城市公共停车场PPP项目合同结构.doc

城市公共停车场PPP项目合同结构 城市公共停车场PPP项目合同结构（一）PPP合同 1、项目授权、经营期和业务范围项目授权根据某某省人民政府关于在公共服务领域推广政府与社会资本合作模式的实施意见（川府发xx45号）、某某市城市总体规划（xx-2030）等的相关安排部署，某某市政府授权某某市住建局作为PPP项目实施机构，与项目公司签署PPP项目协议授予项目公司经营权。 合同合作期32年（含建设期2年，特许经营期30年）业务范围项目公司是政府方出资代表和中标社会资本方为本项目在某某市专设的独立法人，未来由项目公司具体负责某某市城市停车场第二批工程及后续工程的投资、融资、建设及运营维护。 2、各方的基本权利和义务 （1）甲方的基本权利甲方通过竞争性磋商程序授予乙方获得本项目投资、建设（含勘察、设计、施工等）、运营维护的权利。 按照有关法律法规和政府管理的相关职能规定，对项目建设和运营维护管理行使行政监管的权力。 会同市财政局、发改委、监察局、审计局等部门对本项目建设运营维护工作质量、效益情况按年度实施绩效评价，并提出相关工作整改意见，监督乙方整改落实。 甲方本着尊重社会公众的知情权，鼓励公众参与监督的原则，有权及时将城市停车场的运营维护检查贯彻情况和要求进行整改的情况以适当的方式向社会公布，并受理公众对乙方的投诉，并进行核实处理。 遇紧急情况，在可能严重影响公众利益的情况下，甲方依法对乙方承担的运营维护管理工作实施临时接管，如涉及费用，双方协商解决。 行使本项目合同约定的甲方所有的权利。 （2）甲方的义务承担项目用地保障、项目手续审批、维护交通管理、市场秩序等协调配合工作。 将城市停车场收费运营的特许经营权授予项目公司的义务。 承担本合同约定的甲方所有义务和工作职责。 （3）乙方的基本权利按本合同约定组建项目公司并使其获得停车场特许经营管理的权利。 在项目公司按股权比例享有项目收益及利润分红的权利。 按竞争性磋商文件和本合同约定获得城市停车场勘察、设计、施工总承包并按进度获取工程款的权利。 享有本合同约定的乙方所有权利。 （4）乙方的义务乙方承担按时足额出资组建项目公司，与基础公司签订股东合同，共同制定公司章程和管理制度。 有责任按股份比例为项目公司提供融资贷款和筹措资金。 乙方应按合同约定组织本项目工程建设的管理队伍和施工力量，承担本项目勘察设计、工程建设质量、安全、进度的主体责任。 承担本合同约定的乙方所有义务和工作职责。 5、项目公司-社会资本 3、项目前期工作及工程建设其他费用的承担本项目已完成规划选址、环境影响评价及报批等，以及由政府方负责的项目施工临时用水和用电接入、项目场地的征地拆迁等工作。 工程建设其他费用指规划选址、环境影响评价及报批、立项及可研报批、测绘勘探、初步设计及审查、施工图审查、工程量清单控制价编制、临时征地、拆迁设备等工作的费用，以及建设单位管理费、前期工作咨询费、勘察设计费、劳动安全卫生评审费、基本预备费、贷款利息等其他费用。 应在项目公司注册成立后，由项目公司按照PPP项目协议的约定进行支付。 4、项目土地使用权本项目用地获得方式为无偿划拨，由政府方配合项目公司完成征地拆迁工作。 5、项目法人制本项目由政府方和社会资本共同组成项目公司作为法人实体，具体负责项目的投融资、建设、运营及维护，以确认建设主体、融资及偿债主体、项目设施权属主体等，以做到风险隔离、独立核算。 本项目是由政府发起，立项等前期工作由政府按照基建投资项目程序完成相应的手续，但社会资本选定后，需要将项目法人变更到项目公司名下。 6、项目设施所有权在项目建设期间和特许经营期，项目公司相应的拥有项目设施所有权；项目特许经营期结束后，政府实施机构拥有项目设施所有权。 7、项目投资总额本项目按约定计价方式，工程建设费用56990.00万元，工程建设其他费用6554.91万元，预备费3177.25万元，建设期利息2575.00万元，则项目总投资为69297.16万元。 8、项目融资投资总额和注册资本的差额由项目公司通过银行贷款等方式予以解决，如项目公司不能顺利完成项目融资，则由各股东按股权比例通过股东贷款（借款）、补充提供担保等方式解决，以确保项目公司的融资足额及时到位。 项目公司可以为本项目融资的目的，将其在PPP项目协议中的各项权益（如预期收益权、保险受益权等）和项目公司拥有的资产（包括动产、不动产和无形资产）作为抵押、质押或以其他方式设置担保权益。 9、项目建设及相关 （1）关于施工总承包方的确认根据招标投标法实施条例第九条中规定“已通过招标方式选定的特许经营项目投资人依法能够自行建设、生产或提供；可以不进行招标”。 本项目中，已通过一次招标的方式确定具备相应施工总承包资质、能力和经验的社会资本方负责本项目投融资、建设、运营维护等，由项目公司和具备相应施工总承包资质、能力和经验的社会资本直接签署施工总承包合同，无需再进行第二次招标。 （2）关于监理方的确认根据工程建设监理规定第三条“本规定所称工程建设监理是指监理单位受项目法人委托，依据国家批准的工程项目建设文件、有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理”，本项目由甲方确定项目监理单位。 项目公司应从全生命周期成本考虑，把控质量、造价及工期等，但政府方自行或聘请专业项目管理公司对项目公司及施工总承包单位的建设质量、进度、造价等进行全流程跟踪审计及检查是有必要的。 （3）项目建设及变更项目公司工程建设范围包括红线范围内的车库、商业建筑、停车位、快速充电桩及其他附属工程等，具体以经批复的施工图纸及工程量清单为准。 除PPP项目协议明确约定应由政府方承担的工作范围之外的其他工作，由项目公司自行承担，作为基于可用性的服务费的计算依据。 如果未来政府方对本项目提出工程变更要求，导致工程量增加或减少，工程数量由项目公司提出，经监理工程师初审，报某某市住建局审核通过后，相应增减可用性服务费总额，由项目公司负责实施。 如果项目公司提出工程变更要求，必须是出于优化方案、节省开支等合理、经济性考虑，在报经某某市住建局审核通过后实施。 10、项目设施运营项目运营维护范围包括停车场交通秩序的指挥管理、车辆停放管理、车辆安全管理、人车分流管理和车场设备设施管理；定期清扫擦洗地面和交通标识，保持停车场清洁整齐，标识清晰；每天定时开启排风设备和新风输入导引设备，保持地下停车场空气达到规定指标；按照某某市政府核定的停车场等级标准对停车场设施设备进行日常维护保养，保证停车场设施设备正常运行；定期检查巡视消防设施设备情况，及时发现、排除火灾隐患，严格限制易燃、易爆物品进入地下停车场。 11、考核标准及要求本项目采用“基于可用性的绩效合同”方式开展PPP运作。 该方式是国际通行的“绩效合同”方式和“可用性合同”方式的组合，适用于同时包含投资建设和运营维护内容的本项目。 “基于可用性的绩效合同”应确保本项目工程能够按照要求的标准完成建造，并通过良好的运营维护服务满足停车位使用者的具体功能需求，如安全性、经济性等。 本项目可用性考核体系包含两个方面，分别为建设期绩效考核指标和运营维护期绩效考核指标。 （1）建设期绩效考核本项目建设期绩效考核是以项目建成后的可用性为标准，考核结果由下表各项指标完成情况来决定。 某某市城市停车场二期工程项目建设期绩效考核指标表1指标类别指标要求质量需符合建筑设计防火规范（GB50016-xx）、办公建筑设计规范（JGJ67-xx）、民用建筑设计通则（GB50352-xx）、屋面工程质量验收规范（GB50207-xx）、给水排水管道工程施工及验收规范（GB50268-xx）等，并做到一次性验收合格。 工期开工日以监理工程师的开工令为准。 竣工验收日单项工程自前述实际开工时间起不超过2年。 环境保护参照某某省绿色建筑评价标准（DBJ51/T009-xx）等。 安全生产参照JGJ59-xx建筑施工安全检查标准和建筑设计防火规范（GB50016-xx）等。 注若国家、省、市出台具体考核办法或新的相关规范，则上表中与之不一致的、未作约定的或约定不明的，以国家、省、市出台标准为准进行调整并执行。 上表所述指标要求在未达成时，某某市住建局可根据PPP项目协议相关约定提取项目公司提交的建设期履约保函中的相应比例金额。 （2）运营维护期绩效考核由于本项目能自营获得收益，运营维护期绩效考核主要针对社会资本年度运营成本，以社会资本年度运营成本为基准运维绩效付费，考核指标分为四个层级前三级基本考核指标全部达标，社会资本年度运营成本及合理利润全部支付予项目公司，不达标的按照考核办法减付基准运维绩效付费（最多减付至70%）；第四级为奖励考核指标，达标的按考核办法增付奖励运营绩效付费（最多增付10%）。 第一级（80%）考核停车位、商业建筑、充电桩、排水和其他设施（如桥梁等）的维护，需符合相应的维护技术规范。 第二级（10%）考核安全管理和突发事件管理，需符合JGJ59-xx建筑施工安全检查标准和建筑设计防火规范（GB50016-xx）等。 第三级（10%）考核环境保护，需符合某某省绿色建筑评价标准（DBJ51/T009-xx）等标准。 第四级（10%）考核利益相关者满意度，某某市住建局可聘请第三方机构对停车场使用者进行公共调查，满意度达到100%。 运营维护期内，某某市住建局主要通过常规考核和临时考核的方式对项目公司服务绩效水平进行考核，并将考核结果与运维绩效付费相关联。 常规考核每季度进行一次，在项目公司向某某市住建局提交季度运维情况报告后5日内进行，并在7日内完成。 某某市住建局需提前48小时通知项目公司开始考核的时间，项目公司在某某市住建局的监督下，在规定的考核现场对停车位、商业建筑、充电桩等表面设施进行物理检查。 对于运维服务绩效未能达到绩效标准要求的，某某市住建局将根据绩效考核办法减付运维绩效付费；对于项目公司怠于或延误修复缺陷的，某某市住建局可根据PPP项目协议相关约定提取项目公司提交的运营维护保函中的相应金额。 某某市住建局可以随时自行考核项目公司的运维服务绩效，如发现缺陷，则需在24小时内以书面形式通知项目公司。 项目公司在接到某某市住建局的书面通知后，应在绩效考核要求的时间内修复缺陷。 临时考核结果一般不作为项目公司违约情形处理，除非临时考核发现的缺陷会导致停车场可用性破坏、交通秩序收到严重影响，或存在重大安全隐患。 12、激励相容机制本项目的运维服务费根据前述运维绩效等级指标，设置一定的奖励比例，仅达到一级目标的，仅支付当期基于绩效的运营服务费的80%；达到第二级指标的，支付当期运营服务费的90%；达到第三级指标的，支付当期全部运营服务费；达到第四级指标的，支付当期运营服务费的105%。 13、履约保函履约保函体系主要包括投标保函、建设履约保函、运营维护保函及移交保函。 履约保函体系表2条款投标保函建设履约保函运营维护保函移交保函提交业主社会资本社会资本方的施工企业项目公司社会资本提交时间递交投标文本之前正式签署施工合同后项目进入正式运营时最后一个经营年开始前退还时间签订PPP合同后竣工验收完成后项目公司递交移交保函后移交完毕且质量保证期满后受益人项目实施机构项目公司项目实施机构项目实施机构保函金额10万元不得超过中标合同金额的10%不得超过运维合同金额的不得超过建设投资总额的10%10%担保事项投标文件承诺的履行、合同签署、项目公司设立及建设履约保函提交等项目建设开工节点、竣工验收节点、重大工程质量事故或安全责任事故等项目运营绩效、服务质量标准达标情况、安全保障、移交保函提交等项目设施恢复性大修、项目设施存在隐蔽性缺陷等 14、股权转让限制项目公司社会资本方股东可以根据某某市政府（政府资本方）的要求，转让其在项目公司的全部或部分股权，其股权溢价率与社会资本方所报的投资回报率相同，但受让方应以书面形式明确承继原股东方在项目公司中的权利和义务。 15、项目设施期满移交合同期满前，市政府或其指定机构和项目公司应按照PPP项目协议的约定共同成立移交委员会，共同商定项目设施移交的详细程序、培训计划的实施，并将移交的设备、设施、物品、零配件和备件等的详细清单。 合同期满，项目设施（含为项目设施正常运营所必须的各类项目设施、设备、土地使用权、各信息系统、维护手册等）应按照项目协议的约定无偿移交给某某市政府或其指定机构。 且项目公司需确保移交的项目设施无任何抵押、质押等担保权或产权约束，也不得存在任何种类和性质的索赔权。 16、保险项目公司应根据谨慎运营惯例购买必要的建设期及运营期保险，包括但不限于财产一切险，公众责任险、环境责任险等其它常规、合理的或中国法律、法规要求所必需的保险。 17、提前终止 （1）提前终止的情形双方协商一致的提前终止；法律变更或政府行为导致的提前终止；不可抗力导致的提前终止；一方违约导致的提前终止。 （2）提前终止的回购方式若PPP项目协议提前终止，则除非协议另有约定，政府方仅在如下情形时支付项目公司合理补偿金（提前终止时政府方对于项目公司的补偿须以项目公司还清其届时所有负债为前提），补偿金具体按下表确定提前终止补偿情形及补偿金表3条款号本协议提前终止的情形终止补偿金1双方协商一致的提前终止建设期终止时，为A1-B+E运营期终止时，为A2-B+E2甲方发出的终止（乙方违约）建设期终止时，为A1-B+E运营期终止时，为A2-B+E3乙方发出的终止（甲方违约）建设期终止时，为A1+B+E运营期终止时，为A3+B+E4法律变更或政府行为建设期终止时，为A1+35%B+E运营期终止时，为A3+35%B+E5不可抗力（A4-C-D）/2A1为乙方尚未收回的投资及投资回报（按实际中标的投资回报率计算）（以经审计的为准）；A2为审计价乙方尚未收回的可用性付费比例；A3为乙方尚未收回的可用性服务费的现值（按8%的折现率）；A4为经审计的乙方账面资产净值；B为投保金额；C为发生不可抗力情形时，根据本协议及相关保险合同约定，乙方（含贷款方）实际获得的保险赔款；D为发生不可抗力情形时，因乙方投保不足，导致所获保险赔款无法使项目设施恢复到出险前的正常状态和价值的恢复性建设费用缺额部分（如有）；E为终止后根据本协议的约定，乙方应向甲方移交运营维护所需的零部件、备品备件的合理评估值；如属乙方违约，甲方发出终止情形的，则甲方有权自本项目提前终止日起算三年内（如剩余合作期少于三年的，则本处指余下的合作期）分期分批次向乙方支付补偿金，具体分批次的支付比例及时间进度安排由甲方确定。 若属甲方发出的终止情形之一的，按照对应公式计算终止补偿金即“A1-B+E”或“A2-B+E”的值为负数；不可抗力情形下补偿金计算为负值的，则乙方应向甲方支付该负数的绝对值。 （二）合资协议及公司章程 1、合资公司基本情况公司名称待定公司住所某某市江阳区童家路1号8楼公司组织形式有限责任公司合资期限除本协议约定的提前终止或延期外，自领取营业执照之日起，至项目公司经营期届满。 公司业务范围项目公司负责某某市城市停车场项目的投资、融资、建设及运营维护。 2、注册资本、投资总额、股权比例及出资方式等财务事项为达到融资便利的目的，建议项目公司注册资本金不低于本项目实际资金需求的25%，即17324.29万元，采取认缴制，其中社会资本投入16458.08万元，政府方投入866.21万元，出资方式为货币，由股东各方按照项目建设进度及融资需要等分批次到位。 本项目政府方出资代表持股比例为5%，社会资本方持股比例为95%。 3、股东会及议事机制项目公司股东会由全体股东组成，股东会是公司的权力机构，股东会会议由股东按出资比例行使表决权。 股东