商业银行防范房地产开发性贷款风险的对策分析

山东财经大学燕山学院 本科毕业设计 论文 设计 论文 题目 指导教师 邢雅菲 学 号 9 姓 名 刘晓慧 系 专业 届 山东财经大学燕山学院教学管理办公室制 2012 年 4 月 28 日 商业银行防范房地产开发性贷款 风险的对策分析 金融金融学 2012 山东财经大学燕山学院学士学位论文 山东财经大学燕山学院学士学位论文原创性声明山东财经大学燕山学院学士学位论文原创性声明 本人郑重声明 所呈交的学位论文 是本人在导师的指导下进行研究工 作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不含任何其他个人 或集体已经发表或撰写过的研究成果 对本文的研究做出重要贡献的个人和 集体 均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意 本声明的法律结果由本 人承担 学位论文作者签名 年 月 日 山东财经大学燕山学院关于论文使用授权的说明山东财经大学燕山学院关于论文使用授权的说明 本人完全了解山东财经大学燕山学院有关保留 使用学士学位论文的规 定 即 学校有权保留 送交论文的复印件 允许论文被查阅 学校可以公 布论文的全部或部分内容 可以采用影印或其他复制手段保存论文 指导教师签名 论文作者签名 年 月 日 年 月 日 山东财经大学燕山学院学士学位论文 商业银行防范房地产开发性贷款风险的对策分析 摘要 房地产是一项周期长 数量大的高投入经营活动 而我国的房地产金融体系是以 银行为主导 投资和投机已经过度 推动房价一路非理性快速上涨 严重脱离了经济增 长和人民收入水平的增长速度 商业银行贷款为高速发展的房地产业提供了最主要的资 金来源 在房地产市场持续升温的同时 金融风险也正在逐步聚集 一旦房价下降可能 会引发银行信用危机 清偿能力危机等 甚至导致整个金融系统动荡 从商业银行的角 度 分析房地产贷款风险的成因及其传导 并提出政策和建议 商业银行应充分关注房 地产贷款背后潜在风险 及时修正信贷发放漏洞 完善信贷流程 减少和分散房地产信 贷风险 关键词 商业银行 房地产开发性贷款 风险 山东财经大学燕山学院学士学位论文 Commercial banks to prevent the real estate development loans risk countermeasure analysis ABSTRACT Real estate is a long cycle large amount of high investment and business activities and our country s financial system of real estate is the bank led Investment and speculation is excessive pushing prices irrational rise rapidly a serious departure from the economic growth and people s income growth rate Commercial bank loan for the rapid development of the real estate industry provides the main source of funds in the real estate market warms up continuously at the same time financial risk also accumulates gradually once prices decline may be triggered by the bank credit crisis liquidity crisis and even cause the entire financial system instability From the point of view of commercial banks real estate loans risk analysis of formation and conduction and puts forward the policy and suggestion Commercial banks should pay close attention to real estate loans behind potential risks timely correction of credit flaw perfect credit flow reduce and disperse risks of real estate credit Keywords commercial bank Real estate development loans risk 山东财经大学燕山学院学士学位论文 目录 一 商业银行房地产开发性贷款风险的简介 1 一 商业银行房地产开发性贷款风险的定义 1 二 商业银行房地产开发性贷款风险的特征 1 1 潜在性和积累性 1 2 突发性和加速性 1 3 扩散性和传染性 1 三 我国商业银行房地产开发性贷款问题分析 1 1 房地产开发性贷款风险分类 2 1 政策性风险 2 2 市场风险 2 3 信用风险 2 4 操作风险 2 2 我国现状分析 3 1 基本情况 3 2 银行信贷是房地产融资的主要渠 3 3 贷款需求增加贷款份额增大 3 二 商业银行房地产开发性贷款风险形成的原因 3 一 风险形成的内部原因 3 1 房地产开发的自身原因 3 2 商业银行的自身原因 4 二 风险形成的外部原因 4 1 货币政策的影响 4 2 宏观经济政策的影响 5 3 企业融资依赖的影响 5 4 房地产开发信用的影响 5 三 防范商业银行房地产开发性贷款风险对策及建议 5 一 关注相关政策调整经营方向和策略 5 二 加强业务人员素质降低银行内部操作风险 6 三 优化房地产贷款结构 6 四 加强抵押物审查和金融创新监管 6 五 增强政府对房产宏观调控的前瞻性 7 四 结论 7 参考文献 8 山东财经大学燕山学院学士学位论文 1 一 商业银行房地产开发性贷款风险的简介一 商业银行房地产开发性贷款风险的简介 一 商业银行房地产开发性贷款风险的定义 房地产业作为国民经济的重要行业 由于其上下游关联行业众多 产业带动力强 已经逐渐成为 拉动我国经济增长的支柱产业 自从 1998 年我国房地产业走出低谷之后 房地产投资占固定资产投资 比重年年攀升 据统计 2010 年一季度房地产开发完成投资 3543 78 亿元 同比增长 26 9 增幅同 比加快 6 7 个百分点 2010 年一季度 房地产开发到位资金 7125 49 亿元 同比增长 26 3 其中银 行贷款到位 1 634 22 亿元 同比增长 18 4 银行个人按揭贷款 期房预售款转为开发使用 745 45 亿元 同比增长 73 2 非银行金融机构贷款 126 37 亿元 同比增长 66 9 据飞诺网 2010 年 1 季度房地产市场运行情况 统计数据说明 房地产业的发展 离不开金融产业的支持 可是在房地产 市场持续升温的同时 金融风险也正在逐步聚集 所谓商业银行的房地产贷款风险 是指商业银行在房地产贷款活动中 由于各种不确定因素的存 在而导致的银行贷款收益的不确定性或银行资产发生损失的可能性 假按揭贷款 指商业银行经由开发商 发放无真实借款主体且担保不落实的长期房地产贷款 目 的是让开发商资金套现 这是商业银行发放零售贷款中典型的违规行为 二 商业银行房地产开发性贷款风险的特征 1 潜在性和积累性 商业银行作为房地产开发的主要资金供给者 虽然可以从房地产业相对繁荣的发展中带来可观的 利润 但同时也承担了房地产开发所带来的风险 当房地产业处于旺盛的发展时期 随着房地产贷款 的增多 商业银行大量资金投放其中 使信贷风险潜藏在银行内部随着房地产市场的持续升温 银行 信贷资金的不断投入 使其信贷风险会逐渐的积累起来 2 突发性和加速性 银行与房地产市场存在信息不对称等因素 而由于房地产市场受外部经济变化影响较大 因此 当外部经济发生剧烈变动时 房地产市场行情的大幅下降 使商业银行信贷风险也会随之爆发 前期 银行在追求市场份额 信贷规模的同时 忽略了对房地产贷款企业和个人的审查与追踪调查 低估投 资项目潜在的风险和道德风险 这些因素又会导致房地产贷款风险加速爆发 3 扩散性和传染性 房地产业发展中与其相关联的行业较多 当房地产市场泡沫破裂后 与房地产业相关的行业出现 萎缩 导致国民经济下行 商业银行的贷款逾期数和不良贷款率也会大幅增加 商业银行在资产质量 下降的情况下会产生惜贷心里 一些急需贷款的行业会因此而得不到贷款 国民经济将进入到一个萧 条的阶段 三 我国商业银行房地产开发性贷款问题分析 2010 年底 我国房地产贷款达到 13107 万亿元 占金融机构人民币各项贷款余额的 19 84 与 GDP 的比率为 16 5 商业性个人住房贷款余额为 18400 亿元 占金融机构人民币贷款余额的 12 9 山东财经大学燕山学院学士学位论文 2 与 GDP 的比率为 11 0 我国的房地产金融体系完全是以银行为主导 国内房地产市场的投资 80 以上 来自银行 只是进入的方式多种多样 随着近年来我国房地产价格持续快速上涨 市场泡沫成份逐渐 加大 房地产市场越来越成为政府宏观经济调控的重点 商业银行巨额房地产开发贷款的系统风险和 个人贷款风险不断聚积 政府宏观调控的滞后效应和房地产市场的大幅度明显波动 直接影响房地产 金融体系 特别是房地产贷款风险 对于商业银行资产质量的影响日渐显现 1 房地产开发性贷款风险分类 1 政策性风险 政策调整带来行业性系统风险 政府的土地供给政策 地价政策 税费政策 住房政策 价格政 策 金融政策 环境保护政策等等 都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响 从而影响 房地产开发贷款和个人住房贷款 如 2010 年上半年长沙市暂停经济适用住房审批 房地产开发投资明 显萎缩 长沙某国有独资商业银行上半年仅完成 56 2 亿 同比下降个 2 百分点 房地产是国民经济的重要支柱产业 涉及产业门类很多 产业关联度大 具有较强的发展惯性 由于现阶段我国房地产市场的调节功能存在滞后性 以及地方政府在控制土地供应 权衡短期和长远 利益 减少中间环节费用等方面未制定成型的战略 对房地产市场的调节未形成有效机制的状态下 容易产生大幅度波动 一旦政府有关部门对土地使用的控制 对投资规模 投资方向 租金和售价的 限制 新税务政策的制定和金融政策的调整等 都将对房地产行业发展产生重大影响 会带来房地产 行业性系统风险 2 市场风险 房地产贷款市场风险指由于个人住房市场价格的波动而造成的有关金融机构损失的可能性 房地 产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏移其真实价值 从而产生泡沫 一旦泡沫破灭 房地产价格 下跌 作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水 给银行带来不小的损失 抵押物贬值是房地产市 场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反应 3 信用风险 a 支付风险 当发生借款人经济情况恶化 借款人死亡而无人代理偿付等情况容易造成借款人的 违约 使贷款形成风险 全辖个人住房贷款分析的结果表明 由于借款人经营失败 下岗等原因造成 的收入下降进而导致贷款违约的情况占全部违约贷款的 50 以上 而且这种情况随着国有企业改革力 度加大和退出国有步伐加快以及行政事业单位人事制度改革的逐步到位 下岗分流人员不断增多 具 有稳定收入来源的居民减少 将呈现恶化趋势 由于我国尚未建立个人财产申报制度 银行只能根据 单位提供的收入证明确定借款人的还款能力 缺乏全面分析的条件 导致一些借款人的违约率大量上 升 b 二手房假交易套现风险 二手房贷款规定可以将贷款直接划入借款人存折上 借款人可以直接 提现 且不像小额抵押消费贷款一样受额度限制 这样就给一些小型企业业主进行假交易套现提供了 可乘之机 小型企业抗风险能力差 一旦这些业主经营失败 还款能力将受到严重影响 贷款很容易 形成风险 4 操作风险 由于房地产经营性质的特殊性 在现代复杂的信息社会中 房地产业面临着更多的风险 房地产信 用风险和房地产市场风险是学术界长期以来研究的重点 但操作风险却很少引起关注 房地产行业操作 风险正在成为房地产业面临的重大威胁之一 房地产营运的主体以及参与者主要包括房地产开发商 银行 政府 房地产中介 购房者等 他们的操作由不完善或有问题的内部程序 员工和信息科技系 统 以及外部事件所造成损失的风险 包括法律风险 但不包括策略风险和声誉风险 所以房地产操作风险就是指由于不完善或有问题的内部操作过程 人员 系统或外部事件而导致 的直接或间接损失的风险 国内房地产业在房地产操作风险管理观念和风险管理技术水平等方面存在 山东财经大学燕山学院学士学位论文 3 较大的欠缺 首先对房地产操作风险认识不足 很多人将房地产操作风险理解为房地产开发商 银行 政府 房地产中介在各自的房地产业务操作中的风险 或者误解为操作性风险 更有甚者称为房地产犯 罪 其次国内房地产业在操作风险管理方面由于房地产开发商 银行 政府 房地产中介职责分散 缺乏专门的管理部门 不同的操作风险由不同的部门负责 缺少协调统一 致使各部门高层管理者无法 清楚了解房地产业面临的操作风险整体状况 有些操作风险处于无人管理的真空状态 房地产行业操 作风险大多内生于商业银行 开发商 政府 地产中介的业务活动 覆盖转面大 不宜区分和界定 除 具有地产风险的多源性 唯一性 隐蔽性 滞后性 风险控制牺牲性等特征之外 还具有以下特有特 征 一是风险内生性 根据操作风险定义 由于程序 人员和系统都是重要组成部分 大多数操作风 险存在于商业银行 开发商 政府 中介组织 购房者的管理活动中 可以说是一种内生于内部各层 次范围内的系统性风险 二是风险诱因与风险损失的相关性难于判断 房地产操作风险与商业银行 开发商 政府 中介组织 购房者的整个体系有关 只要有各个机构和人员存在的地方都有可能发生 有时随着环境的变化而改变 管理过程中的一点小疏忽就会将操作风险遗漏 增加了管理的难度 三是 损失无限性 操作风险涉及商业银行 开发商 政府 中介组织 购房者各个层面 有时可能导致他 们整体严重受损 四是损失数据不完整 操作风险的发生不会立即呈现 商业银行 开发商 政府 中介组织 购房者都具有回避已发生风险的动机 有时记录不及时或根本没有相关记录 五是计量的 困难性 操作风险的评估除考虑直接损失 还需考虑经营中断 法律成本等间接的损失 有时还有无 法计量的损失 六是风险不易分散 操作风险难于通过商业银行 开发商 政府 中介组织 购房者 自身内部机构对冲和分散风险 因为它与不同的区域文化 素质不同的员工 特定的经营机构 甚至 是信件收发人员都有关系 具有很强的隐蔽性 2 我国现状分析 1 基本情况 当前我国商业银行房地产贷款风险有 一是由于房地产公司贷款在其资产中的比重连年上升 甚 至部分房地产公司的资产负债率已超过 90 其潜在风险已经逐渐显现 二是随着未来政府房地产业 调控政策力度的不断加大和实施到位 房地产零售贷款存在的隐性风险会逐步增强 2 银行信贷是房地产业融资的主要渠道 房地产商融资渠道单一 银行信贷仍然是房地产业融资的主要渠道 2010 年 房地产开发企业资 金来源 57128 亿元 比上年增长 44 2 其中 国内贷款 11293 亿元 增长 48 5 在其他资金中 个人按揭贷款 8403 亿元 增长 116 2 国内贷款与个人按揭贷款占到房地产开发资金来源的 34 48 同时 由于施工企业的垫资很大部分也是银行贷款 如果把这部分也考虑进来 那么银行 信贷占比还会更高 因此 银行信贷资金依然是房地产企业融资的主要渠道 3 贷款需求增加贷款份额增大 房地产开发贷款需求明显增加 房地产业贷款占金融机构的贷款份额逐步增大 2010 年 房地产 业新增贷款 2 0 万亿元 占各项新增贷款的 20 9 而全国主要金融机构房地产开发贷款和购房贷 款同比分别增长 30 65 和 42 47 同时 个人购房贷款新增额为 1 4 万亿元 同比增长 47 9 房地产业贷款在金融机构贷款中的比重逐步增大 二 商业银行房地产开发性贷款风险形成的原因 一 风险形成的内部原因 1 房地产开发的自身原因 山东财经大学燕山学院学士学位论文 4 房地产开发具有普遍性和特殊性 房地产开发业与其他种种企业一样 具有相同或相似的一些普 遍性 它表现在 具有经营盈亏性 房地产开发业作为企业 必须开展经营活动 既此 其盈亏性是 不可避免的 供求关系制约性 房地产开发业作为市场经济的一分子 它必然受到市场供求关系的影 响和制约 物稀为贵 物多必贱 这种供求关系直接影响着房地产开发业的生存和发展 经营资本的 有限性 房地产开发业象其他企业一样 其经营资本是有限的 在经营过程中 它往往需要通知各种 渠道融资 以达到借鸡生蛋的目的 向金融机构借贷 是它们最重要也是最常见的融资渠道 经营资 本的有限性暗藏着对投资人的投资风险性 受国家政策调整的影响性 国家政策调整必然会对相关行 业造成一定影响 房地产开发业也不例外 具有针对性的政策调整对被针对调整行业的影响更大 九 三年和今年对房地产开发业的政策调整影响这是大家有目共睹的 房地产开发业的特殊性房地产开发业与其它行业相比 具有许多共性 但作为一个行业本身来讲 又有它的特殊性 资金密集性 开发商开发的房地产都是资金垒起来的 房地产过热对贷款投向的引 导性 房地产热现象在房地产开发业产生之初就已凸现 国家调控的严格性 人多地少的现状决定着 国家对房地产开发管理和调控的严格性 从国家管理来说 房地产开放应具备相应的开发资质 在进 行开发的过程中 必须经过政府批准取得相应的开发项目和土地使用权 涉及到项目报批 土地使用 权受让许可 用地规划许可等 不法商人的投机性 尽管与其他行业相比 房地产行业有着 暴利 的美喻 但在房地产行业的投机性也是不可避免的 有时甚至表现得很突出 近几年来对高档楼宇 高档住房的开发实际上是开发商在房地产开发上投机的表现 有些地方出现的炒房问题就是不法商人 哄抬房价的投机手段 房地产市场上的投机性必然隐藏着房地产市场上的泡沫性和风险性 房地产开 放市场的极不平衡性 由于地理位置不同和历史状况不同导致了我国各地人口密度 经济发展的不同 形成东西部的明显差距 正是由于房地产开发的特殊性造成了商业银行房地产开发性贷款风险形成的 原因 2 商业银行的自身原因 商业银行自身管理信贷欠缺 信贷管理欠缺造成的风险信贷管理是防范贷款风险最基本的手段 也是防范贷款风险的第一道门槛 信贷管理不严 往往在贷款发放时就形成了风险 由于房地产开发 业属于资金密集性企业 则对房地产投资的资金就比较集中 没有大量资金的投入 房地产开发是无 法启动的 房地产一直的 暴利 性和供不应求的现状以及老企业日渐衰败与逃废债行为 大大提高 了金融机构向房地产开发业发放贷款的兴趣 促进了金融机构向房地产开发业发放贷款的积极性 因 为房地产开发属于新兴产业 本身没有积累 自有资本非常有限 通常都需要融资 且融资渠道非常 单一 绝大部分资金都来源于金融机构的贷款 尤其是房地产开发的先期投入 这样 就造成了金融 机构在房地产开发贷款中比较集中的局势 借款人经营恶化和信用缺失造成的风险 由于经营项目市 场评估有误 供求关系发生变化 盲目开发以及难以抗拒的自然灾害等都可能导致借款人经营恶化 这使得原本没有风险或很少有风险的贷款变成了风险贷款 这种风险最容易出现在信用等级较高的借 款人身上 大多数房地产开发业资质较低 自有资金普遍不足 争取贷款的机会相对小一些 加之诚 信理念的缺失和贷后检查的不力 往往将工程回笼资金投放到以后的工程中滚动使用而不依约还贷 有的甚至挤占 挪用已取得的贷款 最终酿成贷款风险 商业银行对自身管理的欠缺促使了房地产开 发性贷款风险的形成 二 风险形成的外部原因 1 货币政策的影响 货币政策调控未充分考虑银行信贷对房地产业的依赖性 在单一的紧缩性货币政策下 一面是银行 信贷发放对房地产行业的发展仍有依赖 一面却是房地产行业对银行信贷支持特别是开发贷款的需求整 山东财经大学燕山学院学士学位论文 5 体下降 导致银行越来越多的通过按揭贷款向房地产行业进行间接信贷投入 房地产开发商获得银行按 揭贷款支持的机会增大 为其利用虚假按揭套取银行资金提供了条件 2 宏观政策的影响 在各项金融政策未出台以前 多数房地产开发企业的开发资金对商业银行信贷的依赖性非常强 许多开发商在不具备开发条件下 就盲目投资项目 依靠银行开发贷款拿地 然后将土地向银行抵押 再贷款开发资金 并通过承建商垫付部分同样是来自商业银行的建设贷款资金 以及项目开工后卖期 房 个人购房商业贷款 回笼现金流 维持项目开发进程 可见 商业银行在房地产开发企业开发项目 的各个环节都充当着不同的信贷角色 然而 金融宏观调控政策面市以后 先从土地开发贷款角度 打消了开发商投机的可能性 紧接着国务院又要求上调房地产开发固定资产投资项目的资本金比例 从原来的 20 提高到 35 以上 这对于许多抱有侥幸心理的开发企业来说 无疑是雪上加霜 资本金增 加了 开发门槛提高了 但是信贷紧缩了 以至很多预期面市的项目延期或者被迫退出市场 进而商 品房入市量随之 减肥 土地政策方面 8 31 大限 前开发商拿地不透明 私下暗箱和违规操作 泛滥 大批开发企业尝到了低价圈地的甜头 靠着手头有限的资金到处圈地开荒 迟迟不向国家交纳 土地出让金 而土地政策出台以后 供地规则改变了 许多原来靠协议出让拿到低价土地的开发商在 没有商业银行作为后盾的前提下 被迫拓宽融资途径 以至出现了风靡一时的信贷证券化浪潮 纷纷 上市融资 期待受限日到来前出现奇迹 在这过程中 可谓几家欢喜几家愁 最后顺利过关的开发土 地寥寥无几 土地供应量 减肥 了 在受限日前 没有按照规定要求交纳土地出让金的项目被政 府强制收回 然后通过土地交易市场 招 拍 挂 三种透明的方式 再次统一上市交易 与此同时 政府又暂停了农业用地转为非农业用地 以至于本来就非常敏感的土地供应市场 变的更加紧张 再 一次促进了商业银行房地产开发性贷款风险的形成 3 企业融资依赖的影响 因为房地产行业是典型的资金密集型产业 对于资金的依赖性远远大于其它行业 而房地产开发企 业往往存在资金不足的问题 为了进行项目的开发 它们常以按揭贷款的方式进行开发 而其自筹资金却 极为不足 另外 公众对于房屋的需求量是十分巨大的 但高房价和低收入的矛盾仍然十分突出 房地产 信贷的发展就在一定程度上解决了这个矛盾 房地产信贷业务在各商业银行开展以来发展迅速 大规 模的信贷向单一的房地产行业集中 对金融机构而言 意味着经营风险将更多地受该行业变动的影响 这也意味着房地产信贷的风险如果得不到有效的控制 则这种风险将会危及商业银行乃至整个金融业体 系的安全 因此 构建房地产信贷风险控制法律机制就变的非常急迫了 4 房地产开发贷款信用的影响 根据房地产开发贷款的特殊性 房地产开发贷款信用风险又称违约风险 指借款人因倒闭或信用 下降等其他原因不能履约而给银行带来的风险 我国房地产信用普遍低下 房地产业的运作主要是靠 银行信贷的支撑 房地产开发企业常常由于种种原因不能或不愿遵照合同规定按时偿还债务而使银行 面临着巨大的信用风险 此外 房地产企业属高负债企业 大量靠银行贷款 负债率普遍在 70 以上 资金链条非常脆弱 一旦商品房滞销 开发商不能归还贷款 大量银行贷款将沉淀为不良资产 由 于我国目前还缺乏完善的信用基础来支撑房地产信贷 房地产开发企业的信用状况和贷款情况难以掌 握 加大了银行的信用风险 山东财经大学燕山学院学士学位论文 6 三 防范商业银行房地产开发性贷款风险对策及建议 一 关注相关政策调整经营方向和策略 银行应密切关注房地产市场发展动向 对各类批发市场 缺少良好物业配套的单体楼盘 写字楼 中高价商用房 非商品住宅等限制介入 对已有不良记录 抗风险能力较差的小型开发企业 自由资 金明显不足的项目不得介入 认真学习贯彻房地产金融的相关政策走向 严防房地产泡沫积聚的潜在 风险 近年来 我国各地区房价上涨情况不一 有的地区房价平稳上涨 而有的地区房价上涨过快 严重脱离其实际价值 商业银行应当在认真研究分析的基础上 加强对房价上涨过快地区的住房贷款 发放的控制 规避房价回落可能给住房贷款带来的风险 二 加强业务人员素质降低银行内部操作风险 信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识 在调查环节尽职尽责 认真做好贷 前调查工作 及时分析信贷业务的客户风险和经营风险 研究信贷风险防范措施 信贷审批人员应在 审批环节严格把关 首先要分析项目是否符合国家宏观政策 其次要分析项目投资资金组成的合理性 和来源的可靠性 项目资本金比例是否达到国家规定的比例 自有资金是否到位 部分销 预 售收 入作为投资来源是否可行等 三是要分析项目总投资的合理性 如建安成本是否过高等 四是分析项 目的合法合规性 结合 四证 分析有无超规划 超容积率等情况 五是分析项目抗风险能力 结合 成本 净现金流量 投资收益率 敏感性因素分析等指标进行分析 六是分析项目的市场前景及其竞 争力 要结合产品价格 项目所在地的位置 规划布局和建筑设计 开发商的品牌等因素分析 七是 分析担保措施 抵押物是否足值 变现能力是否强 保证人保证能力如何等 八是分析企业的财务状 况 资信状况 开发经验 经营管理能力和风险意识及风险控制能力 银行要加强从事房地产金融业 务的员工培训 统一从业技术标准 建立违规人员责任追究制度 使因道德风险或工作失误使银行产 生风险 造成损失的人员受到相应惩罚 同时充分调动信贷部门和风险管理部门的协调机制 定期检 查内部控制制度的完善程度 建立良好的信贷风险防范意识 三 优化房地产贷款结构 商业银行应对住房开发贷款 土地储备贷款 商用房开发贷款实行严格分类管理 调整内部贷 款结构 将风险度高的贷款逐步调整为风险度低的贷款 降低风险高的贷款占贷款总额的比重 将风 险较高 时间较短的房地产开发建设贷款和风险较小 时间较长的房地产销售抵押贷款适当分离 实 行住房开发贷款和个人住房贷款增量比例管理 一般按 1 3 比例管理 在客户结构上 要支持开发资 质在三级以上 信用等级一级以上的优质企业 对开发资质二级以上 信用等级一级以上的大型房地 产积极争取 以带动和培育优质的个人住房贷款资源 房地产开发贷款应分散于不同的开发商 如果 某一开发商贷款量超过房地产开发贷款总量的 10 则应限制发放 四 加强抵押物审查和金融创新监管 要求借款人在将项目土地使用权作为抵押物的同时 银行根据相关信息给予不同授信 并且要跟 踪土地本身性质 规划的变化对土地评估价值的影响 另外随着工程进度 应再将在建工程抵押 因 为这样开放商在销售房产时 必须获得银行的批准 在银行同意释放被销售房产抵押权后 才能办理 山东财经大学燕山学院学士学位论文 7 产权过户手续 这样就可以有效监控销售款 避免资金挪用 另外加强住房抵押贷款业务的创新和监 管 现阶段新的金融工具不断涌现 如房地产贷款证券化 这不失为转移银行贷款风险的有效方式 但我国 证券法 中未对此作出明确规定 因此我们在建立活跃的贷款二级转让市场的同时 应吸取 美国金融危机中的教训 根据我国金融市场的深度和广度来考察金融衍生品的影响和作用 最大限度 减少金融市场的信息不对称问题 逐步推广以期使金融监管跟上金融创新的步伐 五 增强政府对房产宏观调控的前瞻性 政府要增强对房地产宏观调控的前瞻性 改善对房地产市场的监督管理 完善调控手段 提高调 控能力 促使房地产业稳定 健康 有序地均衡 防止大起大落 防范房地产泡沫的产生 为此必须 首先加强房地产市场统计工作 完善全国房地产市场信息系统 建立健全房地产市场预警预报体系 通过全面 准确 及时地采集房地产市场运行中的相关数据 并对影响市场发展的相关数据进行分析 公布 政府可以全面 及时 准确地掌握我国房地产市场运行情