购房合同反悔

1/17购房合同反悔教你一招：签订购房认购书后反悔，定金可以不扣吗？购房时，在签订正买卖合同之前，双方经常会先签订认购书，因认购书的签署和履行产生的争议也不少。认购书一般包括什么内容呢？买卖双方当事人的基本情况；房屋的基本情况；房屋价款计算；定金；签署正式买卖合同的期限、条件等。实践中，围绕着“认购书”经常会发生各种争议和纠纷。有很多购房者在签订认购书时是属于被忽悠状态的，并没确定肯定购房，只是被销售人员忽悠得赶紧下单占位，且签约对于到期不签正式合同可能面临定金罚没的后果，销售人员往往也不会认真提示。等签署过后回家再一思量，有些人就不再想买了，但提出不买，开发商就会说定金不退。那么发生这样的纠纷，该怎么处理呢？杨文战律师先带您看看法律上的规定：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条规定：出卖人通过认购、2/17订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。按上述第四条的规定：如果是购房者反悔，拒不签订正式买卖合同，则不退还定金。如果是开发商违约，无法在约定的时间内签订正式的买卖合同，则承担双倍返还定金的责任。当然，如果有其它损失，还可能依据缔约过失责任承担其它责任的可能。当然，同样的法律规定，不同的运用方法，还是可能产生不同的结果的。从实践来看，在购房者反悔的情况下，如果稍微懂得一点技巧，还是有可能做到合法地规避认购书中的定金罚责条款。比如说，买方在签订认购书后，虽然内心反悔，但是并不表现出来，仍在约定的时间找开发商协商签订正式商品房买卖合同。3/17一般双方还要就商品房买卖合同的具体条款进行协商确定，毕竟认购书只能确定一些最基本的条款内容，正式的商品房买卖合同内容要复杂得多。如果对合同中的一些条款买方与与开发商怎么商量也无法达成一致，导致双方无法签订商品房买卖合同，那在法律上看，就符合不归责于任何一方情形了，那样就不适用定金条款了，认购书解除或失效，定金原数退还。简单说：同样是反悔，如果直接说就是违约，定金不退；如果以协商合同条款的姿态操作，最后以合同条款无法达成一致为由拒签，就不归责于任何一方，定金原数退还。当然，换到开发商的角度也是如此，如果开发商想反悔，往往会在提供合同文本时对一些条款进行苛刻的设置，让购房者无法接受。当然，实践操作中能否实现反悔不担责的结果，还要看具体情况。所以，从保护购房者的角度讲，签署认购书还是要谨慎。如果非要走这个程序，要注意两点：第一，认购书一般只是预约签约的作用，建议认购书中约定的准备签约日期不要太长，以免夜长梦多误事，一周或十天左右为宜。4/17因为有的开发商在房屋不具备出售条件无法签订商品房买卖合同或商品房预售合同时，往往在认购书中约定较长签约周期，用这个方法套取购房者的资金。第二，在认购书中购房者的付款数额尽量要低一些。虽然我们前面分析过认购书的法律约束力往往不是很强，但不要忘记，一旦签订认购书，首先履行义务的是购房者，因为购房者往往要先交纳一定数额的定金或预付款，就算开发商违约，购房者还要追着开发商主张违约责任，不行还要起诉，很麻烦的。而如果购房者违约，人家开发商只要一个通知，直接就扣掉定金了。所以，在这个博弈中，购房者还是处于弱势，既然如此，定金或预付款的数额相对低一些，应该是对购房者更有利的，因为风险会相应降低。最后，我们再简单总结一下，在商品房买卖合同无法订立的情况下，如何根据不同情况适用认购书中的定金罚则：如果购房者无正当理由不按认购书中约定的时间、地点去签约，开发商有权不予返还定金。如果是开发商过错导致双方不能签订商品房买卖合同，开发商应双倍返还定金。5/17双方对不能签订预售合同均无过错的，不适用定金条款，所交纳的定金应当原数退还。比如对于认购书中未确认的其他购房合同条款，双方经协商无法达成一致，这对于买卖双方都不视为违约，此时导致购房合同无法签订，就属于双方均无过错。房屋买后对方反悔该怎么办？时间：XX-11-1822:38XX我与一亲戚经口头约定，购买对方一处房屋，商定分期付款，并于XX年底将房款如数付清，。碍于情面，一直未将房产证要过来。XX年10月，有开发商计划开发该处房产周围土地，该房产将升值三倍。意向不到的是，此时该亲戚突然翻脸，竟对外谎称并未将该房屋出售与我，并且把我搁在一边，他自己直接与开发商谈判。我的利益受到严重侵害，实在咽不下这口气，我想跟他对簿公堂。请教各位专家，如果打官司，我有没有胜算？是这样，我在外地，买的是老家我小姨的房子。每次的房款寄我三姨处，小姨从三姨处拿钱留字据：收到3000元”等字样，但没有落款。每次汇款的收据我都保留着。而我三姨愿意为我作证。另外，假如我回家私底下录下“小姨承认房子已经卖与我且房款已付清”之类的原声话语，可否做为庭上对我有利的证据？楼上的这样就赚一分了.6/17你没有办理房屋产权过户手续,那么在法律上你不是这幢房产的所有人.所有人仍旧是你的亲戚.所以他与开发商谈判你是没有权利干涉的.就这幢房屋而言,你是不可以主张权利的.至于你们的购房合同,即使当时签定了,也只是证明你们之间有这个购房意向而已,至于是否实际履行,和实际履行后是否产生法律效力,那么另当别论.更何况你还没有签署合同.我觉得就你这种情况虽然在房产上不可以主张权利,也就是不能把房子要回来.但是就你所说的情况,你的亲戚拿了你的钱却没有给你东西,是一种不当得利,有义务返还收到的房款.现在的问题就是你怎样向法庭证明你的亲戚的确拿了你的钱.首先就字据来说,没有落款,虽然可以通过笔迹鉴定证明是你小姨的笔迹,但是你将怎样证明你小姨拿钱和你的亲戚卖房给你之间是有所联系呢?你亲戚大可以抗辩说拿钱的是他小姨,与我没有关系,无法证明这就是购房款.还有你说的小姨承认房款已卖与我且房款付清是一种视听资料,在民事诉讼法的规定中,视听资料是可以采纳作为证据的.但有一个条件,就是此视听资料必须在合法情况下取得,比如说不能在潜入他人住宅的情况下偷录的.另外视听资料必须有其他证据结合加以证明,如果单独作为证据使用证明力很低.如果你能拿到你小姨,三姨等其他知道你和你的亲戚之间卖房交易的人的的证言,那么还有一点希望.但是7/17我所说的这些证据即使你都能拿到,证明你亲戚拿了你钱这一点的几率也只不超过百分之四十.因为如果没有书证,仅靠证人证言,其证明力是不高的.这就是整件事情我的看法,让你做参考.由你自己做选择.以后再有类似的事情,记得一定要留下书证,涉及到政府部门的交易,比如房屋过户,一定要先查询下有什么必要的手续,保护自己的权利.回答：XX-11-191土地征收协议土地法关于城市户口持有农村集体土地证房屋问题20分土地法和土地管理法有什么区别？土地问题没得打,打了也没胜算,口头约定虽然有效,但没第三人在场,对方来个死不承认,官司没办法打,想开点,就算交点学费把回答：XX-11-1822:57如果你有相关的证据，比如，收据？居住该房的时间？那么有收据和实际占有房屋多年，都可以作为买卖关系成立的要件，完全可以通过法律维护自己权益。如果毫无证据，那么打官司也没有胜算，能把钱还给你已经很不错了。8/17总之，这件事情很荒唐，难道你不懂“亲兄弟明算账”吗？回答：XX-11-1823:05我建议，你最好是别打这场官司了。因为根据国家的有关规定，房屋买卖的最后成交，是以办理房屋产权过户变更手续的完成为准的，只有私下的合同可以视为交易没有成立，可以反悔。国家作出这一硬性规定，是为了防止某些交易活动不经法定程序，导致漏税。所以，这是非常严格的规定。你们的交易没有办理过户，从法律上就没办法确认你们的交易有效；交易无效，法院就没有办法支持你的诉讼请求。因此，你为此诉讼是铁输无疑，你只会落得白搭上一笔诉讼费用而已。但你可以要求他返还你的购房款及其利息。他若是不还，你就此诉讼是可以的。但这也得有证据支持，值得注意的是，你买房，连个协议都没有，人家要是否认这事，你可就亏大了。想打赢官司，一是要有证据，二是要有法律依据，这两条你都不占，想胜诉，难。建议：与他协商，让他退给你购房款并适当补偿就可以了。协商时，你最好是找两个中间人出面与他协商，以便谈不成时让他们作证。回答：XX-11-1823:279/17由于我国对房地产类不动产采取登记确权政策，即谁登记谁拥有，因此，产权证上的登记人，就是该房屋的所有权人。你与亲戚的房屋买卖交易，由于没有书面合同或协议，只是口头约定，且没有及时在取得房屋的实际使用权后，并没有立即办理产权变更手续，这就为你亲戚的见利忘义埋下了伏笔。虽然他的做法不道德，即使你有诸如双方商定分期付款，并于XX年底将房款如数付清的证据，但毕竟缺少房屋买卖的形式要件和实质要件，房屋买卖的主张难以被法院采信。但只要你亲戚承认曾受到过你的钱款，你有权要求他予以返还。由于涉及到许多房地产政策，以及各地、法官对类似问题的规定和认识不尽相同，建议还是先咨询有房地产经验的律师，在可能的情况下委托律师代为处理。回答：XX-11-1823:47如果你是在银行寄钱的话，你因该会得到一张纸证明你已寄了。你有了这张纸你可问有经验的律师是否可打官司回答：XX-11-1900:06你用该多看看这方面的法律，最好请个律师不过有几个因素你要考虑：10/171.你是否在你们约定的时间内将房款付清2.她给你出的收条没有落款3.你要拿出证据证明她收的这个钱是房款4.要有人为你作证下面是关于合同方面的中华人民共和国合同法/contract_#i1第二章合同的订立第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：有其他违背诚实信用原则的行为。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或11/17者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。由上你不难看出，你们的口头协议是有效的，第三十六条说的是，你已经开始履行义务了，也就是分期付款，她也接受了，证明合同有效，如果你还能录音的话，那对你就更有利了，你的官司会赢得。祝你好运！回答：XX-11-1901:20我觉得你的问题有点特殊!打官司要讲证据的,很明显你的证据不足.所以说你打官司有多少胜算?你要拿现在的现状去咨询专业的律师,征求一下律师的意见!当然你最后提到的私底下录下“小姨承认房子已经卖与我且房款已付清”之类的原声话语，是可以作为证据的!至于法官是否采纳?还是要看你的其他证据比如:有第三者能够证明你已将房款12/17交清,找一些证人证明你确实有过购房这件事.你只要让法官相信你确实有购房和付清房款一事,那你就能赢得这场官司!希望你能顺利解决此事!回答：XX-11-1901:34商品房买卖合同签订后，卖方反悔为保护交易安全，二审败诉云南亮剑律事务所刘荣广律师导语：王芳与陈红签订商品房买卖合同后，卖方王芳及丈夫吴斌以虽然签订买卖合同是当事双方的真实意思表示，但签订买卖合同时卖方并未取得房屋产权权并且签订买卖合同未经过共有人吴斌的同意，且在共有人知道双方签订买卖合同后，明确表示不同意买卖该该房屋并明确表示愿意退回陈红已付30万房款，据此向法院起诉讼，要求法院确认双方签订的商品房买卖合同无效，同时陈红向法院提起反诉，要求继续履行合同。经人民法院开庭审理，为保护交易安全，一审二审均驳回王芳及丈夫吴斌的诉讼请求，支持了反诉人陈红的反诉请求，卖方败诉。案情回顾王芳与吴斌于1995年8月15日登记结婚系夫妻关系。XX年10月5日王芳与第三人昆明某某房地产公司签订商品房购销合同，约约定由王芳向第三人昆明某某13/17房地产公司购买昆明市某某小区XX号预售商品房，建筑面积130，售价万元，于XX年1月30日前交付。商品房购销合同签订后，王芳依照约定支付了购房款。XX年10月3日，王芳与陈红签订了房屋买卖协议，约定由王芳将昆明市某某小区XX号房屋出售给陈红。房屋售价51万元。付款方式为签订买卖合同后陈红立即支付房款30万元，余款在更名完成时一次性支付。同时双方约定，王芳必须配合陈红，办理过户手续，并把供所需要的各种证件，保证房屋的完全所有权，任何第三人不能向房屋提出权利主张。协议自签订之日生效，如有任何一方违约，应按双方约定的成效总价的20%承担违约金。房屋买卖协议签订当日，陈红支付王芳房款30万。XX年12月，第三人昆明某某房地产公司通知购房人接房，其后原告办理了接房手续，同时交纳了本争议房屋的配套费、税费等费用。诉讼经过卖方反悔，卖房人反成被告。XX年3月30日，王芳及丈夫吴斌以王芳与陈红签订1、房屋买卖协议时，并未取得房屋产权登记证书，2、同时也为征得共有人王芳丈夫的同意。据此王芳夫妇向昆明市XX区法院提起诉讼，请求法院依法确认王芳与陈红14/17于XX年10月3日签订的房屋买卖协议无效。在法院向被告陈红送达起诉状副本后，在举证期限内向法院提出反诉，请求法院确认XX年10月3日，双方签订的房屋买卖协议合法有效，依法判令被反诉人继续履行协议并协助反诉人办理过户手续。一审法院审理，判决。经法院通过庭审调查，双方当事人对王芳与陈红签订房屋买卖协议的事实均无异议，本案的争议焦点为王芳以个人名义与陈红签订的房屋买卖协议是否有效？1、未取得房屋权属登记证书的房屋是否可以买卖？法院审理认为，用于买卖的房屋在签订房屋买卖协议时，虽未取得房屋产权证，违法了城市房地产管理法38条关于未依法登记领取权属证书不得买卖的规定，但是此规定为管理性规定而非效力性规定，所以未取得产权证房屋是可以买卖的。2、作用夫妻共同财产的房屋，没有夫妻一方的签字所签订的房屋买卖协议是否有效？法院认为，从形式上看，王芳未经共有授权或书面同意而与陈红签订房屋买卖协议的行为属于无权处分。对此法官从价值取向、生活经验之考察、婚姻法关于夫妻15/17共同处分权的规定等进行全面综合分析认定夫妻双方都有平等处分夫妻共同财产的权利，特别是由于夫妻之间的特殊身份关系，对于第三人陈红来说，不论客观上还是主观均无法知道是否该处分行为只是个人的意思表示，故王芳夫妇负有举证证明陈红在签订房屋买卖协议时已经知道了吴斌不同意买卖房屋的事实，且知道后还坚持与王芳签订买卖协议，但是原告夫妻二人对此并未完成举证，所以应当连带承担举证不能的后果。故王芳对其购买的预售商品房拥有处分权，其与陈红签订的房屋买卖协议合法有效。3、法院判令驳回杨夫妇的诉讼请求；陈红与王芳签订的房屋买卖协议合法有效；王芳夫妻在取得产权证后，协助陈红过户。上诉，维持。一审法院的判决作出后，两原告对法院的判决不服，认为一审法院在审理案件的过程中适用法律错误，向昆明市中级人民法院提出了上诉，请求二审法院依法撤销一审法院作出的民一初字第1651号判决，依法改判当事双方签订的房屋买卖协议无效。最终法院经开庭审理后，驳回上诉，维持原判。律师论案16/17一、是双方当事人签订的合同违反法律、行政法规的强制性规定，如何认定合同的效力？对于合同双方当事签订的违反法律、行政法规的强制性规定的行为是否有效，应区别