ch13房地产开发经营的税费

教学方法理论教学内容思考题 教后附记 问题 1 房地产开发企业 建造 销售 出租 房屋需要缴纳哪些 税 2 个人拥有房屋 土地 转让 出租 房屋需要缴纳哪些 税 3 企业拥有房屋 土地 转让 出租 房屋需要缴纳哪些 税 第九章 房地产开发经营的税费 教学目的 通过本章学习 使学生了解房地产税收的类型及其相关规定 掌握发生房地产转让 销售 房屋 租赁等情况下所涉及的各种房地产税收 重点难点 重点是房地产转让 销售 房屋租赁等情况下所涉及的各种房地产税收 难点是各种税收的课税 依据 教学时数 6 教学内容 土地资源归国家所有 从事房地产开发投资 获得土地使用权 必须缴纳相关税费 对于 房地产投资中税收的分析有助于准确地进行收益与费用的预测 有助于在法律法规范围内最大 限度地利用优惠政策 调整投资结构与经营活动 达到节税的目的 对房地产开发投资者具有 重要的意义 税收是国家凭借权力参与国民收入分配和再分配的一种形式 具有强制性 无偿性和固定性的特点 税 收不仅是国家或地方政府获得财政收入的主要渠道 也是国家和地方政府对各项活动进行宏观调控的重要杠 杆 税收的构成要素 税收的构成要素 1 纳税义务人 课税主体 即谁缴纳税 纳税义务人简称纳税人 是国家行使课税权所指向的单位和个人 即税法规定的直接负有纳税义务的单 位和个人 它是缴纳税款的主体 包括自然人和法人 2 课税对象 课税客体 即纳什么税 课税对象又称征税对象 是税法规定的课税目的物 即国家对什么事物征税 3 税基 税率 纳多少税 纳税的基础和据以计算应纳税额的比例 即征税对象的征收比例 体现征税的深度 税率的大小直接关 系到国家财政收入和纳税人的负担 起着调节收入的作用 4 纳税时间 什么时候开始计税 5 纳税地点 什么地方纳税 6 附加 加成和减免 附加是地方附加的简称 是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款 也称副税 附加对所有纳税人 加征 加成是加成征收的简称 加成只对特定的纳税人加征 减免属于减免纳税人负担的措施 主要有 减税 免税 以及规定起征点和免征额 7 违章处理 我国现行的房地产税收体系有房产税 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 契税 紧密相关的有固定资产投资方向调节税 营业税 城市维护建设税 教育费附加 企业所得税 印花税 主要涉及到从房地产市场运行的诸多阶段 1 1 房地产批租与开发阶段的税费负担房地产批租与开发阶段的税费负担 前期税费 土地使用税 契税等 建设阶段税费 营业税 城市建设维护税及教育费附加 印花税等 2 2 房地产流通阶段税费负担房地产流通阶段税费负担 主要有营业税 城市建设维护税及教育费附加 印花税 土地增值税 契税 企业所得税 个人所得税 等 3 3 房地产保有阶段税费负担房地产保有阶段税费负担 主要包括城镇土地使用税 房产税或城市房地产税 外资 一 房产税 一 房产税 房产税是以房产为课税对象 向产权所有人征收一种税 二 房产税征收的法律依据 中华人民共和国房产税暂行条例 自一九八六年十月一日起施行 各省 自治区 直辖市的实施细则 如陕西省1987年2月21日起施行颁布的陕西省 中华人民共和国房产 税暂行条例 实施细则 中华人民共和国房产税暂行条例中华人民共和国房产税暂行条例 http 202 108 90 178 guoshui action GetArticleView1 do id 1442 flag 1http 202 108 90 178 guoshui action GetArticleView1 do id 1442 flag 1 三 房产税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 房产税由产权所有人缴纳 凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人 产权属于全民所有的 由经营管理的单位缴纳 产权出典的 由承典人缴纳 产权所有人 承典人不在 房产所在地的 或者产权未确定及租典纠纷未解决的 由房产代管人或者使用人缴纳 前款列举的产权所有人 经营管理单位 承典人 房产代管人或者使用人 统称为纳税人 2 2 课税对象的征收范围课税对象的征收范围 房产税的课税对象是房产 征收范围为城市 县城 建制镇和工矿区 不包括农村 房产 即以房屋形 态表现的财产 独立于房屋之外的建筑物 如围墙 烟囱 水塔 室外游泳池等不属于房产 城市 是指经国务院批准设立的城市 不包括市属县 县城 是指未设立建制镇的县 区 人民政府所在地 建制镇 是指经省人民政府批准的行政建制镇 不包括历史习惯形成的自然集镇 工矿区 是指工商业比较发达 人口比较集中的市 县 镇以外的大 中型工矿企业所在地 3 3 课税依据课税依据 房产税采用从价计征 计税办法分为按余值计征和租金收入计征两种形式 1 经营自用房屋 以房产的计税余值作为计税依据 计税余值 指依照税法规定按房产原值一次减除 作业 某国有企 业 将 A 厂房 原值500万元 成新率60 以 融资租赁方式租 赁给一实业公司 租期为4年 月租 金为12万元 承 10 30 的损耗价值以后的余额 具体减除幅度由省 自治区 直辖市人民政府确定 2 出租房屋 以租金收入为计税依据 房产的租金收入 是房屋产权所有人出租房产使用权所取得的 报酬 包括货币收入和实物收入 对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的 应根据当地同类房产的租 金水平 确定一个标准租金额 依率计征 3 投资联营 对投资联营的房产 在计征房产税时应予以区别对待 对于以房产投资联营 投资者参与投资利润分 红 共担风险的 按房产的余值作为计税依据计征房产税 对以房产投资 收取固定收入 不承担联营风险的 实际是以联营名义取得房产租金 应根据暂行条 例的有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税 4 融资租赁 对融资租赁房屋的情况 在计征房产税时应以房产余值计算征收 至于租赁期内房产税 的纳税人 由当地税务机关根据实际情况确定 4 4 应纳税额应纳税额 应纳税额 房产计税余值 或租金收入 适用税率 房产计税余值 房产原值 1 原值减除率 房产原值是指纳税人按照会计制度规定 在帐簿 固定资产 科目中记载的房屋原价 对纳税人未按会计 制度规定记载的 在计征房产税时 应按规定调整房产原值 对房产原值明显不合理的 应重新予以评估 适用税率 余值法 税率为1 2 租金收入法 税率为12 原值减除率 10 30 一般取30 5 应纳税额计算举例应纳税额计算举例 例 某国有企业 2002年度自有房屋6幢 其中4幢用于生产经营 房产原值800万元 不包括冷暖通风设备 100万元 2幢房屋租给某公司作生产经营用房 年租金收入80万元 该省规定按房产原值一次扣除30 后的 余值计税 计算该企业当年应纳的房产税 租方在租赁期满 后即获该房产的 所有权 将 B 厂 房 原值800万元 成新率80 作 为投资 与一开 发公司组成联营 企业 合同规定 双方利润分红 共担风险 计算 该企业当年应纳 的房产税 有关计算如下 应纳税额的 计算 A 厂房年应 纳税额 500 1 30 1 2 4 2 万元 B 厂房年应 纳税额 800 1 30 1 2 6 72 自用房产应纳税 800 100 1 30 1 2 7 56 万元 租金收入应纳税额 80 12 9 6 万元 全年应纳房产税额 7 56 9 6 17 16 万元 6 纳税时间和地点 什么时候纳税 纳税时间和地点 什么时候纳税 什么地方纳税 什么地方纳税 购置新建商品房 自房屋交付使用之次月起计征房产税 购置存量房 自办理房屋权属转移 变更登记手续 房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起 计征房产税 出租 出借房产 自交付出租 出借房产之次月起计征房产税 房地产开发企业自用 出租 出借本企业建造的商品房 自房屋使用或交付之次月起计征房产税 纳税地点 什么地方纳税 纳税地点 什么地方纳税 房产所在地 7 7 减税 免税减税 免税 对下述房地产免征房产税 1 国家机关 人民团体 军队自用的房产 但上述单位的出租房产及非自身业务使用的生产 经营用房 不属于免征范围 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产 事业单位自用的房产 是指这些单位的业务用房 3 宗教寺庙 公园名胜古迹自用的房产 但其附设的营业用房及出租的房产 不属于免征范围 宗教 寺庙自用的房产 是指举行宗教仪式等活动的房屋和宗教人员的生活用房 公园 名胜古迹自用的房产 是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房 4 个人所有非营业用房产 5 经财政部批准免税的其他房产 其包括 损坏不堪使用的房屋和危险房屋 经有关部门鉴定后 可免征 对企业因破产 撤销而闲置不用的房产可暂不征 恢复使用时征收 万元 计征方法的 税负比较 A 厂房按房 产原值计算年税 负率 4 2 500 100 0 84 B 厂房按房 产原值计算年税 负率 6 72 800 100 0 84 而如果 A 厂 房按房屋出租计 算房产税 则 A 厂房月应 纳税额 12 12 1 44 万元 A 厂房年应 纳税额 1 44 12 17 2 8 万元 A 厂房按房 2006年12月31日温 家宝总理签发中华 人民共和国国务院 令第483号 国务院 关于修改 中华人 民共和国城镇土地 使用税暂行条例 的决定 自2007年 1月1日起施行 房产大修停用半年以上的 经申请审核 大修期间免征 在建项目的服务性临时建筑 施工期间一律免征 企业办的各类学校 医院 托儿所 幼儿园自用的房产 中 小 高等学校用于教育和科研等本身业务的房产免税 但校办工厂 校办企业 商店 招待 所等的房产应按规定缴纳房产税 房地产开发企业开发的商品房在出售前免征房产税 但对出售前已投入使用或出租 出借的商品 房应征收房产税 二 城镇土地使用税 一 城镇土地使用税 一 城镇土地使用税 城镇土地使用税 简称土地使用税 是国家按使用土地的等级和数量 对城镇范围内的土地使用者征收的 税 1 征税的目的 征收此税的主要目的 是用经济手段加强土地的宏观调控和管理 促使土地使用者节约用地 提高土地 的使用效益 并适当调节不同地区之间的土地级差收益 同时也适当增加国家财政收入 长期以来由于我国土地的无偿无期限使用 土地占有很不均衡 在实践中少用夺占 占而不用的现象十 分普遍 土地利用不合理 浪费十分严重 我国人多地少 城市土地更为紧张 为了用经济手段加强土地管 理 促进土地使用者节约用地 减少土地资源的浪费 2 征税的意义 1 开征土地使用税 可以领用经济杠杆 调整土地占用关系 促进土地使用者节约用地 合理用地 2 土地级差地租在各土地使用者之间的分配越来越不平衡 不利于企业在同等条件下进行公平竞争 开征土地使用税 区别不同情况 确定不同税负 就可以调节土地的级差收益 使其在土地使用者之间以及 他们与国家之间进行合理分配 产原值计算年税 负率 17 28 500 10 0 3 46 二 城镇土地使用税征收的法律依据 二 城镇土地使用税征收的法律依据 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 1988年11月1日起施行 陕西省 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 实施办法 1989年7月25日 三 城镇土地使用税的基本内容 三 城镇土地使用税的基本内容 1 纳税人 在市 县城 建制镇 工矿区范围内使用土地的单位和个人 为城镇土地使用税的纳税人 拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的 由代管人或实际使用人纳税 土地使用权未确定或权属 纠纷未解决的 由实际使用人纳税 土地使用权共有的 由共有各方分别纳税 2 课税对象和征收范围 城市 县城 建制镇 工矿区范围内土地 是指在这些区域范围内属于国家所有和集体所有的土地 3 课税依据 土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 土地使用税采用分类分级的幅度定额税率 每平方米的年幅度税额按城市大小分四个档次 大 中 小城市以公安部门登记在册的非农业正式户口人数为依据 按照国务院颁布的 城市规划条例 中规定的标准划分 现行的划分标准是 市区及郊区非农业人口总计在50万以上的 为大城市 市区及郊区非农业人口总计在 20万至50万的 为中等城市 市区及郊区非农业人口总计在20万以下的 为小城市 19881988年制定的实行标准 年制定的实行标准 大城市0 5 10元 中等城市0 4 8元 小城市0 3 6元 县城 建制镇 工矿区0 2 4元 陕西省陕西省 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 实施办法实施办法规定 规定 西安市五角至五元 宝鸡市 咸阳市 铜川市四角至三元 汉中 渭南 韩城 延安 榆林 商州 安康市三角至二元 县城 建制镇 工矿区二角至一元 随着时间的推移 一些地方已在此基础上乘以3倍 2006年12月31日温家宝总理签发中华人民共和国国务院令第483号 国务院关于修改 中华人民共和国城镇土 地使用税暂行条例 的决定 自2007年1月1日起施行 国务院关于修改 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定 土地使用税每平方米年税额如 下 1 大城市1 5元至30元 2 中等城市1 2元至24元 3 小城市0 9元至18元 4 县城 建制镇 工矿区0 6元至12元 例题 本市某商场坐落在该市繁华地段 企业土地使用证书记载占用土地的面积为10000平方米 经确定属一 等地段 该商场另设两个统一核算的分店均坐落在市区三等地段 共占地6000平方米 一座配送仓库位于市 郊 属五等地段 占地面积为20000平方米 另外 该商场自办托儿所占地面积3500平方米 属三等地段 注 一等地段年税额4元 平方米 三等地段年税额2元 平方米 五等地段年税额1元 平方米 该商场 全年应纳城镇土地使用税税额为 商场占地应纳税额 10000 4 40000 元 分店占地应纳税额 6000 2 12000 元 仓库占地应纳税额 20000 1 20000 元 商场自办托儿所按税法规定免税 全年应纳土地使用税额 40000 12000 20000 72000 元 4 纳税地点 土地使用税由土地所在地的税务机关征收 陕西省土地使用税按年一次布征 在每年的四月和十月各征收半年土地使用税 5 纳税期限 1 征用的耕地 自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税 2 征用的非耕地 自批准征用次月起缴纳土地使用税 纳税人应按税务机关规定的期限 填写 城镇土地使用税纳税申报表 将占用土地的权属 位置 用途 面积和税务机关规定的其他内容 据实向税务机关办理纳税申报登记 并提供有关证明文件资料 3 纳税人新征用的土地 必须于批准征用之日起30日内申报登记 纳税人住址变更 土地增减 土地使 用权转移等 均应从变更 增减 转移之日起十五日内向主管税务机关申报登记 6 减税 免税 1 政策性免征 国家机关 人民团体 军队自用的土地 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 宗教寺庙 公园名胜古迹自用的土地 市政街道 广场 绿化地带等公用土地 直接用于农 林 牧 渔业的生产用地 经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税5 10年 由财政部另行规定的能源 交通 水利等设施用地和其他用地 陕西省对下列土地暂免征收土地使用税 1 国家机关 人民团体 军队自用的土地 2 由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地 厂矿企业 行政事业单位及个人开办的学校 医 院 诊所 幼儿园 托儿所 敬老院的业务用土地 不包括职工生活住房用地 3 宗教寺庙 公园 名胜古迹自用的土地 4 市政街道 广场 绿化地带 城镇防洪 排洪工程等公共用地 5 直接用于农 林 牧 渔的生产用地 6 经批准开山 整治的土地和改造的废弃土地 从使用的月份起免缴土地使用税八年 7 按照土地使用税管理权限 经陕西省税务局批准需要给予减税或者免税照顾的其他用地 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 房地产保有环节的房产税 土地使用税存在的问题 一 税基狭窄 现行的土地使用税排除了农村土地 仅限于城镇土地征税 现行的房产税免征范围很大 除了国家机关 军队 政府财政包款的事业单位等用房外 还包括了个人所 有非营业用的房产 实际上只局限于城市的工矿 金融 商业等经营性企事业单位及各种租用的房产 广大 农村的企业和规模庞大的城市居民住房不在征税范围之内 课税范围窄 税负低 收入少 也使得房地产保有税难以成为地方政府的主要税种 据统计 2002年我国 房产税 含城市房地产税 城镇土地使用税和土地增值税合计收入为379 73亿元 占国家全部税收收入的 2 01 占地方财政收入的4 46 这个比例明显低于发达国家和地区的比例 二 内外两套税制有违公平 中国房地产保有期间的税收制度采取 内外有别 两套税制并存 对内资企业与个人采用的是 房产税 暂行条例 和 城镇土地使用税暂行条例 而对外资企业和个人则执行 城市房地产税暂行条例 并且仅 对房产征税 对地产不征税 内外税制的不统一 直接形成了税负失衡格局 弊端日益突出 中华人民共和国国 务院令 第511号 中华人民共和国 耕地占用税暂行条 例 自2008年1月1 日起施行 1987年4 月1日国务院发布的 中华人民共和国 耕地占用税暂行条 例 同时废止 1 给税收征管带来了诸多不便 有碍征税双方的理解和执行 2 两套税制导致内 外资企业税收负担轻重不同 形成了不公平的税收待遇 三 计税依据不合理 1 原值计税和租金计税税负差异大 旧房的原值计算通常为房屋的建造成本 而新建房屋尤其是商品房的原值包括了土地的价值 因此在新旧 房原值之间 存在较大差异 而在按租金征收和按原值征收之间 由于原值和租金之间的比例关系通常小于 10 两种税率的比值 在按租金计征和按原值计征之间也存在着较大的差异 例如 某房产的原值为1000元 平方米 年租金收入为1200元 平方米 按租金计征为144元 按原值计征 为8 4元 前者是后者的17倍 2 原值概念不清楚 操作难度大 计划经济年代由于土地是国家行政划拨 地上建筑物建成后所形成的固定资产价值基本上就反映了房产原 值 但目前的商品房销售在支付的房地产价格中 很难在房产和土地使用权之间进行准确划分 按商品房购 入价格确定原值又很不公平 四 改革方向 1 统一从价课征物业税 物业税是对物业使用者和所有者 根据物业课税价值按年征收的一种财产税 是对现有房产税 城市房地 产税和城镇土地使用税等归并后 统一按房地产课税价值征收的一种财产税 2 拓宽征收范围 本着 宽税基 低税率 的原则 应扩大物业税的征税范围 逐步把城市自有居住用房和事业单位用房也 纳入征税范围 建议对除公共 宗教 慈善等机构的房地产实行免征外 其余的房地产均为课税对象 三 耕地占用税 一 耕地占用税 作业 精品课网 站习题 第九 章 房地产开发 经营的税费 为了合理利用土地资源 加强土地管理 保护耕地 耕地占用税是对占用耕地从事非农业生产建设的单 位和个人征收的一种税 1 征税的目的 控制非农业建设对耕地的占用 稳定耕地面积 保障农业的发展 并通过征税逐步建立起一笔基金 用 于开发宜农荒地 荒滩 草场和浅水水面 改造整治中低产农田 提高耕地质量 以补偿耕地被占用带来的 损失 2 征税的意义 意义主要体现在两个方面 1 开征耕地占用税是加强土地管理 保护耕地的重要手段 从而达到保护珍贵的耕地资源 2 开征耕地占用税有利于农业生产的发展 通过征税可以把部分税款用于发展农业 促进农业和整个国民 经济的发展 中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国耕地占用税暂行条例 二 耕地占用税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 凡占用耕地建房或者从事其他非农业生产建设的单位和个人 都是耕地占用税的纳税人 前款所称单位 包括国有企业 集体企业 私营企业 股份制企业 外商投资企业 外国企业以及其他 企业和事业单位 社会团体 国家机关 部队以及其他单位 所称个人 包括个体工商户以及其他个人 2 2 课税依据课税依据 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据 按照规定的适用税额一次性征收 3 3 税率税率 耕地占用税实行定额税率 具体分为四个档次 新规定 1 人均耕地不超过1亩的地区 以县级行政区域为单位 下同 每平方米为10元至50元 2 人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区 每平方米为8元至40元 3 人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区 每平方米为6元至30元 4 人均耕地超过3亩的地区 每平方米为5元至25元 经济特区 经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区 适用税额可以适当提高 但是提高的 部分最高不得超过本条例规定的当地适用税额的50 原规定 1 以县为单位 下同 人均耕地在1亩以下 含1亩 的地区 每平方米2 10元 2 人均耕地在1 2亩以下 含2亩 的地区 每平方米1 6 8元 3 人均耕地在2 3亩以下 含3亩 的地区 每平方米1 3 6 5元 4 人均耕地在3亩以上的地区 每平方米1 5元 4 4 课税对象的征收范围课税对象的征收范围 耕地占用税的征收对象 是占用耕地从事其他非农业生产建设的行为 耕地占用税征税范围 包括国家 所有和集体所有的耕地 5 5 纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限 耕地占用税是在政府依法批准征地后 获得土地使用权证前在当地税务部门缴纳 纳税期限为30天 即 纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30天内缴纳 6 6 减税 免税减税 免税 下列情形免征耕地占用税 1 军事设施占用耕地 2 学校 幼儿园 养老院 医院占用耕地 下列情形减征耕地占用税 1 铁路线路 公路线路 飞机场跑道 停机坪 港口 航道占用耕地 减按每平方米2元的税额征收 耕地占用税 根据实际需要 国务院财政 税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后 可以免征或 者减征耕地占用税 2 农村居民占用耕地新建住宅 按照当地适用税额减半征收耕地占用税 3 农村烈士家属 残疾军人 鳏寡孤独以及革命老根据地 少数民族聚居区和边远贫困山区生活困 难的农村居民 在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的 经所在地乡 镇 人民政府审核 报经县级人民政府批准后 可以免征或者减征耕地占用税 按照规定免征或者减征耕地占用税后 纳税人改变原占地用途 不再属于免征或者减征耕地占用税情形 的 应当按照当地适用税额补缴耕地占用税 4 纳税地点 耕地占用税由地方税务机关负责征收 5 纳税时间 获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税 土地管理 部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书 纳税人临时占用耕地 应当依照本条例的规定缴纳耕地占用税 纳税人在批准临时占用耕地的期限内恢 复所占用耕地原状的 全额退还已经缴纳的耕地占用税 占用林地 牧草地 农田水利用地 养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设 的 比照本条例的规定征收耕地占用税 建设直接为农业生产服务的生产设施占用规定的农用地的 不征收 耕地占用税 四 土地增值税 一 土地增值税的特性 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税 1 征税的原因 1 由地价形成的特性可知 城市土地在价值运动中要受到周围环境的影响 随着经济建设的发展 其价值 通常呈上升趋势 具有自然增值的特点 土地使用者将土地使用权再转移时 一般都有很高的增值收益 而 这些增值收益的形成 主要是国家长期投资 进行城市建设 改善人民生活条件和环境的结果 而非转让者 的劳动所得 因此 由国家以税的形式将这部分收益收归全社会所有 可以保证土地增值收益的合理分配 抑制少数人不劳而获 2 由土地本身的特性所决定 有土地市场的存在就有土地投机 有土地投机就会使正常的市场秩序受到干 扰和破坏 征收土地增值税 可以在一定程度上抑制土地投机行为 维护正常的市场秩序 加强国家对土地 市场的宏观调控和管理 3 随着经济建设的发展 进行各项建设所需要的土地越来越多 土地供求矛盾日益突出 地价上涨很快 征收土地增值税 一方面可以限制土地使用权的不合理流转 另一方面也可以减少土地资产流失 为国家增 加财政收入 为城市建设和经济发展积累资金 2 征税的意义 土地增值税的征收 对合理调节土地增值收益 减少国家土地资产流失 规范土地市场行为 以及抑制土 地投机 都起着十分重要的作用 二 土地增值税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 凡是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物 简称房地产 并取得收入的单位和个人为土 地增值税的纳税人 2 2 课税依据课税依据 土地增值税是以有偿转让房地产所得的土地增值额为计税依据的 3 3 税率税率 土地增值税实行土地增值税实行4级超额累进税率 级超额累进税率 所谓超额累进税率 指将应税所得额按照税法规定分解为若干段 每一段按其对应的税率计算出该段应所谓超额累进税率 指将应税所得额按照税法规定分解为若干段 每一段按其对应的税率计算出该段应 交的税额 然后再将计算出来的各段税额相加 即为应税所得额应交纳的个人所得税 该税率由级距 级率交的税额 然后再将计算出来的各段税额相加 即为应税所得额应交纳的个人所得税 该税率由级距 级率 和速算扣除三部分组成 超额累进税率的合理性表现在纳税人只就超过各级段的收入纳税 也就是通常所说和速算扣除三部分组成 超额累进税率的合理性表现在纳税人只就超过各级段的收入纳税 也就是通常所说 的所得多的多征税 所得少的少征税 无所得的不征税 体现了合理税负的原则 的所得多的多征税 所得少的少征税 无所得的不征税 体现了合理税负的原则 1 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率为30 2 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的部分 税率为40 3 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的部分 税率为50 4 增值额超过扣除项目金额200 的部分 税率为60 土地增值税的简化计算土地增值税的简化计算 1 土地增值额未超过扣除项目金额50 的 应纳税额 土地增值额 30 2 土地增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的 应纳税额 土地增值额 40 扣除项目 5 3 土地增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的 应纳税额 土地增值额 50 扣除项目 15 4 土地增值额超过扣除项目金额200 的 应纳税额 土地增值额 60 扣除项目 35 扣除项目扣除项目 土地增值税的扣除项目为 取得土地使用权时所支付的金额 土地开发成本 费用 建房及配套设施的 成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价值 与转让房地产有关的税费 财政部规定的其他扣除项目 思考题 某私营业主准备将自己的一临街商业门脸转手 价格协商为90万元 设应扣除项目为30万元 则 业主应缴纳多少土地增值税 4 4 课税对象的征收范围课税对象的征收范围 土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所得的土地增值额 不包括通过继承 赠与等方式无偿转让的 房地产行为 5 5 纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限 增值税的纳税人应在转让房地产合同签订之日起7日内 到房地产所在地的主管税务机关办理申报 6 6 减税 免税减税 免税 下列情况免征土地增值税 纳税人建造普通标准住宅出售 其土地增值额未超过扣除项目的20 的 因国家建设需要而被征用的房地产 居民个人转让普通住房以及个人互换自有居住用房地产免征土地增值税 个人在原住房居住满5 年转让住房 免征土地增值税 居住满3年 不满5年的 减半征收土地增值税 三 税务筹划 少卖多赚 某普通商品房住宅 销售价格3100万元 按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元 则应缴纳的土 地增值税计算如下 增值额 3100 2500 600万元 增值率 600 2500 24 应纳税额 600 30 180万元 而把价格降为3000万元 其他条件不变 增值为超过20 企业免征土地增值税 所以可以看出 筹划前与如果合理筹划后 企业收入反而增加了80万元 中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例 五 契税 一 契税的特性 契税是在土地 房屋不动产所有权发生转移时 按当事人双方订立契约时对产权人征收的一种税 现行 契税是1997年7月7日重新颁布的 中华人民共和国契税暂行条例 于1997年10月1日起实施 契税的特点 契税属于财产转移税 契税由财产承受人缴纳 二 契税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 在中华人民共和国境内转移土地 房屋权属 承受的单位和个人为契税的纳税人 契税是以所有权发生 转移变动的不动产为征税对象 向产权承受人征收的一种财产税 2 2 课税依据课税依据 1 国有土地使用权出让 土地使用权出售 房屋买卖 为成交价格 2 土地使用权赠与 房屋赠与 由征收机关参照土地使用权出售 房屋买卖的市场价格核定 3 土地使用权交换 房屋交换 为所交换的土地使用权 房屋的价格的差额 3 3 税率税率 契税税率为 契税的适用税率 由省 自治区 直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定 并 报财政部和国家税务总局备案 4 4 课税对象的征收范围课税对象的征收范围 1 国有土地使用权出让 2 土地使用权转让 包括出售 赠与和交换 不包括农村集体土地承包经营权的转移 3 房屋买卖 4 房屋赠与 5 房屋交换 5 5 纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限 1 契税的纳税义务发生时间 为纳税人签订土地 房屋权属转移合同的当天 或者纳税人取得其他具有土地 房屋权属转移合同性质凭证的当天 2 纳税人应当自纳税义务发生之日起 日内 向土地 房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报 并在契 税征收机关核定的期限内缴纳税款 3 契税征收机关为土地 房屋所在地的财政机关或者地方税务机关 具体征收机关由省 自治区 直辖市人 民政府确定 6 6 减税 免税减税 免税 1 国家机关 事业单位 社会团体 军事单位承受土地 房屋用于办公 教学 医疗 科研和军事设施的 免征 2 城镇职工按规定第一次购买公有住房的 免征 3 因不可抗力灭失住房而重新购买住房的 酌情准予减征或者免征 4 财政部规定的其他减征 免征契税的项目 中华人民共和国契税暂行条例中华人民共和国契税暂行条例 六 两税一费 两税一费 包括营业税 城市建设维护税和教育费附加 营业税是对提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人开征的一种税 城市维护建设税 是随增值税 消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税 教育费附加是随增值税 消 费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税 一 营业税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 在我国境内提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产的单位和个人 为营业税的纳税义务人 以下 简称纳税人 2 2 课税依据课税依据 纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产 按照营业额和规定的税率计算应纳税额 应纳税 额计算公式 应纳税额 营业税 税率 应纳税额以人民币计算 纳税人以外汇结算营业额的 应当按外汇市场价格折合成人民币计算 3 3 税率税率 建筑业 建筑 安装 修缮 装饰及其他工程作业 3 服务业 代理业 旅店业 饮食业 旅游业 仓储业 租赁业 广告业及其他服务业 5 转让无形资产 转让土地使用权 专利权 非专利技术 商标权 著作权 商誉 5 销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 5 4 4 课税对象的征收范围课税对象的征收范围 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务 转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费 用 现行的税收政策是 从2006年6月1日起 个人将购买不足5年的住房对外销售的 按售房收入全额缴纳营 业税 个人将购买超过5年 含5年 的普通住房对外销售的 免征营业税 个人将购买超过5年 含5年 的 非普通住房对外销售的 按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额缴纳营业税 税率为5 个人将购买超 过5年 含5年 的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售 应持该住房的坐落 容积率 房屋面积 成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料 向地方税务部门申请办理免征营业税手续 5 5 纳税地点和纳税期限纳税地点和纳税期限 纳税人提供应税劳务 应当向应税劳务发生地主管税务机关申报纳税 纳税人转让土地使用权 应当向土地所在地主管税务机关申报纳税 纳税人销售不动产 应当向不动产所在地主管税务机关申报纳税 营业税的纳税限 分别为五日 十日 十五日或者一个月 纳税人的具体纳税期限 由主管税务机关 根据纳税人应纳税额的大小分别核定 不能按照固定期限纳税的 可以按次纳税 纳税人以一个月为 一期纳税的 自期满之日起十日内申报纳税 以五日 十日或者十五日为一期纳税的 自期满之日 起五日内预缴税款 于次月一日起十日内申报纳税并结清上月应纳税款 二 城建税 教育费附加的规定 城建税实行地区差别税率 按照纳税人所在地区不同 税率分3档 1 城市市区 税率为7 2 县城 建制镇 税率为5 3 不在城市市区 县城 建制镇 税率为1 教育费附加的税率为营业税的3 七 印花税 与工程经济学衔接 自学部分 一 印花税的特性 印花税是对经济活动和经济交往中书立 领受的应税经济凭证所征收的一种税 二 印花税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 印花税的纳税人为中国境内书立 领受税法规定应税凭证的单位和个人 2 2 课税依据课税依据 印花税计税依据根据应税凭证的种类 分别规定如下 1 合同或有合法性质的凭证 以凭证所载金额为计税依据 2 营业帐薄中记载资金的帐薄 以固定资产原值和自由流动资金总额为计税依据 3 不记载金额的营业执照 按凭证件数计税 3 3 税率税率 印花税的税率采用比例税率和定额税率两种 对载有金额的凭证 按照比例税率 税率分5档 即千分之一 万分之五 万分之三 万分之零点五 万 分之零点三 4 4 课税对象的征收范围课税对象的征收范围 印花税的征收范围主要是经济活动中最普遍 最大量的各种商事和产权凭证 5 5 减税 免税减税 免税 对下列免征印花税 财产所有人将财产捐赠给政府 社会福利单位 学校所书立的书据 已纳印花税凭证的副本或抄本 外国政府或国际金融机构向我国政府或金融机构提供优惠贷款所书立的合同 有关部门根据国家政策需要发放的无息 贴息贷款合同 财政部规定的其他免税的凭证 中华人民共和国印花税暂行条例中华人民共和国印花税暂行条例 八 企业所得税和个人所得税 与工程经济学衔接 自学部分 一 企业所得税的特性 企业所得税是对企业在一定期间 通常为一年 内取得的生产经营所得和其他所得征收的一种税 二 企业所得税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 下列实行独立经济核算的企业或者组织 为企业所得税的纳税义务人 以下简称纳税人 国有企业 集体企业 私营企业 联营企业 股份制企业 有生产 经营所得和其他所得的其他组织 2 2 课税依据和税率课税依据和税率 纳税人应纳税额 按应纳税所得额计算 税率为33 3 3 减税 免税减税 免税 民族自治地方的企业 需要照顾和鼓励的 经省级人民政府批准 可以实行定期减税或者免税 法律 行政法规和国务院有关规定给予减税或者免税的企业 依照规定执行 三 个人所得税的特性 在中国境内有住所 或者无住所而在境内居住满一年的个人 从中国境内和境外取得的所得 依照规定 缴纳个人所得税 在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人 从中国境内取得的 所得 依照规定缴纳个人所得税 四 个人所得税的基本内容 1 1 纳税人纳税人 下列各项个人所得 应纳个人所得税 工资 薪金所得 个体工商户的生产 经营所得 对企事业单位的承包经营 承租经营所得 劳务报酬所得 稿酬所得 特许权使用费所得 利息 股息 红利所得 财产租赁所得 财产转让所得 偶然所得 经国务院财政部门确定征税的其它所得 2 2 课税依据和税率课税依据和税率 个人转让住房 以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额 缴纳个人所得税 个人所得税税率为20 1 住房转让所得 以实际成交价格为转让收入 纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的 征收机关 依法有权根据有关信息核定其转让收入 对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时 纳税人可凭原购房合同 发票等有效凭证 经税务机 关审核后 允许从其转让收入中减除房屋原值 转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用 2 房屋原值 商品房房屋原值是指 购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费 自建住房房屋原值是指 实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费 经济适用房 含集资合作建房 安居工程住房 房屋原值是指 原购房人实际支付的房价款及相关税 费 以及按规定交纳的土地出让金 已购公有住房房屋原值是指 原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款 加上原购 公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门 或原产权单位 交纳的所得收益及相关税费 城镇拆迁安置住房房屋原值有以下四种情况 房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的 为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费 房屋拆迁采取产权调换方式的 所调换房屋原值为 房屋拆迁补偿安置协议 注明的价款及 交纳的相关税费 房屋拆迁采取产权调换方式 被拆迁人除取得所调换房屋 又取得部分货币补偿的 所调换 房屋原值为 房屋拆迁补偿安置协议 注明的价款和交纳的相关税费 减去货币补偿后的余额 房屋拆迁采取产权调换方式 被拆迁人取得所调换房屋 又支付部分货币的 所调换房屋原 值为 房屋拆迁补偿安置协议 注明的价款 加上所支付的货币及交纳的相关税费 转让住房过程中缴纳的税金是指 纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税 城市维护建设税 教育费附加 土地增值税 印花税