房地产融资论述

1 2工程项目融资的特点 项目导向有限追索风险分担非公司负债型融资信用结构多样化融资成本较高利用税务优势 工程项目融资的模式结构 1 3 项目投资结构 信用保证结构 项目资金结构 项目融资结构 项目投资者 项目外部环境 1 1项目融资的结构框架 1 3工程项目融资模式结构 项目融资的阶段与步骤 4 2 宏观经济形势判断 工业部门 技术 市场 分析项目在行业中的竞争性分析 项目可行性研究投资决策 初步确定项目投资结构 选择项目的融资方式 决定是否采用项目融资任命项目融资顾问 明确融资任务和具体目标要求 评价项目风险因素设计项目的融资结构和资金结构 修正项目投资结构 选择银行 发出项目融资建议书组织贷款银团起草融资法律文件融资谈判 签署项目融资文件执行项目投资计划贷款银团经理人监督并参与项目决策项目风险的控制与管理 第一阶段投资决策分析 第二阶段融资决策分析 第三阶段融资结构分析 第四阶段融资谈判 第五阶段项目融资执行 反馈 5 1 2证券基础知识 2 股票 股票股票是一种有价证券 由股份有限公司公开发行 用以证明投资者的股东身份和权益 并据以获得股息和红利的凭证股票分类按股东享受权利和承担义务的大小普通股 优先股按股票票面有无金额分记名股票 无记名股票按发行对象和上市地区分A股 B股 H股 N股 5 1 2证券基础知识 8 债券 特点偿还性流动性安全性收益性 5 3 1股票价值评价 基本模式 P0 D1 D2 Dn Pn 1 2 n P0 1 Rs n Pn Pn 1 Rs n Dt 1 Rs t t 1 永久持有 买方信贷程序 出口商 卖方 所在地银行 进口商 买方 银行 进口商 买方 出口商 卖方 贷款 转贷款 贷款 贸易合同 现汇付款 卖方信贷的程序 出口商 卖方 所在地银行 贷款 出口商 卖方 贸易合同 进口商 买方 延期付款 例 某公司存入银行10万元 年利率为2 79 共存5年 按复利每半年计息一次 问存款到期后的复本利和是多少 方法1 已知P 10万元 r 2 79 m 2 n 5按年实际利率计算 i 1 r m m 1 1 2 79 2 1 2 81 F P 1 i n 10 1 2 81 5 11 486万元方法2 按周期利率计算 则F P 1 r 2 n 10 1 2 79 2 10 11 486万元 时间价值的计算复利法资金价值计算基本公式 一次支付终值公式一次支付现值公式 0 P 1 2 n F F P 1 i n 0 P 1 2 F n P F 1 i n 时间价值的计算复利法资金价值计算基本公式 等额资金终值公式等额资金偿债基金公式 0 A A n F F A 1 i n 1 i 0 1 2 F n A Fi 1 i n 1 1 2 A A A A 时间价值的计算复利法资金价值计算基本公式 等额资金回收公式等额资金现值公式 0 A A n A Pi 1 i n 1 i n 1 0 1 2 n P A 1 i n 1 i 1 i n 1 2 A A A A P P 3 2房地产抵押贷款的运作贷款偿还方式 到期一次还本付息贷款期限为1年F P 1 Rm 12贷款期限不到1年F P 1 Rm Nm例 贷款1万元 年利率4 14 贷款期7个月 到期偿还本息 3 2抵押贷款的运作贷款偿还方式 等额本息还款法PmTm PRm 1 Rm Nm 1 Rm Nm 1 PRm PRm 1 Rm Nm 1 例 某城市居民购买一套住房 申请商业个人住房贷款20万元 年利率5 04 贷款期限15年 若在整个贷款期内 利率未变 该居民每月还款额 还息 投资回报 还本 投资回收 3 2抵押贷款的运作贷款偿还方式 等额本息还款法还款t月后的贷款余额Pb PmTm 1 Rm Nm t 1 Rm 1 Rm Nm t 例 某城市居民购买一套住房 申请商业个人住房贷款20万元 年利率5 04 贷款期限15年 若该家庭已按月等额偿还了5年 欲提前还款 应在第6年初一次偿还多少 Pb t 3 2抵押贷款的运作贷款偿还方式 等额本金还款法月还本金 Pm P Nm月还利息 It P Pm t 1 Rm月还款额 PIt Pm It例 某城市居民购买一套住房 申请商业个人住房贷款20万元 年利率5 04 贷款期限15年 如居民选择等额本金还款方式 该居民第1期和第60期的月还款额是多少 P Pm Nm It 3 2抵押贷款的运作贷款偿还方式 两种还款工具差异每月还款数额不同等额本息 每月还款额固定等额本金 月偿还额逐期减少每期还款额中本金 利息所占比例不同等额本息 先息后本等额本金 本金相同 利息逐渐减少偿还利息总额不同等额本息 复利计息等额本金 单利计息 第4章工程项目融资的组织4 1工程项目融资的参与者 教材P16 项目发起人 政府和政府指定公司项目的直接主办人 项目公司项目的实际投资者 借款人项目的贷款银行 贷款人项目的使用者 购买人项目承建商 工程公司 承包公司项目供应商 设备 能源 原材料供应者项目融资顾问法律 税务顾问保险公司 国家金融机构 4 3工程项目融资资金安排4 3 1项目资金结构的概念 概念 投资总额中所有者权益和负债所占的比例包含内容 所有者权益 求偿权最低 风险最高 收益最高负债 求偿权最高 风险最低 收益最低中间资金 求偿权 风险 收益居于所有者权益和负债之间 项目的资金构成 1 项目的资金构成项目融资的资金结构由两大部分组成 股本资金 债务资金 二者的比例就形成了一个项目的资本结构 资金结构 股本资金 准股本资金 权益资金债务资金 负债资金 个别资金成本的计算 1 个别资金成本指各种资金来源的成本对于不同的融资方式和不同的融资渠道所筹集的资金来讲 个别资金成本是不同的 根据资金来源不同分为 长期借款成本 债券成本 债务成本优先股成本 普通股成本 留用利润成本 权益成本权益成本主要有吸收直接投资的成本 优先股成本 普通股成本 留用利润成本 各种权益资金的红利是以所得税后净利支付的 所以不会减少企业应缴的所得税额 例 优先股成本计算 某工程公司发行优先股总面额为1000万元 总发行价为1250万元 融资费用率为6 规定年股利率为14 则优先股成本计算如下 例 普通股成本的计算 某工程公司发行普通股总价格为5000万元 融资费用率为4 第一年股利率为12 以后每年增长5 普通股成本为 例 长期借款成本的计算 某项目公司取得长期借款1500万元 年利率10 期限5年 每年付息一次 到期一次还本 筹措这笔借款的费用率为0 2 所得税率为33 长期借款成本率计算如下 例 债券成本的计算 某工程公司发行总面额为4000万元的债券8000张 总价格4500万元 票面利率12 发行费用占发行价值的5 公司所得税税率为33 则该债券成本可计算如下 例 某项目公司共有长期资金 账面价值 10000万元 其中长期借款1500万元 债券2000万元 优先股1000万元 普通股3000万元 留用利润2500万元 其中成本分别为5 6 10 14 15 解 该公司的加权平均资金成本可分两步分别计算如下 长期借款 Wt 1500 10000 0 15债券 Wb 2000 10000 0 20优先股 Wp 1000 10000 0 10普通股 Wc 3000 10000 0 30留用利润 Wr 2500 10000 0 25加权平均资金成本 Kw 5 0 15 6 0 20 10 0 10 14 0 30 15 0 25 10 85 注意 如债券和股票的市场价值已脱离账面价值许多 则应以市场价值或项目的目标价值确定为宜 金融租赁直接租赁 设备购置成本100 由出租人独自承担杠杆租赁 小部分由出租人承担 大部分由银行等提供杠杆租赁指在融资租赁中 设备购置成本的小部分由出租人承担 大部分由银行等金融机构提供贷款补足的租赁业务 设备购置费出租人一般投资购置设备所需款项的20 40 银行贷款60 80 设备所有权人出租人 经济上拥有设备所有权 享受如同对设备100 投资同等税收待遇 7 3杠杆租赁 杠杆租赁杠杆租赁操作要点案例分析 7 3杠杆租赁的杠杆效果和优惠待遇 杠杆效果 对出租人而言指凭借他人资本来提高自有资本利润的方式例如 原有自有资本的利润率为5 采用20 自有资本 80 贷款来投资 经过贷款并归还利息以后 自有资本的利润率上升为10 这种情况就是杠杆效果优惠待遇 对出租人和承租人投资减免税 加速折旧 低息贷款使出租人和承租人都得到好处 获得一般租赁所不能得到的更多的经济效益 项目公司仍拥有对项目的控制权作为承租人的项目公司有租赁资产的使用 经营 维护和维修权 可实现100 融资发起人不需投入 购置设备 租赁公司20 40 银行贷款较低的融资成本融资优惠和信用保险 政府低息贷款 政府融资并分担风险金融租赁公司可将优惠以较低的租金分配给项目公司 所以通过杠杆租赁融资付出的融资成本低于银行贷款的融资成本享受税前偿租的好处项目公司支付的租金可当作费用支出 计入成本 不需纳税 7 3杠杆租赁的好处 7 3杠杆租赁操作要点 1 合同阶段 成立项目公司项目发起人成立项目公司 签订项目资产购置和建造合同成立合伙制金融租赁公司安排债务资金 用以购买项目及资产 将项目及资产出租给项目公司 杠杆租赁操作要点 2 租赁阶段 寻找债务参与者 银行或金融机构购买设备资产 出租给项目公司 杠杆租赁操作要点 3 建设阶段 项目开发建设项目公司代表租赁公司监督项目开发建设项目公司支付租金 数额应等于贷款利息项目公司为杠杆租赁提供完工担保 长期市场销售保证 及其他形式的信用担保 杠杆租赁操作要点 4 经营阶段 投产经营阶段项目公司生产出产品 将产品出售获得收入项目公司补缴建设期内没付清的租金 租赁公司收到租金通过担保信托支付银行本息租赁公司监督或管理项目公司现金流 杠杆租赁操作要点 5 租赁期满 租赁期満项目发起人将项目资产以事先商定价格购买回去 或由项目公司作为代理人把资产以可接受价格卖掉 售价大部分会当作手续费由租赁公司返还给项目公司 BOT BuildOperateTransfer 政府就某个基础设施与项目公司签订特许权协议 授予签约方的项目公司承担该项目的投资 融资 建设 经营和维护在特许期内 项目公司向使用者收取适当的费用 由此回收项目投入融资 建造 经营和维护成本 获取合理回报 政府部门则拥有对这一基础设施项目的监督权 调控权 特许期满 项目公司将该基础设施无偿移交给政府部门 ABS AssetBackedSecuritization 以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式以项目所拥有的资产为基础 以项目资产可带来的预期收益为保证通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式 BOT与ABS项目融资方式差异比较 1 BOT与ABS项目融资方式差异比较 运作的繁简程度及融资成本 BOT 方式的操作复杂 难度大 融资成本相对高 须经过确定项目 项目准备 招标 谈判 签署合同 维护 移交等阶段涉及到政府的许可 审批以及外汇担保等诸多环节融资成本也因中间环节多而增高ABS 融资方式的运作则相对简单 融资成本相对低只涉及原始权益人 SPV 投资者 证券承销商等几个主体无需政府的许可 授权及外汇担保等环节主要通过民间的非政府的途径 按照市场经济规则运作操作的简单化 减少了酬金 差价等费用 降低了融资成本 2 BOT与ABS项目融资方式差异比较 投资风险的差异 BOT 投资不能放弃和转让 投资者承担的风险较大权益投资人 建筑商 供应商 购买商 机构投资者等 债务投资人 商业银行 保险公司 养老基金 投资基金 投资者是比较有限的 这种投资不能随便放弃和转让的 每个投资者承担的风险比较大ABS 投资者多 分散风险 变现能力强 风险减少投资者是债券购买者 数量是众多的 极大地分散了投资的风险 使每个投资者承担的风险相对较小债券可以在二级市场上转让 变现能力强 使投资风险减少债券经过 信用增级 具有较高的资信等级 投资者省去了分析研究的成本 提高了其自身的资产总体质量 降低了自身的经营风险 3 BOT与ABS项目融资方式差异比较 项目所有权 运营权的差异 BOT 特许期限内是属于项目公司特许期限内属于项目公司 可运营权分包给运营维护承包商 政府在此期间则拥有对项目的监督权特许期限届满 所有权将移交给政府指定的机构ABS 发行期内 所有权属SPV 运营 决策权属原始权益人债券的发行期内 项目资产的所有权属于SPV 而项目的运营 决策权属于原始权益人 原始权益人的义务是把项目的现金收入支付给SPCV 债券到期 由资产产生的收入还本付息 支付各项服务费之后 资产的所有权又复归原始权益人 4 BOT与ABS项目融资方式差异比较 项目资金来源方面的差异 BOT 既可利用外资 也可利用国内资金 外资 BOT 随着外资的介入 国外的建筑承包商 运营维护商也随之参与企业的建筑和运营 维护等工作 自然也带来了国外先进的技术和管理经验 内资 BOT 引导私有经济投资基础设施领域 引导民营企业走股份制道路 实现企业的集团化 规模化和现代化 ABS 可在国际债券市场 也可在国内债券市场国际市场上发行 可以吸引更多的外资来进行国内的基础设施建设 但不能象BOT方式带来国外先进的技术和管理经验国内市场上发行 因ABS债券的投资风险较小 会对我国日益强大的机构投资者 退休养老基金 保险基金 互助基金等 产生较大的吸引力 也有利于各种基金的高效运作 5 BOT与ABS项目融资 适用范围的差异 BOT 适用范围有限不是所有基础设施项目都可以采用BOT方式 其适用范围是有限的 BOT方式实质是BOT项目的特许期内的民营化 对于某些关系国计民生的重要部门 虽然它有稳定的预期现金流入 也是不宜采用BOT方式的 ABS 适用范围更广泛SPV拥有项目资产的所有权只是为了实现 资产隔离 SPV并不参与企业的经营与决策 不必担心项目是关系国计民生的重要项目而被外商所控制 凡有可预见的稳定的未来现金收入的基础设施资产 经过一定的结构重组都可以证券化 如不宜采用BOT方式的重要的铁路干线 大规模的电厂等重大的基础设施项目 都可以考虑采用 6 项目风险分类 项目风险分类 按建设进展阶段分项目建设开发阶段风险 项目试生产阶段风险 项目生产经营阶段风险按项目风险的表现形式分信用风险 完工风险 市场风险 生产风险 金融风险 政治风险 法律风险 环保风险按项目风险的可控制性分系统风险 环境风险 非系统风险 核心风险 工程项目融资风险分类1 按风险的来源分类a 政治风险b 经济风险c 技术风险d 公共关系方面的风险e 管理方面的风险2 按项目的实施时间顺序划分a 项目建设开发阶段风险b 项目试生产阶段风险c 项目生产经营阶段风险3 按风险的可控分a 可控风险b 不可控风险 总结 系统风险与宏观市场环境有关 超出自己控制范围的风险包括 国家风险 金融