商品房买卖合同纠纷

原告韩某与被告本市某房地产开发企业于2002年7月15日签定了预售商品房协议书，协议书约定，被告将其开发的某小区住宅楼2号楼东单元一层东户三室二厅的住房卖予原告，房价120000元。原告于同日一次性交清房款。该合同未约定竣工日期、商品房质量等条款。直至2003年3月12日，被告才应原告要求，使用商品房买卖合同示范文本与原告订立预售商品房合同。合同签订后，原告从被告处取得房屋钥匙查看房屋时，发现该房已经被他人占有。于是，原告找到被告，希望被告能解决房子被占问题，被告不予理睬。后，原告经查询得知，被告隐瞒了其未办理商品房预售许可证的事实而预售商品房。到原告起诉时，被告仍然没有取得商品房预售许可证，其开发的小区工程也未完工。原告要求：一、请求确认原、被告签订的商品房买卖合同无效；二、返还原告所交购房款120000元并赔偿利息及损失12887.83元；被告承担100000元的赔偿责任。判决结果：一、商品房预售合同无效；二、返还购房款120000元、支付利息（自2002年7月15日至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、赔偿原告20000元。焦点问题：1、本案为什么要以合同纠纷起诉；这起案件有两个情节，其一，原、被告签订商品房买卖合同，原告交钱买房，被告交付房屋，这是一个合同关系，其二，原告购买的房屋被他人抢走，这是一个侵权关系。这起案件既可以合同关系起诉也可以侵权起诉，房子被抢占是原告决定通过法律手段问题的原因，因为房子被人占了，被告又不给解决这个问题，签合同买房子的目的就不能实现。怎样才能更有效地主张权利，维护自己的利益？我们在接受原告的委托后，认真分析了有关情况，权衡利弊，认为以侵权起诉占房人较为直接，但万一该房被一房多卖，占房人也有一套房屋买卖手续，就不好认为他侵占房屋，况且，如果真的是侵占房屋，即使官司打赢了，占房人退出侵占的房屋，对原告来说，房子也是被人住过的，对韩某来说已经不是新房子了，自己住进去心理肯定会不舒服，最终效果并不能尽如人意。以合同纠纷起诉，无论是一房多卖还是无商品房预售许可证，当事人都可以主张权利，尤其是无预售许可证，证据较易取得，可直接请求法院确认合同无效，房款返还后还可再买新房，最终效果必定要比侵权好。2、哪些情形可以认定商品房买卖合同无效；中华人民共和国合同法第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在社会经济交往中，无论是何种买卖合同都适用合同法的规定，当然也包括商品房买卖合同。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条还具体规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的适用范围；该解释第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本解释规定的商品房买卖合同，对主体有特殊规定，第一，出卖人限定为房地产开发企业，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，不是所有的房屋买卖合同的卖方；第二，买方是不特定的社会个体，不是定向销售的买房人。本解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售或现售。可以看出，房改房的购买、旧房买卖、集资建房不适用该解释。4、商品房买卖合同纠纷案件的赔偿范围有什么特殊规定；最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。这些规定都是较新颖的，和消费者权益保护法比较一下，有一些相似，消费者权益保护法第四十九条规定：经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。消法规定的就是双倍赔偿。最高法的规定能否成为双倍赔偿，目前还存在争议，但有些资料把最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第八条、第九条的规定也称为双倍赔偿。5、法律法规对商品房开发、销售有何特殊规定；随着我国房地产业的发展，相关法律制度逐步完善，越来越多的法律法规公布实施，关于商品房开发、销售方面的规定也越来越多，其中，比较常用，与我们关系比较密切的有一九九五年一月一日起施行的房地产管理法，1998年7月20日公布施行的城市房地产开发经营管理条例，年月日起施行2001年8月15日修正的城市商品房预售管理办法，年月日起施行的商品房销售管理办法，2003年6月1日起施行最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，规定：房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。房地产开发企业预售商品房