浅析我过商业房地产经营方式

1/11浅析我过商业房地产经营方式浅析我国商业房地产经营方式近几年，商业地产的开发投资保持持续增长。XX年,中国商业用房的投资总额是亿元，同比增长%，连续三年保持在17%左右。同时，当前从紧的货币政策，对前期火热的房地产市场，抑制作用日益显现。在这种情况下，商业地产以其利润较高、市场逐渐成熟，成为了房地产投资的良好“避风港”，部分地产商纷纷转向商业地产开发来弥补盈利的不足。然而，相当多的商业地产在建成之后，存在着前期招商或者是后期运营的难题，除去运作能力的差异以外，项目运营模式选择不当是前述难题产生的症结。因此，商业地产的运营，绝对不可能像住宅那样相对简单，需要具备相当的资源整合能力，亦即精准的商业开发定位能力以及后期的运营能力。也就是说，针对具体商业地产，合适的运营模式的选择至为重要。本文就商业地产运营模式的选择作一探讨，以期能对商业地产投资时选择合适的时机、采用合理的运营模式提供参考。1商业地产概述中国商业地产联盟研究中心指出商业地产的概念有广义、狭义之分。从广义概念上讲，商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括办公楼、公寓、会议中2/11心以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式。不难发现，商业地产所包含的内容实际上十分广泛。而且，商业地产更加强调的通过出租的形式来实现其经营用途，所以出租的公寓和仓库等都包含在了商业地产的范畴之中。目前，中国理论界和实务界所强调的商业地产，更多指的是商业服务业经营用途的狭义的商业地产。尽管如此，在本文中仍沿用狭义的商业地产这一理解。商业地产是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，它的三重特性既区别于单纯的投资或商业，又有别于住宅房地产行业。商业地产与住宅地产的不同地方在于商业地产更注重后期的经营管理，开发周期更长，而且商业地产对资金的要求更高。目前，商业地产的开发在中国各大中城市突飞猛进。有关数据显示,目前全国大大小小的城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商业街也有200条以上。从购物中心来看,目前全国已建成的有54个，面积将近700万m，在建的还有200多个，面积超过3000万m。房地产开发企业向商业地产转型本身是一个趋势,商业地产项目能为企业带来新的增长点，使企业获取更好的效益。不过，业内人3/11士指出：商业地产的盲目开发、重复建设正在酿成商业资源和社会资源的巨大浪费。火热的商铺租售并不能掩盖相当多的城市商铺空置率高的问题，因此，处在成长期的商业地产亟需一个科学的发展模式作为指导。222我国商业地产市场存在的问题分析商业地产开发中存在商业和地产脱节。与国外商业地产发展商长期持有物业只租不售不同，受资金、利润及经营思路的影响，我国大多数开发商在商业地产开发上存有急功近利的想法，抱着“卖完就走”的经营思路，希望“开发、出售、再开发”的循环周期越短越好，以赚取更多的利润，因此不可能完成对商业地产项目的完善规划。项目售出后很多开发商却对商业后期如何运营却不加重视，不愿意多承担责任，也没想过尽可能地帮助买家创造良好的商业经营条件和氛围。即便加以考虑，由于商业地产已被拆零成小商铺卖掉，所有权与经营权分散归属众多业主或租户，地产商也无权干涉。而且，目前商业地产开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商，许多商业项目在选址、内部结构、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给,造成烂尾楼现象。开发商获得地产开发权后，在实际运作过程中没有考虑市场上有什么样的商业业态的需求，只是考虑能建什么样的商业业态；产品功能4/11上则停留在住宅开发所能满足的基本功能，忽视了商业地产特有的功能需求，造成了网点布局的严重失衡、业态趋同,无法满足多样性的消费需求。投资存在盲目性。在商业地产的高利润驱使下，一些商业地产开发商出于自身利益需要，追求新的投资盈利模式，引发了大型商业网点建设热潮，而大多数商业项目缺乏论证、盲目开发。许多开发商在建造之前缺少可行性研究，对同行业的供给状况和运营的商业结构缺少分析，按照自己的主观想象投资商业地产，往往采取“先开发后招商”的方式，导致商业网点布局过于密集、结构不合理、规模大型化等问题出现。开发融资渠道单一。商业地产开发需要大量的资金支持，但是在我国，开发商自有资金比例普遍较低，不少项目投资以短期贷款为主。在银行对商业地产项目的贷款越来越谨慎、限制越来越多的情况下，融资渠道相对单一的众多商业地产开发商将面临资金链断裂的危险。而我国商业地产融资渠道比较单一,主要就是依靠银行贷款。目前全国商业地产对银行信贷依赖水平在70%80%左右,商业地产自筹资金比例很低,只占到位资金的%。商业地产资金回收时间较长，造成资金投入和回收的矛盾，从而产生商业地产开发以售为主、卖了就走等短期行为。同时，商业地产建设有较强的市政和形象效果，一些地方政府就5/11不顾当前的经济效果，要求银行给予大力支持,为随后的经营埋下隐患。3我国商业地产经营方式分析商业地产不同于住宅地产，后者是以出售为终结，而前者更注重后期的经营管理，主要是通过租赁运营获得长期回报为目的，通过“出售”的方式很难长期保证及提升商业物业的价值。其实，商业地产的价值最大化不是指开盘销售期间的价格最大化，而是从商业经营角度，经过长时间的、持续的经营与发展培育达到物业的升值，真正实现房地产价值的最大化。可见，后期的经营管理对于商业地产成功与否至关重要。就目前而言，中国商业地产主要有产权出售、产权持有、租售并举等几种经营方式。产权出售模式。产权出售模式是指商业地产项目在建成后，为了快速套现，开发商通常采取类似于住宅的纯销售模式，通过打散分别出售给中小业主。开发商一般不涉及商业项目后期经营管理,可以快速回收投资,进而实现短期套现，减轻资金压力,并且无需承担后期经营的压力和风险，同时投资者也具备完全的经营自主权。但是，采取这种模式会使商业地产在所有权和经营权上被彻底分割，失去了整体性，难以长期保证及提升商业物业的价值，不利于商业地产项目的持续经营，实际回报与预期收益相6/11差甚远。这不仅损害了投资者的利益,带来较大的投资风险,还会损害开发商的形象,对城市社会经济的发展造成不利影响。产权持有模式。只租不售的纯物业经营是国际商业地产主流经营模式，商业地产的发展需要2-3年甚至更长的培育期，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率。纯物业经营模式就是指商业地产开发商在项目建成之后，通过出租经营，以收取租金的方式获取投资回报，并通常由开发商自己拥有的项目管理公司或委托其他专业管理公司来对商业地产实行统一管理。开发商或专业管理公司通过对招商权的控制，来达到控制进场业态种类，形成自己的经营特色，依靠合理的商业运作，获得稳定的租金收入。同时，这种开发模式要求开发商必须具备两方面的条件：一是具有丰厚的资金；二是具有商业运营经验。如果开发商不能解决项目开发完成、投入运营初期所需要的资金，那么项目是缺乏可行性的。而且前期规划、建设、招商、经营管理等都是专业性极强的工作，开发商必须有一支经验丰富的专业开发、投资、管理背景的管理团队。纯出租模式是目前我国为数较少的大型商业地产开发商的重要选择，也是中国的商业地产未来的必然方向。7/11租售并举模式。此模式是指开发商为收回投资成本出售部分商业物业，剩余的部分开发商用来出租经营，以赚取后期的营运利润。目前，在国内主要采取“地产大鳄+商业巨头”的形式。即开发商在开发商业地产之前，就与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后，规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并和与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些企业参与相关的规划工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。在这种方式下，主力店铺在建成之前就已经租给了知名企业，而剩下的非主力店铺则采取出售的形式。最为著名的就是“万达模式”，万达集团所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租与沃尔玛等国际著名零售企业，故又称为“订单地产”。借助沃尔玛等的品牌效应，极大地提高其商业项目的地产价值，进而通过非主力商铺的分割出售进行获利。但是，租售并举模式也存在一定的弊端，主要体现在租售比例的控制上。如何控制租售比才能较好的维持资金回笼和持续物业经营是一个问题。如果出售比例过高，投资成分太大，将会造成商业业态难以统一协调，从而影响到商场的商业氛围的集聚，这样不仅使业主的商铺无力增值，同时也使他们租金支付能力下降，由此影响到8/11整个项目的持续稳定经营；如果出租比例过大会对资金的回受造成影响，也会影响项目运营初期所需要的资金，进而影响到整个项目的运营。售后返租模式。产权分割出售模式会给商业地产的开发经营带来十分不利的影响，主要体现在一个完整的商业物业在所有权和经营权上被彻底分割。为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一租回，统一招商经营，并承诺给予投资者一定的投资回报，这就是所谓的“售后返租”模式。商铺的购买者在一定的期限内只能收益不能经营，实行所有权和经营权分离的管理模式，这也就是业界广为流行的“产权式商铺”。产权式商铺作为国际上流行的所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，最早出现在20世纪70年代的欧美发达国家，近年才开始出现在中国一些发达城市。杭州的“西湖时代广场”是“售后返租”模式运用在商业地产开发经营中的典型案例。“西湖时代广场”位于西子湖畔，总建筑面积2万平方米，由开发公司采用“售后返租”模式开发经营。开发商在销售时将整个商场分割销售给众多投资者，再从各位业主手中将商铺统一租回，开业之初委托了杭州大厦输出品牌经营管理。西湖时代广场对投资者承诺的年回报率为9%，返租期为8年。9/11这种模式与“分割出售”相比，从表面上看，不但可以解决销售的难题，还可以解决商业设施的经营问题。而事实上，这种模式虽然使商业设施在经营权上得到统一，商场得以顺利开业，且在经营期能产生一定的现金流入，但是每年固定的租金支出给开发商带来非常大的资金压力。事实上，商业设施的经营通常需要3-5年的整合调整期，这期间的经营业绩一般并不好，调整期结束之后，项目经营才真正进入轨道。而该项目却将返租期定为8年。也就是说，该项目经营才刚进入正轨，就又得面临选择经营方式、经营公司的问题。而且这都是建立在长期稳定经营的租金回报基础之上。一旦经营不善，开发商对投资者的承诺无法兑现，不仅将给投资者造成巨大损失，而且开发商的信誉和形象也将受到损害。4四种经营模式对比从上表可以看出，上述的集中商业地产经营模式对开发商和投资者都存在一些缺点，无法达到共赢。开发商在选择商业地产经营模式时，应考虑到：首先，开发商或投资者是否具备强大的经济实力。根据经济实力的大小决定是出售、出租还是其他经营模式；其次，开发商或投资者是否具有商业地产开发的专业人才。商业地产的运作不同于住宅类地产，如果只是套用住宅地产开发的思维，10/11可能会导致投资的失败；最后，要调整好开发商、运营商和经营者的利益关系。只有争取各方“多赢”，才能使整个商业地产的价值链长期稳定运转。5结语和住宅类地产不同，商业地产绝不是简单的建设成功、销售套现后就万事大吉，一个有品牌、有社会责任感的开发商，一定是力保其开发建设的商业地产项目后期能够成功造活，最终实现开发商利益、投资者利益、经营者利益、乃至政府、消费者、管理公司利益的最大化。本文在对我过商业地产开发现状及问题的基础上，探讨了当前四种运营模式，应该说这四种模式各适用于不同阶段的不同企业，开发商要根据自身条件选择合适的经营模式。中国的商业地产仍处于发展阶段，笔者认为，对于发达国家已经成熟经营模式不能生搬硬套，要结合我国国情和各地地方现状，制定具体的实施策略，才