银行对房地产商放贷的风险

1/20银行对房地产商放贷的风险商业银行房地产信贷的风险和控制摘要：当前，房地产行业已经成为我国国民经济中重要的支柱性产业,它与银行信贷紧密相联,二者相辅相成。然而，中国房地产市场正处于深度调整的复杂形势,由于房地产价格的持续增长、利率上行压力的存在、现行政策的不完善、消费需求基础的削弱以及银行自身信贷管理水平不高等原因,国内商业银行房地产信贷风险日益凸显。因此,必须全方位、多角度对房地产信贷业务进行风险控制。本文通过列举和分析我国商业银行房地产信贷风险的现状和结构,商业银行信贷的分类和特征，以及商业银行信贷的主要风险，强调加强商业银行房地产信贷风险管控的必要性和紧迫性,并针对前述的相关的分析提出了相应的建议和措施。关键词：商业银行房地产信贷风险控制Abstract：Atpresent,therealestateindustryhasbecomeinourcountrynationaleconomyimportantpillarindustry,itandthebankcreditarecloselylinked,thetwocomplementeachother.However,Chineserealestatemarketistoadjustthedepthofthecomplexsituation,becauserealestate2/20pricescontinuedtogrow,upwardpressureoninterestrates,thepresenceofcurrentpolicyofnotperfect,consumerdemandweakeningfoundationsandbankcreditmanagementlevelnothigherreason,domesticcommercialbankrealestatecreditriskisbecomingincreasinglyprominent.Therefore,mustall-around,muchangleontherealestatecreditriskcontrol.Thispaperlistsandanalyzesourcountrycommercialbankrealestatecreditriskofcommercialbankcreditandthestructure,classificationandcharacteristics,aswellasthecommercialbankcreditrisk,emphasizedstrengtheningcommercialbankrealestatecreditriskmanagementnecessityandurgency,andaccordingtotherelevantanalysisandputsforwardsomecorrespondingsuggestionsandmeasures.Keywords:commercialbankrealestatecreditriskcontrol一、当前商业银行信贷风险的背景主要表现在以下四个方面：信贷投放的行业较集中；缺乏不同等级的违约概率估计和违约损失估计；抵押物的评估价值相对较高且缺乏更新机制；信贷风险管理组织及3/20方法不完善。二、商业银行房地产信贷风险的现状房地产信贷是维持房地产市场稳步发展的支柱。入世以来,我国国有商业银行的房地产信贷业务突飞猛进,同时也潜伏着不少的信贷风险。纵观入世以来的房地产贷款余额变动情况,我们可以发现,房贷余额的增速快于金融机构贷款余额的增速;房贷余额占商业银行贷款余额的比例一直居高不下;房贷业务受国家政策和宏观经济形势影响较大;个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重较大,且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅。因此,政府要正确引导房地产市场的发展,积极开拓新型融资模式和工具,继续推进商业银行改革。三、商业银行房地产信贷风险的概念及结构商业银行房地产信贷的概念房地产信贷是指银行或房地产信用机构通过各种信用手段,把动员、筹集起来的各种房地产信用资金,以偿还为条件暂时让渡给房地产开发商和消费者使用的一种借贷行为。银行信贷风险是指由于各种不确定性因素的影响，在银行的经营与管理过程中，实际收益结果与预期收益目标发生背离，有遭受资产损失的可能性。商业银行房地产信贷的分类和特征4/20信贷风险的类型可以从总体上划分为市场性风险和非市场性风险两类。市场性风险主要来自企业的生产和销售风险客观性：只要有信贷活动存在，信贷风险就不以人的意志为转移而客观存在，确切地说，无风险的信贷活动在现实的银行业务工作中根本不存在。隐蔽性：信贷本身的不确定性损失很可能因信用特点而一直为其表象所掩盖。扩散性：信贷风险发生所造成银行资金的损失，不仅影响银行自身的生存和发展，更多是引起关联的链式反映。可控性：指银行依照一定的方法，制度可以对风险进行事前识别、预测，事中防范和事后化解。四、商业银行房地产信贷的主要风险政策风险是对房地产市场及房地产信贷业务影响最直接和最激烈的风险因素之一房地产企业抵御政策风险的能力是最弱的。国家已经连续几年对房地产行业进行调控，出台了一系列宏观调控政策。如面对XX以来住房市场过热、房价涨幅过高等，要求建设部门在安排各地的建设规划时套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，要求各地税务部门清算开发企业土地增值税，实行严格土地政策，严格商业银行二套房信贷政策，将房地产企业所有者权提高到35%等，政策效果明显，XX年房地产市场出现回落，交易清淡，企5/20业资金紧张，银行逾期贷款增加；XX年四季度，国家又出台了扶持房地产市场的政策措施，房地产市场又应声而起，市场销售和房价和房地产信贷对政策的敏感和反应是强烈的。房地产行业是一个高风险行业，这种特性决定了商业银行房地产开发贷款必须高度关注行业风险一是房地产是资本密集型行业，项目投资高，而目前我国房地产企业数量过多,资本金偏少，资产负债率过高，管理不规范，抗风险能力低；二是房地产行业的核心竞争力在于获得土地,能拿到土地开发权就能生存，因此开发企业为取得土地而违规、违法事件时常发生；三是我国房地产行业是以法人治理、内控机制建立等现代企业制度距离最远的一个行业，房地产企业有相当部分是家族式、封闭式和专权式管理企业，股权和股东观念淡薄,趋利性、随意性、临时性的经营理念和行为会随时发生,这更加大了该行业的波动性和风险性；四是我国房地产行业具有暴利性，是一个敛聚财富最快的行业，官商勾结、要案频发的行业，这样的高风险行业更增加了商业银行房地产信贷业务的潜在风险。市场风险是房地产企业时刻面临的最大难题，更是商业银行必须谨慎面对、严格把控的经营风险一是目前的房地产市场透明度低，信息披露制度建6/20设滞后。虽然近年来国家出台了一系列政策措施，推动房地产市场信息体系建设，但实施效果不甚理想，由于地方政府对房地产信息系统及信息披露制度建设工作不到位，造成房地产管理各职能部门间协作配合不力，数据信息资源难以实现有效的整合和共享，使商业银行对市场风险的分析缺乏必要的权威数据依据；二是市场准入门槛过低，监管乏力导致违规行为时有发生。经营管理业数量庞大且良莠不齐，无证开发和非法集资销售，捂盘惜售，内部认购、等违法违规问题时有发生；三是居民住房消费偏重于产权的取得，未能实现租售并举，在目前超过50居民无购买新房能力的情况下，住房消费仍然以购买为主，大大透支预期消费能力，在未来不可测的情况下风险叠加；四是房价上涨偏离了普通居民的实际承受能力，导致市场出现泡沫的可能性增大，当前房价的上涨幅度己远远超过城镇居民的实际购买力；五是房地产企业过于依赖银行资金。近年来，由于房地产市场处于卖方市场，房地产贷款收益稳定、质量较好，引发了商业银行各类贷款的竞相投入，目前，房地产企业70的资金来源为商业银行贷款商，业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险。商业银行面临的最大风险仍然是房地产企业的信用风险房地产市场的巨大利润和目前尚需规范的市场环境，7/20使该行业中的企业良莠不齐。一些资金实力差的房地产企业为了得到贷款，向商业银行提隐瞒重要负面事项，这些供虚假信息、企业还款意愿差，一旦取得贷款，违约的概率就非常高。另外，是由于欠缴契税或是由于开发面积不符合已批准项目工程规划证件要求等原因，迟迟不能顺利完成己完工项目的确权工作，进而无法向已购买住房的客户过渡产权，造成商业银行个人住房贷款无法及时抵押，更有恶劣者抽空公司，仅剩空壳从而逃避担保责任。目前商业银行在信息不对称的情况下，对客户的诚信度及风险的识别和判断能力很难准确，一旦出现企业不讲诚信风险自然增加。商业银行必须严格防范自身的操作风险一是对房地产项目审查不严的风险，即商业银行业务操作和内控不完善形成的道德风险，包括对房地产企业的自有资金投入、企业经营的合法性、项目手续的齐全性、开发商的信用状况等审查不严而形成风险：二是对贷款项目管理不善的风险，商业银行贷后管理不严，使得房地产企业挪用贷款资金或销售回笼资金，致使项目无法竣工或无销售资金归还贷款；三是抵押物风险，主要包括贬值风险、登记风险和处置风险。这些风险主要是由于在贷款期间抵押物价值发生巨大抵押物房产和土地分别抵押、押物不能处置或处置成本很高以及因资产评估公司不规范操作8/20等引发的风险。五、商业银行房地产信贷业务的风险防范措施密切关注政策变化，加强市场分析、监测，高度警惕房地产行业风险。商业银行要密切关注相关政策的变化。首先，要加强对全省房地产行业前瞻性研究，密切关注全省房地产行业形势的变化，认真分析国家房地产行业调控政策措施对各省的影响，对各省房地产市场进行动态和风险预警分析，以指导房地产信贷投放。完善房地产信贷管理方式，规范贷款行为。商业银行要实行区别化的房地产信贷营销策略，综合运用信用等级、利率及黑名单制等措施，强化对房地产企业的筛选，对那成长性不明朗的企业一定要排除在外，对优质房地产企业要通过提供有针对性的高效率一揽子的服务方案，拉动中间业务、电子银行业务全面发展，同时要严格规范房地产信贷行为，规避市场风险。认真做好贷前调查工作，制定相应的风险防范方案1.严格审查项目运作的规范性。要认真审查土地使用权、地使用权证及土地交款凭证，土地使用金额与土地交款凭证金额必须保证一致，确保开发项目土地使用权的取得合法有效，项目的建设符合“四证”齐全。办理房地产信贷业务之前，要落实其要注意核实项目建设与“四证”9/20内容的一致性。2.认真考察房地产企业信誉，严格房地产信贷条件。银行可以通过对房地产企业过去的开发情况综合考察其信“四证”办理的速度、完工项目的质量、拖欠工程款誉，如楼盘情况、归还银行贷款情况、商品房销售情况、为购房者办理个人房产证和土地证情况、纳税情况等。商业银行要严格房地产信贷条件，对项目资本金所有者权益）比例达不到35等我国商业银行信贷风险控制中存在的问题1.信贷风险意识淡薄，尽管我国商业银行市场化改革的步伐正在逐渐加速，但是在传统国有银行经营观念的桎梏下，众多经过改制的商业银行，其工作人员的观念并没有随着银行体制的改革有所转变。很多商业银行从业者并没有树立起真正的市场经济理念，自然也就谈不上按照商业银行的经营规则办事，在信贷的发放过程中各种违规案例层出不穷，导致银行的呆账坏账时有发生。举例而言，很多商业银行发放贷款看重的并不是该企业或者个人的资信如何，而是看重对方与自己是否有交情，这不可避免的导致一些资信并不能获得贷款的企业或者个人获得贷款，在资信缺失的背景下发放贷款必然导致信贷风险的剧增。2.信贷风险预警体系不健全信贷风险不具有直观性，必须通过一定的指标体系设置来反映。而目前众多商业银行在经营压力的推动下，盲目追求业绩的高速增长，忽视10/20了信贷风险的控制，例如我国目前很多商业银行的存贷比都已经接近了75%的存贷比红线，而在不良商业银行房地产信贷的风险与防范作者：高强来源：财经界学术版XX年第01期摘要：就目前我国对商业银行房地产信贷风险的研究而言，明显还处于一个初级的阶段。作为银行业，如何有效的加强房地产信贷风险的认识与防范是当下最为重要的课题之一。本文对我国商业银行房地产信贷存在的风险进行了系统的分析，并提出了相应的防范措施。关键词：商业银行;房地产;信贷风险;防范作为金融业的主要风险之一，信贷风险的管理必然是商业银行管理工作中的一个永久的话题。对于商业银行来说，信贷资产是其主要的收益来源，房地产贷款一直被商业银行视为优质资产。但是，随着近年来我国房地产“资产泡沫”问题越来越严重，信贷的风险发生率迅猛的提升，如果商业银行对此风险估计不足的话，将可能遭受极大的资金损失。因此，对房地产信贷的风险进行分析与研究，是目前商业银行风险管理工作中的重要环节。只有对此进行有效的防范，才能够让信贷资金的安全得到保障、房地产信贷的风险得到控制，从而才能让商业银行的安全运营得到维持。11/20一、风险分析市场风险就全球房地产市场目前的发展状况来看，房价的不断上涨其根本的原因是获得了金融的支持。在我国，随着银行信贷的不断支持，房地产价格近年来出现了快速的上涨，而过快的上涨速度，极容易造成市场价格偏离于真实价值，然而引起资产泡沫的现象发生。在国家长期处于低利率的情况之下，房地长市场形成了一个短期“一片大好”的假象，一旦进入到加息通道，如果在宏观调控不利的情况下，之前所形成的资产泡沫极容易遭到破灭，房地产的价格则必然会随之下跌，而作为抵押物的房地产便会遭到贬值的灾难，而银行最终也会受到很大的损失。信用风险所谓信用风险，即是因为房地产开发企业的无力偿还或者不愿意偿还，导致商业银行不能按时的收回房地产贷款的本息，从而形成坏账、呆账。而“还款意愿风险”与“还款能力风险”则是主要的表现形式。政策风险所谓政策风险，即是指由于国家对于房地产信贷政策相关政策法律的更改以及一些不正确不完善的法律文件和意见而造成负债加大或资产价值下降的后果，这便是政策风险。另外，也12/20存在着一些有关银行的法律问题得不到现有法律解决的现象，而法律的变动将会对整个银行业带来极大的影响。二、防范措施完善操作体系在操作上，应该尽量避免违规的操作出现。首先，对政策的执行一定要加大力度，对相关信贷申请人的申请资格进行严格的审查。其次，商业银行内部一定要对房地产信贷业务加强监管的力度，对那些违反规章制度的信贷工作人员要严格的处理，不断的增强商业银行“防腐拒变”的能力。最后，在风险管理上并不能只是依靠人工来进行控制，而应该开发与使用具有国际标准的风险计量工具。如今在国际上已经出现了很多如“Logistic”一样的回归模型或者神经网络法等信用评估的技术，这些都值得我们学习与借鉴。同时，在经济金融形式不断变化的情况下，应该始终坚持信贷审批制度的标准化。另外，应该加强贷后的风险管理工作，根据信贷对象的资金用途来建立起科学有效的风险监控流程，对其实施实时监控。同时，在一些极容易发生重大风险的环节中进行风险监控点的设置，并制定相应的风险控制计划，以此来保证一旦发生重大风险时能够及时、迅速的采取应急措施，从而有效的防止损失的扩大。13/20住房抵押贷款实现“证券化”在当前我国的房地产信贷市场当中，无论是开放商还是承包商以及房产购买者，在资金的获取上都需要通过商业银行间接融资的方式来实现。在这种融资渠道十分狭窄的形势下，房地产信贷市场中就很容易出现各类的风险，而这些风险也会向商业银行富集。同时，虽然居民的高储蓄率让商业银行具有较强的流动性，但也将导致商行在资金的发放与取得的渠道上陷入过于单一的局面。而随着房产加个与利率的不断波动，将要求房地产信贷市场寻找出风险分散的渠道。通过成熟金融市场经验的借鉴，抵押贷款的“证券化”必然是分散房地产信贷风险的有效途径之一。实现抵押贷款证券化将有两个好处：一是这种证券化的手段能够通过加速信贷资金回笼和扩大资金来源来有效的改善商业银行资产负债比例的结构，从而从根本上行保证房地产抵押贷款的流动性与安全性;二是通过证券化的手段，商业银行能够通过证券市场来将房地产低压贷款中存在的信用风险有效的分散到证券投资者当中，从而实现市场风险度的降低。建立个人信用评估模型就目前的情况来看，商业银行对于借款人未来的资信状况将很难得到有效的控制。因此，借款人历史的信用记录与现时的资产收入状况将成为贷款审核过程中风险控14/20制与防范工作的关键环节。首先，要加强对个人住房贷款客户的信用风险评估，充分的挖掘、利用贷款客户的个人信息、历史数据、信用记录等，同时要加强对住房贷款客户的信用评价，通过研究来完善个人住房贷款客户的信用评分卡。其次，要充分的利用个人信贷系统，并建立起相对标准化的信用平分模型。同时，要完善个人征信系统，增加个人客户信息渠道、做到客户信息共享。另外，应杜绝违规违法的行为发生。三、结束语总之，房地产市场不但是商业银行业务的一个重要领域，也逐渐的对我国经济的发展产生了越来越大的影响。因此，房地产信贷不但关系到了商业银行的利益，它更关系到了国家经济的发展。参考文献：1赵婉婷.商业银行房地产信贷风险研究D.西安建筑科技大学，XX2王健.趋紧房地产政策下我国商业银行房地产信贷风险研究D.东北师范大学，XX商业银行房地产贷款风险管理指引第二至第六章对商业银行房地产贷款风险控制作了规定：有关风险控制的一般性规定15/201.商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。2.商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同3.商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考4.商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。稽核报告应包括以下内容：5.商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中6.商业银行应建立房地产行业风险预警和评估体系，对房地产行业市场风险予以关注。商业银行应建立完善的16/20房地产贷款统计分析平台，对所发放贷款的情况进行详细记录，并及时对相关信息进行整理分析，保证贷款信息的准确性、真7.商业银行应逐笔登记房地产贷款详细情况，以确保该信息可以准确录入银行监管部门及其他相关部门的统计或信贷登记咨询系统，以利于各商业银行之间、商业银行与社会征信机构之间的信息沟通，使各行充分了解借款人的整体情有关土地储备贷款风险管理的规定1.商业银行对资本金没有到位或资本金严重不足、经营管理不规范的借款人2.商业银行发放土地储备贷款时，应对土地的整体情况调查分析，包括该土地的性质、权属关系、测绘情况、土地契约限制、在城市整体综合规划中的用途3.商业银行应密切关注政府有关部门及相关机构对土地经济环境、土地市场发育状况、土地的未来用途及有关规划、计划等方面的政策和研究，实时掌握土4.商业银行应对发放的土地储备贷款设立土地储备机构资金专户，17/20加强对土有关房地产开发贷款的风险管理的规定1.商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划2.商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其开发项目资本金比例不低于353.商业银行在办理房地产开发贷款时，应建立严格的贷款项目审批机制，对该贷款项目进行尽职调查，以确保该项目符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求，确认该项目的合法性、合规性、可行性。4.商业银行应对申请贷款的房地产开发企业进行深入调查审核：包括企业的性质、股东构成、资质信用等级等基本背景，近三年的经营管理和财务状况，以往的开发经验和开发项目情况，与关联企业的业务往来等。对资质较差或以往开发经验较差的房地产开发企业，贷款应审慎发放；对经营管理存在问题、不具备相应资金实力或有不良经营记录的，贷款发放应严格限制。对于依据项目而成立的房地产开发项目公司，应根据其自身特点对其业务范围、经营管理和财务状况，18/205.商业银行应严