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房地产项目全程策划 房地产项目全程策划（模板）xx年12月18日项目总论 一、项目基本情况 二、项目模式与合作方式 三、项目可行性报告的结论1本项目住宅销售部分2商铺与车位租赁部分第一章市场研究与方案构思第一节项目市场研究 一、呼和浩特市房地产市场走势分析(宏观)表1-1呼和浩特市市区商品房供求关系变化图11预售商品房成交图图12商铺成交图图13高层住宅成交图 二、区房地产市场走势分析(中观) (一)回顾与展望 (二)市场特点表12区不同类型的在售楼盘（三）结论图14在售住宅价格概况图15不同类型楼盘所占比例图16在售住宅套型分布 三、本项目临近地段房地产市场走势分析(微观) (一)区位特点（二）本地段楼盘购买对象及购买心理分析问卷调查结论(市场调查问卷及分析见附录一)消费者访谈调查结论(分析见附录二) (三)对手盘分析具体参见“附录三竞争楼盘与竞争对手情况调查表。 1花园A项目特色及市场地位B销售情况C成功之处2花园A项目特色及市场地位B销售情况C成功之处 (四)物业出租情况分析第二节项目环境分析 一、地块环境条件（一）土地性质综述 (二)地块周围景观 (1)自然景观东方景观西方景观北方景观南方景观 (2)景观综述 (三)环境卫生、社会治安情况 (1)环境卫生情况 (2)社会治安状况 (四)地块周围的交通条件 (1)环临的公共交通条件 (2)地块与公共交通的连接亚交通条件(略)。 （3）交通条件综述 (五)配套设施详看“附录四地块附近商业、生活配套与公建设施调查表”。 (1)菜市场本地块附近有 (2)商店、购物中心 (3)小学 (4)中学 (5)医院 (6)体育娱乐设施 (7)银行、邮局、酒店 (8)其他配套设施综述 二、项目地块的优劣分析在对项目进行营销策划前，首要的就是清楚自身项目所存在的优缺点，正所谓知己知彼才能百战百胜，以下是对项目优劣势的分析(附S WOT分析图)（一)优势分析用地规模交通条件周围配套设施图19XG小区SWOT分析|S（优势）W（劣势）Q（机会）T（威胁）文化氛围 (二)劣势分析自然景观环境卫生治安环境 (三)项目的机会分析 (四)项目的威胁分析 三、结论 四、地块建设条件第三节项目的市场定位 一、项目市场细分1项目一期的市场细分。 从地理上细分从购买人群上细分从年龄上细分从工作环境上细分从经济状况细分从购房心理细分2项目的二期市场细分。 从地理上细分从购买人群上细分从年龄上细分从工作环境上细分从经济状况细分从购房心理细分 二、楼盘概念的导入 三、目标市场项目总的目标市场为目标市场分析在市内工作的中等收入家庭及个体经营者。 本地居民。 注重环境质量的白领阶层家庭。 房地产投资者。 四、项目市场定位1成本价测算。 成本价的确定。 详见“投资与成本估算汇总表(表310)。 (1)小高层单方成本元平方米 (2)中高层单方成本元平方米 (3)高层单方成本元平方米 (4)商铺单方成本元平方米 (5)车位单方成本元平方米2目标市场价格测算。 市场价格的确定。 详见“销售收入预测”。 (1)小高层、中高层销售单价元平方米 (2)高层销售单价元平方米 (3)商铺销售单价元平方米 (4)车位销售单价元平方米经过成本测算和市场比较估算。 最后确定 (1)小高层销售单价元平方米 (2)中高层销售单价元平方米 (3)高层销售单价元平方米 (4)商铺月租赁单价元平方米 (5)车位月租赁单价元个3定价策略。 第二章项目方案策划第一节规划设计方案 一、规划设计目标1本小区要建成“绿色生态健康”的生态住宅小区。 2项目在小区规划要跟上信息时代的潮流。 3小区规划要配合小区的主题概念。 (1)规划超前化。 第一，本小区导入最新的家居智能化的设置，而且这种智能化设施在51O年内不落后；第二，建筑规划符合当今时代的潮流；第三，建筑的选材用料，要大量运用环保型、国家推行的新型材料；第四，服务意识的超前化，包括物业管理的前期介入，小区配套设施的配置等，都要从“更好地为日后的住户着想为出发点。 这些都能体现了本小区的超前意识。 (2)户型合理化。 (3)建筑艺术化。 (4)质量标准化。 (5)建材环保化。 (6)配套完善化。 (7)服务酒店化。 (8)环境公园化。 (9)生活科技化。 (10)社区人性化。 二、项目规划设计要点1建筑密度2容积率3人口密度4绿化要求5建筑红线退让道路边线及建筑间距6规划道路7小区交通主要出入15方向东、南8停车场(库)配置及停车要求9小区攻坚配套项目要求卫生院中学小学幼儿园肉菜农贸市场垃圾压缩站社区文化中心街道办事处物业管理所居委会储蓄所邮政支局电信营业所变电房公厕变电站煤气调压站其它 三、规划构思 (一)功能分区（二)环境结构（三)规划特点 (四)道路系统规划1小区人口。 2道路系统。 3步行系统。 (五)停车场规划（六)绿化系统规划小区级绿地。 组团绿地。 住宅庭院绿化。 道路绿化。 (七)公建设施规划1丰富的体育康乐设施。 2大型商业购物中心集中设置。 3各种文化教育公建集中于小区中心位置布置。 4日常生活配套于裙楼内集中布置。 5一些有危险性、不常用的设施疏远布置。 表21公建配套一览表项目用地面积建筑面积位置 (八)住宅设计与分期开发1一期开发。 表22一期开发住宅类型及面积表楼型种类单元类型户数建筑面积户型户型比例2二期开发。 表23一期开发住宅类型及面积表楼型种类单元类型户数建筑面积户型户型比例 四、项目技术经济指标表24用地平衡表项目项目名称用地面积（）所占比例（%）基底面积（）项目名称人均面积（人/）基底面积（）表25项目主要技术经济指标项目数量单位第二节项目投资经营方案 一、项目投资方案 (一)投资组合方式 (二)资金运作方式1自有资金。 2银行贷款。 3销售收人再投入。 二、项目经营方案（一)销售、租赁比例 (二)销售内容及规模 (三)住宅每年销售面积及比例 (四)租赁内容及规模第三节项目开发建设方案 一、建设方式 二、开发方案设想与分析 三、建设进度 (一)有关工程计划的说明 (1)前期开发。 (2)一期开发。 (3)二期开发。 (二)项目实施进度计划(见下一问题) 四、项目工程进度网络图 (一)网络图说明 (1)本项目建设经营期主要分为前期，一期，二期，三期。 (2)有关顺号工序。 (3)有关代号 (4)各期的工序在图上部分交叉重叠。 (5)各期工序所用时间说明(在关键路线上) (6)有关工序名称 (7)有关该网络图各工序的时间参数见网络图时间参数表第四节项目营销方案 一、营销策划 (一)卖点策划项目规划完美。 各种生活配套设施应有尽有，交通便捷，令你生活更自如。 八成三十年按揭，半年交清首期二成即可人住。 全市首推的多种购房抵押贷款方式。 1OO现楼，我们作出“三项承诺”。 承诺一质量不好，予以赔款；承诺二质量短缺，缺一赔三；承诺三不满意者，司退可换。 高科技信息智能化社区。 物业管理的前期介入。 营造独特的的小区文化。 （二）营销策略项目在各销售期分别实施不同的营销策略，详情如下 (1)一期的营销策略。 以“一流生活方式，大众化价格”推出市场。 大力宣传，树立品牌形象。 在展销会开展期间，邀请一些明星在现场进行表演，以此吸引更多的参观者。 制造旺销抢购氛围。 销控表上的包装把销控表填充得满一些，让客户感觉你的楼卖得好。 找人冒充客户，伪造热闹场面。 接电话时间长一些或者尽量延长到场客户的谈话时间，保持销售现场人气。 (2)二期的营销策略。 利用一期的人气，营造良好的社区环境。 旧业主介绍的新业主购房，可获现金奖励或等值管理费。 (三)销售形式首次推出以现场展销会为主要手段，强势展销会时再配以盘外展销会。 （四)付款方式 (五)促销手段 (1)广告。 广告媒体。 制作一系列的电视广告短片。 力求其广告在形象上逼真、优美动人，内容上突出项目的优势，反映项目的主题。 在电台播出系列广告、专访。 采用感性诉求，设计广告语或广告歌，突出本项目“高质、便利、舒适、环保、温馨”的主题。 为扩大宣传效果，将在展销会前安排人员到市内的几条繁忙路段派发精美的日历宣传单张。 选择日报作为主要的报纸媒介，广告画面力求简洁吸引、既展现大自然气息，又不乏大都市形象。 广告文案要形象生动，语言轻松活泼，使人看后难以忘怀。 制作一些户外广告。 如车厢广告、灯厢广告以及车站广告牌，广告牌均以醒目的标语、美丽图案向消费者展示项目的重要卖点。 广告策划。 广告词。 （2）售楼书 （3）展销会 （4）楼盘正式推出仪式 （5）样板房展示 （6）促销方法 二、营销计划 (一)营销渠道选择 (1)对于本项目，可选择以代理销售为主、自行销售为辅的渠道。 (2)以物业销售代理为主的房地产中介机构有 (3)选择的中介代理公司按共担风险的原则，预先支付楼盘销售方面的有关费用，并按实际完成销售进度付款定期结算。 (二)营销计划安排 三、场地布置场地的布置包括展销会现场、工地现场的布置。 (一)展销会的布置 (二)工地现场的布置 四、营销费用安排大型展销会成本费用估算。 1、前期软性广告。 新闻发布会系列报道费用预计一费用预计合计2项目包装制作类。 模型一(地理环境模型及建筑立体)。 规模数量1个费用模型二(标准层主力户型)。 规模数量6个费用3楼书。 规格数量费用4户外广告牌电脑喷画(不含发布费)。 规格数量费用5广告牌铁架。 规格费用6灯箱广告。 费用预算76080cm电脑喷画的展板。 数量费用8效果图。 规格数量费用9宣传单张。 规格数量费用 10、价目表、付款方式、认购须知、按揭须知、标准平面图。 规格数量费用11氢气球(不含发布费)。 规格数量费用12竖幅(悬挂于塔楼)。 规格数量费用13彩旗。 规格数量费用14花篮。 (放置于售楼部门前)规格数量费用15盆栽植物。 (放置于售楼部门前)规格数量费用16电脑界字费17.礼仪小姐费大型展销会费用预算 (1)展销会费用 （2）报纸广告费用 （3）电视广告费用 (4)专人派发宣传单张，费用 （5）电台广告费用第五节物业管理方案 一、物业管理的前期介入物业管理前期介人，可以把物业管理公司自身积累的一些对物业设计、管理的专业经验融人到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的需求，使难点提前得到妥善解决。 还可以全面了解物业，并为以后管理做好准备。 物业管理行为的实质就是为住户提供服务，然而服务的好与差，是否令业主满意，那就看物业管理公司的管理水平和质量有多高。 而物业管理的水平和质量是否高，关键是物业管理公司对各项内容非常熟悉，诸如土建结构，管线走向，设施建设，设备安装等物业情况了如指掌。 因此，必须在物业的前期工作阶段就介人管理，这样才能对今后养护维修的重点有所了解，并做好日后养护维修的重点记录。 为了提高我们楼盘的质量，打造我们良好的楼盘品牌，我们建议物业管理在项目开发前期就介人，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。 特别是如果能够让优秀的物业管理公司作为物业顾问，那将会极大地促进我们物业的销售。 二、管理费的确定小区的物业管理，不能按照现在市场上流行的模式进行，应有自己的特色。 例如，现在许多开发商为了促销自己的楼盘，承诺小区的物业管理费是怎么的便宜，一些住户也为了眼前的利益，购买了楼房，几年过后，发觉小区的物业管理服务质量太差，这时想后悔也来不及了，最后还导致许多的关于小区物业管理的纠纷。 小区不能按照这种模式进行，而要有超前的意识，实行高收费，高服务质量的模式。 在本地段，平均的月物业管理收费是多层是O8元平方米，高层和小高层是1元平方米。 而小区的收费将会是他们的两三倍，但本小区承诺，本小区的收费是“取之于民用之于民，住户交多少钱，物业管理公司就提供多少的服务，这符合市场经济的原则。 本项目的小高层住宅物业管理费大约为2元平方米月，小高层大约为25元平方米月，高层大约为3元平方米月。 三、具体对本小区物业管理的建议本小区的物业管理公司要为住户提供周到的服务。 小区的物业管理，应实施全封闭的管理。 小区的物业管理，应引入先进的智能化设施，以利于更有效地进行管理。 具体要求是1住宅小区设立计算机自动化中心；2水、电、气、热等自动计量收费；3住宅小区封闭，实行安全防范系统自动化监控管理；4住宅的火灾、有害气体泄漏等实行自动报警；5住宅设置紧急呼叫系统；6对住宅小区关键设备的运行状态实施远程监控；7实行住宅小区与城市区域联网；8住户通过网络终端实现医疗、文娱、商业等公共服务和费用结算；9住户通过家庭电脑实现阅读电子书籍和出版物等；10.实现住宅小区开发建设应用HICI MS技术，达到住宅小区建设提高质量、降低成本、缩短工期、有效管理、改善环境的目标。 本小区的物业管理，应由物业管理公司开展24小时热线服务，由专门的人员负责。 每个管理处设热线寻呼，与值班电话连通，以保证不漏掉任何一个投诉电话，并且对相关人员进行专门的培训，要求对住户水电方面的投诉两个小时内予以解决。 制定从接听电话到信息反馈，处理结果的程序化、标准化要求，从而规范了售后维修服务的工作程序及制度。 本小区的物业管理，将更广泛地接受住户的监管。 物业管理公司和住户双方签订协议，承诺各自的权利和义务，同时规定全体业主可以亲自向物业管理公司提出各种意见或通过业主委员会，对不合格的物业管理公司提出撤换的要求。 第三章项目可行性研究第一节项目投资估算及资金筹措计划 一、投资与成本费用估算本项目住宅总建筑面积为，其中小高层建筑面积，中高层建筑面积，高层建筑面积；裙楼总建筑面积为，可租商铺面积为；地下车库面积为，约个车位。 (一)开发成本估算 (1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿费及前期工程费的三通一平费。 (2)前期工程费详见本项目前期工程费估算表。 (3)建安工程费万元。 小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价中高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价 (4)基础设施费(红线内外工程费) (5)公建配套设施费万元。 (6)开发期间税费万元。 (7)不可预见费。 (8)开发成本。 二、开发费用估算。 1管理费用2销售费用3.财务费用4开发费用 三、总成本费用汇总及分摊表总原则所有的总投资均应分摊到可售(可租)的面积中去。 细则 (1)按计算投资的各项成本来分摊； (2)各分项中能按各功能使用容量来分摊的按各功能使用容量分摊； (3)若不能按使用数量或容量来分摊，则按各功能的面积比例来分摊； (4)各种税费中与工程有关的按同一分项功能工程成本比例分摊，同工程无关的按功能面积比例分摊； (5)与工程无关的分项按各功能面积比例分摊； 四、资金筹措、投资计划及借款利息 （1）资金筹措与投资计划详见投资计划与资金筹措表 （2）贷款本金的偿还及利息支付第二节项目销售和租赁收入测算 一、住宅销售单价的确定 (一)用市场比较法确定销售价格的上限(平均价格) (二)用成本法确定销售价格的下限(平均价格)小高层销售单价中高层销售单价高层销售单价 (三)建议销售单价小高层销售单价中高层销售单价高层销售单价 (四)总销售收入的确定 二、铺租赁单价的确定 (一)用市场较法确定租赁价格的上限(平均价格) (二)用成本法确定销售价格的下限(平均价格)（三）建议平均月租金（四）商铺出租总收入估算表 三、车库租赁单价的确定 (一)采用市场比较法确定租赁价格的上限(平均价格) (二)车位出租总收入估算表第三节项目财务评价 一、税金计算1住宅销售税金及附加估算2商铺租赁税金及附加估算3车位租赁税金及附加估算 二、损益表与静态盈利分析1住宅部分损益表。 评价指标 (1)住宅部分投资的投资利润率 (2)住宅部分投资的投资利税率 (3)住宅部分资金的投资利润率2商铺与车位部分损益表评价指标 （1）商铺与车位部分年投资利润率 (2)商铺与车位部分年投资利税率 （3）住宅部分年投资利润率 三、现金流量表与动态盈利分析 1、住宅全部投资现金流量表2住宅自有资金投资现金流量表3商铺与车位租赁现金流量表 四、资金与运用表的贷款偿还能力分析资金与运用表集中体现了项目自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。 表住宅部分资