物业巨大的升值潜力。 而深圳会展中心旁的写字楼入市价倍，可看出琶洲物业巨大的升值潜力。 而深圳会展中心旁的写字楼入市价2万元/平方米，2年就升到年就升到3万多元/平方米，何况我们是广交会旁的物业。 目且本项目e栋写字楼是琶洲核心区唯一的个性化办公空间，极具灵活性和使用成本低，十分适合会展商贸型企业使用，自用客群庞大，是针对琶洲特有的核心客群二推出的写字楼产品。 栋写字楼是琶洲核心区唯一的个性化办公空间，极具灵活性和使用成本低，十分适合会展商贸型企业使用，自用客群庞大，是针对琶洲特有的核心客群二推出的写字楼产品。 三、项目开发总体思路 1、保利世贸e座（三期）、超甲级写字楼（二期）、保利博览馆（一期）、吉盛伟邦国际家居采购中心（一期）、保利世贸酒店式公寓（三期）、白金五星级洲际酒店（四期）、美食广场（负一层）座（三期）、超甲级写字楼（二期）、保利博览馆（一期）、吉盛伟邦国际家居采购中心（一期）、保利世贸酒店式公寓（三期）、白金五星级洲际酒店（四期）、美食广场（负一层）超甲级写字楼（二期）保利集团继保利国际广场之后的新一代超甲级写字楼。 该写字楼是的客户主要会展贸易，设计研发，工艺礼品，家居家饰等类型企业。 其中广东外贸航母保利集团继保利国际广场之后的新一代超甲级写字楼。 该写字楼是的客户主要会展贸易，设计研发，工艺礼品，家居家饰等类型企业。 其中广东外贸航母广新外贸集团总部已经进驻。 这里商贸服务业吸纳商机，获取咨询，展示形象的首选。 广新外贸集团总部已经进驻。 这里商贸服务业吸纳商机，获取咨询，展示形象的首选。 二期写字楼总建面积4.96万平方米，单层面积2800平方米，共平方米，共22层，100米高，实用率70%，4米层高，6a级智能化硬件标准，级智能化硬件标准，12台迅达高速电梯。 保利博览馆保利世贸博览馆是保利世界贸易中心的重要配套项目，占地保利世贸博览馆是保利世界贸易中心的重要配套项目，占地28770平方米，地上建筑面积9.23万平方米,拥有6个标准展厅，层高个标准展厅，层高12米，净高9米，可提供超过6.6万平方米的租用面积，容纳国际标准展位万平方米的租用面积，容纳国际标准展位4020个。 博览馆拥有完善的配套设施和良好的承重能力，每年举办个。 博览馆拥有完善的配套设施和良好的承重能力，每年举办20多场大型展会，与国际会展中心同时形成每年近百场的展会规模。 多场大型展会，与国际会展中心同时形成每年近百场的展会规模。 保利品牌馆吉盛伟邦国际家居采购中心汇聚全国最顶尖的800个家居建材品牌，是南中国最具规模的顶级家居卖场，每年为本区域带来至少个家居建材品牌，是南中国最具规模的顶级家居卖场，每年为本区域带来至少20万的稳定客流。 同时家居出口博览将作为区域的产业支撑之一，带动着整个家居家饰产业链扎根琶洲，在客流、物流、商务流、财富流等方面全方位提升琶洲的商业价值。 届时琶洲将形成以万的稳定客流。 同时家居出口博览将作为区域的产业支撑之一，带动着整个家居家饰产业链扎根琶洲，在客流、物流、商务流、财富流等方面全方位提升琶洲的商业价值。 届时琶洲将形成以家居家饰、工艺礼品、会展配套、高新科技等多个产业汇聚的新型会展经济圈。 会展经济家居家饰、工艺礼品、会展配套、高新科技等多个产业汇聚的新型会展经济圈。 会展经济18的财富效应将从保利世界贸易中心牵手吉盛伟邦的这一刻迅速引爆。 的财富效应将从保利世界贸易中心牵手吉盛伟邦的这一刻迅速引爆。 美食广场位于项目负一层，层高7米、约1万，与地铁负一层连通，目前是琶洲最大的餐饮配套中心，其影响力辐射整个琶洲会展核心区，为广交会展览期间提供餐饮支持的同时，还将以独特的世界美食对平时的展览以及万，与地铁负一层连通，目前是琶洲最大的餐饮配套中心，其影响力辐射整个琶洲会展核心区，为广交会展览期间提供餐饮支持的同时，还将以独特的世界美食对平时的展览以及cbd办公提供支持。 美食广场除了将引进西式快餐以及中式快餐外，还将针对参展商引进中国各地风味餐饮。 目前进驻品牌有麦当劳、澳门街、都城快餐等。 办公提供支持。 美食广场除了将引进西式快餐以及中式快餐外，还将针对参展商引进中国各地风味餐饮。 目前进驻品牌有麦当劳、澳门街、都城快餐等。 白金五星级洲际酒店保利世界贸易中心与洲际酒店联手，打造琶洲最高端的白金五星级酒店，从而全面满足琶洲高端客商的商旅居住需求。 保利世界贸易中心与洲际酒店联手，打造琶洲最高端的白金五星级酒店，从而全面满足琶洲高端客商的商旅居住需求。 洲际集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。 同时洲际酒店集团也是世界上客房拥有量最大（高达年国际酒店管理经验。 同时洲际酒店集团也是世界上客房拥有量最大（高达540,000近间）、跨国经营范围最广，分布将近100个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。 个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。 三期酒店式公寓世界第一展旁唯一可售最顶级酒店公寓。 由梁志天大师进行室内个性化设计。 项目共有571套公寓，共有 51、 74、 102、156平方米等四种户型的奢适公寓，附带6000元/平方米的豪华装修，引领国际级的生活享受。 平方米的豪华装修，引领国际级的生活享受。 篇二保利国际广场项目全程营销策划设计保利国际广场二期房地产项目营销策划学生指导老师(湖南农业大学工学院，长沙410128)摘要目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。 本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。 通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、要目前我国房地产业的竞争已经日益激烈，想要在激烈的竞争中降低风险、取得先机就必须在房地产项目开发之前就进行项目的全程营销策划。 本文运用投资项目技术经济评价基本理论和方法，借鉴国内外相关领域的最新理论成果，采取实证的方法，对保利国际广场项目进行了全程营销策划研究。 通过对该项目全程策划的市场调查、产品定位、价格价格、营销策划等阶段进行了具体阐述，运用市场分析、SWOT等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。 作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。 等手段，并结合投资策划的基本理论和方法进行分析和评价。 作者认为，房地产项目全程策划模式适合我国现阶段的房地产业发展的需要，它在房地产项目的成功运用不仅可以使开发商节约成本，提高利润，更可以提高企业的市场综合竞争能力。 关键词房地产；全程营销策划；保利国际广场关键词房地产；全程营销策划；保利国际广场Whole MarketPlanning onthe SecondPhase of Poly RealEstate ProjectStudent:Tutor:(College ofEngineering,Hunan AgriculturalUniversity,Changsha410128,China)Abstract Chinas real estate industrypetition hasbee increasinglyfierce,If wantto reducerisk andachieved ahead start，it hasto dowhole market planning beforethe developmentof real estate project.This papermainly studiesthe realestate wholemarket planning of Polyrealestateproject onthe baseof thefundamental theoryand methodof theinvestment-project technical-economic estimateand Learnfrom relatedfields athome andabroad thelatest theoreticalachievements.The papertake wholemarket planningofPolyrealestateproject asresearch object,and bymarket analysis,SWOT andfundamental theoryand methodof theinvestment-project,elaborately analyzethe marketresearch,product planning,price planningand spreadplanningofthis project.The authorthinks thatthe realestate wholemarketplanningmodel isthe necessaryto ourcountrys development,and notonly decreasethe costand increaseprofit,but alsoimprove theprehensive market-ability ofenterprises.Key words:Real estate;Whole marketplanning;Poly internationalplaza1前言随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。 在国家调控政策下，中国房地产业已经由卖方市场转变成买方市场，随着我国社会主义市场经济的逐步发展，房地产业的竞争日趋加剧。 在国家调控政策下，中国房地产业已经由卖方市场转变成买方市场，尤其是xx年限购政策出台后，房地产市场遭遇前所未有的挑战，一方面资金紧缺，另一方面建好的楼盘却卖不出去。 而许多房地产开发商面对瞬息多变的房地产市场无所适从，他们经常错误地估计了消费者的购买能力和盲目乐观地估计了市场容量，因此就注定了其房地产项目的开发盲目性。 不准确的市场调查，盲目的市场定位，销售控制和管理水平极差，盲目地抄袭或跟风，使一些房地产开发企业处于濒临破产的边缘。 当然，也有很多开发企业却能绝处逢生，新开楼盘在楼市的寒冬依然卖的风生水起，成为行业内与通常所说的年限购政策出台后，房地产市场遭遇前所未有的挑战，一方面资金紧缺，另一方面建好的楼盘却卖不出去。 而许多房地产开发商面对瞬息多变的房地产市场无所适从，他们经常错误地估计了消费者的购买能力和盲目乐观地估计了市场容量，因此就注定了其房地产项目的开发盲目性。 不准确的市场调查，盲目的市场定位，销售控制和管理水平极差，盲目地抄袭或跟风，使一些房地产开发企业处于濒临破产的边缘。 当然，也有很多开发企业却能绝处逢生，新开楼盘在楼市的寒冬依然卖的风生水起，成为行业内与通常所说的“日光盘”。 由此看出，房地产全程营销策划对房地产项目开发经营起到相当重要的作用，关系到房地产开发经营的成败。 由此看出，房地产全程营销策划对房地产项目开发经营起到相当重要的作用，关系到房地产开发经营的成败。 对于一个房地产开发项目来说，如何寻求客户资源，确定产品市场定位以及通过策划和控制以促进项目最大目标（投资、进度、质量）的合理实现，是获得项目最大利润的关键。 对于一个房地产开发项目来说，如何寻求客户资源，确定产品市场定位以及通过策划和控制以促进项目最大目标（投资、进度、质量）的合理实现，是获得项目最大利润的关键。 本文通过对保利国际广场二期房地产项目进行全程全方位的营销策划，以期使本项目的市场竞争力提高，达到最大的预期效果。 本文通过对保利国际广场二期房地产项目进行全程全方位的营销策划，以期使本项目的市场竞争力提高，达到最大的预期效果。 2项目概况2.1开发单位基本情况本项目开发单位是保利地产，保利地产是全国知名的房地产集团，在影响力以及品牌上都有着强大的知名度。 保利房地产（集团）股份有限公司成立于本项目开发单位是保利地产，保利地产是全国知名的房地产集团，在影响力以及品牌上都有着强大的知名度。 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，年，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名，xx年保利地产品牌价值达90.23亿元，为中国房地产“成长力领航品牌”。 xx年年3月22日发布的中国房企500强显示，保利地产排名第三。 公司秉承强显示，保利地产排名第三。 公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。 公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 湖南保利公司成立于提升至公司品牌建设战略的高度。 公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。 湖南保利公司成立于1998年，公司秉承了保利地产年，公司秉承了保利地产“和谐生活，自然舒适”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适和谐、自然、舒适”的产品特色，目前已成功开发了保利苑、今利园、湖南文化大厦、保利花园、岳阳洞庭东岸、保利西街等项目，得到了社会各界和广大消费者的产品特色，目前已成功开发了保利苑、今利园、湖南文化大厦、保利花园、岳阳洞庭东岸、保利西街等项目，得到了社会各界和广大消费者的广泛认同和高度赞赏。 正在建设和销售的项目包括保利国际广场、保利?麓谷林语、保利?阆峰云墅、保利天心嘉园等位于城市重点发展区域的项目。 阆峰云墅、保利天心嘉园等位于城市重点发展区域的项目。 2.2项目土地概况该项目位于长沙市天心区书院路与南湖路交汇处西北角，宗地东南西北均邻长沙市南湖新城建设开发有限责任公司。 项目主要经济技术指标如下表该项目位于长沙市天心区书院路与南湖路交汇处西北角，宗地东南西北均邻长沙市南湖新城建设开发有限责任公司。 项目主要经济技术指标如下表表表1项目主要经济技术指标Table1Main economicindicators ofthe project内容宗地总面积使用权面积规划路幅面积绿化广场面积绿化带面积总建筑面积地下建筑面积数据122941.8180258.8030599.679139.872943.47650000120000内容建筑密度容积率绿地率建筑高度规划用途规划用途总户数车位数据30%6.040%200M住宅2800户2520个2.3地块交通状况该项目位于长沙市天心区，规划中的“南湖新城”中心区，沙长沙CBD中央商务区和五一商圈延伸核心地段，长沙市的中心板块，周围交通十分便利。 项目所在的天心区连接长、株、潭三条大道，京广铁路和中央商务区和五一商圈延伸核心地段，长沙市的中心板块，周围交通十分便利。 项目所在的天心区连接长、株、潭三条大道，京广铁路和107国道穿城而过，北上汇入洞庭， 一、 二、三环线环环相绕，距离黄花国际机场仅国道穿城而过，北上汇入洞庭， 一、 二、三环线环环相绕，距离黄花国际机场仅20公里，同时拥有汽车南站、宝庆码头等，形成了南北东西纵横交错，四通八达的交通网络。 离项目最近的公交站为碧沙湖，步行不到公里，同时拥有汽车南站、宝庆码头等，形成了南北东西纵横交错，四通八达的交通网络。 离项目最近的公交站为碧沙湖，步行不到5分钟即可到达保利国际广场，途径公交包括 901、 908、 804、 122、 1、 134、 139、160等等，道路中间正在修建地铁等等，道路中间正在修建地铁4号线，加上南湖新城本身规划的“五横三纵交通路网五横三纵交通路网”，5分钟可到 五一、侯家塘、东塘三大商圈和中心商务区；分钟可到 五一、侯家塘、东塘三大商圈和中心商务区；20分钟到达省、市政府及铁路枢纽，35分钟到黄兴机场。 分钟到黄兴机场。 2.4周边市政配套设施购物场所新一佳超市、步步高、家润多、家乐福、家惠超市、五一商圈等。 购物场所新一佳超市、步步高、家润多、家乐福、家惠超市、五一商圈等。 文化教育长沙理工大学、第一师范、长郡中学、砂子塘小学、枫树山小学等。 文化教育长沙理工大学、第一师范、长郡中学、砂子塘小学、枫树山小学等。 医疗卫生长沙市第三医院、南湖医院、三真康复医院、湖南省儿童医院等。 医疗卫生长沙市第三医院、南湖医院、三真康复医院、湖南省儿童医院等。 金融服务建设银行、中国银行、农村合作银行、中国邮政储蓄、交通银行等。 金融服务建设银行、中国银行、农村合作银行、中国邮政储蓄、交通银行等。 文体娱乐湘江风光带、和平鸽广场、橘洲公园、南郊公园、田汉大剧院等。 文体娱乐湘江风光带、和平鸽广场、橘洲公园、南郊公园、田汉大剧院等。 3投资环境及市场分析投资环境及市场分析3.1投资环境分析3.1.1国家宏观调控对房地产市场的影响自住房商品化改革以来，尤其是进入21世纪以后，我国房地产行业得到了突飞猛进的发展，成为国民经济的支柱产业和重要的增长点，据统计，其对经济增长的总贡献率超过了世纪以后，我国房地产行业得到了突飞猛进的发展，成为国民经济的支柱产业和重要的增长点，据统计，其对经济增长的总贡献率超过了2O,但与此同时，房价的迅速飙升也引起了广大民众剧烈的反响。 如何推动房地产行业的良性发展、抑制过高的房价，成为政府必须面对和解决的问题。 但与此同时，房价的迅速飙升也引起了广大民众剧烈的反响。 如何推动房地产行业的良性发展、抑制过高的房价，成为政府必须面对和解决的问题。 自自xx年起，尤其是xx年以来，国家针对房地产市场连续出台了各种严厉的调控措施，用来维护房地产市场的有序发展。 基于国内外经济形势发生变化，去年年底的时候中央经济工作会议确定了年以来，国家针对房地产市场连续出台了各种严厉的调控措施，用来维护房地产市场的有序发展。 基于国内外经济形势发生变化，去年年底的时候中央经济工作会议确定了xx年将继续实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。 要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。 年将继续实施稳健的货币政策，要注意把握好度，增强操作的灵活性。 要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加。 由此判断，xx年货币政策基本保持稳定，既不会偏紧，也不会过于偏松，在贷款整体增加的背景下，房地产企业有望获得更多的贷款支持。 年货币政策基本保持稳定，既不会偏紧，也不会过于偏松，在贷款整体增加的背景下，房地产企业有望获得更多的贷款支持。 同时，中央工作经济会议还决定积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。 中央已经把同时，中央工作经济会议还决定积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。 中央已经把“城镇化”提升到一个很高的高度。 中国城镇化滞后工业化已成不争事实，刚刚超过提升到一个很高的高度。 中国城镇化滞后工业化已成不争事实，刚刚超过50%，远低于发达国家近，远低于发达国家近80%的水平，差距明显。 而如果继续按照每年的水平，差距明显。 而如果继续按照每年1个百分点的速度增长，xx年中国城镇化率将超过55%，到2020年将达到60%。 每年将有1000多万农村人口转移到城市，这正是中国经济平稳快速发展的动力源泉所多万农村人口转移到城市，这正是中国经济平稳快速发展的动力源泉所在在。 在xx年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，二三线城市、城市郊区、新城镇等将成为房地产市场的热点，在城镇化的框架下，年及未来，城镇化是我国扩大内需的最大潜力所在，伴随着城镇化的进一步推进，二三线城市、城市郊区、新城镇等将成为房地产市场的热点，在城镇化的框架下，4亿多农民工进城，不管是自主还是租住，未来对房地产市场都将有一定的拉动。 可见，新型城镇化建设将对房地产行业发展产生重大利好。 亿多农民工进城，不管是自主还是租住，未来对房地产市场都将有一定的拉动。 可见，新型城镇化建设将对房地产行业发展产生重大利好。 随着经济大环境的慢慢好转，我国房地产市场自xx年3月以来回暖趋势明显，年底更是轮番上演土地、售房高潮,地王再度出现，在此背景下，为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，地王再度出现，在此背景下，为遏制房价过快增长，稳定房地产市场，xx年年2月月20日，国务院召开常务会议，研究部署房地产市场调控工作，为新一年调控政策指明方向。 会议将完善稳定房价工作责任制放在首要位置，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。 建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 日，国务院召开常务会议，研究部署房地产市场调控工作，为新一年调控政策指明方向。 会议将完善稳定房价工作责任制放在首要位置，要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。 建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 “限价政策”是国家稳定房价的一种行政手段，目的是为了防止房价过快增长，是国家稳定房价的一种行政手段，目的是为了防止房价过快增长，让更多的购房者实现购房愿望，从根本让更多的购房者实现购房愿望，从根本上有利于楼市的平稳发展，因此不会对市场成交量造成太大影响。 第二，坚决抑制投机投资性购房。 限购政策对投资及投机性需求会起到一定抑制作用，改变当前市场供需关系；由于目前市场仍以刚需为主，限购政策不会对刚需造成影响；但限购政策范围扩大及制度完善严重打击了改需产上有利于楼市的平稳发展，因此不会对市场成交量造成太大影响。 第二，坚决抑制投机投资性购房。 限购政策对投资及投机性需求会起到一定抑制作用，改变当前市场供需关系；由于目前市场仍以刚需为主，限购政策不会对刚需造成影响；但限购政策范围扩大及制度完善严重打击了改需产品，严格控制了投机需求；同时，限购政策也加剧了商业地产的竞争，促使开发商向商业地产转型。 第三，增加普通商品住房及用地供应。 国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，对于首置客户而言，他们的购房选择面更大了，这有利于首置客户的释放。 第四，加快保障性安居工程规划建设。 由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低收入者的住房需求只能是杯水车薪，对商品房市场需求起不到分流作用，故而不能真正改变市场上的供需关系。 第五，加强市场监管。 加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是打压房地产市场。 总的而言，品，严格控制了投机需求；同时，限购政策也加剧了商业地产的竞争，促使开发商向商业地产转型。 第三，增加普通商品住房及用地供应。 国家加快中小型普通商品住房及用地供应，加大中小型商品房的供应量，对于首置客户而言，他们的购房选择面更大了，这有利于首置客户的释放。 第四，加快保障性安居工程规划建设。 由于保障房建设实施难度大，机制不完善，申请门槛高，对大量的中低收入者的住房需求只能是杯水车薪，对商品房市场需求起不到分流作用，故而不能真正改变市场上的供需关系。 第五，加强市场监管。 加强市场监管，规范市场行为，促使房地产市场健康发展，而不是打压房地产市场。 总的而言，“新国五条”是只是xx年房产调控政策的翻版，可谓换汤不换药，对市场影响甚微；随着城镇化进程的加快，居民收入水平的提高，市场上的购房需求强劲。 因此，未来几年内房地产市场应该会继续高速平稳发展。 年房产调控政策的翻版，可谓换汤不换药，对市场影响甚微；随着城镇化进程的加快，居民收入水平的提高，市场上的购房需求强劲。 因此，未来几年内房地产市场应该会继续高速平稳发展。 3.1.2长沙市区域环境分析 （1）地理位置及行政划分长沙市地处中国中南部的长江以南地区，湖南省的东部偏北。 地处洞庭湖平原的南端向湘中丘陵盆地过渡地带，与岳阳、益阳、娄底、株洲、湘潭和江西萍乡接壤。 长沙市总面积长沙市地处中国中南部的长江以南地区，湖南省的东部偏北。 地处洞庭湖平原的南端向湘中丘陵盆地过渡地带，与岳阳、益阳、娄底、株洲、湘潭和江西萍乡接壤。 长沙市总面积11819.5平方公里，其中长沙市城区面积1938平方公里，建成区面积约为平方公里，建成区面积约为342平方公里；长沙市总人口704万人，其口中户籍人口651万人（xx年），长沙城区常住人口约410万(xx年)。 截至xx年年10月月1日，湖南省长沙市辖六区二县一市长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及长沙县、宁乡县、浏阳市；总共辖日，湖南省长沙市辖六区二县一市长沙市区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区）及长沙县、宁乡县、浏阳市；总共辖82个街道、95个镇、14个乡。 （2）交通条件长沙交通通讯极为便利。 京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西，长沙黄花机场是国际空港，已开通长沙交通通讯极为便利。 京广复线贯穿南北，湘黔、浙赣、石长线连接东西，长沙黄花机场是国际空港，已开通39条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。 以长沙为中心的全省高速公路网也已经形成，条航线，可直飞北京、上海、广州、香港、曼谷等特大城市和地区。 以长沙为中心的全省高速公路网也已经形成， 107、 319、京珠高速等公路均汇于市区，长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一，长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。 当前长沙高铁、轨道交通建设也迅速全面铺开。 现如今，长沙已基本形成了水陆空现代化交通体系，综合通讯能力居全国第个公路主枢纽城市之一，长沙港口主枢纽霞凝港区一期工程已建成投入使用，具备千吨级生产能力。 当前长沙高铁、轨道交通建设也迅速全面铺开。 现如今，长沙已基本形成了水陆空现代化交通体系，综合通讯能力居全国第3位。 篇三郑州保利营销策划部营销费用管理办法营销策划部营销费用管理办法（试用版）为更好的应对房地产市场变化，遵循“必要性、合理性、经济性必要性、合理性、经济性”的营销成本控制原则，加强我部营销全员的“降本增效降本增效”意识，提高营销费用的精细化管理工作，现就营销费用的使用制定以下管理办法意识，提高营销费用的精细化管理工作，现就营销费用的使用制定以下管理办法 一、适用范围本办法适用于公司所有项目的营销、企划采购业务，包括但不限于户外广告、车身广告、候车亭广告、电梯框架、报纸、杂志、投递、短信、包装制作、印刷、路演、活动、网站建设、电台、电视台、影视制作、市场调查、礼品制作、车辆出租、外展点、展会、花卉租赁、商业代理、广告代理、销售代理等。 本办法适用于公司所有项目的营销、企划采购业务，包括但不限于户外广告、车身广告、候车亭广告、电梯框架、报纸、杂志、投递、短信、包装制作、印刷、路演、活动、网站建设、电台、电视台、影视制作、市场调查、礼品制作、车辆出租、外展点、展会、花卉租赁、商业代理、广告代理、销售代理等。 二、营销费用的使用原则 1、营销费用应分项目控制，总体额度应与各项目签约总额挂钩，并与项目销售节奏匹配；、营销费用应分项目控制，总体额度应与各项目签约总额挂钩，并与项目销售节奏匹配； 2、营销费用总额原则上不应突破项目立项时的相关指标，营销费用预算应控制在项目年度签约总额的、营销费用总额原则上不应突破项目立项时的相关指标，营销费用预算应控制在项目年度签约总额的2%以内，最高不超过以内，最高不超过2.5%，其中销售代理费用占年度签约总额的0.7%-0.9%，其他营销推广费占年度签约总额的1%-1.3%，最高不超过，最高不超过1.5%。 3、营销费用的使用应实行预算管理及过程管理，必须“年初有预算，各月有检查，年底有审核年初有预算，各月有检查，年底有审核”。 全年预算报批应于上一年。 全年预算报批应于上一年12月底形成预算表，并报营销负责人、财务负责人及总经理批示；各项目在全年预算范围内使用，并在每月形成预算表，并报营销负责人、财务负责人及总经理批示；各项目在全年预算范围内使用，并在每月3日前报批当月营销方案及费用预算（费用预算与当月签约额挂钩），月底审核相关费用使用情况，形成过程控制。 日前报批当月营销方案及费用预算（费用预算与当月签约额挂钩），月底审核相关费用使用情况，形成过程控制。 三、营销费用的使用流程管理（一）关于营销费用的分类营销费用分为以下几类 1、销售代理类（包括销售代理、广告策划代理、招商代理、市场研究、产品定位策划等）；销售代理类（包括销售代理、广告策划代理、招商代理、市场研究、产品定位策划等）； 2、媒体推广类（包括报纸、杂志、网络、户外、车身、候车亭、框架、电台、电视、短信、投递等大众和小众媒体）；媒体推广类（包括报纸、杂志、网络、户外、车身、候车亭、框架、电台、电视、短信、投递等大众和小众媒体）； 3、设计服务类（包括销售