房地产行业的现实思考

中信证券研究部,是继续泡沫还是选择萧条？,房地产行业的现实思考,2,房价上涨和销售回落的天平,房价和销量的平衡,宽裕的资金链,房价无下降压力,北京一手房,北京二手房,3,房价上涨和销售回落的天平,上海一手房,上海单盘销售,深圳一手房,深圳二手房,4,房价上涨和销售回落的天平,中国房地产市场上,销售向好往往可以刺激房价上涨,但销售向下,房价容易产生粘性。产业的平衡只能是考验销售的持续性。货币政策和企业理性程度是决定销售持续性的因素,5,考验销售持续性货币政策,房贷和票据融资,1-7月，货币政策未向房贷倾斜,房地产的根本问题是购房负担和购房能力，这一问题产生变化的根本，除了居民财富水平和收入水平变化外，就只有货币政策变化。我们不担心货币政策对行业结构性控制，但担心货币整体转向。,6,考验销售的持续性货币政策,货币周期几乎和销售周期同步。（2005变更统计口径而已）信贷规模几乎必然会对行业有所影响，但资金成本的影响通常为方向性。,7,考验销售的持续性新增供应,仍然是新开工增速慢于销售,2季度比1季度，投资行为相对销售更谨慎了!,新开工谨慎和企业资金运用谨慎(8、9月份新开工数据至关重要，我们认为难以要求行业在迷茫中超预期扩大开工),企业谨慎度= 季度出售商品提供劳务的现金流入/季度购买商品获得劳务的现金流出,8,考验销售的持续性土地市场,9,考验销售的持续性土地市场,政府和企业都变得更理性了,土地成交量并不低，价格具备指针意义,未来土地放量供应，有助于地价维持理性而放量供地是对拉动投资和稳定房价都有利的政策，政府将选择,10,考验销售的持续性资金状况,经营性现金流空前良好,资金宽裕程度也前无古人,11,考验销售的持续性企业信心,银行贷款支持,资本市场支持,我们想证明，新开工和拿地没有受到任何的资金约束当前的地价和开工状况，只是说明企业的态度偏于理性。这也消除了行业资金断裂和房价非理性疯涨的忧虑,12,结论,销售面积会随着房价上涨和货币政策收紧而下降。但土地成本不会大幅提升，新开工增长也不会影响到公司资金压力，银行不会针对个贷进行专门控制。只要货币政策变化不大，销售将具有持续性，行业的调整可以说已经到位。对货币政策的判断超越了地产研究员能力范畴。不过如果8月份新增贷款余额确实只有市场传言不到2000亿（我无法证实），的确一定会继续对销售，进而对股价产生影响。,财富和收入都难以一夕剧变，房价高位粘性，只有持续宽松的货币政策，才能保持销售的稳定增长。而销售的增长,会刺激房价上涨,从而需要货币继续放松。（否则）只有销售稳定增长，才有投资和拿地的持续热情。如果过冬，地产企业早已准备了充裕资金。（伤及的将是）货币政策并不是没有继续宽松的空间，一切取决于货币当局的决心,13,盈利预测,14,荣盛发展碧桂园未竟的事业,打通资本平台,京沪高铁概念,资源飞跃的前夜,小碧桂园的盈利模式,业绩高速增长,布局广阔，不依赖某大盘,增发顺利完成,京沪高铁临近,每平米土储楼面价平均500元,合理内控和区域扩张,年销售额超过50亿,更换证券公司,廊坊 徐州 蚌埠 南京,年内计划增加权益土储到1000万平数十万平的一级开发用地,控制建安成本,15,华侨城据开发生态上端的资源股,豪宅纯水岸、东部曦城在8月持续热销，公司销售接近100亿,敏感性：产品提价空间最大的地产股,主题+资源,真正的资