《物权法》第一编.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除物权法第一编 关于物权的变动及物权的保护饶红琼2007年3月16日通过的物权法在第一编中规定了基本原则、物权的变动以及物权的保护。由于物权的变动与物权的保护针对以前的民法理论有很大的变化，本文将主要着手于这两个方面的一些问题的探讨。为了方便理解与接受，本文采用以案例分析的方式进行阐述。一、案例介绍1998年，张先生和陈女士结婚，婚后一年（即1999年），两人共同出资买了套住宅。当时夫妻感情好，登记产权时，只登记了张先生名字。但婚后第3年，夫妻闹矛盾，吵着离婚。张先生为占据财产，2001年私下委托房产中介，将房子卖给李先生，签订合同，半月之后付款。而房产中介为了谋利，又将房子转让给了王女士。王女士觉得房子好，手头又有余钱，当即签合同付房款，过户取得产权。可就在此时，陈女士发现了丈夫的隐瞒行为，很恼火，一举将丈夫告上法庭。最后，经法庭判决，根据当时的司法实践，房屋转让合同无效，产权归还张先生，并声明此套房产属于夫妻共有财产，张先生出售此房，须征求妻子陈女士的意见。分析如下： 这个案例很典型。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）第十九条规定：“ 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。 ”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在张先生的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）第89条规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”由于我国以前的民法理论并没有关于不动产的善意取得制度，因此依照以前的法律与司法实践，王女士不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。再者，张先生隐瞒陈女士，擅自处置夫妻共有财产，这种行为是无效的，因为其损害了财产共有人的权利。 由此，我们可以看出以前的法律没有保护不动产无过错、善意的第三人的权益，没有体现法律公平性原则。而物权法实施后，这个案例的判决将会截然不同。二、以物权法对案例进行分析 疑问之一：陈女士不知情，法院理应判决归还权属，那为什么按照物权法，权属就判给了王女士呢？ 法律规定：物权法第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”由上述规定，我们可以看出物权法在不动产的变动方面更加的完善，它首次制定了不动产的善意取得制度。按上述规定，王女士付款之后，去房管局申请变更房屋权属，经过审查合格，便可变更登记，且记载于登记簿那一刻，就发生法律效力，房屋权属归王女士，其他人不得擅自取得。至于原因，首先是王女士善意取得房屋产权，她与房产中介交易时，不知房屋是张先生夫妻共有财产；其次，产权归在张先生一个人名下，且交易手续完全合法，她的权益应得到保护。 疑问之二：按物权法，王女士可以获得房屋权属，那李先生岂不是被耍了，他如何保护自己的权益呢？法律规定：物权法第十五条：“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二十条：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”房产中介的这种不规范交易行为就是为人熟知的“一房多卖”的现象。这种现象在期房买卖中尤为常见；因为期房付款到办产权证的时间相对比较长，开发商由于资金短缺等问题容易将房屋再次进行买卖。而过去的法律不能有效的保护受害人的利益。物权法第二十条首次规定了预告登记制度。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。根据此条规定，李先生与对方签订合同后，可先到房管局办理预告登记，再进行产权登记，房产中介就不能“一房多卖”了。不过，李先生需注意，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内，应申请登记，否则，超过时限，预告登记将失效。如李先生没申请预告登记，根据物权法第十五条，合同依然有效；可据此要求房产中介承担违约责任，如赔偿损失，但那套房子就不能是他的了。疑问之三:房屋是张先生夫妻共有财产，但按照物权法，如陈女士没去登记机关申请更正登记，张先生就可隐瞒妻子，处理房屋，这是为什么？又该怎么办？法律规定：物权法第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正的或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可申请异议登记。登记机构予以登记的，申请人在异议登记之日起15日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。”根据婚姻法规定，房屋是张先生和陈女士结婚后一年所买，所以房屋产权属于夫妻双方共同所有。根据物权法规定，由于产权登记只登记了张先生名字；在形式上，张先生是产权所有人，可以私下处理房产。不过陈女士可以到房管局申请更正登记；若张先生不同意更正，陈女士可以到房管局申请异议登记。陈女士应该在异议登记之日起15日内起诉，要求变更登记产权所有人，才能有效的维护自己的合法权益。否则，等到张先生将房屋出卖以后，陈女士只能是悔之