许建华-物业管理在新农村建设中的探索.doc

物业管理在新农村建设中的探索 文 / 许建华党的十六届五中全会提出了建设“生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主”的社会主义新农村的总体目标。新农村建设是和谐社会建设的重要组成部分，2006年以来，广东华侨物业发展公司以东莞市黄江镇长龙村为试点，把现代物业管理的模式引入农村治理当中，探索出一条物业管理参与社会主义新农村建设和和谐社会建设的新模式。以治安为突破口打开局面、夯实基础农村的管理问题千头万绪、错综复杂，只有抓住了问题的关键，才能打开局面、夯实基础。在这一点上，“华侨物业”选择了以协助政府有关部门做好安全防范工作为首要突破口。根据2003年出台的国务院物业管理条例的第46条与第47条，“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作”，“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”。为此，“华侨物业”采取了一系列的措施，积极协助做好村里的治安管理工作，具体做法如下：1引进专业的管理平台，充分整合当地人力资源。长龙村的秩序维护员都是“华侨物业”从村委会原来雇请的当地人员中收编、改编的。为提高他们的素质，“华侨物业”将收编人员送到公司总部进行为期15天的岗前培训及物业管理法规学习，让其熟悉公司的规章制度与物业管理的法律法规，同时进行军训，提高其业务水平，为便于回到长龙村开展管理工作，公司还将村内原来具有中专以上学历的管理人员请进长龙村物业管理服务中心的管理层。这一做法，对于当地村镇来说，既增加了就业岗位，减轻了政府安排就业的压力，又弥补了秩序维护员的人手不足，还提升了当地村民的专业技能，提高了他们整体的人员素质；对于公司来说，由于村民对当地情况的了解,村民管村民，工作开展起来也能做到轻车熟路，有的放矢，既提高了工作效率，又节约了管理成本，达到了很好的互补效果，实现了人力资源的充分整合。2实施多层次的安全防范管理模式，增强安全性与震慑力。为了协助公安部门消除治安隐患，降低发案率，公司制订了一系列的安全防范措施。首先，是对道路的整改与车辆进出的规范。公司在村内的主要路口进行24小时值勤，外来车辆进出一律凭卡放行，晚上12点后对进出车辆进行重点检查，对外来盗窃者形成震慑，增设技防设备进行监控。同时，加强路面管理，对主要街道进行了人车分流，设置了双向车道，一改过去村中的交通混乱状况，不再给飞车抢夺者以可乘之机；其次，改进村里的治安防范模式，由过去单纯的流动巡逻模式，改为路口固定岗亭与巡逻的多层次结合模式。巡逻也细分为定点、定时、不定点不定时、多种机动方式，做到点面兼顾，有效地杜绝了过去村中时常发生的飞车抢夺与入室盗窃案件。自“华侨物业”接管以来，村内的发案率下降了80%。以环境为突破口展现实力、争取认同环境卫生问题，是长期困扰长龙村居民生活的焦点所在。村里欠缺必要的环卫设施，垃圾处理极不规范，同时也缺乏一定的保洁标准，“牛皮癣”广告铺天盖地，一些卫生死角污水横流、蚊虫乱飞、垃圾乱堆。随着村里经济的不断发展，村民的文明程度不断提升，对生活质量的追求也越来越高，迫切希望摘掉“脏乱差”的帽子，充分享受到与城市居民一样的健康文明生活。针对长龙村卫生环境方面的突出问题，“华侨物业”选择了“环境卫生”作为第二个突破口。在人员方面，公司为当地提供了一定的就业岗位，将村委会原来雇请的“扫街员”收编、改编为公司的保洁员，并以公司的专业标准对这些保洁员进行专门培训。在硬件方面，公司十分重视村中环境卫生的基础设施建设，不但放置分类垃圾桶，还设置技术先进、美观实用的垃圾压缩中转站，确保村中的垃圾能得到妥善处理、当天运走。在运作方面，公司针对当前村民卫生习惯尚未普遍养成的特点，增强环卫的灵活性，将“定时”与“流动”型保洁工作相结合；同时着力清理卫生死角、开展灭鼠和灭蚊蝇活动，保障村民的身体健康。在管理方面，以量化标准对环保工作进行指标考核，以增强管理的科学性。通过公司一系列的举措，村中的生态环境和公共设施有了明显的改善，道路整洁干净、排水畅通无阻、绿化整齐美观，“牛皮癣”广告一扫而光，环卫设施一应俱全，环卫工作井然有序，村民也因生活质量得到明显改善而赞誉不已。特别值得一提的是，原来因村内治安、环境卫生不善，打算撤资的外来企业，由于“华侨物业”进驻后，环境大为改善，又决定在村中继续投资；村里的招商引资工作也更加顺利，在不到1年的时间里，又新添了3家工厂进驻。由于“华侨物业”的管理工作获得广泛的认可，各工厂的负责人纷纷表示，希望“华侨物业”能进驻其工厂进行规范化的厂区物业管理。公司也由此赢得了更为广阔的发展空间。以“政企互动”的运作模式 搭建平台、实现双赢在社会管理日益向专业化与市场化方向发展的今天，政府只有转变职能，将具体管理工作交予社会与市场，才能切实提高管理工作的效率。托管式的物业管理，既是政府服务的一种延伸，也是社会力量的一个组织与整合平台。“华侨物业”在长龙村的工作受到了村镇两级政府的鼎力支持。合作伊始，镇政府领导就一直高度关注村委会与“华侨物业”的合作进展，在管理立竿见影取得成效后，又及时地给予了鼓励与进一步的支持。村委会在说服村民接受物业托管的工作上，积极与村民进行沟通，为物业托管工作的开展扫除认识上的障碍，更为公司直接提供了必不可少的治安设施装备。“华侨物业”充分利用政府提供的这些有利条件，接手村内流动人员和出租屋的管理服务工作，包括协助当地公安部门，为村内的流动人口办理暂住证等；对村中的出租屋登记情况重新进行复核，规范租住管理（如向出租屋业主派发标准服务卡、对租住人员进行有效信息登记等）；对村中每家每户居住人员的基本资料进行联网，建立了信息化、智能化的流动人口管理平台。2006年7月19日，村内一出租屋发生入室抢劫杀人案，公司迅速向公安机关提供其中一名凶徒的登记信息，根据这一重要线索，公安干警在案发两小时后即将作案的三名凶徒擒获。实践证明，“政企互动”这一管理模式的创新，既减轻了当地政府与公安机关的负担，提高了管理的效率与效能，又为公司今后在村内开展管理工作打下了良好的基础，实现了政企的双赢局面。以“人本服务”体现人文关怀、彰显企业精神社会主义新农村建设的成果必然要为广大村民所共享。“华侨物业”采取了“服务式管理”的思路：接管了村里原来的出租、收费、缴税、维护等一系列公共管理事务，为村民提供多元化的有偿托管服务；与业主签订租赁合同，对出租房屋进行安全整改，彻底消除消防等安全隐患；在东莞网上发布图文并茂的租赁信息，既方便了租住者查询信息，又保障了出租者的安全；加强日常