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编号：_ 浙江万里学院本科毕业论文论我国房屋承租人优先购买权制度姓 学号： 07学 院： 专业班级： _指导教师： 职称： 2010年 11月9日毕业论文开题报告论文题目论我国房屋承租人优先购买权制度研究类型应用研究学生姓名班级 性别指导教师姓名专业技术职务或职称部门 讲师课题研究意义及研究现状： 研究现状：我国目前生效的法律（或法条）对承租人优先购买权进行最早规定的是中华人民共和国合同法（1999年10月1日起施行）第230条之规定，即：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”应该注意的是，在此之前最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）（1987年1月1日实行）第118条曾规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”目前司法实践中，还有部分法律工作人员适用该条规定，但最高人民法院在2008年12月24日起施行的最高人民法院关于废止2007年底以前发布的有关司法解释（第七批）的决定中已经明确规定，由于118条与物权法有关规定冲突，上述第118条已被废止。故该法条自从公布之日起（2008年12月8日）不再适用，仅对于过去适用该条司法解释作出的判决、裁定有效。综上，我国目前对优先购买权的规定应该依据合同法第230条及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（以下简称：“最新司法解释”）第21条至24条的规定进行把握理解。研究意义：房屋承租人优先购买权是指在租赁合同有效期内，出租人出卖出租房屋时，承租人依法享有的在同等条件下优先于其他人购买该房屋的权利。承租人优先购买权属于民法上之优先权制度，国内外立法普遍确立了这一制度，并具有悠久的历史渊源。它在维护社会的和谐与稳定中发挥了不可替代的作用。目前我国法律虽有关于承租人优先购买权之相关规定，然而，我国法律对于房屋承租人优先购买权制度规定的太过原则，缺乏可操作性，理论与司法实践中存在较大争议，仍然存在很多的不足，需要不断加以完善。本文试图从承租人优先购买权制度的概述、行使、完善等方面来对其加以阐述,以期能对我国民商事立法有所裨益。课题研究的主要内容、预期目标和研究方案：主要内容：现阶段我国的房屋承租人优先购买权制度存在诸多不足。在分析房屋租赁与房屋优先购买权的含义及构成要件后,立足我国法律关于房屋优先购买权制度的相关规定和司法实践,认为我国的房屋承租人优先购买权制度房屋租赁、合同备案的法律性质、“同等条件”的含义、通知的方式及房屋优先购买权的行使期限等方面存在不足,应予以改进。预期目标：本文综合运用了比较分析法、历史分析法、实证分析法，系统论述了承租人优先购买权，尤其从司法实践的角度对房屋承租人优先购买权行使中的几个具体问题等提出了自己的观点，认真撰写一篇八千字以上的毕业论文。研究方案：本文先通过我国学界对该制度的质疑和探讨，寻求对该制度的重新界定；再分析该权利的法律依据，了解该权利产生的法律关系；然后研究该权利成立的要件，了解相关要件的含义；再从国内外案例分析，研究该权利的效力实现的相关问题；分析承租人优先购买权在行使中的具体问题，包括承租人优先购买权的主体问题、行使期限问题等，结合域外立法及理论，在前人研究的基础上，就完善我国房屋承租人优先购买权制度的具体运行机制提出设想。课题进度计划：一、 第12周：确定毕业论文选题；二、 第1314周：收到指导老师的任务书；三、 第1516周：撰写开题报告和文献综述；四、 第1718周：指导老师批阅开题报告和文献综述，并指导学生修改开题报告和文献综述；五、 第1920周：开始撰写并完成论文初稿；六、 第八学期第18周：指导教师对提交的论文初稿提出修改意见，学生按照指导老师的意见多次对论文进行修改并最后上交论文定稿。参考文献著作：1.王泽鉴：民法学说与判例研究M，北京大学出版社，2009年版2.刘得宽：民法诸问题与新展望M中国政法大学出版社，2002年第1版3.郭明瑞等：优先权制度研究M，北京大学出版社，2004年版4.梁慧星：民法解释学专著M，中国政法大学出版社，1995年版5.王利明：合同法研究（第一卷）M，中国人民大学唱出版社，2002年版6.王泽鉴：民法概要专著M，北京大学出版社，2009年版7.王利明：民商法研究专著M，法律出版社，2004年版8.王泽鉴：民法物权2用益物权占有M，中国政法大学出版社，2001年版9Carl Larenz：General Theory of German civil law，Foreign Cooperation Press10.Medicus: German Civil Law，Law Press期刊：11. 戴孟勇:房屋承租人如何行使优先购买权J载清华大学学报（哲学社会科学版）2004第4期12. 宁红丽:论承租人的优先购买权J载广西社会科学2004年第9期13. 刘文娟:优先购买权的立法比较研究J载贵州警官职业学院学报2003第7期13. 郭明瑞：论优先购买权J，中央政法管理干部学院学报，1995年版第5期14. 刘云升：先买权制度法律价值等诸问题的探讨J，载河北法学，2000年第5期指导教师意见： 指导教师签名： 年 月 日摘要 我国法律规定，出租人转让租赁房屋时，承租人在同等条件下享有优先购买的权利。由于法律规定的不够完善健全，在司法实践中经常出现这样或那样的问题。面对这样的情况，作者对承租人的优先购买权制度进行了研析。第一部分，先简要阐述了优先购买权的概念，分析该制度的价值。针对学界针对该制度提出的一些质疑，进行分析并对优先购买权制度重新判定，延伸出该制度所依赖的法律基础。第二部分，主要分析承租人优先购买权的成立条件，通过考察国内外立法条例，确立承租人优先购买权的成立条件，并阐明其成立条件的具体含义。第三部分，笔者从司法实践方面，讨论承租人的优先购买权的法律效力，以三方面进行分析：（1）承租人的优先购买权的效力。（2）承租人行使优先购买权是否需要公示。（3）通过案例分析当出租人在与第三方签订房屋买卖合同之后，合同的效力如何，以及承租人应如何主张其权利。 第四部分，分析承租人优先购买权在行使过程中的一些具体的问题，例如优先购买权的主体问题，行使时限问题。关键词：房屋承租人；优先购买权；效力；价值Abstract Preemption system is a civil law legal system, highlighting its role in stabilizing the economic order and improve transaction efficiency and promote social equity and so on.It is defined as a specific subject in accordance with the civil law, the seller sells the time of its subject matter, enjoy the same conditions as before to others to buy the rights to this subject matter.Housing tenant right of first refusal is a right of first refusal, but relatively simple general law, the way the exercise of power and specific conditions, are often not strong operability, leading to disagreement in judicial practice.This article will address these problems, Research and Analysis on the basis of exist