万科青青家园.doc

第二届北京“理想家园”精品楼盘选 万科青青家园 所获奖项 第二届北京“理想家园”精品楼盘评选最佳住宅设计奖第二届北京“理想家园”精品楼盘评选规划设计优秀奖第二届北京“理想家园”精品楼盘评选景观绿化园林设计优秀奖第二届北京“理想家园”精品楼盘评选最佳创新奖第二届北京“理想家园”精品楼盘评选最佳样板间设计装修奖 发展商 北京万科企业有限公司 设计单位 建筑设计：德国约旦和穆勒设计公司北京华特建筑设计顾问有限公司环境景观设计：S+3M公司 物业管理单位 北京万科物业管理有限公司 建设位置 北京市朝阳区豆各庄乡 技术经济指标 计量单位 数值 所占比重（） 人均面积（m2人） 居住区规划总用地 ha 25.16 l居住区用地（R） ha 25.16 100.0 51.97 住宅用地（R01）公建用地（R02）道路用地（R03）公共绿地（R04）2其它用地（E）居住户（套）数居住人数总建筑面积居住区用地内建筑总面积住宅建筑面积公建面积住宅平均层数人口毛密度住宅建筑净密度绿地率容积率 hahahahaha户（套）人万m2万m2万m2万m2层人/ha%万m2/ha 17.593.013.051.51 2009484131.9831.9827.234.75 地上2.31地下2.442919234.033.01.171 69.912.012.16.0100.085.114.9 36336.226.303.1266.0656.259.81 规划设计说明 一、设计思想基地自然肌理的保留地脉的延续，树林保留和改造基地防风、防噪需求西北向空间封闭的产生日照和冬季阳光的需求南向和东向空间的开敞首期开发效应、经济性、产品的认知性的需求，强化低层住宅建设，入口门面的特征化处理，基本公共配套设施均在首期完成西方现代人文空间组团组团内人车分流与停车系统的便捷性和无障碍设计空间序列划分，即小区的公共街道和中心花园：组团间的交往空间；组团内部公共空间。宅前交流空间和私家空间的五类序列空间空间景观序列，即从公共街道公共空间的欢乐的城市气氛所需的景观处理和小品处理到进入组团内部公共空间的田园化，自由式景观处理二、地理位置：地块位于北京市朝阳区豆各庄乡（北京市的东侧），在京沈高速公路的路南（距高速路约 100米），公路收费站的西南侧（不必通过高速公路收费站），沿京沈高速公路到东四环7公里，离规划中的五环路1公里，离京通快速路2公里。三、规划布局出于人们居住氛围、小区安全、物业管理的需要，在保证小区居民的出行方便的前提下，小区设三个出入口，两个位于豆各庄东小区北街，一个位于豆各庄东小区南街。考虑到小区的地理位置及外部城市交通流线的规划，小区的主入口设于豆各庄东小区北街西端南侧。保证居民的出行便捷，尽量缩短居民的回家距离；在小区主入口处安排商业设施及主会所，使商业设施位于居民的出行必经之地，既符合居民现代生活的需要，使用方便，又可以提高商业的使用价值，同时也可为周围居民提供生活上的便利，内外兼顾。（商业面积 4000m2，会所面积 1800m2）。在小区内设置三个功能各异的分会所，使居民可以更便利地参加到社区活动中来。（每个分会所面积 200m2）。学校为九年一贯制学校，考虑到南北两区共用的需要，将学校用地安排在小区北侧用地内，便于学生就近上学，同时节约国家宝贵的土地资源。（学校配套在考虑南北两区的综合指标的前提下，面积适当加大。千人指标：建筑面积6500m2 占地面积11000m2；现规划指标：建筑面积7532m2 占地面积15063m2）。幼儿园为小区居民的自用教育设施，设置在小区用地中部，临近小区内主要道路及中心绿化带，充分考虑其服务半径，使儿童在方便上学的同时可充分享受到阳光、绿地，茁壮成长。（幼儿园建筑面积 1400m2 占地面积 2500m2）。强调绿化长廊横贯小区，并向南北方向辐射出纵向绿化带，由此形成鱼骨状用地格局。建筑布局沿横向绿色通廊向南北方向平行展开，在绿地中央设置视觉中心，形成视线轴的尽端景观，丰富纵向空间层次。北区用地沿高速公路一侧形成错落的形体和起伏变化的天际线。住宅公园中心湖水引出小河沿着丘陵洼地并连带整个小区公园引出一幅美丽的园林景观。几乎所有的住宅都是朝南北向设计，并且大部分是以四层排搂集中布局的。利用层数的变化以此产生一种变化多端的城市剪影并勾画出一幅特有的住宅画面。利用纵向绿化加大住宅东西间距，使建筑布局疏密有致，朝向京沈高速路方向形成三条视觉绿色通廊。青青家园将以中心公园布局设计而独具特色，中心公园相对于住宅单元及庭院是开放式的，这样形成了一个绿色环绕的悠居城。在住宅院落之间，步行道，小歇逗留之地及小孩活动场所之间形成一个变化丰富的连贯空间。简洁清晰的小区边缘设计如同一个城墙。维护着内部住宅公园。位于北部的主要道路形成居住城的脊柱。四、交通系统高效率的环形车行体系困小区用地较狭长，小区内道路采用三个车行环线加尽端式宅前路系统，方便、快捷，保证居民的出行便捷，避免车辆的过分集中，使回家车辆迅速的分散到各条环形道路系统上，同时环形体系有利于项目的分期开发，使每一期的道路自成系统。采用宅前交通院落与宅后绿化院落相分离的布局方式，采用局部人车分流设计，在尽量居民回家步行路线长度的同时，尽量减少车行区域的范围，减少车行对小区活动及人行的干扰，提高住户在小区内活动的安全性与舒适度，营造舒适的步行空间。环岛交通在小区主要出入口处设置车行环岛，疏缓高峰期对节点的压力，同时提供方便的掉头条件，降低车速，保证畅通。停车系统不同人口密度的区域采用不同的停车解决方案。充分利用住宅山墙面停车，减少对组团内活动的干扰；同时在组团与组团间的交通空间内解决一部分地面停车，缩短停车后到户的步行距离。联排住宅设置在宅前（地面私家车位）或有独立室内车库，提升住宅品质；多层与小高层设置地下停车场，（16542平方米）。停车数量共为1593辆，其中地上 674辆（占40），地下919辆。计算方式为拆迁户每两户一辆，商品房为120平米以上每户一辆，120平米以下每两户一辆。小区内商品房面积为166,100平方米，拆迁房面积为109,100平方米。人行系统相对独立于车行系统，同时保证到户及出行路线便捷；人行系统与绿化系统有机结合，为行人提供良好的沿路景观。生态步道在小区中心绿地内设置生态步道，根据人慢跑时的生理机能需要设置植株种类，使小区内居民在晨光中慢跑的同时，可享受到更健康、更周到体贴的照顾。五、绿化系统城市绿化生态圈的延伸，林网围合的组团方式。以横向绿化通廊为小区绿化骨干，绵延穿越小区中心，是鱼骨状绿化系统的支撑体。以特色景观与小区配套相结合，可享受充足的阳光，更易为人亲近和使用；纵向辐射而生成的绿化带渗透入各个组团，南北方向的绿地享有充足的阳光，是组团级的阳光接收器。有各具特色的组团景观，形成鲜明的识别性，对老人和孩子更具吸引力，提高住户的可参与性。由纵向绿化带连接的宅间绿化强化了绿化空间的彼此联系，形成完整的绿化脉络。住宅前后设置宅前绿地，联排住宅区为业主预留“私家花园”，供业主自己创造，小巧玲珑的果树、各色的花树丰富业主的住宅院落；通过退台、错层及墙面攀爬植物形成层次丰富的立体绿化。景观体系丰富，有层次，讲究变化。绿化设计有坡地草坪，低矮花木，高大乔木及墙面绿化等多种层次，局部点缀建筑小品。景观与建筑有机结合，内外空间积极互动，体现现代居住理念，满足居民的新的生活需要。充分考虑植物的生态、环保、节能功能，进行生态绿化设计，节约能源，提高住宅舒适度。六、住宅设计本项目主要为多层住宅（4-5层）。辅以部分联排别墅（2-3层）及小高层门（7-9层）。以接近地面生态环境为主要目的，形成户户有平台或阳光房、底层有花园、顶层有露台的环境优良的体系。所有卧室及客厅均可直接站立在30-40厘米宽的窗外，拥抱自然，享受阳光与绿地。楼梯间及入户处的处理强调其人性化及私有化。空间趣味性强。1、建筑立面强调文化内涵的体现。造型与环境相协调，强调空间的个性与可识别性，随着规划布局平行展开，住宅造型也随之变化。注重室内外空间的流动性，立面以大面积玻璃窗加以色调丰富的外墙面，强调轻盈、通透的效果，与绿化有机结合。结合住宅主体的空间变化，加设空间构架，丰富立面层次，统一中富于变化。利用退台创造出形体穿插的效果，配合色彩、构架、落地窗的运用，减轻住宅对环境的压迫感。外立面丰富、精致，注意细节材料处理精到，色彩适当鲜明，不同的组团有相应的差别，在统一的前提，讲究趣味性与生活气息。外墙材料以面砖和涂料为主。强调常规建筑材料的创造性应用。窗套、栏杆、连梁、门外、台阶、阳台、空调板及护拦等在不影响使用功能的前提下有适当的变化，满足合理性、新奇性与趣味性。2、户型设计户型设计方正、实用，绝无无谓的空间浪费。强调住宅的可延续性，每种户型室内有一定的自由度，留有自行改造、组合空间的余地。每户均有良好朝向及景观，通风及采光良好。平面布局紧凑，交通路线便捷。各房间大小适度，动静分区、洁污分区合理，空间比例适中。每户最少设两个阳台，分观景阳台与生活阳台，考虑洗衣机放置位及配套水电接口。强调厨卫的人性化设计，充分考虑人体尺度及行为习惯。厨房及卫生间均有良好的采光及通风，满足舒适要求部分厨房考虑有早餐空间。充分考虑业主的储藏、更衣、洗衣、晾衣等生活需求。七、总论：青青家园作为关注普通人的“新住宅运动”的结晶处处为普通客户精心设计。小区摒弃了一切奢华繁褥的细节和堆砌，以建筑最本质的构架、露台、花园及栏杆等元素来组织新生活空间，创造了一个现代感极强又具有强烈的文化气息的人文社区。 新技术新产品 灰水利用系统1灰水灌溉系统灰水是指家庭生活中洗漱、洗澡、洗衣、清碗、洗菜等所产生的废水，而由厕所、厨房产生的生活废水则被称为黑水（如带油污的洗碗水、厕所用水）。灰水相对于黑水来说， 含氮量只相当于黑水的10 含极少病原体 更易于被分解，进而得到再利用灰水系统即是一个首先将家庭灰水与黑水分离，再对灰水进行特殊处理，最终用于灌溉或其它用途的完整体系。灰水灌溉系统的灌溉排放区正处干植物的根部，因而更利于植被吸收。这在很大程度上节约了水资源，同时达到环保的目的。工作原理概述污水分离灰水浇灌的先决条件是对灰水和黑水的分离，分离后的黑水被排进下水道或其他处理系统灰水则进入特殊处理系统。先期处理灰水首先进入污水池进行如沉淀，曝氧等处理。过滤通过过滤系统（如过滤沙箱）对其进行净化如果灰水作为灌溉用主要水源，地表绿化带则需由低耗水量的植被构成，因此最理想的植物为长青树和长青灌木。另外，单位面积所需灰水会随地区要求的变化而变化，因而最好准备灰水以外的水源以备季节性的需要。灰水利用系统原理此系统直接将家庭灰水导入水箱，黑水排入下水道，避免了废水混合再分离的过程，简化了系统，并有效的抑制了病原体产生。整个系统安置在一个体积为100800400mm的纤维塑料箱里，安置在户外即可，不必象传统灰水系统那样埋于地下，从而大大节省了安装费用并且易于维护。系统内有自动调温器，可避免灰水结冻。水泵是系统的关键，因而必须保证质量（可参考用Grundfos水泵）进水口从厨房、洗澡间排出的洗手、洗菜、洗澡等产生的灰水直接通过一根直径为50mm的进水管由此进水口进入水箱。洗衣机排放的洗衣水和雨水（参照雨水系统）也可作为系统水源。如果系统要利用雨水，需要安装杂物落叶过滤装置。管道尽量不要曲折，以保持管道畅通。进水口的管口要高于最大存水量的高度。管理设置当水位高于A线，管口即被封闭，这时多余的水变会被排入下水道；水位降低，管道露出水面，出水即被切断。这样水箱中的水始终保持最大水量。水箱底部倾斜有利于避免水中的残渣进入管道，造成堵塞。满溢口当进水量过大、水位过高时。水会从满溢口流出，并带走水中的渣滓和漂浮物。自动调温器在寒冷的冬天，水结冻会影响系统的正常动作。此系统中的自动调温器可以自动调节箱内的温度，防止灰水冻结，保持系统的最良好状态。自动调温器的功率为 60瓦特，呈管状，采用了节能设计，能最大限度的减低能耗。青青家园直饮水系统万科星园所提供的直饮水采用以反渗透技术为主的处理工艺，据了解，目前市售的纯净水90%以上采用该技术，它符合国家饮用水标准，属真正意义的直饮水。而且这种方式在发达国家早已普及，在我国则发展势头强劲。主要是由于它一方面价格便宜，同样容量的直饮水，其价格仅相当于桶装纯净水价格的一半左右；另一方面，直饮水水质新鲜健康，经小区内纯净水站深度净化，采用多级吸附过滤，氧化消毒等独特工艺，多项指标在24小时内在线监测，并通过全封闭专用管道传输，避免了桶装水的二次污染，水质稳定可靠；而且浊度低，富含溶解氧，含有人体必须的微量元素和矿物质。青青家园外墙外保温设计万科星园的外墙采用的是外保温设计，传统的内保温占用室内使用空间，而外保温不但不占用室内使用空间，还扩大了得房率；传统内保温如果操作工艺失控，可能会引起墙面开裂等现象，影响居室美观，而万科星园外保温由于采用符合欧盟标准的聚合物砂浆和高容重的聚苯板、耐碱玻纤布，不空鼓、不开裂、不脱落。而且内保温的结露点在室内，无法克服墙面返潮、霉变、开裂和脱落，同时无法避免引起室内温度流失的冷桥，而外保温的结露点在室外，因此彻底杜绝了冷桥现象。便捷的交通，优越生活的保障长久以来，人们为了交通的方便，想尽了很多办法。无疑人人都是渴望有快捷的交通保障。正如今，遇到堵车，您总会皱起眉头，无奈的叹息。当居住小区在良好的交通情况下时，给住户带来的好处是非常明显的。信息时代，谁都愿意走地快一些。在万科青青家园小区内，因东西向距离比较长，规划设计时设计师在小区中部安排了一条贯穿南北的市政道路，使小区内交通环境大为畅通。在青青家园的交通组织的设计方式上，我们采用了环状的道路系统。这使住户从小区入口到达每一个组团的交通时间最短，并为每个组团提供一个较高效率的环状交通网络，为住户提供最方便的快捷通道。在停车方式的设计上，万科青青家园采用了集中停车、山墙停车、院落停车及户内停车等系统。各种停车方式的组合，使住户回家的距离达到最短。集中停车方式结合地下停车场，方便比较密集的小区部分的居民停车。即使是地下车库也可通过楼电梯直通住户家门而小区的集中停车场距住户单元也在 150米以内，这种距离对于居民来说是可以承受的。我们给每一个住户提供了一个车位，这保证了青青家园住户的进出、停车交通方便。加上万科公司完备的物业管理服务，可以为车位的维护和管理提供周到的服务。在能够保证交通组织的正常地合理地运转。在环状的交通组织结构内，万科青青家园的设计师把人行道路合理的穿插于其中，形成了人行路及车行道路交融而互不干扰。并在小区内组织健康步道等有机的活跃元素，使青青家园内部形成一个便捷、合理、灵活和不乏私密感的人文居住小区。为了给万科青青家园的住户提供更好的交通服务，万科公司深人考虑了每一个细节，并结合市场反馈信息，充分与设计师沟通，并贯彻到设计、施工、维护及管理等每一个环节。清新空气、阳光、绿色景观、湖光山色每个居住者都渴望有这种环境。万科青青家园是北京市绿化隔离带项目，周边有广袤的绿化环绕。在小区内居住者可以享受到城市中无法提供的清新的空气、充足的阳光、良好的社区环境，而且还有畅通方便的交通干道。在优越的大气候的环境下，万科青青家园吸取天地之灵气，分享到充分的自然资源，让人们的心清彻底放松，感受生活的乐趣。为了使小区的环境景观更加丰富细致，在园林设计方面万科公司邀请了德国和加拿大的园林设计大师参与园林设计，结合北京气候环境、地理环境和景观特色来对青青家园作了深入的设计，并结合规划设计司和万科公司设计部的设计师们对青青家园园林方案进行了深人探讨。现在青青家园园林方案已经日趋成熟，考虑相当周到，每一点一滴都为小区的环境做出尽可能的努力。在万科青青家园，由于考虑到住户有较大量的车辆数，故考虑了多种停车方式相结合的方法：集中停车（山墙停车）、院落停车（宅前停车）、院内停车及户内停车。住户可以根据购买房子的档次、停车可承受距离的远近，来选择车位，达到最佳停车的优化方案。青青家园的人口处设置了商业院和会所，使住户在进人小区的时候就可以很方便地享受到商业配套服务，并且能使商业配套能发挥出很好的利用效率。万科物业是经过ISO9002质量认证的物业系统，可以为青青家园提供良好的物业服务。并且从万科物业成立十几年来，在业内一直享有很高的声誉。物业服务是全方位的，涉及到清洁、代缴费、安控、消控、固定物业修复、客户服务等等内容。在安控方面，万科青青家园采用小区周边防范系统、小区门禁系统、重点部位摄像头、小区巡逻系统等多