保障性住房的社会性分析

集美大学高等教育自学考试（本科）毕业设计（论文）题目： 保障性住房的社会性分析 专 业： 工程管理 准考证号： 姓 名： 指导教师： 教师职称： 2013 年 06 月集美大学高等教育自学考试（本科）毕业设计（论文）任务书专业： 工程管理 准考证号： 姓名： 一、毕业设计（论文）题目： 保障性住房的社会性分析 二、毕业设计（论文）工作规定进行的日期： 2013 年 01 月 30 日起至 2013 年 05 月 31 日止三、毕业设计（论文）步骤： 1、考生根据我校公布推荐的论文题目，选择论文题目，上报学校自考办，收集相关资料，初步拟定论文大纲。 2、根据成教院网站公布的论文指导教师，联系教师。 3、指导教师审核大纲初稿，进行论文写作指导，下达写作任务。 4、论文初稿撰写。 5、论文初稿交指导老师审阅。 6、根据指导老师要求，修改并最终完成论文。 7、向学校自考办提交毕业论文（三份）。 8、按学校指定时间参加论文答辩。四、任务书的内容： （一）研究的目的与要求 （二）论文研究的内容 （三）主要参考文献 指导教师签名： 学生签名： 自考办签名： 年 月 日 年 月 日 年 月 日 集美大学自学考试（本科）毕业设计（论文）评语、成绩专业： 准考证号： 姓名： 题目指导教师评语 成绩： 指导教师签名： 职称： 答辩评语成绩： 答辩组长签名： 论文总评成绩 保障性住房的社会性分析 【摘要】：住房保障问题是关系国计民生好社会稳定的重大问题。近年来我国不断加强社会保障性住房的建设，但这仅是完善保障性房体系的开端，改革发展任重道远。近些年在发展过程中，保障性住房建设存在许多问题。为了保障社会稳定发展，国家政府及人民必须高度重视，使得国家人民安居乐业，经济繁荣富强。在我国，社会保障性住房正处于探索的初级发展阶段。因此，需要在立足本土的基础上，借鉴国外先进的模式来建构具有中国特色的社会保障性住房供应和管理体系，促进和谐社会的健康发展是至关重要。1、 关键词： 保障性住房困境原因 保障性发住房的意义及筹款方式 住房申请条件 现状及政策 分析模型及指标保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。社会保障性住房是指政府投资新建或收购的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质和特定用途的住房。我国建立经济适用房、安置房、廉租房等建设、分配、管理工作进行总结研究的基础上提出的一个全新概念，建立了社会住房保障类型综合评价指标与模型。2、 保障性住房困境原因（一）资金的来源问题资金的来源问题是造成保障性住房无法顺利开工的主要原因。 保障房建设资金主要来自于中央政府专项补助资金、地方。其中有许多贷款被认为质量不高。总体 上，它们可能会导致银行系统不良贷款激增。保障性住房缺乏市场效应，地方政府提供保障性住房用地缺乏积极性。目前中央 采取的政策是税收返还制度，但是一旦大规模的保障性住房的开工建设，势必影 响商品房和土地的价格。最终影响地方政府的土地财政收入。因此如果没有有效 的激励机制，保障性住房的开工建设只能成为一纸空文。（二）住房市场私有化 根据有关调查得知，造成中国房地产现状的根本原因，我认为是 政府首次决定将住房市场私有化。由于中国政府施行的分税制改革，将地方税收上缴中央，并根据实际情况税收返还，造成地方财政的严重不足。在经济发展的大环境下，资金的不足会对地方的发展有 重大的影响。随着住房市场的私有化启动，土地收入将带来可观的财政支持。自然将中央同 时要求的要保证 70%的城市居民住上廉租房或其它低成本住房置若罔闻。（三）土地的来源问题 据国土资源部统计，闲置的土地面积较大，且闲置时间较长，造成地少，这样不仅推动了商品房价格的提高，也造成了保障性住房建设用地困难。三综述 随着政府进一步的打压二三线城市房地产市场价格能够看出中央政府的决心， 但如果要将政策落到实处，必须注意采取合适的政策来激励地方政府实施。同时需要改革税收制度， 目前中央财政中每年的税收是 GDP 的两倍左右。高昂的税赋也导致了地方政府“土地财政” 的后果。面对这些问题，政府需要采取积极有效的政策解决，相信随着政策的进一步完善， 社会保障性住房将逐步带给百姓更多的实惠二、保障性发住房的意义及筹款方式 保障性住房建设是一项重大的民生工程，也是完善住房政策和供应体系的必然要求。大规模实施保障性安居工程具有重要的意义。2.1保障房投资力度加大，将有利于控制高房价，有利于更好地落实房价调整的政策目标，减少来自刚性需要的恐慌性需求，有利于防止房价和销量的暴涨暴跌。2.2改善城市低收入居民的居住条件，是重要民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要的意义。2.3保障性住房投资本身便对经济有着可观的拉动作用，保障性住房的大量推出，将让数量庞大的中低收入者以较低的成本便可得到住房，而不是为买房而省吃俭用、节衣缩食。从而释放更多的国民消费，扩大内需。2.4大规模加速推进保障房建设不仅是一项民生工程，也意味着住房性保障制度的调整，不仅事关着楼市，还将影响到金融市场、经济机构、甚至于发展理念等。政府大规模的保障性建设，以民生为导向，可以给畸形发展的房地产市场降温，引导社会投资方向，鼓励更多企业和资本投入实体经济和科技创新。 正因为保障性房工程巨大，工期长、耗费大，对其资金的筹备主要有以下方式：1.银行贷款 目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。房产业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。面对资金瓶颈,开发待定。2.上市融资 上市融资也是房地产企业一个理想的融资渠道,分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资额比较大,但是上市融资的门槛高,比如负债率不能高于70%的规定使很多企业达不到上市要求。我国房地产企业由于传统的融资渠道单一,一般负债率都在75%以上。因此通过直接上市的企业数量很少。3.债券融资 房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具,也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高;与股票相比,又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性,又具有一定的流动性,因此,在国外成熟的证券市场,企业债券成为企业外部融资的优先考虑的方式,债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段,债券融资额总量方面,远远不及股票融资额。目前,我国房地产债券的发行规模很小,债券流通市场不健全,债券发行程序不规范,债券评级的准确性、可信性还有问题。这些都影响了企业通过债券融资的规模。07年中国证监会正式颁布实施公司债券发行试点办法标志着我国公司债券发行工作的正式启动,发行条件较原来宽松很多。试点办法施行之后,房地产证券融资的比重有望增加。 三、住房申请条件购买保障房的条件 住房困难家庭或者单身居民申请购买保障性住房应当符合下列条件：（一）家庭申请的，其全部家庭成员应当具有本市户籍。家庭成员的户籍因就学、服兵役迁出本市的，在就学、服兵役期间视为具有本市户籍；单身居民申请的，应当具有本市户籍； （二）家庭人均年收入或者单身居民年收入在申请受理日之前连续两年均不超过本市规定的购买保障性住房的收入线标准；（三）家庭财产总额或者单身居民个人财产总额不超过本市规定的购买保障性住房的财产限额；（四）家庭成员或者单身居民在本市和国内其他地区无任何形式的住宅建设用地或者自有住房；（五）家庭成员或者单身居民在申请受理日之前三年内未在本市和国内其他地区转让过住宅建设用地或者自有住房； （六）家庭成员或者单身居民未在本市和国内其他地区购买过具有保障性质或者其他政策优惠性质的住房，但作为家庭成员的子女在单独组成家庭或者达到规定的年龄条件后申请购买保障性住房的除外；（七）市政府规定的其他条件。 单身居民申请购买保障性住房的，其年龄条件和面积标准由市政府另行制定。四、我国保障性住房现状、实施措施政策 经调查可知，从总体上看，我国住房保障工作还处于探索阶段，存在不少矛盾和问题，既有住房保障制度不够健全、政策不够完善的问题，也有管理不到位和实施过程中操作不规范的问题，需要及时总结经验，完善制度，加强管理。据有关人士介绍，问题主要体现在七个方面：法规建设滞后。现行住房保障政策都是以规范性文件形式发布的，虽有一定效力，但未形成法律制度约束。工作中，还存在着政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等问题。 保障房政府人员控制，绝大部分需要帮助的低收入公民无法得到利益，相反那些政府人员得到的利益居多。就公务员而言，得到的国家政策比一般人好之甚多，导致保障房没有得到发挥，房地产糜烂，全球经济差距大，贫穷着连住房都无法得到保障，一些高官及国家公务人员拥有房地产不计其数，保障房无疑给他们提供一次更好贪污的借口和幌子。 建设资金筹措和征地拆迁压力比较大。今年建设任务比去年有较大增加，一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。 地方保障性住房规划布局有待改善，交通等外部配套设施的建设相对滞后。少数地方保障性住房项目选在离城市中心较远的地方，配套设施没能同步建设，建成后迟迟不能入住，或是入住了但生活不方便。有的保障性住房内部空间结构不合理，影响了使用功能。 分配和运营管理方面还存在不少问题。家庭和个人住房、收入以及金融资产等情况基础信息不足，核定有一定难度。一些地方出现了骗租、骗购的情况。有的家庭收入增加了，但仍然不退出保障性住房，群众意见很大。 设计不够。我国保障性住房建设和管理总体上带有探索性质，包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。同时，也有前后政策如何更好衔接的问题。 保障性住房工程质量有待提高。有的地方一些保障性住房设计、施工、监理、验收质量把关不严，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在质量安全隐患。 处理以上问题迫在眉睫，国家需要稳定化，必须先解决民生问题。因此建议：1、房地产开发商应加大资金筹集力度，积极拓展融资渠道。除了中央加大对保障性住房工程的补助外，各地也应该想办法加大市场融资力度，破解资金瓶颈；2、依托健全的法律体系来保障制度政策的完善以及实施。对于任何通过弄虚作假、权钱交易等非法手段，骗取保障性住房、谋取利益的行为都应受到相关法律、法规的处罚和追究。同时，应该引入银行诚信体系，对于在申请保障房弄虚作假的，今后予以限制。对于银行在发放贷款时，禁止银行公职人员徇私舞弊，以公平、公正给予帮助。3.加强群众监督机制建设。在保障性住房的土地供应、建立以及申请、公示等方面，应该发挥社会的力量，建立群众监督举报机制，对举报违法违规用地、提供虚假申请资料等情况的举报人一经查实给予奖励。要健全监控制度。社会保障性住房监控制度应包括社会保障性住房建设、管理体系的内部监控制度和外部或社会监控制度。内部监控制度可以由政府社会保障性住房管理部门内部的监察制度、审计制度和党组织的纪检制度等组成，外部监控制度应包括人民代表大会、检察院、群众团体、新闻舆论等各个方面对社会保障性住房建设、分配和管理情况进行监督。要建立退出机制。当享受保障的中低收入家庭脱离贫困后，应及时退出，让社会保障性住房不断“回流”到政府手中，用于统筹社会保障性住房的房源与保障政策的正常运行，以建立住房正常、合理的流动机制，并保证将社会保障性住房分配到那些最需要的家庭手中。5、 社会保障性住房制度评价指标综合评价社会保障性住房制度。主要涉及适度、公平和率三个方面的问题。适度问题具体体现在以下三个方面： 城市住房保障对象的范围城市住房保障对象范围的确定，直接取决以下三方面：一是房价收入比。这里的房价是指商品房价，即住房的市场价；收人是指城市居民家庭的可支配收入。二是城市住房社会保障的标准和水平在确定的城市住房社会保障范围内，影响住房社会保障标准和水平的因素有两个：一是保障对象的房价收人比，二是 政府的财政能力。 三是城市土地、基础设施等资源的稀缺状况。城市土地、 基础设施等资源的稀缺状况对城市住房保障范围和对象的影响。 中国人口庞大，而可以利用的土地资源却少之又少，可谓是僧多粥少，这便要求社会保障性住房公共政策的核心应是公平，这与我国国情相符。公共政策是指政府为解决社会公共问题而制定的行为准则这些准则也包含着公平，体现许多的价值，如：公平、价值性、代表性、回应性、责任和民主。在这些价值中，公平是基础，如果没有公平，公共政策的其他价值因素也就失去了实现的基础条件，公共政策也就成为遥不可及的理想或着空谈。公平价值理性不仅是其他价值理性的基础，同时也是工具理性的前提，如果政策工具失去价值理性，其结果只能是政策的扭曲与异化。综上，公共政策的本质特征决定了公共政策必须以公平作为核心价值。我国是社会主义国家，人民当家做主，一切从实际出发，实事求是。作为解决中低收入家庭住房问题的政策供给，社会保障性住房政策更应凸显公平公正的社会价值，这既是当前打造服务型政府的实践内需，更是我们构建社会主义和谐社会的应有之义。作为解决中低收入家庭住房问题重要的政策输出，社会保障性住房政策必须坚持并贯彻社会公平这一核心理念，这既是服务型政府理论的应有之义，更是实践中体现服务型政府本质的客观要求。目前，我国现状并不如此，相反更加体现高等贵贱之分，当权着高高在上，乱用职权，以权谋私，许多开发商以此作为自己发财的利器，并不顾忌质量。中低收入公民根本得不到保障，即使得到了，其权益也受到了侵害。所以我们要力求公平。试问如果一项公共政策不付诸实施，那么再好的公共政策也仅仅是一个理论蓝图。但如果一项科学的公共政策在实践执行中背离原有的政策理念，其结果比不执行该项公共政策的后果更可怕。在我国这几年的社会保障性住房政策探索实践中，出现了一些背离社会保障性住房公共政策本质的现象如服务对象错位。另外，在定价问题上，偏离目标客户的承受能力。在各地操作实践中，由于各种不合理的摊派，使得经济适用房变得不经济，不少地方价格偏高，与工薪阶层的有效需求相距甚远。为什么会出现社会保障性住房该经济不经济，该保障不保障呢？根本原因就在于执行社会保障性住房政策时偏离了社会公平这一基本理念和价值核心。 住房的特殊性决定了住房的保障制度的重要性，所以提高保障性住房建设财政政策的效率是关系到社会稳定和经济发展的重要方面。政府在保障性住房建设中有一系列的财政工具可供选择，我国保障性住房财政政策主要有供给补贴、需方补贴等。政府依靠社会和财政的力量，对需求方和供应方施加压力，充分把效率体现出来，保证公民合法权益造福人民。结论 综上所述，随着我国城镇住房制度改革向商品化、市场化迈进，国家越来越腐败，官官相护，互相勾结。许多地区的房价不断攀升，城市中低收入家庭的住房矛盾越来越突出，亟需政府为他们提供基本的住房保障。而从过去的改革措施来看，存在许多问题有待解决，如保障覆盖范围过窄、保障水平低、管理机制不完善等。作为一种不同以往住房供应和管理体系的制度创新，社会保障性住房政策是基于