最新房地产业税务策划与土地增值税清算技巧.doc

最新房地产业税务策划与土地增值税清算技巧主办： 亚瀚管理咨询房地产研究中心 时间： 2010年11月20-21日 地点： 北京（详址见确认函）房地产公司的财务与通用行业的财务有什么不同之处？房地产公司的开发流程对财务管理及税收筹划有什么特殊的影响？精装住宅的开发流程与普通住宅的开发流程有什么区别之处？房地产企业的税收成本成为仅次于建安成本的第二大营运成本，即便如此，房地产公司的财务也在税务稽查面前屡败屡战，交了不该交的税，没省该省的税。怎样才能依法纳税、合理筹划？如何反稽查，稽查的主要手段有哪些？如何避税而又规避刑事责任？ 房地产集团公司的税收风险管控点在哪里？ 培训收益 本课程依据房地产企业最新的相关税收法规编写，将带领学员充分了解当前房地产方面税收的热点、难点、重点法规以及税务稽查风险规避等方面的问题，从房地产集团税收风险管控的角度，把握好企业合理避税与偷逃税款的临界点和全面纳税自查的技巧，并充分做好稽查应对和税务策划的准备，积极防范税务稽查的涉税法律风险。同时，您将领略陈教授有关房地产“四位一体”的避税新战略和房地产核算、申报的别出心裁的策划创新思维。 参训对象 房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、主管会计办税人员 培训大纲 序言篇 房地产最新税收法规解读与应用技巧土地增值税清算风暴的序曲1-关于加强土地增值税征管工作的通知国税发201053号2-关于建筑企业所得税征管有关问题的通知国税函201039号3-关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知国税函201079号4-关于跨地区经营建筑企业所得税征收管理问题的通知国税函2010156号5-再次强调开发产品开始投入使用时视为已经完工国税函2010201号6-土地增值税清算应注意的八个细节问题国税函2010220号7-房地产企业开发产品投入使用结算计税成本应注意事项国税函2009342号8-关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告2010第13号第一部分 房地产企业核算与纳税的特点及避税的创新思维一、房地产开发企业财务会计核算的特点二、房地产企业“四位一体”的避税新战略三、房地产企业纳税的理念与思维的变革1、项目的平衡与匹配是土地增值税清算的主题2、“价外费用”的逆向思维与投入式促销策略3、土地增值税清算中利息费用列支的选择技巧4、土地增值税扣除项目的分摊依据的纳税争议5、开发自用房产“房屋或土地”的会计核算技巧6、开发商为促销“买房送车” 引发涉税稽查风险7、房地产企业“售后回购”不一定都要“重复纳税”8、房地产新购固定资产新标准的纳税争议处理9、个人挂靠（承包、承租）建筑业的涉税风险10、建筑安装劳务的“舍小求大”的节税操作技巧11、“代建”房屋与销售不动产的操作程序差异处理12、未办理土地使用证的“实质性转让”的涉税风险13、建筑业临时聘用劳务工的劳务涉税处理与风险14、企业以“清包工”形式提供装饰劳务的纳税技巧15、土地增值税清算操作法规的12个认识的误区16、企业所得税“核定征收”是优惠还是风险？四、房地产税收热点法规和难点问题解析及策划思路1、开发商将商品房留作自用的“视同销售”最新规定2、新的营业税条例和细则如何界定建筑业的纳税地点3、租用村民小组集体土地用于经营的稽查风险的处理4、这笔营业税的申报是否能够抵减原受让土地之买价5、物业管理公司代收费用的纳税争议涉税风险及处理6、企业向境外代销的各项佣金等涉税处理的政策变化7、新营业税条例和细则视同应税行为的重大政策变化8、外部的承包租赁经营与内部的目标责任考核的策划9、纳税人资产等租赁经营的分解与定价转移策划思路10、建筑业营业税与增值税混合行为的税务策划效应11、建筑企业提供劳务的营业额确认的重大政策变化12、“合作建房”营业税纳税争议处理与涉税风险防范13、土地增值税-“核算项目”的纳税争议问题处理14、“转租”的房产税纳税人的纳税争议热点问题处理15、地下建筑及“人防设施”的房产税纳税争议问题16、“电子邮件”印花税计税依据的纳税争议的问题第二部分 房地产企业所得税处理和汇缴新政解析与策划一、房地产企业所得税汇缴的税前扣除敏感问题的调整与策划二、房地产开发经营业务企业所得税处理办法解析国税发200931号第一章致第六章；附反资本弱化的税收措施及案例分析； 第三部分 房地产土地增值税清算法规解读与策划技巧一、土地增值税基本法规解读（一）土地增值税的纳税人和清算对象 （二）土地增值税的课税对象和范围（三）土地增值税的四级超率累进税率（四）转让房地产增值额的计算和确定（五）土地增值税应纳税额的操作案例 （六）土地增值税申报程序和法律责任 （七）纳税时间和缴纳方法与地点 二、土地增值税清算与优惠法规解读及实务操作（一）清算法规的解析与操作分析（二）减免税优惠政策解读及运用三、土地增值税的税务策划技巧与实际应用大全-“临界点”法-费用转移法-收入分散法-费用平衡法-利息支出法-建房方式法-优惠政策法-代收费用法-核算对象法-股权转让法-核算方式选择第四部分 房地产主要税种的税务策划技巧及案例分析1、合并子公司，免除流转税2、销售不动产：先投资再转让3、先建后售，节约税款数亿元4、房产销售转为委托建房的筹划5，商铺住宅“连体楼”的筹划6、利用分解房开发项目的筹划思考题 房产转移筹划错失良机-且看您如何妙手回春？（参会人员思考）课堂互动热点问题的分析与解析（包括但不限于以下问题）：思考1：工程项目完工与未完工对于企业所得税汇缴来说有什么区别？思考2： 竣工材料的报送时间会带来什么涉税后果？思考3：未正式签订“合同”所取得的收入是不是收入？思考4：定金、预收房款与意向金是不是收入？思考5：如何实现预缴所得税的调节？该调节是否有法律责任？思考6：如果以前的预交毛利率高于实际毛利怎么办？思考7：以房地产实物转增股本，涉及哪些税的问题？思考8：只转让建筑物而不转让国有土地使用权是否要交土地增值税？思考9：当地“同级别土地上住房平均交易价格”文件如何获取？思考10：建筑面积是成本分摊的唯一标准吗？有几种分摊的标准？思考11：地下人防工程的转租行为，要不要交房产税？思考12：资本化利息扣除时还可以加计20%扣除吗？思考13：没有借款，是否可以按10%扣除开发费用？思考14：开发商将出租或自用的商品房再销售时，是否按旧房处理？思考15：土地闲置费是开发费用还是开发成本？思考16：开发间接费和期间费用的区别界限在哪里？思考17：什么才是土地增值税中可以“全额扣除”的代收费用？思考18：营业税税收返还，是否可以作为与转让房地产有关的税金扣除？ 主讲专家 陈老师 注册税务师-律师-会计师；全国部分大中城市二十几家财税（法律）综合顾问；全国部分大中城市百余家资深财税培训机构客聘为高级讲师；全国十几家知名大学受聘为客座教授；国际财务管理协会香港分会理事；中国财税研究会理事；中国策划学会税务策划师专家委员会主任委员；深圳市律协资产管理与财务委员会委员；广东税务律师联盟主持；北京税收与市场调查研究中心调研员及特约撰稿人。*资历技能：中国税务律师、财税（法律）高级讲师既是实战家，也是演讲家；资深税务筹划专家、财税法律综合顾问税务稽查出身，筹划更具权威；财税大专、法律本科-财税法律科班出身，财税、法律具深厚知识功底；注册税务师、会计师、律师-精税法，懂财会，通法律，三师聚一身。 参课说明 1.电话：(86)/ 66065660 /传真联系人：张小姐 徐小姐 本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系2.收费：2980元/人（含资料、培训费）。餐费（中、晚餐各50元/人）可自行安排，酒店可代订，费用自理。3人以上团队报名建议购买亚瀚房地产年度培训卡可享超值折扣 详情点此3.转账户名：南京亚瀚管理咨询有限公司 开户银行：农业银行南京洪武支行银行帐号：033741132010400054394.参会回执：敬请参会代表认真填写本回执单，传真E-mail至px_21 参 会 回 执 表课程名称 最新房地产业税务策划与土地增值税清算技巧举办时间2010年11月20-21日举办地点北京（具体地址请见确认函）单位名称付款方式 转帐 现金 付款金额： 元（人民币）联系人姓名职务办公电话传真E-mail移动电话参会代表代订酒店 需要 不需要标准客房：预订（ ）间亚瀚管理咨询房地产精品培训课程预告月份日期城市课程模块课程名称非会员价10月份16日-17日南京营销管理风水与逆势房地产销售、卓越销售能力与素质提升2980元/人30日31日杭州物业管理物业管理专业化与服务创新技巧高级实战培训班2980元/人11月份13日14日青岛设计管理解密龙湖、星河湾售楼处样板房与景观体验区设计全攻略2980元/人20日21日北京财税管理最新房地产业税务策划与土地增值税清算技巧2980元/人27日28日大连项目管理房地产异地多项目管控、流程与绩效管理实战2980元/人12月份11日12日上海工程管理房地产工程项目管理九大节点剖析与PMP攻略2980元/人11日12日杭州采购管理房地产采购、招投标与供应商管理2980元/人18日19日北京商业地产商业地产定位、设计与招商运营管理2980元/人注：以上课程同样适合各类房地产企业组织内训，咨询热线15895950966亚瀚管理咨询2011地产企业培训学习卡以低成本高性价比实现房地产企业培训360全方面成长一、 选择以下各类型卡只限于亚瀚地产培训机构主办的房地产公开培训课程，最新公开课信息请关注！学习卡公开课均价有效期公开课人次原 价（元）现价（元）节省（元）增值服务次卡1520元/人次24个月15人次￥44700元￥22800元￥21900元享受1-7项增值服务年度卡-A1850元/人次12个月8人次￥23840元￥14800元￥9040元享受1-5项增值服务年度卡-B990元/人次12个月20人次￥59600元￥19800元￥39800元享受1-7项增值服务年度卡-C663元/人次12个月60人次￥178800元￥39800元￥139000元享受1-10项增值服务VIP卡-24个月 8人次+6天内训￥226000元￥98000元￥128000元享受1-12项增值服务二、 亚瀚学习卡增值服务细则（在有效期内）1、免费获取亚瀚房地产智库“会员专享”栏目，免费畅享会员客户沟通平台服务；2、每月获取一期亚瀚房地产智库最新资料在线阅读权；3、每月获取所参加培训课程的老师课件、会员通讯录；4、免费下载所参加培训课程的相关实战资料；5、免费赠送任一一个月的亚瀚房地产智库资料打包下载；6、免费赠送2010年最新房地产市场调查和行业分析专题资料大礼包；7、免费赠送2010年最新房地产商业地产专题资料大礼包；8、免费赠送2010年最新房地产管控专题资料大礼包；9、免费赠送2010年最新房地产物业管理专题资料大礼包；10、免费赠送2010年最新房地产营销策划专题资料大礼包；11、限量馈赠2