仁恒：一个新加坡企业的商业智慧

仁恒一个新加坡企业的商业智慧发布时间：2009-12-14浏览次数：179一块地与一个企业的认知若从空中俯瞰成都，龙门、龙泉山阜相属，府河、南河两江环抱，山水之间一片平畴千里，人烟繁茂、高楼林立。南北向的两山与东西向的两江，隐隐然构成了两千年来天府古都的大格局。凭着这个大格局，成都形成了两条大经络，一是自西向东的人文经络，从名闻天下的“世界文化双遗产”青城山都江堰，到以金沙遗址为代表的“古蜀文明”，再到以武侯祠为象征的“三国文化”，以及杜甫草堂演绎的“诗歌文化”；一条是从北向南的政经命脉，火车北站、天府广场、行政中心、锦江宾馆、高新技术开发区、双流国际机场，一路铺陈。这两条大经络与大格局交相辉映，其交汇处就是气象万千的天府广场，它不仅是古代成都的原点，更是现代成都的起点。在天府广场附近人民南路与新光华街交汇的地方，是新加坡上市企业仁恒置地集团的开发项目。从南北命脉来看，这块地上承天府广场，下接人民南路；从东西经络看，这块地右联繁华的春熙路盐市口商业中心，左携高端的红照壁时尚商业区。放眼整个天府广场区域，这块地承上启下、继往开来，不仅有着广阔的发展前景，更肩负着前所未有的历史使命。对于这样的城市土地，以“善待土地，对一方水土负责”为开发理念的仁恒置地，自然倍加珍惜，视若珍宝。仁恒置地在中国仁恒置地，城市高端地产运营商，新加坡上市公司（股票代码：Z25.SI）。近二十年来，仁恒立足中国，于高增长、战略性的重点城市，开发高端精装修住宅、商业及综合物业项目。从富庶的上海、南京开始，迄今，仁恒已在中国内地形成了以长三角、珠三角、环渤海和中国西部四大经济区域为核心的战略布局；在上海、南京、苏州、成都、天津、珠海、深圳、贵阳等多个高增长城市扎根，进行项目投资开发。1993年，仁恒进入上海。这是仁恒进入中国开发房地产的第一站，也是实践仁恒“善待土地”理念的表率。从黄浦江边的仁恒广场起步，便定位开发高端精装住宅。此后，无论是浦西还是浦东，仁恒产品以设计优美、做工精良、管理规范、国际化等特质，在上海市场独树一帜，不仅极大地提升了所在区域形象，并创下了业内多个第一：位于陆家嘴的“仁恒滨江园”，是国内首批AAA级商品住宅小区和全国物业管理示范住宅小区。吸引了1200多户、来自40多个国家和地区的外籍人士居住，建立了全国首个也是唯一一个有外国人参加的居委会，成为真正意义上的国际社区。同样位于浦东新区的仁恒河滨城，连续几年创造销售佳绩，2009年上半年销售额43.37亿元，名列全国单个楼盘销售额榜首。仁恒致力于将国际高端地产理念带入中国，精选城市优质地段，携手世界级的专业团队，开发精品高端物业，所筑项目如上海仁恒滨江园、仁恒河滨城、南京仁恒玉兰山庄、仁恒国际公寓、仁恒江湾城等，均是有口皆碑。“仁恒”业已成为业界知名品牌，高品质的象征，并入选“2008海外在中国投资的房地产公司品牌TOP10”，“2008外资在华投资房地产公司综合实力TOP10”。从1993年到2009年，仁恒在中国的战略布局始终紧密契合宏观经济的发展脉搏。从长江三角洲到珠江三角洲，从西部热土到环渤海经济圈，从高端住宅到高端城市综合体，仁恒在中国地产市场树立了一个又一个标杆，同时也实现了自身的一次又一次跨越。当仁恒来到成都1993年进入上海、南京，2003年进入成都，2004年进入苏州、天津，2007年进入珠海、深圳，2009年携手新加坡和美进入唐山，仁恒每进入一个城市，时机无不拿捏的不温不火，恰倒好处。仁恒总是精选发展潜力巨大的优质地段，精心设计打造高档项目，上海“仁恒河滨城”如此，天津“仁恒海河广场”如此，珠海“仁恒滨海中心”也是如此。正因为这种一以贯之的“对一方水土负责”的理念，在新加坡与南京合作开发的一个15平方公里生态岛项目中，仁恒领衔新加坡投资方，主持项目开发运营。“高度契合中国经济发展脉搏在最佳时机进入热点区域选择发展潜力巨大的优质地段打造城市标志性项目”，这就是仁恒多年来秉承的战略思想。在成都，当城市CBD中心这块土地遇上了仁恒会碰撞出怎样的激情？创制出怎样的鸿篇？这一切，给了人们巨大的想象空间。仁恒置地广场 世界级城市建筑综合体成都机遇：融入全球的国际化进程 2009年，西部大开发进入第十个年头，伴随经济全球化浪潮，成都以坚实的经济基础和多元包容的文化，确立起西部区域中心的地位，也成为跨国公司在中国内地投资的“标杆城市”。几组数据可以印证这样的观点：截止2008年底，有133家世界500强企业、近4000家外资企业、7家世界级金融服务机构、7国领事馆、80余个国际奢侈品品牌及国际知名时尚品牌选择在成都发展，双流国际机场拥有超过120条国内外航线连接世界主要城市。外来投资的不断涌入、城市国际化水平不断提高，必然呼唤全新的城市经济形态和复合商务平台。世界经济版图上那些重要中心城市，无不经历了从“制造基地”到“总部基地”的转型，上世纪80年代以来，纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环，逐步发展成为成熟的中央商务区（CBD）。中央商务区不仅是一个国家或地区对外开放程度和经济实力的象征，更是现代化国际大都市的一个重要标志。地处西部内陆的成都，在积极发展机械、信息、医药、化工等工业支柱产业，迎接东部产业转移的同时，也密切关注着现代服务业和CBD总部经济的发展。“成都的发展日新月异，仁恒在成都的的企业战略，与成都的城市发展，可谓不谋而合，我们在成都CBD核心区开发建设的仁恒置地广场，将会是成都发展总部经济、发展现代服务业的重要载体。”仁恒置地（成都）有限公司董事总经理黄中兴说。仁恒置地广场：CBD高端建筑综合体成都以天府广场为中心的约1.5平方公里的范围内，是成都最早的涉外商务区，2004年，成都提出首个CBD规划，就以此区域为依托。经过2006、2007年成都经济的迅猛发展，成都提出了“两轴四片”的CBD扩展计划，在这一新规划中，天府广场周边仍然是城市的核心商务商业区域。仁恒置地广场位于天府广场以南、成都商务主轴人民南路与CBD核心区交汇之地，同时紧邻地铁1号线锦江站口，20分钟车程可直达双流国际机场。项目周边五星级酒店、甲级写字楼、高档商场林立，聚集了300多家跨国公司、金融机构在此区域办公，近100个国际知名品牌在此开店。随着人民南路改造和沿线多个项目的开发，这里已成为高端商务/商业的重要节点。源于城市发展战略的前瞻性思考，仁恒将自己的项目确定为城市CBD核心的国际化地标综合体。定位为成都CBD中心档次标准一流、管理服务国际化、具有复合商务商业功能和长久生命力的中国西部总部经济基地，满足世界知名企业和中外财团进入成都投资的商务需求。项目包括国际标准超甲级写字楼、酒店服务式公寓、国际品牌购物中心三大高端业态，项目总建筑面积逾21万平米。具有商务办公、国际会议、商住、购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。项目写字楼约7万平米，导入了先进的建筑技术和世界顶尖的硬件设施，品质水准堪比香港、上海等一线城市的顶级写字楼，从产品意义上将成都商务写字楼带入超甲时代。酒店服务式公寓约5万平米，有360间豪华套房，引入新加坡辉盛酒店管理集团旗下的高端品牌“辉盛阁”，将成为成都外籍商旅人士的聚居地。约5万平方米的国际品牌购物中心，吸引到众多奢侈品和国际一线时尚品牌设立旗舰店，成为国际品牌在成都的聚集地，中国西部时尚中心的地位已然确立。城市地标：全球视野，国际专业智慧建筑的外在形态创新是城市地标的必要条件。美国第二大建筑设计事务所NBBJ的合伙人Tim Johnson和他的团队，在天府之国的山水文脉和成都地域文化中找到仁恒置地广场建筑设计的灵感。采撷天府之国山水地域文化因子，与现代超高层建筑的简介明朗完美融合，NBBJ表达了为仁恒高度认可的价值观：唤起人类与自然的亲密关系，用建筑创造城市的独特标识。事实上，从立项之初起， 依托自身的国际化优势，仁恒集结起各相关领域的国际顶尖团队，整合到建筑领域的先进技术和设备设施，对项目进行了系统的产品技术研发，为破解项目的诸多专业课题提供解决方案。建筑设计机构为美国NBBJ、工程顾问英国ARUP、景观顾问美国EDAW、灯光顾问英国PANORAMA、室内设计机构香港CL3和梁志天、幕墙顾问新加坡CONNELL WAGNER，还有香港威宁谢、新加坡辉盛、仲量联行等等。这些合作机构的背景资料中，不乏上海金茂大厦、北京奥运鸟巢、香港国际机场等知名建筑的技术参与方。与国际团队一起来到成都仁恒置地广场的是先进的理念、领先的技术，以及顶尖的设施设备品牌：美国特灵空调、美国BAC蓄冰供冷系统、美国OTIS顶级产品ELEVONIC系列电梯、德国Vitocrossal 300型高热值燃气冷凝炉、美国卡特彼勒柴油发电机、思科技术平台、霍尼韦尔安防综合管理集成平台等。强大的国际团队阵容，超豪华的硬件配置组合，国际标准的运营管理筹备，确保了仁恒置地广场世界一流的卓越品质。该项目不仅被列入成都市重点项目，更被授予2009年四川省重点项目，并获评2009-2010年中国城市建筑新地标。每一座世界经济中心城市，都有值得骄傲的商务地标建筑。纽约帝国大厦，象征美国工商业文化与美国经济的崛起。北京国贸中心，领航北京CBD。中国台北101大厦，体现出中国传统文化与现代高新科技的完美融合。上海环球金融中心，展现新上海“世界之都”的胸襟与气度。香港IFC，演绎出“东方之珠”的无限魅力。如今，在中国经济崛起、西部高速发展之时，成都这座西部中心城市，应运而出堪与上述地标建筑比肩的项目仁恒置地广场，并将在2010年中期竣工投入使用。它不仅将带动成都高端商务商业区形成，引领成都CBD发展，更助推城市国际化进程，成为成都建设国际化大都市的城市“形象名片”。世界级总部经济基地，从此加入成都一席。“总部经济基地城市地标建筑世界级城市综合体”，仁恒在成都以自己的项目给出了完美答案。超甲级写字楼：标准为王衡量写字楼品质等级，需要详细的专业性指标。2008年，中国西部的成都和东部的上海，先后发布了写字楼的相关标准。两地标准的重点均在于写字楼硬件及配套，这不是巧合，是对写字楼品质等级的专业共识：标准才是王道。参照相关技术指标对比显示，成都仁恒置地广场写字楼已然达到上海超甲级写字楼和成都顶级写字楼的标准。它的出现，让成都顶级写字楼有了现实标本，它之于成都写字楼市场的意义，无异于恒隆广场之于上海，后者开启了上海超甲级写字楼时代。伴随着仁恒置地广场写字楼的工程进度，成都优质写字楼市场，从此有了新的标杆。成都顶级写字楼标准成都商务写字楼等级指导标准由成都市商务局牵头，由世邦魏理仕、高纬环球、仲量联行、戴德梁行、高力国际、第一太平戴维斯等六大行的成都分部联合制定，把成都写字楼分为顶级、甲级和乙级三个级别。根据该指导标准，顶级写字楼主要应达到如下条件：1地理位置位于商务区相对集中的核心区域，交通便利，配套设施完善，靠近轨道交通进出口。2建筑规模办公部分超过50000平方米，每层建筑面积1500 - 2000平方米。3建筑设计国际知名设计院/国内甲级设计院。4建筑规划架高地台（15cm），除地台外的层净高2.7米及以上，通道宽2米及以上，按大厦总建筑面积150平方米配置一个停车位。5承重办公区荷载不小于350kg/。6建筑装饰具有独立使用的大堂，大堂装饰华丽舒适。配置行政人员洗手间。7电梯按大厦总建筑面积算每部客梯服务面积不超过4000平方米，等候时间不超过30秒，载重1600/部，速度4m/s以上；货梯至少两部，速度4m/s以上，完善先进的智能控制系统。8空调采用高品质主机,四管制+两管制机房空调，新风量不低于50立方米/人/小时；优质锅炉。9电气双回路市电,办公区提供不低于120w/的电量，后备发电设备充足。10弱电完善先进的5A系统，平均每12平方米有一根电话线并在局部配置专供客户使用的电话线，提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。11停车场专用地上、地下停车场，停车库建筑面积按每车位40平方米计算。地下停车库应设有自动计费系统和防盗安全系统。12产权形式只租不售，单一产权。13物管提供高质量的物业管理服务，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公管理计算机化，建立办公管理信息系统，24小时保安服务和维护服务。上海写字楼的超甲标准2008年相关专业机构一份名为重新界定上海写字楼市场的报告，针对上海写字楼市场的变化情况，提出了写字楼的“超甲标准”概念，所列指标均是影响租户对写字楼建筑本身及其地理位置第一印象的主要指标。序号超甲级定义必须包括最好包括1标准层建筑面积130018002室内净高2.7米2.8米3架空地台有有4每一千平方米建筑面积内电梯数量0.130.205临近地铁站1公里750米6临近零售及餐饮场所600米500米7物业管理富有经验的物业公司国际管理经验的物业公司8所有权集中产权统一产权9空调暖通非分体式先进的控制系统10电力/备用电力系统双重电力输送备用电力系统供租户使用11可持续性质无LEED认证成都标杆：仁恒置地广场成都CBD核心区，按世界级水准打造的城市综合体，其写字楼堪称成都目前唯一真正意义上的超甲级写字楼。写字楼部分建筑面积约7万平方米，标准层建筑面积约2000平方米，架高地台120mm，净高2.8米，目前成都尚无出其右者。配置14台客梯，2台消防及服务电梯，平均等候时间不超过27秒。所有电梯均采用OTIS顶级的ELEVONIC系列电梯，高区速度达到6米/秒。配置COMPASS智能目的楼层派梯系统，使乘客在最短时间以最少停层迅速达到目的楼层。空调采用冰蓄冷加变频变风量空调系统，提供室内新风为80立方米/人/小时，提供24小时冷冻水，开创成都先河。而该项目也是国内为数不多采用冰蓄冷这种先进无污染的制冷系统的写字楼。两路供电互为备用，供租户使用的正常电量达130伏安/，配置两台卡特彼勒备用发电机，一台2000KVA，一台1750KVA，另为租户预留了1台1600KVA的发电机位。采用先进的综合无线覆盖系统，可使中国电信、移动、联通、网通、3G、无线对讲以及无线网络等覆盖全楼。光铜组网，万兆光纤入户。标准层提供400对语音容量，96芯光纤接点，实现入驻企业与世界的顺畅沟通。装饰装修方面，除写字楼公共区域交由香港CL3设计，以保证档次品位外，租户内区域，业主也提供了包括架高地台、铝合金吸音天花系统、灯具、统一遥控电动窗帘、窗帘盒、VAV BOX等室内物料并安装到位。此外，仁恒置地广场写字楼还特别拿出4个楼层预留室内可拆卸楼板，供有双层办公面积需求的客户使用，此举也为成都首例。设备完善的国际会议中心、商务中心和智能化停车场，以及购物中心、酒店服务式公寓，为入驻企业提供全面便利的商务配套服务。上海参考案例：上海环球金融中心位于上海浦东陆家嘴金融贸易中心区，高达492米，是世界第三高楼，“垂直型综合城区”。物业形态包括商业、写字楼、酒店、会议及观光等，总建筑面积38.16万平方米，楼层数达100楼。其中，7-77楼为写字间，总建筑面积22.69万平方米。标准层建筑面积3300、架高地台150mm、净高2.8米。配置44台双层轿厢电梯。空调采用VAV系统，标准层配置4台空调机组，划分16个VAV区域，设置44个独立的窗边空调机单元。35KV三路受电系统，4台2500KVA应急发电机，1台1500KVA应急发电机供租户选用，地下另外备有租户用发电机空间。