有关地价评估的一些认识

有关地价评估的一些认识,北京大学不动产研究鉴定中心,地价与房价的关系有关地价指数房地产价格指数评估方法假设开发法（剩余法）建设用地、地价与城镇化建设用地、地价与GDP建设用地、地价与交通,一、地价与房价的关系,观点1，地价上涨是引起房价上涨的主要因素观点2，地价上涨是房价上涨的因素因素之一，但不是主要因素房价上涨的主要因素有：一、土地，二、市场供求（需求：自住、投资、投机），三、经济发展，固定资产投资，拉动GDP，四、城市居民收入增加，购买力增加，住房升级换代，五、城市更新改造、拆迁的被动需求，六、建材涨价，七、投资渠道单一，股市不景气，八、人民币升值，九、城镇化加速，九、开发商左右。概括：四方面：市场供求关系、开发成本、开发商利润、消费心理预期。,一、地价与房价的关系,商品房定价（1）成本加成定价（成本利润），（2）盈亏平衡定价（收支平衡），（3）目标利润定价，（4）需求导向定价，（5）竞争导向定价，等。介于以上，土地估价应研究：征地补偿费用，拆迁成本，一级开发成本，建筑安装成本，开发商利润，土地资源稀缺性，市场供求，GDP与地价，房地产周期，城镇化速度，土地供应，金融等。,二、有关地价指数,二、有关地价指数,地价指数测算模型的选取地价指数的编制与一般物价指数的编制差异较大。特别是在权数的确定上。一般物价指数编制中，所用的资料都是商品流通过程中实际的商品交易数据。因此，物价指数公式中的权重可以从商品流通的统计数据中求取。而地价指数测算中选取的样点资料并非全都是真正的土地交易案例，地价的求取往往通过间接的方法。住宅用地地价主要通过从房价中剥离地价，商业地价则是主要通过从房屋租金中剥离地价，真正意义上的土地交易案例较少，无法确定从实际工作中取得各级各类土地的实际交易额，因此，在确定分类地价指数和地价总指数的计算公式时就无法采用拉氏公式1或帕氏公式2。但为了尽量准确反映地价的变化幅度，我们借鉴美国的一种股票价格指数：价值线综合平均数。1 拉式公式：K=P1 q0/P0 q0，以固定基期流转量作为权数。2 帕氏公式：K=P1 q1/P0 q1，以报告期流转量作为权数。,二、有关地价指数,价值线综合平均数虽称为平均数，实际上是一个股价指数，由美国价值线投资咨询顾问处编制和发表。它包括了纽约证券交易所，美国股票交易所和场外交易市场（OTC）发行的主要股票。该指数的计算方法是不加权的几何平均法，即以样本中的N种的价格相对数之积，开N次方根。,二、有关地价指数,拉氏或帕氏公式。公式中的权重，多采用土地面积或宗地个数。笔者认为以土地面积或宗地个数作为土地价格或地价指数的权重是不合理的：在分级分类地价指数的测算中，若以所选样本的土地面积或样本个数作为价格的权重，由于样本是人为选取的，样本的土地面积或个数会直接影响地价指数的大小。因此，地价指数会被人为地增大或减小，使得地价指数不能客观反映地价的变动情况。在地价类指数或总指数的测算公式中，若以各级各类土地的面积或各类土地的面积作为权重，由于各类或各级土地的面积在很长时间内是相对稳定的，而且土地面积的大小不能反映土地市场交易额的大小或交易频繁程度，因此，以土地面积为权重测算的地价指数不能客观反映价格变动中的市场交易量（或频率）的影响因素。比如某城市一级商业用地的价格变动较大而且交易活跃、交易量大但土地总面积较小，其他级别的商业用地价格变动小且交易量很少但土地总面积很大，根据价格指数理论，土地交易市场上价格的总体变动是由一级商业用地起主要作用，但若用土地面积作为权重计算出的价格指数会呈相反趋势。,二、有关地价指数,采用价值线综合平均数或者说几何平均数来测算地价指数有以下优点：在目前我们无法获取土地交易市场上的客观交易额的情况下，采用价值线综合平均数法，避免了用土地面积或宗地个数为权重而带来的人为偏差。价值线综合平均数法在过去相当长的时期中，计算股票价格指数取得了很大成功，在价格指数的测算中值得借鉴。价值线综合平均数法简洁、明了，操作性强。尤其是在土地市场发达，交易活跃的城市，采用该方法会简化大量不必要的工作量，而且能很客观地反映地价的变动程度。,二、有关地价指数,（2）各类指数测算模型分级分类指数样本宗地为某类某级土地中的标准宗地或交易地价样点。标准宗地的地价内涵一致，交易地价样点数据在用于地价指数测算前首先参照标准宗地标准进行了修正，而且在样点选取时遵守地价区域均匀分布的原则，所以样本宗地设置中使它们的地价标示水平大致相似，因而权重均为1。Iij= (Pit/Pi0)/nij100Iij:i级j类指数;Pt:样本宗地现期价格P0:样本宗地基期价格nij: j级i类样本宗地的个数,二、有关地价指数,分类指数以i类各级指数的乘积求j 次方根，得出 i类指数。 Ii-i类地价指数；Iijj级i类地价指数。总指数城市土地价格总指数等于城市各类土地价格指数的几何平均数I-地价总指数； Ii-i类地价指数（如商业地价指数、住宅地价指数等）。,三、中关村写字楼价格指数,研究意义描述写字楼价格变动规律，反映写字楼市场供求变化揭示写字楼价格的宏观水平，预测写字楼价格未来走势反映房地产经济周期的发展，便于投资者选择合适的投资时机完善写字楼价格公布制度，加强写字楼价格管理为房地产税收提供依据提高市场通明度，符合WTO规则为房地产价格评估与基准地价调整提供重要参数为房地产信息系统与写字楼价格动态网络监测体系建立数据基础,三、中关村写字楼价格指数,成本投入法加权平均法重复交易法特征价格法,中关村写字楼价格指数,中关村写字楼价格指数,中关村写字楼价格指数,中关村写字楼价格指数,中关村写字楼价格指数,中关村写字楼价格指数,样本的确定交易价格指数样本数量：销售楼盘采取全面抽样，要求所选样本应该是拿到销售许可证的并且已销售2-3个月的项目（销售量已超过85%的写字楼应该剔除）。租金指数样本数量：全面覆盖写字楼面积在1万平方米以上的所有项目；写字楼面积在1万平方米以下的项目，按上述抽样原则抽取30个样本。样本采集时点：每月最后一个星期五。样本采集的数据标准：指数测算中所需的基本数据为每个写字楼的交易价格（实际成交价格）和租赁价格（实际租金，不含物业管理费）（以离采集时点最近的一笔合同为准）。具体数据包括：交易价格/实际租金、交易（出租）面积、交易（出租）时间、以及当期建筑面积、楼层面积、层高。,中关村写字楼价格指数,标准楼层：通过大量调查及分析，为消除写字楼不同楼层对指数造成的偏差，我们把7层作为10层以上写字楼的标准楼层，将3层作为10层以下写字楼的标准层。标准层是指数测算的基本平台，所有当期调查的价格（租金）都要转化成标准层的价格或租金，以利于消除由于楼层变化而产生对指数波动的偏差。样本数据的计算标准单位。（1）交易价格的单位为元/平方米，租金单位为元/平方米天；（2）币种：采用人民币计算，外币币种一律按交易期间汇率折算，并注明折算比率；（3）涉及面积指建筑面积，单位为平方米。,中关村写字楼价格指数,建立一个标准化模型，以消除不同楼层对价格指数测算造成的偏差。为此，我们根据数据抽样规则，抽取37个样本，求取各层均价，并将层数与价格建立回归模型，经综合分析，得出以下标准化处理模型：1、对于10层以上的在租写字楼：楼层和价格之间存在高度相关（r=0.858）；楼层和价格之间的线形关系：Y=0.024*X+4.067（可决系数= 0.839）；7层定为标准层，由于7层成交价格与报价的偏差最小。,中关村写字楼价格指数,对于10层以下的在租写字楼：楼层和价格之间存在一定相关（r=0.7173）；楼层和价格之间的线形关系：Y=0.0859*X+3.202（可决系数= 0.5145）；3层定为标准层，由于3层成交价格与报价的偏差最小。对于在售写字楼：楼层和价格之间存在高度相关（r=0.9529）；楼层和价格之间的线形关系：Y=99.89*X+11475.44（可决系数= 0.908）；10层以上以7层为标准层，10层以下以3层为标准层。,中关村写字楼价格指数,根据抽样调查所获得上述数据，采用拉氏公式，测算中关村写字楼租金指数和价格指数：,中关村写字楼价格指数,四、假设开发法（剩余法）,冯长春北京大学不动产研究鉴定中心北京大学环境学院城市与区域规划系二零零六年四月,一、定义,假设开发法又称剩余法、预期开发法、倒算法等。它不仅被大量用于房地产价格评估，而且也是房地产开发项目投资分析的常用方法。其基本思路是通过对房地产开发项目的成本与效益分析，从房地产开发项目的预期总收入或房价中扣除各项开发费用、销售费用、销售税金及开发商利润后，倒算出估价对象房地产的价格。,二、剩余法的理论依据及基本思路,简而言之，剩余法测算地价的理论依据是采用倒算的公式，计算出在房地产经营中，完全由土地产生的超额利润部分，即地价。剩余法的理论基础可以追溯到18世纪著名古典经济学家亚当斯密（Adam Smith）关于地租原理和19世纪区位论的创造人杜能关于农业区位论的论述当中。杜能在独立国同农业和国民经济关系一书曾指出：“有一田庄，庄上全部房屋、树木、垣篱都遇焚毁，凡想购置这一田庄的人，在估值时总首先考虑，田庄建设完备之后，这块土地的纯收益是多少，然后扣除建造房屋等投资利息，根据剩余之数确定买价。”可以说，这是最早关于剩余法基本思想的阐述。,二、剩余法的理论依据及基本思路,剩余法的基本思想也可用这样一个假想的例子来形象地表达“假如有一家土地即将出让，地产商就需首先研究该宗土地的内外条件，如面积大小、周围环境、允许用途、规划设计要求以及规定的容积率、覆盖率等。根据土地的内外条件，按最高效用和最佳利用原则进行规划设计和开发建设，然后预测开发完的建筑物连同土地转让出去的价格，以及建造建筑物所花费的建筑费、专业费、测量费、销售费和投资利息、开发利润、税收等等之后，再从预测的土地与其上建筑物的共同转让价格即楼价中，减去建筑费、专业费、利息利润和税收之后，就可得到房地产开发商购买这宗土地所能承受的最高价格。,三、基本公式,地价楼价建筑费专业费用利息发展商 利润税金,式中：（1）建筑费依据社会一般发生费用及行业惯例预算；（2）专业费用包括建筑师、工程师、测量师的收费，一般以占 建筑费的百分比i计算，即：专业费建筑费I；（3）正常利息率为r，则利息（建筑费专业费地价） r；（4）正常利润率为p，则利润（建筑费专业费地价）p；（5）与地价有关的税收为t，（6）按上述每项费用的具体计算方法汇总，即可得到： 地价楼价建筑费建筑费i（建筑费专业费地 价）r（建筑费专业费地价）pt。,三、基本公式,整理上式，剩余法评估地价的公式又可表示为：,待开发土地价格指开发前的“生地”或“素地”的价格，用原价倒算法。具体计算公式为：,四、难点与问题,大家知道，房地产开发项目从投资建设到竣工验收交付使用需要一定的周期，在这一周期过程中，房地产开发的各项资金费用的投入和回收都与它们发生的时点紧密相关，即资金的时间价值运动形态时刻贯穿于房地产开发的全过程中。据此，假设开发法中所涉及的土地取得与开发费用、建筑费用、专业费用等的投入和销售收入的获取都表现为开发周期内不同时段上的现金流动量，充分反映出资金运用的时间价值规律特征，因此，假设开发法在实际评估中运用的关键是判断好各项费用发生的时点，运用资金时间价值运动规律进行估算，才能使估算的结果准确可靠。但是，目前的问题就在于有关估价书籍对假设开发法所涉及的各项费用和销售收入等指标的时间价值运动规律阐述得不清楚或理解不一致，从而造成实际评估结果的偏差。针对这一情况，现就假设开发法的具体计算公式、利息、利润的计算等问题进行讨论。,四、难点与问题,（一）关于计算方式的选择,从资金的时间价值计算角度考虑，假设开发法的计算方法可分为动态和静态两种方式。所谓动态方式，就是考虑货币时间价值对房地产价格的影响，从复利计算公式出发，运用折现现金流的方法逐一考虑不同时点的资金变化情况来估算待估房地产的价值。静态方式，则不考虑货币的时间价值，仅从单利计息的角度着眼，考虑利息支出作为一项投资机会成本对房地产价格的影响。因此，在实务评估中，动态与静态评估方法的运用，应针对不同的估价对象和估价目的进行选择。,（一）资金的时间价值 一个房地产开发项目的建设过程往往要持续较长时间，而投资的资金支出，大多在建设初期发生；投资的收益大多在建设后期发生；这些资金的流出和流入发生在不同的时期。因此，要评价投资方案是否可行，必须将这些现金流量折成到同一时点才具可比性。这样，折现率（）的选择必须能反映“资金的时间价值”和“未来不确定因素所带来的风险”，即： 折现率=无风险报酬率+风险率,（一）资金的时间价值,你有6个橘子、3个苹果、1块手表。如果这三件商品是市场上主要的商品，你可以根据价格进行三种商品的交换，卖出你所有的商品，以换取你想要的商品。为了计算你所拥有的商品，以它们的价值来计算是一种有用的方式。这样，我们可以对差异巨大的商品进行比较，这种比较是为了方便各种商品的买卖，而不是为了消费（即使用）。我不喜欢钻石，我喜欢冰淇淋蛋筒，但是只要我进入了市场，我宁愿拥有1克拉的钻石，而不要冰淇淋蛋筒，不管冰淇淋有多好吃。,（一）资金的时间价值,同样的方法可以用来为各种商品定价，而不受时间的限制。假设我得到了两份雇佣合同：哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年;耶鲁大学准备第一年给我6.2万美元，但是保证在随后的9年里，他将以每年4000美元的幅度给我增加工资。双方都以10年为期限，以10年的工资换取我10年工作（10年的工资换取他们所要的物品）。应该接受哪一份合同呢？要知道钱的价值每年都在变化。,（一）资金的时间价值,为了便于比较，我用今天的现值衡量两份报价。假如我今年以10的利率借入1000美元，明年我要归还1100美元。按现值计算，我借入的1000美元等于1100美元。如果我把10年的工资总和按照1.1的比率折算，我将得出每一方出价的现值，应该接受哪一份合同就一目了然了。,（一）资金的时间价值,先计算哈佛的报价，每一年我的收入是8万美元，它的现值就是8万美元。第二年的8万美元可以借用公式$80000/1.1转换成第一年的价值（现值）；如果我在第一年借入这笔钱，我正好用第二年的收入还清这笔借款。第三年，8万美元的现值是$80000/(1.1*1.1)，以此类推。将表11的第三栏中的所有数目相加，我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元。相当于我在第一年借入这个数目，然后用整整10年的收入偿还。,（一）资金的时间价值,表11两份工作的比较,（一）资金的时间价值,用同样的计算方法，我得出了耶鲁10年报价的现值，他的报价比哈佛低。通过恰当的借贷比较，哈佛提供的每一笔年收入都可以转换成耶鲁提供的年收入，并且还有盈余，由此可以清楚的看出，哈佛的报价比较符合我的利益。这就如同价值100美元的商品显然高于价值90美元的商品，如果我们通过商品出售获得100美元，再用这笔钱购买价值90美元的商品，显然有10美元的剩余，这就是我们的收益。利用这种现值计算方法。我们可以对任何一笔投资项目、雇用合同或类似的经济行为作出评估。我们只要能够按时间顺序将这些经济行为的收益（为正）或成本（为负）一一列出，就会一清二楚。如果你必须从中作出选择，你显然会选择现值高的一列数值。,（一）关于计算方式的选择,我认为：适合用动态方式计算的情况有：待开发的土地价格评估；待拆迁改造的再开发房地产价格评估；已完成拆迁的空地的地价评估；正在建设的房地产价格评估；需要改造的旧有房地产价格的评估；待开发房地产项目的预期投资利润估算；开发项目需控制的最大成本费用，以及开发商试图获得拟开发场地的最高承受价格。,（一）关于计算方式的选择,上述情况，都需要对市场进行分析后，预估开发周期内各项投资费用发生在不同时点的金额，以及预测开发周期末房屋的预期售价和销售总收入、销售总费用、税金、利润等，然后利用不同的贴现期和贴现率将它们折现到开发期初或估价时点，从而得到所要求的估价结果。所以，用动态计算方式比较合适。,（一）关于计算方式的选择,静态方式主要适合现有新旧房地中的地价评估。因为已建成的房屋价格，可通过市场比较法直接求得，建筑费用和其他各项费用均可根据当前市场上的正常一般情况预算，或直接用成本法测算建筑物的价格，然后从房价中扣除，即可得到估价时日的土地价格，所以，适宜用静态方式测算。,（一）关于计算方式的选择,另外，应注意两点：其一，动态与静态方法不能在同一评估项目中混合使用，这样不仅会产生重复计算，而且使估算结果出现偏差；其二，同一项目不能用两种方法分别计算，这样有可能出现测算结果差别较大，给人产生评估方法不科学合理的印象，使评估价格的可信程度受到影响。下面的例题中就存在这些问题。,例题1某七通一平的空地，面积1200平米，允许用途为商住混合楼，容积率7，覆盖率50，土地使用年限50年。1992年8月出售，求购买价。其他估价条件：（1）设计建筑面积8400平方米，14层，12层1200平方米用于商业，314层7200平方米用于住宅；（2）开发费用估计：总建筑费600万元，专业费为建筑费的6，利息率10，税费按楼价的4计；（3）建设共需3年完成（到1995年8月），第一年投入50的总建筑费，第二年投入30，第三年投入20；（4）假设建成后即可全部售出，预计当时售价商业楼3000元/平方米，住宅楼1800元/平方米，投资利润率为20。,该题的计算过程与结果为：总楼价(30001200)(110)3(18007200)(110)312441528（元）（2）总建筑费(600000050)(110)0.5(600000030)(110)1.5(600000020)(110)2. 55366182（元）（3）总地价124415285366182（161020610620）124415284(11020)3499437（元）（4）单地价349943712002916（元/平方米）,这一估价过程存在如下问题：（1）动态方法和静态方法混用。总楼价、总建筑费的计算采取折现现金流的动态计算公式；地价计算却直接套用静态计算的理论公式。（2）利息计算存有偏差，与假设开发法的总体评估思路矛盾。以土地利息支出和建筑费利息支出为例，两者的计算过程为（10为年利率）：土地利息地价10；建筑费利息支出各年建筑费的折现值之和10地价在项目开发之初支付，按本题折现思路考虑，理应不再存在土地利息支出因素；并且本题利息支出的算法，应理解为仅是一年内发生的费用，是按单利计算的结果。同样道理，分年支出的建筑费折现之后，利息因素业已考虑在内；在折现基础上按单利方式加算一年利息，无疑折现和计算方法思路自相矛盾，结果有一定重复计算。此外，依照总体评估的思路，各项费用的计算应统一到某一时点上，而且再逐步分解，本题算法与此有悖。,鉴于上述分析，本题按不同的思路有不同的正确解法，具体如下：静态计算思路（将计算时点定在销售时）按本题给定条件，实际发生的各项收支为：总楼价1656万元，总税费66.24万元，总建筑费600万元，总专业费36万元。总利息支出总地价103第一年建筑费和专业费2.510第二年建筑费和专业费1.510第三年建筑费和专业费0.510）0.3总地价600（16）(502.510301.510200.510)0.3总地价114.48(万元)总利润（总建筑费总专业费总地价）200.2总地价127.2（万元）单位地价总地价土地面积3956（元/平方米）,(2)动态计算思路之一（假设利息计利润）总楼价和总建筑费都参照例题1的原解法，分别为12441528元和5366182元。总地价(124415285366182)(1+620620)124415284(120)4265070（元）单位地价为3554元/平方米。,（3）动态计算思路之二（假设利息不计利润）总利润（总地价总建筑费实际投入额总专业费实际投入额）20（110）3 0.1503总地价955672.43总地价124415285366182（16）9555672.43124415284（10.1503）4607530（元）单位地价为3840元/平方米。从以上计算结果看，静态方法计算的单位地价为3956元/平方米，而动态方法计算结果为3554元/平方米，两者相差402元/平方米。所以说，不能用两种方法同时评估同一项目。另外，动态方法中，利息计利润和不计利润也相差了近300元/平方米。,（二）关于利息额的计算投资利息额的计算是假设开发法中较复杂的一步，应注意：（1）地价款一般是在投资项目开发期初一次性投入，若采用动态计算方法时，按资金时间价值运动规律，不存在地价利息支出问题，故不需要进行折现。（2）采用动态计算方法时，建筑费用、专业费用和其他费用的折现过程中已含有利息的支出，无需单独再进行利息一项计算，否则，就产生重复计算，例题1中就存在此问题。（3）计息期应根据投入资金的时点及其持续过程确定，若是年初投入，计息期为一年，年中投入或日均匀投入，计息期为1/2年。动态方式计息期是开发期末向开发期初折算，而静态方式则是开发期初向开发期末推算。,（三）关于开发商利润的计算1.目前，我们看到的房地产估价书籍，计算开发商利润的方法有三种：（1）以房地产开发总收益或开发总价值为基准，计算开发商利润；（2）以房地产开发投资总成本为基准，计算开发商利润；（3）以总地价、总建筑费用、总专业费用之和为基准，计算开发商利润。这三种方法究竟哪种更为合理，需要进一步研究，但从开发利润率来看，三者的关系应为：（1）(2)(3)。,2.如果总利润的计算基数是总地价、总建筑费用和总专业费用三者之和，在采用动态方式计算时，不应以折现后的总建筑费用和总专业费用加总地价之和为基数计算利润额。因为，按“折现过程即计算过程”这一观点，折现后的总建筑费和总专业费中已包含利息在内，以致无形中，利息也计了利润。另外，应注意利润的取得应在商品房售出之时，无销售收入则无利润可言。因此，总利润值也应进行折现，以与其他指标相统一。据此分析，例题1中，总利润的正确计算式应为：总利润（总地价总建筑费实际投入额总专业费实际投入额）20（110）3 （总地价6000000360000）20（110）3 0.1503总地价955672.43,五、建设用地、地价与城镇化、GDP等的关系分析,北京大学不动产研究鉴定中心 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,冯长春 北京大学不动产研究鉴定中心 北京大学城市与区域规划系2006年4月 昆明,一、建设用地、地价与城镇化的关系分析,北京大学不动产研究鉴定中心 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,我国城镇化经历的阶段,一、建设用地与城镇化的关系分析,根据中国统计年鉴的数据，1984-2003年，我国城市化水平从23.01%上升到40.53%，年均增长0.88%；在城市建设用地方面，根据城市建设统计年报提供的资料，同期我国城市建设用地由8480.4km2，增至28971.9km2，建设用地面积增加了240%，年均增长率为12%。可以说，城市化的发展在一定程度上推动了建设用地的扩展。1984-2001年，建设用地增加了64%，年均增长率为6.39%；而同期城市非农业人口增加41%，年均增长率为4.39%。可见城市用地增长率已超过城市人口增长率。,一、建设用地与城镇化的关系分析,北京大学不动产研究鉴定中心 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,北京市近年城市化水平与建设用地规模关系,分析北京市19942003年的数据情况，发现在城市化发展的不同阶段（不同的城市化水平），对建设用地的增量需求也不尽相同，呈现出一定的阶段性变化规律，这与我国特色的城市化发展、土地利用情况都有一定的关系。,工业化各个阶段对土地结构的影响,北京大学不动产研究鉴定中心 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,一、建设用地与城镇化的关系分析,如上图所示，在工业化初期，大机器工业体系正在建立之中，工业迅猛发展，城市用地规模增大，城市内部或郊区兴建大量工业区，城市呈同心圆式向外扩展，工业用地面积随工业的高速发展不断扩大。工业化中期，工业成为国民经济的主体，工业结构转换加快，工业部门门类齐全，工业内部的产业联系更加密切，工业区域开始由分散走向集中。这一时期由于城市人口的增加，基础设施的完善，居住用地比重不断上升。工业化后期，第三产业产值接近或超过工业产值，居住区快速发展，工业区只单纯的承担“生产功能”，居住用地的比重不断上升，同时带动商业、广场、道路、绿地等各类用地比重大幅上升。此时期工业以高技术为特点，土地的产出效率大幅提高，工业用地的比重减小。,北京大学不动产研究鉴定中心 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,城市化、工业化影响建设用地需求的动力机制,北京大学不动产研究鉴定中心 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,随着城市城市化、工业化的发展，产生了各种驱动力，包括经济发展、产业变迁、科技进步、人口增长等，各种驱动力综合影响建设用地的需求，使建设用地的规模不断扩展，土地利用结构不断演变。同时，随着人流、物流、信息流、能量流的流动传播，对自然环境和资源也带来了一定的影响，当自然环境和资源条件不堪重负的时候，也会约束城市工业化、城市化的发展。,城市化、工业化发展的速度对土地利用的影响,1）巴西的过度城市化20世纪70年代以前，巴西大力推行工业优先发展政策，以图民族独立和国家强大。在传统工业部门没有得到改造的情况下，在少数大中城市集中大量资金、人力、物力进行大规模工业化建设，城市化速度迅速提高。早在20世纪90年代初，城市化水平已达到75，出现了“过渡城市化”的现象。然而，其农业用地的利用率低下，生态破坏严重，形成了恶性循环。2）印度的滞后城市化从20世纪60年代起，印度农业国内生产总值中的比重明显下降，但是其农业人口比重缺高居不下，城市化水平较低。工业在农村分散布局，占用大量耕地，土地利用效益较差，也造成了严重的环境污染，影响农地质量。据统计，印度全国70以上的地表水遭到了污染。其次，城市化水平滞后、失业与人口增长等存在恶性循环，也增加了对土地需求的压力，影响生态环境和土地质量的提高。3）台湾地区的均衡发展型城市化台湾地区的经济发展在相当长的时间内始终把劳动密集型的轻工业放在工业化的首位，吸纳了大量的农业剩余劳动力，同时对农业实行有效的保护，在实现城市化的同时，农地资源也得到了合理的利用和保护。其城市化率从1952年的47.6%一直上升，到90年代初已达到80多，而耕地面积在90年代后期还维持在1952年的水平。,北京大学不动产研究鉴定中心 The Centre of Real Estate Studies and Appraisals。PKU,台湾之所以能够实现耕地面积、城市化水平、经济发展和人口的同步增长主要缘由有以下几个方面：土地开发。为了确保粮食生产与经济发展对土地的需求，台湾不断开发山坡地、海埔地与河川地等边际土地，以增加耕地及其他用地。土地重划。土地重划是提高土地利用效率、缓解土地资源稀缺的一种重要手段，台湾土地重划包括农地重划与市地重划.集中的城市化道路。台湾走的是一条典型的集中型城市化道路，其城市化过程是人口从农村及小城镇地区向西海岸城市移动的过程，结果形成台北、台中和高雄三大都市区。集中型城市化模式是对资源环境的恰当回应，这与美国的模式正好相反，体现了不同人地关系下的不同取向。,一、建设用地与城镇化的关系分析,正确的城市化道路（政策）和适当的城市化速度，对于实现土地资源保护、土地合理利用和农业可持续发展具有十分重要的作用。巴西、印度、台湾地区在土地利用、保护上出现的不同结果，原因虽然是多方面的，但城市化道路和形态的不同也是一个重要的原因。我国现有城市化水平明显滞后于工业化的发展，在这样的背景下，我国的建设用地需求会有怎样的影响？我国应该选择怎样的城市化道路？需要多大的建设用地规模来支持和保障？对于不同发展阶段的区域，怎样因地制宜的制定土地政策？这些都是我们亟待解决的问题。,城市化的过程是土地集约利用的过程,诚然，无论从土地投入强度，土地产出效益等各个方面来看，城镇建设用地的集约利用程度要远大于农村建设用地，在城市化的过程中必然促进了土地的节约、集约利用。我国城市化、工业化过程中建设用地使用效率有怎样的发展趋势？同世界其他国家相比，我国土地集约利用的问题在哪里？怎样才能在城市化进程中使土地利用效率维持在较高的水平之上？,如何满足城市化的土地需求,从上文的分析来看，在一定时期内，城市化、工业化对建设用地存在需求，需要有一定量的建设用地来保障社会的发展。但是，是不是城市化水平提高就一定意味着建设用地总量的增加以及耕地的减少呢？城镇建设用地需求的来源主要为两个方面：外延式扩张和内涵式挖潜。外延式扩张包括农用地转用和未利用地开发；内涵式挖潜主要针对存量建设用地，即存量城镇建设用地和农村集体建设用地。如果选用适合的建设用地开发模式，配以内涵式挖潜方式对城镇、农村建设用地进行合理的整理、改造、开发，就在一定程度上解决了二者之间的矛盾。如何在不同的环境、条件下，确定适宜的开发模式？如何以建设用地的供应保障社会城市化、工业化发展的要求？这些都是解决矛盾的关键问题，有必要进行系统的研究,二、建设用地与GDP关系分析,建设用地规模和结构影响GDP总量 GDP是全社会劳动力、资产、土地、技术等诸多因素的函数。GDP=f(L,K,T,EN)。建设用地作为土地利用中创造价值和财富的一部分，是影响国内生产总值GDP的重要因素。同时生产函数也表明在一定技术条件下，特定投入品组合有效使用能够带来最大产出的可能性，也即在给定技术下，劳动、资本、土地等投入数量与产出GDP之间具有对应关系，当除土地以外的经济变量不可变时，土地的规模数量也是不可变的。,二、建设用地与GDP关系分析,与1990年相比，到2001年全国建设用地一共增加5632万亩，平均每年增加512万亩。其中19901996年建设用地增加3722万亩，同期GDP增加49337亿元，平均每年增加8223亿元。19962001年建设用地增加1910万亩，平均每年增加382万亩，对应的GDP增加值为28049亿元，平均每年增加5610亿元。十一年平均每增加1亿元的GDP，建设用地增加728亩，其中，19901996年每增加1亿元GDP，建设用地增加754亩，19962001年每增加1亿元GDP，建设用地增加681亩。总体上，随着经济的发展和人均GDP的增长，单位面积建设用地的产出也相应增加，每增加1亿元GDP的建设用地增加量呈现递减趋势。,二、建设用地与GDP关系分析,1.建设用地增加值（C）我国目前正处于由农业社会向工业社会的过渡时期，工业化、城市化进程加快，经济发展的途径主要是依靠外延扩张。比如，基础设施建设、城市规模扩张，采掘业、加工业和第三产业也主要是依靠增量，等等，都要占用大量的土地资源，而上述产业的发展都会体现在GDP的增长上。因此，在我国完全实现工业化之前，GDP增长也主要依靠建设规模、投资规模的增长，依靠资源的投入，土地资源的投入也是必然的。另外，资源的投入产出比也是随着经济发展水平的提高而提高，单位土地资源的投入所得到的GDP也将提高。2.人均GDP人均GDP是反映经济发展水平的重要指标。随着人均GDP的增长，单位GDP所消耗的资源呈现下降趋势，土地资源的投入也会减少。3.GDP增加值（G）GDP的增加与建设用地的增加密切相关。通过对大量统计数据的分析，找出建设用地增加与GDP增长的相关关系，建立数学模型，并依据未来GDP增长指标，预测对建设用地的需求。4.单位GDP增加所需建设用地的增加（C/G）按照经济发展规律，单位GDP所需建设用地应当随着人均GDP的增长而下降，这是经济增长所带来的劳动生产率提高的结果。,人均GDP变化与建设用地面积变化具有如下特征：（1）“人均GDP”很大或者很小时，每增加一亿元GDP需要新增建设用地较少，低于565亩；（2）当LnX取其均值时，即8.4805，函数取得最大值，此时X=4819左右，说明“人均GDP”在4819元/人左右时，每增加一亿元GDP需要占用的建设用地相对最大，为598亩；（3）“人均GDP”小于4819元/人，随着人均GDP的减少，每增加一亿元GDP需要占用的建设用地也相应的减少。如在2000元的基础上，减少1000元，相应的单位GDP建设占地大约平均减少6.26亩左右（可以通过近似公式估计）。（4）“人均GDP”大于4819元/人，随着人均GDP的增加，每增加一亿元GDP需要占用的建设用地反而减少；如在10000元的基础上，增加15000元，相应的单位GDP建设占地大约减少8.89亩左右。（可以通过近似公式估计）（5）人均GDP大于4819元/人，每增加一亿元GDP需要占用的建设用地减少，但减少的速度逐渐趋缓，所表现的曲线逐渐趋平。（6）总体的变化规律为：随着人均GDP的增加，单位GDP 占地的数目也相应增加，当人均GDP指数超过一定数值后，如5000元/人左右，随着人均GDP的增加，每增加一亿元GDP需要占用的建设用地反而会减少，但减少的速度逐渐趋缓。,实证分析（1）九十年代以来一直到二十一世纪的今天，我国各级各类开发区方兴未艾，城市化进程不断加快。然而这些都是与经济发展和资本积累分不开的。据调查，在开发区建设中，每平方公里的基础设施建设(七通一平)投资平均为2-3亿元人民币。人均GDP低，反映了经济发展水平不高，大规模建设的能力有限。按照线性分析的结论，也就是人均GDP达到5000元人民币（相当于600美元左右）作为分水岭。（2）人均GDP不足5000元人民币，当地的投资不足，主要是依靠农业生产增加收入，GDP的增长也主要依靠大农业。建设用地增加很少，因此每增加一亿元GDP所需新增建设用地自然也少。（3）人均GDP在5000元人民币左右，投资能力增强，人均GDP增长仍然依靠农业的潜力已经不大。要想加快GDP的增长，必然要转向工业和城市服务业等，但由于是刚刚起步，工业、服务业的劳动生产率较低，单位投资的产出也较低。因此，人均GDP每增加一亿元需新增建设用地也最高。（4）人均GDP接近5000元人民币，即600美元左右，人们初步解决了衣食，便开始转向解决住的问题，建房用地大幅度增加。我国苏南地区及浙江福建广东一带的第一轮建房热出现在八十年代中期，当时除苏州、无锡、温州和珠江三角洲的一些市县人均GDP已经达到或接近800美元外，而它们周围的多数市县处于500-600美元的水平，从而引发了当地的建房热。（5）人均GDP大于5000元，经济发展已经有了一定的基础，劳动生产率也相对较高，开始追求单位资本、土地的投入产出率，每增加一亿元的新增建设用地开始下降。（6）土地的投入产出率也是有极限的，按照边际效益递减规律，到了一定水平之后单位土地上的投入产出率将呈现下降趋势，必须增加土地的投入。,土地收益边际递减性,级差地租原理说明，在同一块土地上连续追加投资，这块土地所产生的级差地租II是随投资量边际递减的，因此土地的集约利用有一定的限度。当建设用地开发的边际成本超过边际收益时，建设用地产生的收益开始递减，拿到全社会的范围来看，即国内生产总值GDP增加的比例低于投入劳动力与资本的增加比例。由此可见，在一定的技术、经济条件下，建设用地开发必须注意投资的强度，确定适当的投资结构，不断改进技术，以便提高建设用地利用的经济效果，防止出现建设用地报酬递减的现象。,建设用地利用结构,建设用地划分为居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地、绿地、特殊用地等。城市建设用地利用结构的调整必然引起产业结构的调整。由于第三产业用地比第二产业集约,而且效益也高, 比重的提高,则会引起GDP的变化。这说明产业结构的微小调整带来的城市用地效益变化非常显著。,建设用地空间结构,由于土地资源具有集聚效应和规模效应的特性，建设用地的空间结构则是影响产出效应的重要因素。一方面，闲置土地在空间上阻隔了同种性质用途建设用地的利用效率，造成建设用地分散化，不利于经济的发展。另一方面，同种用途建设用地利用空间分布分散化，例如工矿用地的零散化，则较之土地的集约利用的产出水平相对较低。,GDP的总量和结构反映了建设用地的总量及结构,GDP的总量可反映建设用地的规模 GDP结构可反映建设用地的结构 人均GDP的增加对建设用地的影响 人均GDP与建设用地之间存在很强的相关性，随着人均GDP的增加，单位GDP 占地的数目也相应增加，当人均GDP指数超过一定数值后，随着人均GDP的增加，每增加一亿元GDP需要占用的建设用地反而会减少，但减少的速度逐渐趋缓。我国建设用地变化与区域经济可持续发展研究硕士论文利用1996年以后历年的GDP与建设用地数据，表明了人均GDP增量与单位GDP占用建设用地的关系。在理论上说明土地的投入产的，按照边际效益递减规律，到了一定水平之后单位土地上的投入产出率将呈现下降趋势，必须增加土地的投入。,法规政策决定建设用地与国内生产总值关系的中间环节,在此互动过程中，建设用地是一切产业和经济活动的载体，建设用地变化是落实国家或地区计划、方针政策的结果。方针政策通过左右土地利用方向来调整区域产业结构，而分析并掌握一定社会经济条件下的建设用地供求规律，反过来又可以为科学地制定区域方针政策服务。目前我国实行建设用地年度计划管理制度、土地用途管理制度、土地规划管理制度、城市建设用地计划指标管理制度等都表现出政策对建设用地使用的导向作用。城市规划和土地利用规划对于建设用地的需求都起着重要的作用。从区域的角度考虑，区域经济发展战略、区域产业政策、区域经济结构调整与布局等方面的政策，不仅对区域发展具有重要的推动作用，对于区域土地利用尤其是建设用地数量及质量变化也会产生重要影响。其中，尤为重要的是城市经济发展政策，城市规模的定位，城市结构和功能的适度调整以及由此带来的产业和经济结构变化。在合理的政策制度下，建设用地将会对GDP发挥最高的效用，形成顺应经济发展的建设用地规模、结构以及空间结构，同时建