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文档简介

1 合作方式的涉税处理 福建税务干部学院许锦成 2 第三十六条企业以本企业为主体联合其他企业 单位 个人合作或合资开发房地产项目 且该项目未成立独立法人公司的 按下列规定进行处理 一 凡开发合同或协议中约定向投资各方 即合作 合资方 下同 分配开发产品的 企业在首次分配开发产品时 如该项目已经结算计税成本 其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额 如未结算计税成本 则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理 2009年31号 3 案例 B房地产开发公司与A公司合作 合资 开发房地产项目 合同约定投资各方分配开发产品 A公司投资额为800万元 该项目于2010年12月完工 按约定A公司分得销售成本为1000万元的房屋 问B如何进行企业所得税处理 假如未结算计税成本分得房屋又应如何进行企业所得税处理 4 计税成本与投资额的差额 1000 800 200万 应调减应纳税所得额200万元 如果投资额为1800万 销售成本为1000万元 计税成本与投资额的差额 1000 1800 800万 应调增应纳税所得额800万元 之所以这样规定 主要是为规避房地产企业将售房款以接受投资的名义规避纳税 5 在未结算计税成本的情况下 将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理 应将投资额800万按规定的预计计税毛利率计算调整应纳税所得额 注意 不是800万全额调增 800万只是视同销售收入 不是应纳税所得额 6 二 凡开发合同或协议中约定分配项目利润的 应按以下规定进行处理 1 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税 不得在税前分配该项目的利润 同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出 2 投资方取得该项目的营业利润应视同股息 红利进行相关的税务处理 7 乙单位以2000万元人民币投资甲房地产公司的某住宅开发项目 双方约定不成立独立法人项目公司 由甲房地产公司独立开发 投资方案如下 项目实现利润按各自投资资金比例分红 项目利润为1500万元 乙单位享有1000万元 8 乙单位所享有的1000万元利润分成只能是甲房地产公司开发该项目的税后利润 甲公司不允许税前列支此1000万元的利润分成 相当于在企业所得税前支付乙单位1000 1 25 1333 33 万元 甲公司可实现净利润1500 1 25 1000 125 万元 根据企业所得税法的规定 居民企业投资于居民企业分回的税后利润和股息 超过12个月的免企业所得税 9 第三十七条企业以换取开发产品为目的 将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的 按以下规定进行处理 企业应在首次取得开发产品时 将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进
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