百达商场物业管理租赁方案

百达商场物业管理租赁方案,市中心综合体,物业公司简介,株洲市百达物业有限公司成立于2009年6月，注册资本500万元，是具有物业管理资质等级一级，专业从事物业管理工作的物业企业。公司现有管理人员500人，中高级管理人员50人，98%员工持物业管理上证岗及专业岗位资格证文件，组建了一批高素质的管理队伍。公司开建之初严格导入质量管理体系及环境管理体系的管理要素，并与公司初建期的实际情况相结合进行管理，用质量管理来保证我们服务产品的实现，以满足物业市场经济的竟争需求。,项目简介,项目地理位置，位于中心广场西北面，现（中国电信位置），临株洲两条主力干道；南北横卧株洲大桥；东北面株洲市百货大楼，千金电影院；西南面家润多广场；东南面麦当劳、 桂林人 、书城；人口密度大，交通便利，离汽车长途站和火车站都比较近。又是传统的商区 、家电、衣服 、图书 、饮食核心区。还有沿江风光带，距娱乐区也很近。项目简介，总建筑面积为160000平方米，共8层，其中地下1层，地上7层，每层建筑面积2000m2。,,,目录,商业定位,租户的选取,租金的确定,出租方案,租赁方案,定位说明,商业经营管理公司通常是将经营行为作为主要管理内容，强调对经营环节的控制。其核心定位为：运营管理。 大型超市也是采取这样的定位，所以此类经营管理公司能够最大限度做到对经营者的控制，并能直接左右销售行为和结果。 而对于本项目而言，产权将绝大多数出售，并会分散在很多经营者和投资者手里，后期随着项目的开业也只能做到通过委托的形式，收回部分经营权。 因此，核心定位只能是：商业服务、运营管理,,目标区域定位,本项目,,,目标区域定位,经营功能定位,area location,functional localization,商业定位 business position,,经营功能定位,,租户的选取 Select One that holds a lease,,,基本承租户主要承租户一般承租户,百货公司连锁店超级市场自选商业,家电商店家具商店食品店服装商店皮鞋店,按照承租客商在公共商业楼宇的不同作用分类,按照经营形式分类,按照经营品种分类,选择好才是真的好,01,02,03,租户的类型,,,影响选取的综合因素,租户的财务状况和能力,租户的声誉,租户组合与位置分配,商场规模的大小,租户所需要的物业服务,主要承租户与一般承租户的配合,,根据因素确定租户选择,租户的声誉 一个新建立的企业可能缺乏有关声誉的记录，但物业服务企业可以评估其经营思想和策略，一个企业如果有一种清晰的业务发展计划，确定了合理的商品种类和适应当地经济状况的价格水平，会优于那些没有进行市场策划的企业。租户的财务状况和能力 那些被证明财务状况好、极有声誉的大公司是重点选择对象。租户组合与位置分配 主要应依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围而定。 当购物中心内有两个或两个以上的承租户时，应注意他们各自提供的商品与服务种类是否搭配合理，且与次要承租户提供的商品与服务是否为补充。,租户所需要的物业服务 商业场所骨从事经营活动的承租户，非常关心是否有足够的使用面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个经营地点的客流量有多大等。主要承租户与一般承租户的配合 安排好租户在商场中的比例关系，既能稳定项目正常经营活动的正常开展，同时又能不断地更新项目，使项目具有一定的活力。商场规模的大小 本项目总建筑面积为1.6万平方米属中型商场，其经营的商品和零售企业形式应该尽量齐全，各种其他商业机构也应该具备，同时应尽量争取省市级和区级大商店的分店作为基本租户。,,租金的确定 ascertain the rent,,租赁报价,本项目整体租赁报价区间在预租期（出租率未达到30%时）为人民币100-150元/建筑平方米/月（含物业管理费）；整体报价区间在较成熟期（出租率达到30%-60时）和成熟期相对预租期分别上浮30元/建筑平方米/月、50元/建筑平方米/月，分别达到人民币130-180元/建筑平方米/月、150-200元/建筑平方米/月、（含物业管理费）；根据项目实际情况、市场整体状况及目标客户群的租金支付能力，结合各阶段市场实际情况进行项目租赁价格预测和阶段性调整。,,租价报价明细,单位：元/平方米.月,,租赁成交价,单位：元/平方米.月,,车位租赁费用及免车位策略,对于整层租赁的客户拟提供地下二个免费停车车位的策略；半层租赁的客户原则不上提供免费车位。租赁一层以上客户和知名企业客户单独洽谈。,,租赁进程,,媒体组合推广预算费用,,租赁方案 Leasing Plan,,商场的管理,统一管理 商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理，没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。 分散经营 是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所，商铺的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。,,管理模式的五个统一,统一物业管理,统一营销管理,统一经营主题,统一招商管理,统一服务管理,即前期通过销售环节捆绑合同或协议，后期通过政府税费调控等形式，基本实现项目统一招商管理，包括统一业态控制，统一品牌审核，以及统一租约等管理内容。,即统一项目的业态规划和商品布局。,即为商户提供专业的服务咨询；统一设立总服务台，提供客户服务提升项目服务水平；代行部分工商行政职能，对商户经营行为、商品和服务质量进行必要监督，保持良好经营秩序，并以此提升项目认知度。,即统一策划全年的系列营销策划活动，营造气氛吸引客流，举办大量的有文化内涵并特聚人气的活动，使商场成为传播文化资讯的平台,即统一进行项目建筑内外空间、环境管理及设备设施的维护保养，营造舒适的购物休闲环境,,分散经营,为了达到“统一管理,分散经营”的管理模式，在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。,,组织架构,组织架构设计说明： 商管公司的组织架构主要分为三大板块： 1、物业服务部分（保安、保洁、设备管理） 2、商业服务部分（包括策划促销和商户管理） 3、行政财务（租金收取、客户回报支付等） 其中由商业招商和运营部组成的商业服务部分 是整个管理公司的核心运营机构。 公司组织结构采取扁平化的管理体系，便于市场的快速反应和 相互配合。商管公司下面直接设置职能部门，部门下设专业组直接管理所有商户。,,组织结构图,总经理,保保洁安组组,物管部,运营部,办公室,财务部,设备组,会计组,出纳组,招商组,客服组,,物业管理内容,养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。,,出租方式的管理,一种先规定一个固定的月租金（根据面积），然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。 一种是按面积定出最低租金，然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。,租金计算可采用两种形式：,,出租的促进策略,进行特色经营,扩大商场的吸引力 提高商业场所的产品档次,扩大消费. 加强广告宣传,提高商厦的知名度 节庆日经常举行活动,促进客流量 根据租赁时间长短,一次性交纳租金的多少来进性优惠政策 顾客带顾客来进行租赁,可减免一定的物业费等,,招商原则,1、二个重点 重点引进在市内有影响力、有实力的商业机构加盟合作。 对名家、名企、名品重点招商,2、四个优先厂家优先：厂家直接合作优先答约；名优品牌优先：国内外著名品牌优先引进；独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进；特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。,实行“二个重点四个优先”的基本原则,注：租赁面积到500平米以上优先