农地农用地经济价值收益法评估探讨.doc

农地经济价值收益法评估探讨 摘要：造成农地征收矛盾和使用权流转不畅的重要原因之一是补偿标准和流转价格不合理，合理评估农地经济价值对解决这一问题有积极意义。科学评估农地经济价值需对农用地估价规程中相关参数取值进行修正，包括农地年纯收益的剪刀差修正和农业经营利润修正、报酬率的价格指数修正等。以郑州市为例，农地经济价值的收益法评估结果显示，农地平均经济价值水平达到77568元/亩，116元/M2，与之相较，2013年郑州市征地平均区片价标准依然偏低。关键词：农地；经济价值；收益法；剪刀差；郑州市A Discussion on Evaluation of the Economic Value of Agriculture land by the Income MethodZHU Xiao-gang1,2(1.Henan radio Television University， Zhengzhou 450008 Hennan.2. Zhengzhou Vocational University of Information and Technology, Zhengzhou 450046 Hennan.)Abstract: The important reasons for expropriationconflicts of agriculture land andits use right are attributed to unsmooth circulation ofcompensation standard and unreasonabletransfer price. Rational evaluation on economic valueof arable landcan bepositively significant tosolve this problem. To evaluate the economic value of the land needs the correction on related parameters of“Regulations for valuation on agricultural land”,including the corrections on scissorsof landnet income,management profitof the land and the rate of returnprice index. To take Zhengzhou city as an example,the results of income methodevaluationshow that average economic valueof agriculture landreaches 77568yuan / mu and 116 yuan /M2. By comparison, the standard of averagesection price of Zhengzhou city in 2013 is still low.Key words: agriculture land; economic value; income method; the price scissors; Zhengzhou City中图分类号:F301.1 文献标识码:A快速城镇化和新农村建设背景下，农村集体土地流转成为必然，完善农地征收制度和培育农地使用权流转市场也日趋紧迫。 农地征收中出现的农民与政府、用地单位之间的多重矛盾以及农地使用权流转市场的运行不畅，市场主体对农地价格难以达成一致是重要原因之一。农地征收对应所有权价格，农地使用权流转对应使用权价格。征收中农地经济价值是补偿标准的重要组成部分，农地流转中的使用权价格对应一定条件限定下的农地经济价值。因此，合理评估农地经济价值对于解决征地矛盾、促进农地使用权流转有着重要意义。因农业生产经营可获取纯收益，作为收益性不动产的农地，其经济价值评估的重要方法之一就是收益法，这也明示于农用地估价规程（下称规程）1。收益法评估农地经济价值关键在于相关参数的确定，本文拟就相关参数的确定进行探讨，对收益法进行优化，以期达到合理评估农地经济价值之目的。1收益法的评估公式收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法2。计算公式为： 式中： 为农地经济价值；为农地年纯收益；为农地报酬率；为年纯收益的增长率，为收益年期。随着生产力的发展、农业科技水平的提高，农业生产收益会呈增长趋势，因此加入参数，采用纯收益按一定比例增长的公式，使评估结果适应农业发展的实际。2农地征收中经济价值的收益法评估农地征收意味着农地所有权由集体转为国家，农民集体将永久失去所有权及其未来可能产生的一切收益。根据不动产估价最高最佳原则，应该在合法前提下充分估测农地的预期收益，并合理确定收益法评估中其它参数取值，以使评估价格最大程度反映农地价值。2.1确定农地年纯收益根据规程，纯收益为土地年总收益与总费用的差，总收益和总费用分别按照土地产出和生产消耗的市场价格确定。年总收益是指农地按法定用途，合理有效利用土地所取得的持续、稳定的客观正常年收益。年总费用是指农地的使用者在进行生产经营活动中所支付的年平均客观费用。确定年总收益和总费用时应根据农用地生产经营活动方式（直接生产经营和租赁经营）进行具体分析。鉴于农村土地租赁市场尚不成熟，以农地直接生产经营方式讨论年纯收益的求取。直接生产经营方式下，用农产品年收入（包括主产品收入和副产品收入）作为年总收益，具体按农产品产量和正常市场价格计算。以农用地维护费和生产农产品的费用之和作为总费用。农用地维护费一般指农用地基本配套设施的年平均维修费用；生产农产品的费用一般包括生产农产品过程中所必须支付的直接及间接费用，如种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机工费、农药费、税费、利息等。依照规程按这样的思路求取年纯收益存在两个方面的问题：其一，没有考虑工农业产品之间的剪刀差造成的纯收益的失真；其二，没有考虑对合理农业利润的扣除，导致纯收益不完全来自土地自身。因此，求取农地纯收益需进行该两个方面的修正。2.1.1农地年纯收益的剪刀差修正出于粮食安全保障战略考虑，我国实行土地用途管制制度，以土地利用规划限制了农民将农地向高收益利用类型转换的权利，从而使从事农业生产失去了获取社会平均利润的机会，导致农产品价格低于价值，而农业生产中必须投入的工业产品正好与之相反，这就导致了工农业剪刀差。“三农”问题专家陈锡文认为，从1953年实行农产品的统购统销到1985年取消统购统销期间，农民对工业化的贡献大约是60008000亿元。即国家通过工农业产品价格剪刀差无偿从农民手里拿走了60008000亿元资金3。 江苏省农调队课题组认为，1978年至1986年间国家通过剪刀差从农业剩余中年均剪去700亿，1987年至20世纪90年代中前期每年剪去上千亿元4。20世纪90年代后半期，由于绝大多数非农产品已经进入市场竞争决定价格的时代，剪刀差的汲取功能有一定程度的弱化，但并没有消失。农民的利益牺牲推动了工业化的快速发展，而当下工业反哺农业已成为从政策面到学术界的共识，经济发展不能继续以牺牲农民利益为代价，征收补偿标准应充分体现农地经济价值。剪刀差的存在使总收益估算偏低，成本估算偏高，导致评估结果偏低，农民利益受损。为了保障农民利益，应该在相对完善的市场体系假设下，对土地年纯收益进行工农业剪刀差修正5，对规程中的相关算法进行改进。 剪刀差存在的原因是农产品的价格低于其价值，而工业产品的价格高于其价值，农产品对工业品的购买力相对低下。进行剪刀差修正要确定工农产品价格偏离其价值的幅度，具体可通过估价时点近期的统计数据计算。以国内生产总值为基础，第一产业产品为农产品，第二产业产品为工业品，并以工农业各自的已实现产值为价格总量。根据马克思劳动价值论“等量劳动创造等量价值”的原理，按以下步骤计算：首先，将农业劳动与工业劳动通过一定的比例折算为可比劳动，求出与国内生产总值对应的出劳动总量，并进一步求出单位劳动量价值；然后，根据单位劳动量价值和折算后的工农业劳动量分别求取工农业价值总量，将其与统计数据中工农业生产总值分别比较，进一步求取相应的偏离幅度6。根据工农产品市场价格偏离其价值的幅度，以如下公式分别对农地年总收益和总费用进行修正。则：2.1.2农地年纯收益的经营利润修正根据马克思地租理论7，地租量的计算公式如下：农地地租量农产品的市场价格农产品的销售税费农产品的生产成本土地上投入资本的利息农业经营者的利润。公式中的销售税费在农户销售农产品时并未实际发生，加之我国已于2006年起取消农业税，因此税费不用扣除。土地上投入资本的利息应分开来看，其中用于改良农地生产状况部分的投资（如农田水利费等）已经包含在土地价值之中，其利息不用扣除，而直接用于作物生产部分（如种苗费、肥料费、机工费、人工费等）的投资利息是相应投资的机会成本，应予以扣除。农业经营的利润需要扣除，因这部分收益来自农业生产的投资，不能记作农地的收益，因此要对规程中的纯收益计算方法进行修正，扣除农业利润。因此， 考虑剪刀差修正，修正后的农地年纯收益计算公式为： 2.2确定报酬率报酬率求取的常用方法有租价比法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资报酬率综合排序插入法。农地租售市场尚未发育完善，交易实例较难获取，租价比法不适用；安全利率加风险调整值法确定收益率，风险调整值较难确定；投资风险与投资报酬率综合排序插入法需要调查多种类型投资报酬率，并准确确定农地投资的排列位置，工作量大，产生误差的环节较多，可操作性也较差。农产品需求的刚性特征使农地投资收益可靠性较高，农地报酬率应低于社会投资平均利润率。因此，本文借鉴台湾学者林英彦的观点，以实质利率作为农地报酬率。实质利率是指以银行一年期存款利率为基础，进行物价指数调整后，再扣除一成的所得税得到的利率8，即：考虑到国家并未向农业经营户单独征收所得税，农业经营户向国家缴纳的农业税实质是一种土地收益税，公式中的所得税在我国实为农业税，而2006年农业税也已取消。因此农地报酬率应为9：出于利率波动和农地收益长期性的考虑，参考美国在不动产评估中确定报酬率的习惯做法，将上述公式中一年期定期存款利率替换为长期国债利率。而且农副产品是与日常生活密切相关的消费品，同期物价指数采用居民价格消费指数。报酬率的计算公式进一步演化为：2.3确定纯收益增长率和收益年限农地纯收益增长率可根据农产品产量和价格的历史数据推算得出。农地征收的结果是所有权丧失，因此，收益年限为无限年，收益法估价公式演化为： 式中： 为农地经济价值；为经过经营利润修正和剪刀差修正的农地年纯收益；为农地报酬率（实质利率）；为年纯收益的增长率。3农地使用权流转价格的收益法评估农地使用权流转是指农、林、牧、渔用地使用权在不同使用者之间的流动和转移，包括转包、转让、租赁等形式10。与农地征收相较农地使用权流转有两个显著特点：不牵涉所有权转移，流转的只是有限年期的农地使用权；农地使用权在平等民事主体之间转移，遵循自愿、公平、等价有偿的民事活动基本原则。据此，农地使用权流转价格首先为有限年期经济价值。其次，在有限年期经济价值评估中无需对年纯收益进行剪刀差修正。因为受让方更关注的是现状条件下农地可带来多少收益，若考虑剪刀差则会造成流转价格与现状收益不匹配，导致受让方放弃交易，这在事实上会阻碍农地使用权的流转。同时，对于转让方而言，虽然不考虑剪刀差修正会导致转让价格难以体现农地完全经济价值，但是，现状条件下即使通过自己经营也不能规避剪刀差带来的损失，况且使用权流转中由所有权而生的更多利益并未转移。所以，农地使用权流转价格的收益法评估公式为： 式中： 为农地使用权流转价格；为经过经营利润修正但未经剪刀差修正的农地纯收益；为农地报酬率；为年纯收益的增长率，为收益年期，最长不能超过农地剩余承包经营权年限。4.实例研究以郑州市耕地为例，对农地征收中经济价值的收益法评估进行实证研究。4.1研究区概况河南省会郑州市，是中国三大商品交易中心之一、国家重要的综合交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段及黄河流域第一大城市，郑州市亦是中原经济区及中原城市群的中心城市。郑州辖6区5市1县，位于东经11242-11413，北纬3416-3458，东西宽166公里，南北长75公里，总面积7446.2平方公里，截至2012年底，总人口910万人。郑州市属大陆性季风气候，冷暖适中、四季分明，春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季晴朗日照长，冬季寒冷少雨，年平均降雨量640.9毫米，无霜期220天，全年日照时间约2400小时。4.2郑州市农地经济价值评估农地经济价值的测算公式：4.2.1确定农地纯收益1）计算农地总收益和总费用郑州市耕作制度为一年两熟，主要农作物为小麦和玉米。根据农户调查资料和对应小麦、玉米的市场价格，经综合计算，每亩耕地每年总收益约为2260元，种植小麦和玉米每亩耕地年总生产成本（包含农地维护费、种苗费、肥料费、人工费、机工费、农药费等）约为1380元，其中每亩农地维护费年约110元。资本利息的求取主要考虑农产品生产成本的利息，从年总生产成本中扣除农地年维护费即为农产品年生产成本：1270元/亩。假设农产品生产成本在一年内均匀投入，则计息期为半年。利率采用一年期定期存款利率3.5%，按单利计算。则资本利息为：12703.5%0.5=22元/亩，故农地年总费用=农产品年生产成本+资本利息=1380+22=1402元/亩。2）农地纯收益的剪刀差修正计算工农业产品价格和价值的偏离程度依前文所述方法计算工农业产品价格和价值的偏离程度，首先要了解研究区GDP结构，为减少偶然因素的影响，以河南全省统计数据为基础进行计算和分析；其次要进行可比劳动折算，求出可比劳动总量。工业劳动较之农业劳动，是复杂劳动，而复杂劳动创造的价值高于简单劳动。这种复杂劳动到底应当是多少倍于简单劳动，按照马克思的分析，这个“倍数”是在社会的多次交换中自然形成的，没有一个严格的计算方法。薪资水平在一定程度上能反映劳动者所创造价值的多少，本文以工农业劳动者的日薪资水平确定折算比例，通过分析河南省相关统计资料和实地调查数据，确定工农业劳动折算比例为31。 表1剪刀差修正的相关参数表 产值单位：亿元，人数单位：万人2012年第一产业第二产业第一、第二产业和价格总额3769.5416672.2020441.74从业人员数262819194547工农业劳动折算比例-31-劳动力折算后结果262857578385（表中数据来自河南省2013年统计年鉴）根据表1计算，单位可比劳动创造价值的货币表现为：20441.748385=2.44万元/人则： 农业劳动创造价值的货币表现应为：26282.446412.32亿元工业劳动创造价值的货币表现应为：57572.4414047.08亿元因此：农业品价格低于价值的幅度为：（6412.323769.54）6412.3241.2%工业品价格高于价值的幅度为：（16672.2014047.08）14047.0818.7%对总收益和总费用进行剪刀差修正：则：3）农地纯收益的经营利润修正城乡二元结构的存在使农业生产难以获得社会平均利润，农业成本利润率低于社会平均利润率。假设农业生产资金来自银行贷款，那么他所要求的最低利润率不应低于银行贷款利率，否则就不会投资。目前社会平均的成本利润率大约介于10%-15%之间，基于农业利润率低于社会平均利润率的特点，参照一年期贷款利率6.00%，估算农业成本利润率约为8%。则每亩地农业利润为：13808%=110.4元/亩。4.2.2确定农地报酬率报酬率计算公式：其中，中国长期国债收益率大概介于4%与5%之间，取4.5%。河南省2012年CPI指数为102.5（2013年河南统计年鉴）。则： 4.5%1.0254.39%4.2.3确定农地纯收益年增长率纯收益的增长主要源于两个方面：第一是农产品产量的提高，第二是农产品价格的上涨，第三，生产成本的降低。根据河南统计年鉴（2013），2006至2012年单位面积粮食产量统计情况，2006年为5407kg/公顷，2012年为5647kg/公顷，以几何平均法求取产量的平均增长速度为。农产品的价格方面，确定报酬率时已进行价格指数修正。生产成本的变化可能因生产技术的改进而降低，也可能因土壤的退化而增加土壤改造费用，还有其他因素的影响，具有很大的不确定性。但是从我国农业发展的趋势来看，随着农用地流转规模的不断扩大，农业经营规模效应将不断增强，从这个意义上看，单位农产品的成本必定下降。综合以上因素考虑，暂定纯收益增长率为1.1%。4.2.4计算农地经济价值 据前述，农地纯收益为2552元/亩，报酬率为4.39%，纯收益增长率为1.1%则：4.3结果分析研究结果显示，郑州市农地平均经济价值水平达到77568元/亩，116元/M2。根据河南省征地区片综合地价标准（2013）11，郑州市征地平均区片价标准为82152元/亩。两者相较不难发现，在不包含农地社会价值、生态价值