关于鹤壁市小区物业管理中存在的问题及解决方法

关于鹤壁市小区物业管理中存在的问题及解决方法鹤壁职业技术学院 白钢华小区物业管理在中国是个非常棘手的问题。对于鹤壁市这个只有140多万人口的中原小城市而言，更是刚刚起步，存在诸多问题。从2003年实施的物业管理条例走到今天，中间不断地完善和优化，可以说物业管理在制定上已经非常成熟，现在的物业管理不缺制度，而缺少执行。就目前而言，物业管理最大的问题在于行业监管的问题。许多物业管理过程中的不规范行为无法进行监控，服务标准不统一导致业主不满，之后引发一系列问题，例如：收费透明度问题，维修标准问题，维修基金使用问题等等。另外物业服务人员职业素质偏低也是目前物业行业中的一个大的问题，不仅影响到物业服务对业主的感受度，而且对行业形象也损失很大。因此，提升物业行业的专业素质也是目前许多物业管理企业面临的重要问题。而各种各样的问题最后都基本上表现成了物业管理费的收取问题，这一问题在很多小区已表现的非常激化。一、 业主拒交或拖欠物业管理费的原因大致如下：1、 开发商历史遗留问题按理说开发商遗留下的诸多问题应由开发商解决与物业管理企业无关，但恰恰是许多项目是建管一家，物业管理隶属于开发商，因此许多业主自然而然地把怨气都发到物业管理企业身上，而他们表达不满的最通常的方式就是拒交物业费。2、 认为服务与收费不成正比，对物业管理服务不满意由于目前物业管理服务质量还没有统一的标准，相应的收费细则也没有出台，怎样达到质、价对等没有统一的要求，双方都从自身利益出发，部分业主认为质、价不符，对物业公司产生意见，从而拒交物业费。3、 业主不了解物业管理的涵盖内容由于业主不是专业人士，对物业管理内容一知半解，因此主观认为，只要我交了物业费，不管发生什么样的事情，物业公司都要负责。否则，物业公司就是失职，从而拒交物业费。4、 业主对收费项目不满目前有些物业公司的收费项目和收费标准的合理性确实需要进一步探讨。另外，随着业主法律、维权意识的觉醒，双方的矛盾不断激化。物业公司在这个问题上含糊其辞，造成部分业主认为自身利益受损，拒不交物业费。5、 由于没有硬性的法律法规，部分业主存在搭便车心理，恶意欠费。二、 解决物业管理问题应采取的措施以上是本人对物业管理存在的问题简单看法，尤其是物业费的收交问题。当然，物业公司可以通过法律诉讼的方法收回业主拖欠的物业费。但是，这种解决方法成本很高，而且会加剧双方的矛盾。因此，我们可以寻求其他的更加人性化的方法来解决问题。目前，鹤壁市物业管理协会就工作层面上，只是停留在合作二字上，没有任何权利去解决物业管理中存在的问题，从某种程度上讲，形同虚设。市政府更是对物业管理中存在的问题力不从心。本人认为，当务之急是尽快出台适合鹤壁市的法律法规，成立拥有一定职能、权力的组织机构，尽快开展如下工作。1、 加强物业管理知识的宣传，让物业管理条款深入民心。2、 定期、不定期培训物业公司管理人员，让他们练就扎实的基本功，提供优质服务。凡是考核不达标的人员，强制性的一律不允许上岗。3、 督促物业公司诚信服务，透明收费。这是关键中的关键，一定要让物业公司把详细的收费细则及开支情况予以公告。4、 建立健全物业公司和业主双方沟通协商机制5、 实行信誉广告牌制度。对交费和不交费的业主，应进行必要的表扬和批评，物业管理公司在管理区域内建立“信誉广告牌”。6、 引入保险机制或是建立财政转移支付机制。7、 尽快组建物业管理仲裁机构。8、 建立听证制度。物业如有新的项目或提高收费标准，必须提出充分理由，经由业主代表，物业公司，政府职能部门，专家等相关方面人士组成的听证会通过报主管部门批准。9、 完善合同。就目前而言，很多物业公司的合同条款都模棱两可，含糊其辞，给以后的工作留下了很多后遗症。因此要在合同上下大功夫。10、对业主产权实行限制。对无正当理由拒交、少交、欠交管理费的业主，物业公司可向政府职能部门汇报