地政士制度

1,1,地 政 士 制 度,2,大 綱,一、 地 政 士 之 沿 革 二、 台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 三、 原 土 地 代 書 制 度 之 盲 點 四、 相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 五、 地 政 士 法 之 立 法 六、 政 士 業 之 過 去 與 現 在 七、 台 灣 地 區 之 登 記 案 件 量 八、 歷 年 地 政 士 國 家 考 試 統 計 九、 地 政 士 執 業 十、 地 政 士 業 務 範 圍 十一、 地 政 士 業 務 責 任 十二、 地 政 士 之 專 業 領 域 十三、 地 政 士 之 未 來 走 向 十四、 地 政 士 之 心 態 革 命 十五、 地 政 士 之 世 代 交 替,3,一、地 政 士 之 沿 革 （一）司 法 書 士（ 日 據 時 期 ） （二）代 書（人）（ 台 灣 光 復 後 ）（ 1945年 -1981年 ）： 1. 台灣省土地代書人管理規則 2. 領有代書執照者有 1,027 人 （三）土地登記專業代理人（ 1981年 - 2002年 ）： 1. 2002 年 4月 止，領有土地登記專業代理人證書者有 24,578 人 2. 2002 年 4月 止，各縣市政府開業執照核發 15,833 人 （四）地 政 士（ 2002 年 4月 24日 施行 -） 1. 2006 年 12月 止，領 有 地 政 士 證 書 （含 原土地登記專業代理人證書）者 有 25,698 人 2. 2006 年 12月 止，各縣市政府 開業執照 核發 11,341 人,4,4,(五) 社 會 地 位：,?,5,5,(六) 地 政 士 人 數：,（未 加 入 公 會 586 人）（有證照未開業 14,357 人）,(2006.12.31),6,二、台 灣 土 地 登 記 制 度 沿 革 （一）清 光 緒 11 年 建 省( 西 元 1885 年、民 前 26 年 ) 1 2 年 設 清 賦 總 局 清 丈 土 地 發 給丈 單、清 賦 驗 証 (二）1922 年 日 據 時 期，依 日 本 民 法 制 定 1. 台 灣 不 動 產 登 記 規 則 2. 土 地 登 錄 稅 規 則 3. 契 據 制,7,（三）1945 年 台灣光復，回歸土地法 1. 德 國 權 利 登 記 制 ( 土 地 ) 2. 澳 洲 拖 倫 斯 制 ( 建 物 ) 3. 土 地 登 記 規 則 ( 1946 年 地 政 署 訂定發佈 ) ( 修正 10 次- -其中 修正 全文 3 次 ) 4. 1996 年 1月 26日 公布施行 信 託 法 5. 2000 年 7月 19日 公佈施行 信託業法 6. 2003 年 7月 23日 公布施行 不動產證券化條例,8,7. 兼 採 契 據 制 A 原 權 利 登 記 制 度 發 生 競 合 B 造 成 土 地 登 記 實 務 之 衝 擊 8. 地 政 機 關 創 設 第 二 類 * 登 記 簿 * A 信 託 專 簿 （公 示 對 抗 主義） B 土 地 登 記 簿 （登記生效要件主義）,9,三、原土地代書制度之盲點 (一) 業 不 歸 會，欠 缺 團 結 專 業 無 從 提 昇 (二) 求 知 慾 未 激 發 導 致 惡 性 競 爭 (三) 業 務 扭 曲、欠 缺 定 位 (四) 欠 缺 自 信 迷 信 關 係 (五) 忽 略 專 業 缺 乏 自 律,10,四、相 關 專 業 人 士 之 管 理 法 規 (一）土 地 法 第 三十七 條 之 一 規 定（1975年-）（二）土 地 登 記 專 業 代 理 人 管 理 辦 法(1981年-2003年)(已經廢止)（三）地 政 士 法（2002年-）（四）台灣地區 相 關 專 業 人 士 法 規 立 法 時 間： 1. 律 師 法（30.01.11） 2. 律 師 職 前 訓 練 規 則（82.02.12） 3. 會 計 師 法（34.06.30） 4. 技 師 法（36.10.27） 5. 建 築 師 法（60.12.27） 6. 不 動 產 經 紀 業 管 理 條 例（88.02.03） 7. 不 動 產 估 價 師 法（89.10.04） 8. 地 政 士 法（90.10.24公佈）（91.04.24施行） （土地登記專業代理人管理辦法）（70.06.22） (已廢止),11,（五）相 關 專 業 人 士：,12,五、地 政 士 法 之 立 法 (一) 行政院 版 土地登記士法 為 藍 圖 (二) 土地登記專業代理人公會 全國 聯合會 積極介入並提出地政士法草案 (三) 2001 年 10 月 4 日 經 立法院三讀通過 (四) 2001 年 10 月 24日 公 佈 自 公 佈 後 六 個 月 (五) 2002 年 4 月 24 日 起 施 行,13,各縣市地政士公會會員人數總計：10,755 人,資料來源：中華民國地政士公會全國聯合會 (2006.12.31),(六) 2002年 以後因業必歸會，至 2006年 12月， 已 加入 直轄市 或 各縣市 地政士公會 者， 10,755 人，其中 台北市 地政士公會人數 最 多 近 2,000人,14,(七) 地政士證書 男女 統計圖 ：,15,(八) 換照 與 教育訓練 之 提升專業素質：1. 地政士 開業執照 有效期限 為 4 年 2. 4 年內 完成 專業訓練 30 個 小時 以上 或與 專業訓練 相當 之 證明 辦理換照 3. 屆期 未換照 者，重行 申領 開業執照,16,六、 地 政 士 業 之 過 去 與 現 在,17,（一）地 政 士 業 之 經 營 現 況： 1.個 體 戶（一般登記案件） (1) 獨 資 經 營 (2) 合 夥 經 營 (3) 依 附 仲 介 公 司 經 營 2.聯 合 事 務 所（整批 或 新建 工地案件） (1)二位以上 地政士合夥 經營 (2) 聯合 估價師、建築師、律師 合作經營 3.不 動 產 顧問公司（節稅 規劃 與 信託登記） 4. 兼 營 仲 介 業 5. 兼 營 保 險 業 6. 兼 營 投 資 房 地 產,18,（二）地政士業 之 內 憂 外 患：,19,（三）地 政 士 業 之 S W O T 分 析：,20,七、 台灣地區之登記案件量,21,(一) 95年度 台灣地區不動產登記,地區,原因,22,(二) 95年度 台灣地區不動產登記,地區,原因,23,地區,原因,(三) 95年度 台北市不動產登記,24,24,(四) 買 賣、贈 與、繼 承 登 記,25,25,(五) 台北市（2005年）,資料來源：台北市政府地政處,26,26,(六) 日本、台灣土地登記數比較,27,八、歷年地政士國家考試統計,(一) 1991年 開始考試，至今 已考 18次(二) 報名人數 1. 1991-1997年 每年，約 12,00019,000人 2. 1998-2006年 每年，約 4,0008,000人(三) 到考率 60%70% 之間(四) 及格率 1. 最低 2.87 % 2. 最高 30.54 %(五) 總報名人數 150,713人(六) 及格人數 14,336人 (至2005年),28,九、地政士執業,(一) 積極資格國家 考試及格 申領 地政士證書(二) 向 縣市政府 申請 開業登記(三) 開業執照，有效期限 4 年(四) 4 年內 應完成 30 小時以上 專業訓練(五) 應設立 事務所 或 組聯合事務所，並以 一處 為限，不得 設立 分事務所,29,十、地政士業務範圍,(一) 不 動 產 登 記(二) 不 動 產 測 量(三) 不 動 產 稅 務(四) 不動產有關公證、認證之申請(五) 提 存(六) 撰 擬 不 動 產 契 約 或 協 議(七) 不 動 產 契 約 或 協 議 之 簽 證(八) 其 他 與 地 政 業 務 有 關 事 項,30,十一、地政士業務責任,(一) 親 自 處 理 業 務(二) 查 明 委 託 人 身 分(三) 收 費 標 準 之 明 示(四) 接 收 文 件 之 給 據(五) 非 有 正 當 理 由，不 得 終 止 委 託(六) 應 置 業 務 紀 錄 簿 (至少保存 15 年)(七) 違 反 規 定 之 負 賠 償 責 任(八) 不 得 允 諾 他 人 借 牌 執 業 (九) 不得為業務範圍以外之宣傳性廣告(十) 接 受 行 政 檢 查(十一) 加 入 公 會，始 得 執 業,31,十二、地 政 士 之 專 業 領 域,A 產權報告與分析. B 契約保證. C 協同交屋 D 媒介裝潢. E 稅務規劃. F 財產管理. G 信託登記 . H 住戶規約分析. I 管委會備查 J 房稅、地稅減免 . k 土地值稅退稅 . L 共有地處理 M 糾紛調處 . N 繼承規劃 O 公共設施比重分析 P 所有權與使用權之釐清 . Q 防患限制登記（查封、假扣押、假處分）. R 反設定,32,十三、地政士之未來走向 （一） 收 費 價 值 化（品質提昇） （二） 收 費 比 例 化（比例收費） （三） 競 爭 合 作 化（雙代書） （四） 簡 單 複 雜 化（創造專業） （五） 代 書 仲 介 化（仲介高專）,33,（六）其 他： 1. 獨 資 合 夥 化 （ 有 限 合 夥） 2. 資 訊 電 腦 化 （加 強 競 爭 力） 3. 學 習 多 元 化 （兼 營 或 轉 型） 4. 專 業 區 分 化 （區 隔 市 場） 5. 經 營 複 合 化 （建 構 通 路） 6. 事 務 所 店 面 化 （學 習 仲 介） 7. 社 區 發 展 化 （物 業 管 理） 8. 無 形 服 務 有 形 化 （創 造 被 利 用） 9. 有 形 服 務 價 值 化（雙 照、三 照 同 步 服 務）,34,十四、地政士之心態革命 1. 市 場 永 遠 存 在，市 場 不 會 錯 2. 機 會 不 等 人，機 會 更 是 創 造 出 來 的 3. 掌 控 交 易 價 格 卻 無 所 用 4. 用 心 思 維，電 腦 化 跟 上 時 代 5. 有 能 力，也 需 要 能 努 力 6. 沒 有 不 景 氣，只 有 不 爭 氣,35,7. 無 所 不 能，有 所 不 為 8. 沒 有 不 可 能，只 怕 不 行 銷 9. 勇 於 提 升 收 費 標 準 10. 不 要 怕 繳 稅 11. 披 袍 上 地 政 所、稅 捐 機 關 12. 專 業 競 爭 價 格 競 爭，價值 價格 13. 自 己 的 價 值，自 己 創 造 14. 自 己 的 未 來，自 己 把 握,36,十五、地政士之世代交替,1. 聯 合、結 盟 2. 產 權 分 析 報