资产评估学

2017/12/31,1,资产评估学,汕头广播电视大学,本演示文稿可能包含观众讨论和即席反应。使用 PowerPoint 可以跟踪演示时的即席反应，在幻灯片放映中，右键单击鼠标请选择“会议记录”选择“即席反应”选项卡必要时输入即席反应单击“确定”撤消此框此动作将自动在演示文稿末尾创建一张即席反应幻灯片，包括您的观点。,2017/12/31,2,选用的教材,本课程选用中山大学出版社出版的由苏淑欢、朱健仪编著的资产评估学为教材。,2017/12/31,3,学习重点,本课程主要考核学员对资产评估的基本理论、基本知识和基本操作的掌握程度以及对资产评估结果所做作的会计处理。,2017/12/31,4,第一章总论,一、资产、资产业务、资产评估二、资产评估的前提条件三、资产评估的原则 四、资产评估的产生和发展,2017/12/31,5,第一章 总论,一、资产、资产业务、资产评估P1（一） 资产资产是经济社会的重要资源，是资产评估的对象。对资产概念的正确理解，对搞好资产评估工作有重要意义。任何一项资产必须具有以下3个特点：1 资产的实质是经济资源。2 资产必须是为企业所拥有或控制的。3 资产必须能够以货币计量的。（二）资产业务,2017/12/31,6,（三）资产评估P3 资产评估是指在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，运用科学方法确定某一时点资产价值的行为。1 资产评估的主体为具有资产评估资格的中介机构和注册评估师。2 以法定资产转让为评估客体。P43 以重置成本、现行市价、收益现值和清算价格为价值类型。P5 4 资产评估与会计计价的区别。P6 5 资产评估具有政策性、时效性和公证性的特征。P67,2017/12/31,7,资产评估和其他学科一样，其理论体系也是建立在一系列合理的前提假设基础之上的，其中继续使用假设、公开市场假设和破产清算假设是资产评估中的基本前提假设，即前提条件。（一）继续使用假设 P7（二）公开市场假设P7（三）清算（清偿）假设P8三、资产评估的原则 P8 1资产评估的工作原则P8 2资产评估的经济原则P9 四、资产评估的产生和发展P911 作业：P1114综合练习,二、资产评估的前提条件,2017/12/31,8,第二章 资产评估基础,一、货币的时间价值二、收益现值法三、重置成本法四、现行市价法五、清算价格法六、资产评估方法比较及选择,2017/12/31,9,一、货币的时间价值,（一）单利计算 P15（二）复利计算1复利终值：P162复利现值：P17 （三）复利年金计算P19 1普遍年金终值： 2普遍年金现值： 3先付年金终值普通年金终值（1+i） 4先付年金现值普遍年金现值（1+i）,2017/12/31,10,（三）复利年金计算,5递延年金的终值与延期无关，故计算方法与普通年金终值相同；递延年金的现值计算应分两步进行：求出年金现值总额 将年金现值总额再折算为现值。 6永久年金（即 ） 永久年金现值（四）货币时间价值理论在资产评估中的应用 1资产的三个属性：收益性、流动性和安全性。 2资产的收益折现后的现值就是被评估资产的现行市值。,2017/12/31,11,二、收益现值法：P2533,收益现值法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，进而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 收益现值法应用的前提是：资产必须继续使用，而且资产与经营收益之间存在稳定比例关系，并可以计算；未来的收益可以正确预测计量；与预期收益相关的风险报酬也能估算计量。 收益现值法的适用范围是对企业整体价值评估以及作为现金产出单元的单项资产评估。,2017/12/31,12,（一）影响收益现值的基本因素 1收益额：P2728 收益现值法运用中，收益额的确定是关键。收益额是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额。对于收益额的确定，应把握两点：P27 2 折现率和资本化率(1) 含义：P26 (2)折现率的确定折现率无风险利率风险报酬率通货膨胀率 3 收益期限的确定：P29 （二）收益现值法的运用：P2933 1评估的步骤：P30 2计算公式：P3033 3案例分析：P59,2017/12/31,13,案例1某企业拥有一项地产，未来第一年的纯收益（现金流量）为20万元，预计以后各年的纯收益会按2%的递增比率增加。该地产的折现率为10%，土地使用权出让年限为40年，评估时已使用5年。要求： (1)什么是收益现值法？其适用的条件是什么？ (2)收益额的确定应以净利润还是现金流量为宜？为什么？ (3)评估该地产现时价值。 (4)若该地产可以无期限永久使用，评估该地产价值。 (5)若该地产预计以各年纯收益金按1.5%的比率递减，其他条件不变，评估该地产价值。,2017/12/31,14,案例1解答,2017/12/31,15,案例2某企业进行评估，其拥有非上市普通股股票20万元，持有股票期间，每年股票收益率在12%左右，据调查了解到，股票发行单位每年以净利润的60%发放股利，其他40%用于追加投资根据评估人员对企业经营状况的调查分析，认为该行业具有发展前途，有进一步发展的潜力，经发展趋势分析，确定出其将保持3%的经济发展速度，净资产利润率保持在16%的水平，无风险报酬率为10%（国库券利率），风险报酬率为4%。要求： (1)折现率应由什么组成？ (2)计算该企业的折现率。 (3)计算该股票评估价值，设净利润与现金流量相等。,2017/12/31,16,案例2解答,解：(1)一般而言，折现率应包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率： 折现率无风险利率风险报酬率通货膨胀率 (2)折现率10%+4%=14% (3)依题意可知，该企业的年收益按等比级数递增，且无期限，逐增比率40%16%=6.4%,2017/12/31,17,（三）收益现值法的优缺点P33 三、重置成本法P3343 重置成本法也称成本法，是指按现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评估资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值后，得到的差额作为被评估资产的评估值的一种资产评估方法。 （一）重置成本的分类 与资产的贬值 1重置成本的分类 ：P35 2资产的贬值P3334 资产的价值是一个变量。随着时间的流逝，许多资产的价值与其全新时的价值相比，存在着不同程度的贬值，主要包括：实体性贬值 、功能性贬值和经济性贬值。,2017/12/31,18,（二）重置成本的确定 确定重置成本是应用重置成本法评估资产价值的首要步骤。计算重置成本的方法主要有如下几种： 1重置核算法P36 重置核算法是根据被评估资产在现行价格下所耗用的直接成本和间接成本来计算重置成本。 2 物价指数法 P3637 3 功能价值法，也称生产能力比例法P37 4 统计分析法 P38,2017/12/31,19,（三）实体性贬值的估算 资产的实体性贬值（又称有形损耗），是资产由于使用和自然力作用所形成的贬值。其计算公式为： 资产实体性贬值=重置成本（1成新率） = 从上式可以看出：计算资产的实体性贬值，主要在于估测出资产的成新率。 P41,2017/12/31,20,2017/12/31,21,（四）功能性贬值的估算：P40,功能性贬值是由于技术相对落后造成的贬值。 如P40案例分析2,（五）经济性贬值的估算：P41,经济性贬值是由于外部环境变化造成资产的贬值。 如P41例31,（六）案例分析,2017/12/31,22,案例3某企业对其拥有的一台车床进行评估。该车床是1991年5月购进，评估基准日为2001年5月。该车床在正常使用情况下每天使用8小时，但过去10年中，实际平均每天工作7小时。经测定，该设备尚可使用5年。经调查，在市场重新购置车床价格为8万元，年产量为10 000件。被评估车床年产量为8 000件。要求： （1） 什么是重置成本法？有哪些前提条件？ （2） 复原重置成本与更新重置成本有何区别？ （3） 运用功能价值法计算该企业车床的重置成本。 （4） 成新率与会计上计提的固定资产折旧有何不同？ （5） 计算该车床的成新率。（提示：先计算该车床资产利用率，求出已使用年限） （6） 用重置成本法计算该车床的评估价值。,2017/12/31,23,案例3解答,解：(1)参见教材P35 (2)参见教材P3536 (3) (4)参见教材P42 (5)成新率的计算车床资产利用率103607/(103608) 100% =87.5% 即实际使用年限为8.75年 成新率 (6)评估价值的计算，根据题目已知资料，应采用功能价值法评估价值64 00036.36%=23 270.40(元),2017/12/31,24,（七）适用重置成本法的主要资产业务,由于重置成本法比较充分地考虑了资产的重置全价和应计损耗，对于一切以资产重置、补偿（资产保全、财产保险）为目的资产业务都适用。,（八）重置成本法的优缺点：P43,2017/12/31,25,四、现行市价法,现行市价法是指通过市场调查，选择一个或几个与被评估资产相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算资产价值的方法。 （一）现行市价法的前提条件和适用范围 1前提条件：P44 2适用范围：P44 （二）现值市价法的评估方法 1市价折扣法：P45 例32 2市价比较法：P4647 例33 3物价指数法：P47如P56 一28,2017/12/31,26,（三）案例分析,案例4 企业欲与外商进行合资经营。企业投入一台生产流水线，规定使用年限为10年，已使用3年。经调查，目前同样生产流水线的全新现行市价为1 000 000元，要求：(1)什么是现行市价法？其前提条件是什么？(2)现行市价法与重置成本法都要通过市场寻找参照物，两者有何不同？(3)运用现行市价法的市价折扣法对企业生产流水线进行评估。(4)若在市场上无法找到与企业生产流水线完全相同的设备，但有类似的生产流水线，全新价格为1 100 000元，预计残值110 000元，通过比较两者的性能、使用权益、技术水平等因素，确定调整系数为0.9。评估企业生产流水线现时价值。,2017/12/31,27,案例解答,解： (1)参见教材P44 (2)参见教材P51 (3)运用市价折扣法 评估价值 730 000(元)(4)运用市价比较法 评估价值 722 700(元),2017/12/31,28,五、清算价格法：P4850,所谓清算，是指企业由于破产或其他原因，如企业因章程规定而中止，或自愿停业，或因抵押、典当不能按期偿债等，要求在一定时期内将企业或资产变现。于是，在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格，即清算价格。 (一)使用清算价格法的前提条件和适用范围P49 (二)清算价格法的评估方法P49,六、资产评估方法比较及选择：P5053,作业：P53综合练习,2017/12/31,29,第三章 资产评估结果的会计处理,一、资产评估与会计处理二、对外投资资产评估的会计处理三、企业兼并资产评估的会计处理四、股份制改组资产评估的会计处理,2017/12/31,30,一、资产评估与会计处理,（一）资产评估的资产与会计的资产的关系 P61 （二）资产评估结果的会计处理方法 P62 账项调整法、附注说明法和报表说明法 （三）资产评估结果处理的基本要求 P63,二、对外投资资产评估的会计处理,对外投资是指企业除经营自身的主要业务外，以其资金投放到其他企业的行为。对外投资可分为股权投资和债权投资，按持有目的又可分为短期投资和长期投资，按其出资形式又可分为货币投资和非货币投资，需进行资产评估的是非货币性投资。,2017/12/31,31,（一）货币性资产和非资币性资产的区别和判断 P64（二）非货币性交易的会计处理P65 1换出资产的收益确定： 如P65例3 2初始投资成本的确定 P66 如P66例4、例5,2017/12/31,32,三、企业兼并资产评估会计处理,企业兼并是指通过一个企业与另一个企业的联合或获得对另一个企业净资产的控制和经营权，而将各自独立的企业组成一个经济实体。（一）企业兼并资产评估会计处理的概述P681企业兼并的形式：承担债务式、购买式、吸收股份式、控股式。2企业购买兼并的程序,2017/12/31,33,（二）被兼并企业的会计处理经批准被兼并的企业，会计处理的内容如下：1被兼并企业保留法人资格的会计处理 P682被兼并企业取消法人资格的会计处理 P69（1）财产清查（2）资产评估（3）结束旧帐（三）兼并企业的会计处理1被兼并企业保留法人资格时兼并企业的会计处理 P722被兼并企业丧失法人资格时兼并企业的会计处理 P72,2017/12/31,34,（三）企业兼并的会计报表P73（四）案例分析案例一 P84解答：（1）乙公司的会计处理： 资产评估结果的会计分录：借：长期股权投资 2 000 000 固定资产20 000 000 贷：应收账款3 000 000 累计折旧8 000 000 无形资产1 000 000 长期借款 500 000 递延税款 500 000 资本公积1 000 000,2017/12/31,35,2002年4月分红借：应付利润10 000 000 贷：银行存款10 000 000借：利润分配10 000 000 贷：应付利润10 000 000（2）甲公司的会计处理：取得长期股权2001年9月30日乙公司所有者权益总额 =10 000+2 100+800=12 900（万元）股权投资差额16 000-12 900=3100（万元）,2017/12/31,36,借：长期股权投资乙公司（投资成本）129 000 000长期股权投资乙公司（股权投资差额） 31 000 000 贷：银行存款2002年4月收到乙公司分来利润1 000万元 因为甲公司从2001年1月1日起享受乙公司的全部利润分配权，且设乙公司分红没有超过2001年全年净利润，会计分录为：借：银行存款1 000 000贷：长期股权投资（损益调整）10 000 000 年末进行损益调整借：长期股权投资乙公司（损益调整） 8 000 000 贷：投资收益 8 000 000,2017/12/31,37,年末摊销股权投资差额2001年年末应摊销额=3 10010123=77.5（万元）借：投资收益775 000贷：长期股权投资乙公司（股权投资差额） 775 0002002年年末应摊销额 3 100101212=310（万元） 借：投资收益3 100 000贷：长期股权投资乙公司（股权投资差额） 3 100 000,2017/12/31,38,四、股份制改组资产评估的会计处理,企业改组为股份制公司时，应对原企业的资产进行清理，界定原有企业的净资产产权。对于资产评估确认的资产价值与企业账面价值的差额，一方面调整资产的账面价值，另一方面计算末来应交所得税的余额，并作为资本公积处理。下面以国有企业改组为例进行说明。 国有资产占有单位改组为股份制企业时，按照国家有关法规规定，可以采取整体改组、分立式改组和合并改组等方式。,2017/12/31,39,（一）股份制改组的程序和内容 P74（二）评估结束的会计处理 P74 1以评估基准日为调账日的会计处理 P75 如例7 2评估基准日与调账日不一致的会计处理 P75-76 如例8 、9、103股份制改组的处理方法P76-78原有企业改组为股份制企业，改组后的公司可以继续沿用原企业账册，也可以另立新账。,2017/12/31,40,（三）案例分析案例2P85解答：（1）财产清查的会计分录：原材料借：原材料1 000 贷：待处理财产损溢1 000 借：待处理财产损溢1 000贷：管理费用1 000借：待处理财产损溢2 340贷：应交税金应交增值税(进项税额转出) 340 原材料2 000 借：管理费用2 340贷：待处理财产损溢2 340 原材料实际成本239 000(11%)=236 610(元) 原材料市价225 000(元) 原材料跌价损失236 610225 00011 610 (元)借：管理费用11 610贷：存货跌价准备11 610,2017/12/31,41,在产品借：待处理财产损溢47 975 贷：生产成本 45 000 应交税金应交增值税(进项税转出)2 975说明：固定资产借：待处理财产损溢20 000 累计折旧42 000 贷：固定资产62 000借：营业外支出20 000 贷：待处理财产损溢20 000借：固定资产32 000 贷：累计折旧19 200 待处理财产损溢12 800借：待处理财产损溢12 800 贷：营业外收入12 800,2017/12/31,42,（2）资产评估结果的会计分录：（补充：资产评估目的为进行股份制企业改组）借：固定资产230 000 无形资产 50 000 贷：原材料 19 000 库存商品 30 000 资本公积154 770 递延税款 76 230,2017/12/31,43,案例3 P85解答：（1）资产评估结果的会计处理：会计分录借：固定资产1 000 000短期投资 20 000 原材料 200 000 贷：库存商品200 000 资本公积683 400 递延税款336 600,2017/12/31,44,调整后的科目余额表,2017/12/31,45,（2）净资产7 000 0001 583 400300 000800 000 9 683 400（元）应折合的股份数为9 683 400股对外发行的股份数 20 000 0009 683 40010 316 600(股),2017/12/31,46,（3）结束旧账借：短期借款 2 700 000 应付账款1 400 000 其他应付款 400 000 长期借款8 000 000 实收资本7 000 000 资本公积1 583 400 盈余公积 300 000 末分配利润 800 000 递延税款 336 600 坏账准备 30 000 累计折旧3 000 000,贷：现金 30 000银行存款 500 000短期投资 520 000应收账款 500 000原材料 1 200 000库存商品 1 800 000固定资产 21 000 000,2017/12/31,47,建立新账借：现金 30 000 银行存款 500 000 短期投资 520 000 应收账款 500 000 原材料 1 200 000 库存商品 1 800 000 固定资产 21 000 000,贷：短期借款2 700 000应付账款 1 400 000其他应付款 400 000长期借款 8 000 000实收资本 7 000 000资本公积 1 583 400盈余公积 300 000末分配利润 800 000 递延税款 336 600坏帐准备 30 000累计折旧 3 000 000,作业：P79 综合练习,2017/12/31,48,第四章流动资产评估,一、流动资产评估的特点和程序二、货币性流动资产评估三、非货币性流动资产评估,2017/12/31,49,一、流动资产评估的特点和程序 流动资产是指企业可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产，包括现金及各种存款、存货、应收及预付款项、短期投资等 1流动资产的特点 (1)变现能力强 (2)形态多样化 (3)周转速度快,2017/12/31,50,2流动资产评估的特点与方法(1)必须选准流动资产评估的基准时间，所选评估基准日应尽可能在会计期末。(2)流动资产评估属单项评估，它是以单项资产为对象进行的资产评估。因此，它不需要以其综合获利能力进行综合性价值评估。(3)即要认真进行资产清查，同时又要分清主次，掌握重点。(4)流动资产周转速度快，变现能力强，因此，评估流动资产时无需考虑资产的功能性贬值因素，而资产有形损耗（实体性损耗）的计算也只适用于低值易耗品以及呆滞、积压流动资产的评估。,2017/12/31,51,3流动资产评估的程序(1) 确定评估对象和评估范围。(2) 对有实物形态的流动资产进行质量检测和技术鉴定。(3) 对企业的债权、票据、分期收款发出商品等基本情况进行分析。(4) 合理选择评估方法。(5)评定估算流动资产，出具评估结论。,2017/12/31,52,二、货币性流动资产评估 货币性流动资产，又称为货币性资产，是指持有的现金及将以固定或可确定金额的货币收取的资产，包括现金、应收票据以及短期投资等。 一般地，资产负债表所列示的项目中属于货币性资产的项目有：货币资金、准备持有至到期的债券投资、应收票据、应收账款、应收利息、应收账款、应收补贴款、其他应收款等。 1货币资金的评估 资产评估主要是对非货币性资产进行评估，货币资金不会因时间的变化而发生差异，因此，对现金和各项存款的评估，实际上就是对这些项目的清查确认。,2017/12/31,53,2应收账款及预付账款的评估 应收账款评估值应收账款账面价值已确定坏账损失 预计坏账损失对预计坏账损失定量分析方法： (1)坏账估计法 如P90例1，P100一3 (2)账龄分析法。 P91 一般来说，应收账款被评估以后，账面上的“坏账准备”科目按零值计算，评估结果中没有此项目。,2017/12/31,54,3应收票据的评估 由于票据有带息和不带息之分，所以对不带息票据，其评估价值即是其票面额。对于带息票据，其评估值应由本金和利息两部分组成。 (1)按本金加利息确定计算公式为： 应收票据评估值本金(1利息率时间)(2)按应收票据的贴现值计算。指对企业拥有的尚末至期的票据，按评估基准日到银行可获得的贴现值计算确定评估值。应收票据评估值票据到期价值贴现息贴现息票据到期价值贴现率贴现期如 P100一4,2017/12/31,55,4待摊费用、预付费用和短期投资的评估待摊费用是指企业中已经支付或发生，但应由本月和以后各个月份负担的费用。要评估确定待摊费用的价值，实际上是确定其实体资产或某种权利的价值。预付费用之所以作为资产，是因为这类费用在评估日之前企业已经支出，但在评估日之后才能产生效益。如P93案例分析,2017/12/31,56,三、非货币性流动资产评估 非货币性流动资产，是指实物类流动资产，其特点是金额是不确定的。包括各种材料，低值易耗品、包装物、在产品、库存商品等。对非货币性流动资产的评估是流动资产评估的重要内容。 1材料评估(1)企业中的材料，分为库存材料和在用材料，主要对库用材料的评估。采用成本法、现行市价法。近期购进库存材料的评估。 P94 购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料的评估。 P94 购进时间早，市场已经脱销，没有准确现价的库存材料评估。 P9495 超储积压物资的评估。 P95,2017/12/31,57,(2)低值易耗品的评估在库低值易耗品的评估，采用与库存材料评估相同的方法。在用低值易耗品的评估，可以采用成本法进行评估。计算公式为：在用低值易耗品评估值全新成本价值成新率成新率(1低值易耗品实际已使用月数低值易耗 品可使用月数) 100 如P100一5,2017/12/31,58,2在产品评估 这部分流动资产包括制作过程中的在产品、已加工完成入库但不能单独对外销售的半成品。方法有以下两种： (1)成本法 按价格变动系数调整原成本。 P96 按社会平均工艺定额和现行市面上计算评估值。即按重置同类资产的社会平均成本确定被评估资产的价格。 按在产品的完工程序计算评估值。 P97 (2)现行市价法 采用这种方法是按同类在产品和半成品的市价，扣除销售过程中预计发生的费用后计算评估值。 P97,2017/12/31,59,3库存商品的评估P98(1)成本法当评估基准日与库存商品完工时间较接近，成本升降变化不大时，计算公式为： 库存商品评估值库存商品数量单位库存商品账面成本当评估基准日与库存商品完工时间相距较远，制造库存商品的成本费用变化较大时，计算公式为：P98如P99例9、10 (2)现行市价法这种方法是指按不含价外税的可接受市场价格，扣除相关费用后计算被评估库存商品评估值的方法。P99 如P99例11,2017/12/31,60,四、案例分析 P103四案例分析 解答： 1库存现金与日记账无误，评估值应确认为5000元。 2 银行存款日记账与银行对账单余额不符，应以调整未达账项后的实有数确认评估值。银行存款余额调节表银行存款评估价值应为407 000元。,2017/12/31,61,3应收账款按函询查核后的核实数确认，即余额应为600 000元，预计发生的坏账为： 108 0001%+20 0005%+142 000 10%+ (272 00030 000) 20%+78 000 30%+10 000 40% 92 080 (元) 应收账款评估价值600 00092 080507 920 (元) 4 应收票据评估价值 200 000200 000 64195 200 (元) 5 待摊费用评估价值 应预留财产保险费(评估价值)50 00012 11 45 833.33 (元) 应预留仓库租金(评估价值)70 0007 12 59 49 166.67 (元),2017/12/31,62,6 库存材料评估价值 2 000(300500)1600 000 (元) 7库存商品评估价值 2 0001 000(40%0.9+60%1.5)=2 520 000(元) 8流动资产评估价值合计 5 000+407 000+507 920+195 200+45 833.33 +49 166.67+1 600 000+2 520 000 5 330 120 (元)作业：P100综合练习,2017/12/31,63,第五章固定资产评估（一）：机器设备评估,一、固定资产评估的特点二、机器设备评估,2017/12/31,64,一、固定资产评估的特点P105固定资产是指企业所拥有或控制的单位价值较高，使用年限较长，能决定生产能力，在使用过程中能保持其原有实物形态的各种资产。对固定资产的评估具有以下特点： 1单位价值大，影响因素复杂 2工程技术性强，专业门类多 3多种估价标准价格差异大,2017/12/31,65,二、机器设备评估的基本程序 P1071评估准备阶段 2现场工作阶段3确定设备评估经济技术参数阶段4评定估算阶段5撰写评估报告及评估说明阶段6评估报告的审核和报出阶段,2017/12/31,66,三、重置成本法在机器设备评估中的运用适应于持续使用假设前题下的机器设备评估。由于机器设备使用年限较长（年以上），因此一般不能采用历史成本，而应采用重置成本，在重置成本的基础上扣除实体性贬值（有形损耗）、功能性贬值和经济性贬值后为其评估价值。即： 评估价值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值,2017/12/31,67,1重置成本测算 固定资产的重置成本有两种：复原重置成本和更新重置成本（P109）。若为复原重置成本，除考虑实体性贬值外，还需考虑功能性贬值、经济性贬值，但若为更新重置成本，由于其资产的构成已按新固定资产配置，因此评估时无须计量功能性贬值。 由于设备取得的方式和渠道不同，其重置成本构成也不完全一样。按照设备取得的方式分类，设备分为外购设备和自制设备。 P109,2017/12/31,68,(1)国产机器设备重置成本的估测 P109111 为规模效益指数，如P111例题1,2017/12/31,69,(2)进口机器设备重置成本的估测 进口机器设备重置成本构成。进口机器设备重置成本的基本构成是：现行国际市场的离岸价格(FOB)境外途中保险费境外运杂费进口关税消费税银行及其他手续费国内运杂费安装调试费。 进口单台（件）设备重置成本估测。如 P113 案例分析1,2017/12/31,70,2机器设备实体性贬值的确定 实体性贬值即有形损耗。实体性贬值的计算及损耗率与成新率的关系。 成新率损耗率成新率的计算机有年限估算法、修复法和观察法三种。 (1)年限估算法。被评估资产价值重置成本成新率,2017/12/31,71,对于经过大修，特别是经过技术改造的机器设备，应适当增加其尚可使用年限，或减少其实际已使用年限。 成新率尚可使用年限(加权投资年限 尚可使用年限) 100 其中：加权投资年限(加权更新成本) (更新成本)加权更新成本已使用年限更新成本如 P116案例分析3 (2)修复法P117 成新率(设备修复费用 设备重置成本)如P123一1 (3)观察法P117,2017/12/31,72,3机器设备功能性贬值的确定 P118机器设备的功能性贬值主要是由于技术进步引起的。(1)超额投资成本形成的功能性贬值的测算。 设备超额投资成本设备复原重置成本 设备的更新重置成本(2)超额营运成本形成的功能性贬值的测算。 P119通常采用类比法估算。,2017/12/31,73,4设备的经济性贬值的确定设备的经济性贬值是因设备外部因素引起的设备价值贬值。 为规模效益指数，一般取值为0.60.7。 经济性贬值额一般是以设备的重置成本扣除了有形损耗和功能性贬值后的余值乘以经济性贬值率获得。另外，也可按以下公式计算： 经济性贬值额设备年收益损失额(所得税税率) (P/A，i，n),2017/12/31,74,四、现行市价法在机器设备评估中的运用 P120 现行市价法是指通过比较被评估资产与最近出售类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行调整来确定被评估资产价值的方法。在市场经济及市场发育比较完善的国家和地区，运用现行市价法评估机器设备价值是比较普遍的。1明确鉴定被评估对象2 选择参照物3 选择适当的方法估测比准价值4 确定评估结果如 P121案例分析4,2017/12/31,75,五、案例分析案例P130四案例2解答： (1)重置成本法是现时条件下，被评估资产全新状态的重置成本减去该资产的实体性贬值、功能性贬值和经济贬值，估算资产价值的方法。重置成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估。 (2)重置成本法与市价法都要考虑市场价格，两者的区别是对于通用设备，在市场上交易的可能性较大，容易寻找参照物及其可作比较的指标、技术参数等，因此，可选择采用现行市价法。但对于专用设备或企业自行研制的机器设备，在市场上难以寻找相应的参照物，或虽是通用设备，但市场不发达时，则不能选择彩现行市价法，而应选择重置成本法。,2017/12/31,76,(3) 重置成本 由于评估时生产厂家已不再生产被评估资产，应取替代设备的CIF价格比较合理，即被评估设备的CIF价格为30万元。 设备重置价30万英镑1.48171.43(元) 银行手续费30 1.480.8%1.37(万元) 国内运杂费(171.43+1.37) 3%5.18(万元) 进口设备重置成本171.43+1.37+5.18177.98(万元) 成新率5/(5+6)=45% 功能性贬值20 000 (133%) (P/A，10%，5) =13 4003.79085.08 (万元) 评估价值177.9845%5.0875.011(万元),2017/12/31,77,(4)借：长期股权投资70万元累计折旧30万元贷：固定资产100万元(5)借：固定资产75.011万元贷：实收资本75.011万元,2017/12/31,78,案例P131四案例3解答：,2017/12/31,79,2017/12/31,80,第六章固定资产评估（二）：房地产评估,一、房地产评估的特点和程序房地产是房屋建筑物与土地使用权的总称，包括房产和地产。 房地产的特点 （）位置固定性 （）使用的长期性 （）影响因素多样性 （）投资大量性 （）保值增值趋势,2017/12/31,81,房地产价格的种类尽管房地分别属于两个不同的范畴，但是在实务中，房地产价格作为房地产交易双方的实际成交价格，因而在市场上的价格可分为土地价格、建筑物价格、房地价格三种。房地产评估的特点 （）房地产分离评估、综合计价 这是指评估时要对房产和地产分别评估，然后把两者进行综合分析，最终以一个整体价格体现出来，这是由房地产价格的特殊性决定的。 （）应用最佳使用原则房地产评估中的最佳使用原则是指房地产评估应以估价对象的最佳使用为前提。这种最佳使用的含义是法律上允许、技术和功能上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值。,2017/12/31,82,（）法律、法规约束严格对房地产评估必须以房地产的合法取得、合法使用、合法交易、合法处分为前提。 房地产评估基本事项 （）明确评估基本事项 （）拟定评估工作方案 （）实地查勘搜集资料 （）选用评估方法评定估算 （）确定评估结果，撰写评估说明或报告,2017/12/31,83,二、土地使用权评估 土地使用权价格的特征由于土地具有不可再生性、供给的稀缺性、位置的固定性，使土地使用权价格具有不同于一般商品价格的特征。 （）土地使用权是地租的资本化 地价并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。 （）土地使用权是权益价格 （）土地具有增值性 （）土地使用权与用途相关 （）土地使用权具有个别性 土地使用权价格的种类 我国目前的地价体系是随着经济体制改革的深化形成的，地价种类主要有：基准地价、标定地价、交易底价、交易价、课税价格等。,2017/12/31,84,土地使用权价格的评估方法评估时一般可采用现行市价法、收益现值法、重置成本法、路线估价法、预期开发法等。（）现行市价法市价法是在求取一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正，得出待估不动产在评估期日的价格。由现行市价法估价得到的价格，称为比准价格