内蒙古克什克腾旗经棚镇商业街定位规划方案(32页)

赤峰亿辰置业有限公司 克什克腾旗经棚镇商业街 商业方案 Contents 第一章第二章第三章第四章 项目描述项目价值效益说明风险评估 纲要 Project 项目描述 一 项目地址二 项目定位三 项目规模四 规划要点五 项目周期六 推广范围七 经营方式八 拟招募主力商家 项目位于内蒙古自治区克什克腾旗经棚镇 北京正北550公里 东临解放路 西至应昌路 南至达里诺尔街 北临体育公园 正北为克什克腾旗人民政府广场 位于经棚镇河东中轴线上 一 项目地址 二 项目规模 规划区总面积 6 47公顷 其中南北向长210米 东西向宽为320米 项目占地面积 约4公顷 60市亩 总建筑面积 约13万平方米 其中住宅地产2 4万平方米 其它为商业地产 总投资 4 5亿元人民币 三 项目定位 1 核心定位以商业地产作为绝对主导 住宅地产为补充的城市集中商业项目 三 项目定位 2 业态定位 三 项目定位 3 开发模式定位租售结合 三 项目定位 四 规划要点 将建筑体量分解为几个建筑体块 合理的分布于场地中 灵活的平面适应了不同需求 并各自赋予独特的功能属性 通过二层和三层联通的空中走廊 围合出若干个尺度适宜的广场和 空中庭院 四 规划要点 设计围合式商业建筑群 大面积休闲消费广场 步行街微地形中心花园 店铺林立 配以小品 绿地 以丰富步行街空间形态 四 规划要点 主要以休闲为功能 包括购物 餐饮 娱乐 书店 影院 宾馆酒店等设施 通过环境 建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所 打造出一个人气旺盛的商业街 四 规划要点 规划地段东 西 南三面均为居住用地 为商圈提供了零售及休闲的消费顾客群 市场环境良好 五 项目周期 六 推广范围 赤峰中心城区 拥有闲置资金的投资理财者 锡林郭勒市 该市可作为销售拓展区 同样面向投资理财人群进行推广 克旗本地 会有买家和承租商 主要面向即有底商如品牌专营店 家电百货商场等进行推广 作为主力销售人群 七 经营方式 采用即售和持有出租相结合方式经营 酒吧区 餐饮美食区采用即售方式 服装品牌区 百货家居区采用即售和持有出租相结合方式 娱乐休闲区是本案核心 拟采用持有方式 必要时可以自营或参股经营 八 拟招募主力商家 餐饮主力品牌 肯德基从属于世界上最大的餐饮集团 百胜餐饮集团 目前已在全球100多个国家和地区拥有超过3 3万家连锁店 院线主力品牌 万达中国电影终端市场的建设者和引领者 年度票房已突破8 3亿元 观众人次年增长率超50 八 拟招募主力商家 超市主力品牌 兴隆大家庭辽宁兴隆大家庭商业集团在 中国民营企业500强 中排名205位 在 中国服务业500强 中排名203位 在 中国连锁百强 排名中已经连续多年跻身前50名 其中集团已有8家企业荣登全国零售企业单店排行榜 连锁酒店主力品牌 7天连锁酒店已建立覆盖全国260家分店的经济型快捷连锁酒店网络 位列中国十大连锁酒店品牌前列 八 拟招募主力商家 餐饮主力品牌 肯德基从属于世界上最大的餐饮集团 百胜餐饮集团 目前已在全球100多个国家和地区拥有超过3 3万家连锁店 院线主力品牌 万达中国电影终端市场的建设者和引领者 年度票房已突破8 3亿元 观众人次年增长率超50 Value 项目价值 一 背景分析二 项目需求度分析 一 背景分析 1 25倍的经济高速增长与商业区 2003年 克旗财政收入5212万元 2010年 财政收入完成12 6亿元 8年时间涨翻25倍 增速惊人 经济的高速增长必然带来对商贸服务业的高需求 但与其形成鲜明对比的是 作为克旗政治 经济 文化中心的旗委 旗政府所在地经棚镇 只有密集的裙楼底商彰显着区域对商业的强劲需求 目前却无完整商业区 克旗亟需现代商业的功能与活力 来匹配 支撑其发展速度 背景 一 背景分析 2 高达70 的工业贡献率与仅30 的第三产业贡献率 随着农业税减免政策的陆续出台 克旗地方财政收入主要来自于第二产业和第三产业 但它们目前对财政贡献的比率关系是7 3 第三产业比重明显偏低 在区域经济加速增长的背后 克旗却愈加暴露出工业经济结构过于单一 产业结构失衡的问题 这与目前高速增长的各项经济指标明显构成矛盾 从现代社会经济模式要求和可持续发展的角度来看 克旗产业结构亟待转型 加大第三产业投入和建设力度已成为必须 背景 一 背景分析 3 世界级产业品牌与初低级服务配套 2005年 克什克腾旗被正式认定为世界地质公园 2009年8月 国家投入250亿元 堪称全国煤制气项目之最 也是世界煤制天然气项目中年产量最大的大唐国际煤制气项目正式开工建设 一系列世界级旅游园区 产业园区的 落地 使克什克腾旗知名度迅速提高 近年来 到克什克腾旅游的人数迅速增加 据统计 2002年接待游客约40万人次 到2010年已突破180万人次 而正在打造的国家战略性煤基新兴能源化工产业示范基地也必然会带来相关劳动力和高素质人才的聚集 带来区域人口的非自然增长 如此巨大的消费动力和能级 需要完善的商贸服务业与之配套 克旗商贸流通滞后的局面须改观 投入力度须加大 背景 二 项目需求度分析 1 商业街项目承载了克旗 十二五 发展规划的硬性需求 转变经济发展方式 保持经济平稳较快发展 是克旗 十二五 规划的工作重点 2011年克旗政府工作报告明确提出 经棚镇的城镇建设 要以打造生态 宜居 宜游城镇为目标 力求在拓展空间 完善功能和提升品位上有新突破 报告特别提出了经棚镇商业街项目 并将其作为改造提升传统服务业 提升商贸服务水平档次和加快小城镇建设步伐的主要手段 需求 2 商业街项目填补了提升克旗矿业和旅游资源效益能级的刚性需求 二 项目需求度分析 产业化水平的重要指标是上下游配置是否合理 是否可以构成可持续运转的关系链条 经棚镇有包括新型化工 能源 水电 食品加工等多个大型新建工业项目 按照基地化 集约化发展的原则 都在以园区化作为发展目标 特别依托大唐国际煤制气项目 如此丰富的工业资源需要产业下游的商贸流通和服务业与之承接 克旗主打草原生态 世界地质公园 民族传统文化三大旅游品牌 更需要产业配套和产业延伸 以提高其开发效益和水平 需求 二 项目需求度分析 3 商业街项目直接对接了经棚城镇化建设的显性需求 一方面 经棚城镇化形象已初具规模 但在城镇化功能上必须要有商业和服务业的配套支撑 另一方面 受政府大楼和体育公园景观的辐射影响 基地已经具备了良好的城镇化氛围和生态条件 又极大有利于人流引导 商业街项目在彰显巨大的升值潜力和无限商机的同时 也成为对周边环境资源有效利用和经棚城镇化建设的重要载体 需求 Benefit 效益说明 Risk 风险评估 一 建设风险二 市场风险 一 建设风险 1 项目的规划设计追求现代感 国际化 技术要求高 施工难度大 但相对来讲规模较小 在招标施工单位问题上将处于尴尬境地 也就是说 当地施工企业技术上很难达到要求 外地大型施工企业也会由于建设规模和远征费用等问题踌躇 解决这个问题的唯一方法 是开发企业在利益上做出大的让步 才能使项目顺利完成 风险 一 建设风险 2 受气候条件限制 施工期只能集中在5月到10月之间 前期至少需要3个月紧张筹备 如果项目遇到不利因素影响 导致时间拖延 将带来资金成本提高 销售影响等一系列连锁反应 导致利润缩水 甚至亏损 针对现实情况 主体施工期已经推至2012年 项目更需要相关条件保障 以顺利进入运作流程 否则又将带来跨年度延期 需承担的成本和损失更高 风险 二 市场风险 项目的市场风险主要体现在推广方面 本地的商业服务业 包括引以为自豪的旅游业 现状都较为落后 项目虽能提炼几个卖点和炒作