某公司建设项目可行性研究报告(DOC 77页).doc

西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司 林芝嘉园建设项目林芝嘉园建设项目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 建设单位 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司建设单位 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司 建设地址 建设地址 林芝新区林芝县中学西侧林芝新区林芝县中学西侧 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 1 项目名称 1 1 2 项目业主 1 1 3 项目概况 1 1 5 报告编制的依据和范围 3 1 6 主要经济技术指标 4 1 7 结论与建议 5 第二章第二章 项目建设的背景 必要性 可行性分析项目建设的背景 必要性 可行性分析 6 2 1 项目建设背景 6 2 2 项目建设的必要性 6 2 3 项目建设的可行性 8 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 9 3 1 项目选址分析 9 3 2 建设条件 10 第四章第四章 市场分析及预测市场分析及预测 13 4 1 我国房地产现状 13 4 2 拉萨房地产现状 14 4 3 营销策略 14 第五章第五章 项目风险分析及对策项目风险分析及对策 15 5 1 政策风险 15 5 2 市场风险 16 5 3 客户群风险 16 5 4 项目前期风险及风险防范 17 第六章第六章 项目建设的主要内容和目标项目建设的主要内容和目标 19 6 1 项目建设的主要内容 19 6 2 项目建设的主要目标 20 第七章第七章 建设工程基础设施设计方案建设工程基础设施设计方案 20 7 1 总体设计方案 20 7 2 结构设计说明 22 7 3 建筑中使用的新材料新技术 25 7 4 降低工程造价的措施 25 第八章第八章 建设工程公共配套设施技术方案建设工程公共配套设施技术方案 26 8 1 给排水设计 26 8 2 电气设计 29 8 3 暖通方案设计 33 8 4 无障碍方案设计 35 第九章第九章 环境保护环境保护 35 9 1 建设地区环境现状 35 9 2 环境保护采用的依据 36 9 3 环保设计及治理措施 36 第十章第十章 项目节能项目节能 39 10 1 节能原则 39 10 2 节能依据 39 10 3 项目所在地能源供应状况分析 39 10 4 能耗分析 40 10 5 节能措施 42 10 6 节能效果分析 44 第十一章第十一章 组织机构和人力资源配置组织机构和人力资源配置 44 11 1 项目组织 44 11 2 组织机构 45 11 3 部门及岗位职责 45 11 4 人力资源及培训 46 第十二章第十二章 劳动安全卫生与消防措施劳动安全卫生与消防措施 48 12 1 劳动安全 48 12 2 卫生要求 49 12 3 危害因素分析及控制措施 50 12 4 项目消防措施 51 第十三章第十三章 项目实施的进度项目实施的进度 55 13 1 项目建设的周期 55 13 2 项目实施的进度安排 55 13 3 项目实施的建议 56 第十四章第十四章 招投标方案招投标方案 57 14 1 招投标组织 57 14 2 招标程序 57 14 3 评标程序 57 第十五章第十五章 项目投资估算及资金筹措项目投资估算及资金筹措 58 15 1 投资估算依据 58 15 2 投资估算 59 15 3 资金筹措 61 第十六章第十六章 财务评价财务评价 62 16 1 财务评价依据 62 16 2 财务效益分析 62 16 3 财务评价结论 65 第十七章第十七章 经济效益 社会效益和生态效益分析经济效益 社会效益和生态效益分析 66 17 1 经济效益分析 66 17 2 社会效益分析 67 17 3 生态效益分析 68 第十八章第十八章 项目结论项目结论 68 18 1 结论 68 18 2 建议 69 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 第一章第一章 总总 论论 1 11 1 项目名称项目名称 林芝嘉园建设项目 1 21 2 项目业主项目业主 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司 1 31 3项目概况项目概况 1 3 11 3 1 项目建设地点项目建设地点 林芝县八一镇格桑北路东侧 林芝县中学西侧 1 3 21 3 2 项目建设内容项目建设内容 本项目拟建为具备居住休闲 商业等多种功能的居住社区 规划用地面积 11286 88m2 规划总建筑面积 42044m2 其中居住建筑面 积 35402 平方米 商业建筑面积 1280 平方米 项目建设内容包括 商业楼 1 栋 住宅楼 5 栋 机动车停车位 280 个 1 3 31 3 3 项目建设期限项目建设期限 项目建设期 18 个月 建设期自 2014 年 9 月 2016 年 2 月 1 3 41 3 4 项目投资规模项目投资规模 项目工程总投资 1 5 亿元 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 1 3 51 3 5 项目资金筹措项目资金筹措 本项目工程建设资金为开发公司自有资金 根据项目实施情况和业主的资金安排 本项目开发企业投入自 有资金 1 5 亿元 1 41 4 项目单位基本情况项目单位基本情况 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司系在林芝本地成立的 公司 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司是集房产开发 城 市建设 工程施工于一体的综合性开发企业 公司以 打造典范人居 倡导品质生活 为公司发展理念 在林芝嘉园的开发项目将从布局新颖的规划 创新增值的产品 完 善齐全的配套 大气时尚的集中景观等多方面打造林芝高端国际化 社区 公司总经理具有多年房地产企业管理经验 工商管理硕士学位 在公司管理层的英明领导下 公司全体员工团结向上 拼搏进取 爱岗敬业 推动了企业稳健快速发展 我们以 诚信 务实 高效 创新 为公司宗旨 立志服务社 会 回报社会 面对房产市场竞争异常激烈的严峻形势 困难与机 遇并存 我们将继续发扬成绩 满怀希望迎接新一轮的挑战 1 51 5 报告编制的依据和范围报告编制的依据和范围 1 5 11 5 1 编制依据编制依据 1 中华人民共和国土地管理法 1998 年 8 月 25 日修正 2 国家发改委 财政部 项目可行性研究报告编制要点 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 3 国家投资土地开发整理项目管理暂行办法 4 全国房地产行业 十二五 2011 2015 年 发展规划 5 西藏自治区国民经济和社会发展 十二五 发展规划 6 投资项目可行性研究指南 试用版 7 林芝地区发展总体规划 8 城市房地产开发经营管理条例 9 房地产项目经济评价方法 10 建设单位提供的其它相关资料 1 5 21 5 2 编制范围编制范围 本报告根据国家对可行性研究阶段工作范围和深度的规定 对 项目建设的背景 必要性 可行性和条件进行了论述 对项目区概 况 项目规划方案及建设内容 项目建设组织管理 项目招标方案 投资估算 效益 财务和风险等方面进行综合性研究 分析和评价 为项目建设提供可靠的依据 坚持客观 公正 科学 可靠的准绳和兢兢业业的工作态度 力图做到数据精确 内容完好 重点突出 结论科学 在调查研讨 的根底上 严厉按照客观理论进行评价分析 以保证咨询报告的客 观性 公正性和科学性 1 5 31 5 3 编制原则编制原则 1 积极贯彻执行国家基本建设的方针政策 严格执行国家和 地方颁布的标准 规范 规定 使设计做到切合实际 技术先进 经济合理 安全适用 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 2 重视优化设计方案工作 通过设计方案的论证来提高设计水 平和降低工程投资额 3 三废 治理措施与主体工程同时设计 同时施工 同时投 产 排出物符合国家及地方的 三废 排放标准 1 61 6 主要经济技术指标主要经济技术指标 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 序号序号项目项目单位单位指标指标备注备注 一一技术指标技术指标 1 总用地面积平方米 11286 88 2 总建筑面积平方米 42044 3 总户数户 534 4 容积率 3 25 5 绿化率 40 6 建筑密度 22 8 二二经济和财务指标经济和财务指标 1 总投资万元 2 销售收入万元 3 销售税金及附加万元 4 总成本费用万元 5 利润总额万元 6 所得税万元 7 税后利润万元 8 投资利润率 9 投资利税率 1 71 7 结论与建议结论与建议 项目建设符合国家产业政策 建成后将大大提高居民的住房条 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 件 降低城镇住房压力 缓解城市人口交通压力 扩大城市基础设 施覆盖范围 实现城市土地资源的优化配置 具有可观的经济效益 和社会效益 其建设是非常必要的 建议加快项目的落实进度 希望政府加大对本项目的支持 第二章第二章 项目建设的背景 必要性 可行性分析项目建设的背景 必要性 可行性分析 2 12 1 项目建设背景项目建设背景 林芝作为西藏自治区的小江南 喜马拉雅山脉和念青唐古 拉山脉似两条巨龙横空出世 由西向东平行伸展 在东部与横断山 脉对接 形成群山环绕之势 位于中国西藏自治区东南部的林芝地 区就静卧在这三大山脉的怀抱之中 有人称它是西藏的瑞士 也被 称为西藏的江南 林芝的森林原始景观保存完好 高原挺拔的西藏古柏 喜玛拉 雅冷杉 植物活化石 树蕨 以及百余种杜鹃等等应有尽有 素有 天然的自然博物馆 自然的绿色基因库 之称 其中布裙湖一 带还是传说中野人经常出没的地方 林芝以世界上最深的大峡谷著称于世 并有世界上落差最大的 垂直地貌分布 异常丰富的植被及野生动物资源 山高水长 人力 难及 原始自然风貌保存完好 是世界仅存的绝少为人类所涉足的 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 净土之一 2013年 林芝参与由中国国际广播电台国际在线推出的2013中国城 市榜评选活动 将角逐 最中国生态名城 名号 林芝地形起伏大 海拔高差大 全地区平均海拔3100米 东西长646 7 公里 南北宽353 2公里 总面积11 7万平方公里 喜玛拉雅山脉和 念青唐古拉山脉似两条巨龙横空出世 由西向东平行伸展 东部与 横断山脉对接 三大山脉雄居于林芝地区的西 北 东 三方 地 形呈北高南低的走势 东南低处正好面向印度洋 太平洋形成一个 大峡谷 雅鲁藏布江款款流淌的河水在这里留下巨大的拐弯 越过崇山峻岭 的喜马拉雅山支脉 从此变成了宽阔平缓的布拉马普特拉何 这条 西藏人心中的母亲河在很长的一段是流向西方 缠绕于雄壮的喜马 拉雅山脉 可谓绵长 可惜再也寻不到归途 这里海拔平均3000米左右 而最低处却只有900米 就高度来讲要低 于西藏其他地区 是世界陆地垂直地貌落差最大的地带 充满绿色 是一片生机勃勃的世界 众多稀有植物和被完好保存的原始森林 使这里成了 天然的自然博物馆 绿色的林芝离不开大山的怀抱 喜马拉雅山脉和念青唐古拉山脉似 两条巨龙由西向东地平行伸展 南迦巴瓦 则正是龙脊上的白色雪 峰 它海拔7782米 是南段喜马拉雅的最高雪峰 与横断山脉对接 形成了群山环绕的独特地形 三座绵延雪山汇聚一处 护佑着这里的人民 笼罩着原始又神秘的 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 门巴和珞巴 演义出众多古老的神话 传说 图腾以及崇拜 那些久远的原 始图腾 原始苯教和盛行于今的藏传佛教隐隐呼应 恰似一朵 隐 秘的莲花 2 22 2 项目建设的必要性项目建设的必要性 2 2 12 2 1 项目建设加强了城市基础设施建设 推动了城市化进程项目建设加强了城市基础设施建设 推动了城市化进程 的加速的加速 项目建设是改善林芝人民居住条件 实现两个富裕的需要 近年来 随着城市建设步伐的不断加快 林芝房地产业呈现加 速发展的好势头 经过 2009 年的房地产市场修整 2010 年房地产 已经出现了回暖趋势 现在林芝房地产市场呈现一片万物复苏的景 象 大量消费者把目光投向房地产消费 项目建设定位为高档 高 端 高品质 高品味的楼盘 将直接面对林芝地区中高段消费群体 该群体的房产消费目标已经不再是仅仅满足于单纯的住宅要求了 而是把目光转向了对生活的享受了 在这样的消费背景之下 建设 单位适时的推出林芝嘉园这样高端楼盘以满足消费者的消费要求 提高置业兴趣 从而获得更高的回报 在房地产业成为了全市经济社会发展的重要支柱产业之一 它 的发展壮大 有效地拉动了建筑建材 装饰装修 家电 家具 金 融等相关行业的发展 改善了市民的居住生活条件 林芝嘉园 项 目建设总投资 1 5 亿元 总建筑面积 60000 左右 为实现 富裕 林芝财政和富裕林芝人民 两个富裕的目标 改善市民的居住生活 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 条件 促进林芝经济社会的协调快速发展将作出积极的贡献 2 3 22 3 2 项目建设是林芝地区发展规划战略的需要 项目建设是林芝地区发展规划战略的需要 近年来 由于城市人口规模的不断增长 城市建设用地明显不 足 林芝地区委 政府根据城市建设形势的发展 作出了城市建设 东延西扩 为主题 由老城改造向南城区拓展的战略转移 以东 进为重点的战略决策 林芝作为在西藏的中国生态名称 该项目建 设选址在林芝新区 属城市发展规划中的居住休闲片区 规划总用 地面积 17 亩 项目建设单位坚持以人为本 以地域环境为条件 以 科学技术为先导 应对所在城市的建设起到积极的推动作用 提高 城市建设水平 提高城市居住质量 改善市民生活环境为建设宗旨 充分配合林芝地区发展规划战略的需求 3 1 3 23 1 3 2 项目建设成功后具有良好的经济效益和社会效益 项目建设成功后具有良好的经济效益和社会效益 该项目建设工程规划总用地面积 17 亩 总建筑面积 42044 平方 米左右 建设成为绿化景观 居住生活 休闲等综合功能为一体的 功能复合型 绿色生态型 开放型城市小区 本项目建设成功后 可安排部分物业管理人员保洁人员 增加 了就业岗位 缓解了社会就业难的压力 促进了社会安定和经济的 持续发展 2 2 22 2 2 项目建设改善了居民的居住条件 带动了居民消费结构项目建设改善了居民的居住条件 带动了居民消费结构 的升级的升级 随着林芝地区经济的快速发展 城镇居民人均可支配收入也得 到了相应的提高 人们对改善居住条件的要求也日益强烈 加之城 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 市化进程加快 促使周边乡镇人口和外来人口大量融如林芝地区 对林芝地区的居住 教育 卫生等各项关系民生问题的设施提出了 更高的要求 项目建设符合国家产业政策和地方区域性经济规划 适合当地经济发展要求 对实现林芝地区城市建设规划 提高和改 善人们居住水平和居住环境 满足人民日益增长的消费需求 促进 当地经济发展具有重要作用 2 2 32 2 3 项目建设带动项目建设带动 房地产族房地产族 产业群呈现高增长的发展 产业群呈现高增长的发展 实现关联产业群的联动增长 从而促进当地经济发展实现关联产业群的联动增长 从而促进当地经济发展 房地产市场的持续旺盛 不仅形成对钢材 建筑材料等产品生 产的强劲拉动 也带动了建筑装饰产品以及家电 家具等相关产品 的需求 突破了单个行业局部增长的局限 对以住宅为主导产品群 的房地产业链下游和上游的 50 多个物质生产部门产生感应或影响 目前 包含钢材 建材 建筑装饰等产业的 房地产族 产业呈现 旺盛的发展势头 并将成为今后拉动我地区经济增长的重要的高增 长群 2 32 3 项目建设的可行性项目建设的可行性 2 3 12 3 1 国家政策的可行性国家政策的可行性 党中央 国务院第五次西藏工作会议的召开 西藏 十二 五 规划出台后 林芝将在在国家及地方的大力扶持下积极发展 各项 扶持政策相继到位 这也促使了柳梧新区的更好发展 同时该项目 也会作为柳梧新区的重要建设项目 得到各级政府的相关政策支持 使得项目顺利进行 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 2 3 22 3 2 项目建设地理位置的优势 是可行的项目建设地理位置的优势 是可行的 项目选址在林芝新区 山清水秀的林芝藏语意为 太阳宝 座 它的东面及东北部与云南省 昌都地区相连 北面是那曲 西部和西南部分别与拉萨市 山南地区相邻 南部又与印度 缅甸 两国接壤 边境线长达 1006 5 公里 2 3 32 3 3 项目建设适应城市建设发展的需要 是可行的项目建设适应城市建设发展的需要 是可行的 近年来 由于城市人口规模的不断增长 城市建设用地明显不 足 林芝地区委 政府根据城市建设形势的发展 作出了城市建设 东延西扩 为主题 由老城改造向南城区拓展的战略转移 以东 进为重点的战略决策 林芝作为在西藏的中国生态名称 该项目建 设选址在林芝新区 属城市发展规划中的居住休闲片区 规划总用 地面积 17 亩 项目建设单位坚持以人为本 以地域环境为条件 以 科学技术为先导 应对所在城市的建设起到积极的推动作用 提高 城市建设水平 提高城市居住质量 改善市民生活环境为建设宗旨 充分配合林芝地区发展规划战略的需求 随着林芝经济的发展 促 使周边乡镇人口和外来人口大量融入市区 导致林芝房地产需求量 逐渐增大 项目建设是建立在市场需求的基础上建立的 具有可行 性 2 3 42 3 4 项目定位和价格定位满足大部分消费者的需求 具有可项目定位和价格定位满足大部分消费者的需求 具有可 行性行性 本项目所处地块已较为成熟 因此有一定的区域优势 项目定 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 位为中高档消费人群 目标客户消费趋势将呈现以下态势 1 小区环境设计主要针对业主改善住宅环境的诉求 同时也 满足多次置业者对高档小区的环境要求 通过对小区环境和园林文 化的宣传 将理念深入客户心理 从而创造价格走高的支持点 2 价格的制定始终建立在产品自身素质上 以高品质的中档 小区定位 特别是针对中高收入层次客户群设计 价格不仅参考目 标客户的心里价位 更重要的是挖掘本案的买点 从而加大客户的 购买力 即使价格略高于目标客户心理价位但必须有足够多的优势 做为支撑点 既要符合消费主题的心理价格 也可在一定程度上引 领区域市场 带动目标客户消费 因此 项目建设在目标定位和价格定位方面具有可行性 第三章第三章 项目选址及建设条件项目选址及建设条件 3 13 1 项目选址分析项目选址分析 本项目建设地位于林芝新区格桑北路东侧 林芝县中学西侧 项目区正在发展规划中 投资前景看好 项目区选址原则 1 符合国家 地区和城乡规划的要求 2 满足项目对原材料 能源 水和人力的供应及营销的要求 3 节约和效益的原则 尽力做到降低建设投资 4 项目建设地点应具有较好的交通 通讯等条件 以便于原材 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 料和产品的运输 随时交流市场信息 5 安全的原则 满足防洪 防震 防地质灾害的要求 6 节约项目用地原则 7 满足环境保护的要求 以人为本 减少对生态和环境的影响 3 23 2 建设条件建设条件 3 2 13 2 1 气候条件气候条件 林芝地区地处藏东南雅鲁藏布江下游 平均海拔 3000 米左右 海拔最低的地方仅仅 900 米 气候湿润 景色宜人 其主要城镇和 景区有错高湖景区 八一镇 雅鲁藏布江大峡谷景区 3 2 23 2 2 规划面积规划面积 林芝嘉园位于林芝新区 东临林芝县中学 格桑北路以东 处 于黄金地段 该块地四周发展成熟配套设施比较齐全 规划用地面 积 11286 88 规划总建筑面积 42044 3 2 33 2 3 发展前景发展前景 展望发展展望发展 优越的地理环境优势 使林芝新区成为林芝地区发展的主要空 间载体 在林芝新区的整体规划建设中 始终贯穿着 以人为本 的理念 在基础设施建设方面 不仅考虑到交通 给排水 电力 通信等工程 而且还考虑到污水工程 雨水工程 防洪工程和燃气 工程 供热工程 照明灯饰 在整体建设方面 不仅充分考虑藏民 族的传统生活习惯 气候特点以及对居住形态方面的特殊要求 还 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 继承和创新并重 创造具有浓郁地方特色的现代化新城区 特别是 新型住宅区 功能 展示了城市的新风貌 满足藏族人民 过林 卡 等生活休闲习惯和要求 将自然环境与人文环境相互渗透 创 造人与自然和谐共生 互动的优美环境 交通枢纽交通枢纽 林芝作为西藏的经济 政治文化中心之一 交通四通八达 已 是西藏地区的物流中心之一 以人为本以人为本 小区建成后 将成为西藏基本实现现代化的示范区和生态环境 优良 洋溢着浓郁地方特色的城市风貌展示区 林芝新区的开发建 设将对 拓展西藏和林芝地区经济发展的腹地及城市建设产生深远 的影响 第四章第四章 市场分析及预测市场分析及预测 4 14 1 我国房地产现状我国房地产现状 林芝的整体旅游开发开放成果斐然 但相对于她的商业经贸功 能 其配套服务仍然显得相对滞后 随着林芝旅游旺季的到来 国 内外大量旅游人群的涌现 使得现有商业配套如雨后春笋出现 但 始终不具备具有权威效果的大型商住用房 如何合理有序地配置完 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 整 成熟的商业配套并使其有机互动组合 形成不同档次 错位经 营 已经被提上了林芝进一步发展的议事日程 众所周知 地块的增值则将延续至整个区域的房地产市场 则使得区域内的商住房价值的飙升 目前 大量的旅游投资建设使得林芝旅游与商住的联系愈加紧 密 尤其是林芝旅游生态环境 毫无置疑将使林芝区域的商住用房 提升价值 林芝为西藏自治区一个地区 位于西藏自治区东南部 地区政 府驻林芝县八一镇 林芝地区地处雅鲁藏布江中下游 其西部和西 南部分别与拉萨 山南两地市相连 东部和北部分别与昌都地区 那曲地区相连 南部与印度 缅甸两国接壤 林芝平均海拔3100米 总面积116175Km 总人口14万人 被称为西藏的江南 以世界上最 深的峡谷 雅鲁藏布江大峡谷著称于世 2014 年的房地产市场 在价格上要确保稳定 力争理性回归 保证价位较低 城市的房价增幅不能超过经济增长率 价位较高城 市的房价下降 在销售上要力争稳步增长 尤其保障房和普通商品 房销售比例要上升 在投资上要总体适度 保障房和普通商品房投 资要稳步快速增加 4 24 2 林芝地区房地产现状林芝地区房地产现状 林芝的整体旅游开发开放成果斐然 但相对于她的商业经贸功能 其配套服务仍然显得相对滞后 随着林芝旅游旺季的到来 国内外 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 大量旅游人群的涌现 使得现有商业配套如雨后春笋出现 但始终 不具备具有权威效果的大型商住用房 如何合理有序地配置完整 成熟的商业配套并使其有机互动组合 形成不同档次 错位经营 已经被提上了林芝进一步发展的议事日程 众所周知 地块的增值 则将延续至整个区域的房地产市场 则使得区域内的商住房价值的 飙升 目前 大量的旅游投资建设使得林芝旅游与商住的联系愈加紧 密 尤其是林芝旅游生态环境 毫无置疑将使林芝区域的商住用房 提升价值 4 34 3 营销策略营销策略 1 以 无理由退房 概念推向市场 显示发展商的实力和诚信 从而吸引潜在客户 聚集人气 2 大力宣传发展商实力信誉 扩大品牌形象影响 3 举行开盘仪式 邀请发展商人士 辖区政府官员 准客户发 言致辞 并进行一些文娱活动 4 制程旺销抢购气氛 大力造势 张贴并包装销控表 充分表现旺销势头 组织有确切购房意向的客户集中认购 烘托现场气氛 延长与客户现场交流时间 保持专卖人气 在卖场间断的播放广告录像 人员现场办公 做几次时间推广营销 如办晚会 举行赞助等捐资仪式 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 利用手机短信向全市所有机主发送祝福短信等 第五章第五章 项目风险分析及对策项目风险分析及对策 5 15 1 政策风险政策风险 该项目风险评估包括政策风险 客观经济形式变化 当地人 口变动情况 当地房地产市场状况 竞争企业的经营策略等 当前 国家对房地产实行宏观调控的力度 看紧土地 紧缩 银根 的政策对于实力雄厚的房地产企业既是挑战又是发展新机遇 林芝地区基础设施的不断完善和各项城市配套设施的齐全以及 城市建设骨架的拉开 给房地产开发带来良好的机遇和空间 消费 市场需求旺盛 商品房空滞率低 房地产价格合理 开发商品不存 在暴利空间 市场前景好 政策在规范房地产市场的同时 加大力 度扶持信誉好 规模大的开发企业 取消了单位集资建房 开征私 房对外销售营业税等措施 上述等等举措从该公司至全行业来看 又是一个新的发展春天 因此 林芝嘉园 项目的风险系数比较小 项目建设可行 5 35 3 客户群风险客户群风险 购买人群主要以普通老百姓构成 这个客户群更需要低总价 低生活成本的房子 高端的设计势必提高了建筑成本 使销售价格 高昂 无法满足潜在客户群的消费水平需求 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 资金实力强的购房者希望在真正的高品质社区内置业 但规划 中的大量普通设计又大大降低了社区的整体品质 也有可能使此类 客户流失量 5 45 4 项目前期风险及风险防范项目前期风险及风险防范 5 4 15 4 1 规划设计风险规划设计风险 我国住宅产业逐步向社会化 商品化发展 随着住房制度改革 的深入与住宅商品化的推进 住宅产业得到了蓬勃的发展 商品住 宅建设 是城镇化建设的一个基本构成部分 住房集成式公共福利 设施是关系人们生活的大事 住宅建设反映一个国家的国民经济发 展水平 因而 居住区规划设计和开发在任何一个国家的国民经济 中都占有十分重要的地位 现阶段城乡居民收入水平的不断提高 居民对房屋品种 如住 房功能 住房环境和综合配套水平等 提出了更高要求 然而商品 住宅能否满足需求 未来销售能否得到实惠认可取决于众多因素 其中包括了社会性 经济性 人的主观等因素 为了避免开发建设的盲目性 本项目必须在规划设计之前对这 些影响因素进行科学的预测 为社会创造高品质的住宅产品 5 4 25 4 2 产品定位风险产品定位风险 居住区开发建设中 住宅市场定位风险在居住区规划设计所有 的风险因素中占据了很大比例 当今 许多房地产开发企业和规划 设计人员对市场定位缺乏创新的勇气和激情 忽视项目自身不同的 环境特点 盲目克隆 造成住宅市场中产品通知化倾向日趋严重 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 住宅产品缺乏个性 无论在产品功能上 还是产品的建筑风格 户 型设计 环境营造 配套设施等方面都大同小异 住宅建筑在整个居住区规划中所占的用地比例达到了50 以上 居住建筑对于整个居住区环境营造和住宅区品味提升具有重要的作 用 现在购房者对于住宅房型要求越来越高 否则 一旦在建筑档 次 建筑形态 立面色彩 建筑材料 设备 朝向 质量 品牌等 诸多要素中 定位不准确 很可能会造成设计的住宅类型得不到人 们的认可而产生大量的空置 本项目开发先定位 后规划 要求开发商和设计人员不断研究 市场变化和人民的购房心理 以销定产 5 4 35 4 3 建筑材料风险建筑材料风险 因房屋质量 工期延误等原因 而造成销售停滞和购楼者要求 换房或退房的现象屡有发展 它严重影响发展商及项目的信誉度 因此项目质量工期策划营销是发展商必须树立的观念 为此本项目必须在开发伊始严把质量关 将因为建筑材料不达 标可能带来的风险降到最低 对原材料质量严格把关质量检测人员 必须高度重视原材料的质量 狠抓原材料的进口关 工程完工提请建设单位验收时 提出专项总结报告和申验报告 在工程质量竣工验收后将相应的施工记录资料整理归档 5 4 45 4 4 资金运作资金运作 项目单位应采取加强风险控制管理 调整投资结构 严格控制 投资 增加资本金比例 降低贷款比例 落实资金来源或者采用股 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 份制寻找投资者入股 5 4 55 4 5 外部协作外部协作 在与各个方面的关系上要注意加强联系和协调 确保本项目有 关所有配套条件都能落实 以保证项目能够按时实施和运营 第六章第六章 项目建设的主要内容和目标项目建设的主要内容和目标 6 16 1 项目建设的主要内容项目建设的主要内容 本项目拟建为具备居住休闲 商业等多种功能的居住社区 规划 占地面积 11286 88m2 规划总建筑面积 42044 户型统计户型统计 户型户型户数户数比例比例 商铺商铺 10101 8 1 8 住宅住宅 53453498 2 98 2 总户数总户数 544544 6 26 2 项目建设的主要目标项目建设的主要目标 1 改善人居环境 缓解项目区住宅供需现状 2 完善基础设施建设 加快城市化进程 3 带动项目建设相关产业链发展 促进当地经济发展 提高人 们整体生活水平 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 第七章第七章 建设工程基础设施设计方案建设工程基础设施设计方案 7 17 1 总体设计方案总体设计方案 7 1 17 1 1 设计依据设计依据 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 城市居住区规划设计规范 GB50108 93 2002年版 3 住宅设计规范 GB50096 1999 2003年版 4 住宅建筑规范 GB50368 2005 5 城市道路和建筑物无障碍设计规范 JGJ50 2001 6 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 7 拉萨市规划管理技术规定 2008 8 国家和地方与本工程有关的其他现行设计规范 标准 法规 和条例 7 1 27 1 2 总平面规划设计总平面规划设计 1 1 总体布局总体布局 整个项目用地方正平坦 使整栋建筑都能拥有通透的视野和良 好的景观 2 2 交通流线组织 交通流线组织 小区入口设置在地块的西面 紧邻和谐路和尼池路主干道 方 便住户自由进出 出小区就能到公交站台等提高了小区的安全性和 舒适性 3 3 绿化景观组织与布局 绿化景观组织与布局 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 整个小区的绿化体系设计为中心绿化景观轴与庭院主题绿化体 系二者结合模式 打造组团式景观 最大化的满足户户有景观 景 观风格为欧式园林风格 体现小区的高端与档次 为小区住户提供 了一个舒适的外部环境 品质的高端社区 4 4 公建与服务设施配置 公建与服务设施配置 临街商业的配置将会满足小区居民的日常生活需求 设置了小 区内部会所 满足小区的配套要求 配电房等市政辅助公建 结合绿化置于隐蔽之处 7 1 37 1 3 户型设计户型设计 体现 以人为本 的宗旨 从人们的日常生活行为方式出发 为住户提供具有相当舒适度 先导性的室内居住空间 设计中 充 分考虑环境 卫生 采光 通风等各方面因素 确保户户见景 层 次分明 最大的户型拥有最好的位置与朝向 所以的户型均为厨卫 全明的三明户型 1 奢华户型 设计贯彻 舒适 通透 可变 的原则 保证 每户均有充足采光通风和观景 套内功能空间齐全 明厨明卫 流 线清晰明朗 较大的阳台形成灰空间和可变空间 不仅丰富立面效 果 而且使室内与室外形成一个过渡空间 为户主提供更多的生活 空间 2 舒适户型 注重建筑的细部设计 深入研究居住者的心理 特点 设置的观景阳台 户型紧凑合理实用 7 1 47 1 4 建筑造型风格建筑造型风格 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 建筑采用现代的设计融合西藏本地的建筑风格 手法简洁大方 充分利用阳台 露台 凸窗等建筑语言的变化 形成流畅 和谐的 韵律感 融入藏元素和藏式风格 使建筑更富于时代气息 渗透出 动感大气 形成变化丰富的空间形态和建筑轮廓线 建筑造型追求 虚实对比 形成空间上的华丽气势和悦目的视觉感受 7 27 2 结构设计说明结构设计说明 7 2 17 2 1 设计依据和设计要求设计依据和设计要求 1 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 2 建筑工程抗震设防分类标准 GB50223 2008 3 建筑结构荷载规范 GB50009 2012 4 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 5 建筑抗震设计规格 GB50010 2010 6 住宅建筑规范 GB50368 2005 7 建筑地基基础设计规范 GB50007 2011 8 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2010 7 2 27 2 2 建筑结构的设计使用年限和安全等级建筑结构的设计使用年限和安全等级 结构的安全等级二级地基基础的设计等级乙级 设计使用年限50年抗震设防类别标准设防类 1 1 自然条件 自然条件 风雪荷载 基本风压地面粗糙度基本雪压 Wo 0 30KN m2 B 类 So 0 15KN m2 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 2 2 抗震设防的有关参数 抗震设防的有关参数 抗震设防烈度设计基本地震加速度值设计地震分组 8 度 0 20g 第三组 7 2 37 2 3 结构设计采用的楼 地面活荷载标准值结构设计采用的楼 地面活荷载标准值 商场 3 5 KN m2 卧室 客厅 餐厅 书房 2 0KN m2 阳台 2 5KN m2 阳台 人群可能密集时 3 5KN m2 卫生间 不带浴缸 2 5KN m2 卫生间 带浴缸 4 5KN m2 走道 门厅 3 5KN m2 楼梯 3 5KN m2 上人屋面 2 0KN m2 不上人屋面 0 5KN m2 消防车道 35KN m2 施工或检修集中荷载 1 0KN m2 楼梯 阳台 屋面栏杆顶部水平荷载 1 0KN m2 7 2 47 2 4 结构设计结构设计 1 1 结构体系和抗震等级 结构体系和抗震等级 本工程采用框架结构 抗震等级为二级 地面部分设置抗震缝 将每个单元分成独立的机构抗震单体 2 2 基础 基础 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 主楼基础形成拟采用筏板基础和柱下独立基础 等级乙级 扩 大地下室基础形式拟采用柱下独立基础 等级乙级 3 3 楼 盖 体系 楼 盖 体系 采用现浇钢筋混凝土梁板式楼盖 优化梁 板 柱 墙截面 使其具有较好的经济指标 7 2 57 2 5 采用的结构材料采用的结构材料 1 1 钢材 钢材 柱纵筋 HRB400 柱箍筋 HPB300 梁纵筋 HRB400 梁箍筋 HPB300 板钢筋 HRB400 板分布钢筋 HPB300 钢材及焊条 Q235B Q345B E43 和 E50 系列 2 2 混凝土 混凝土 基础垫层 C15 基础 C30 框架梁 板 C30 框架柱 C30 C40 过梁 构造柱等构造用混凝土 C20 3 3 隔墙材料 隔墙材料 0 000 以上采用加气砼砌块 多孔砖 M5 混合砂浆砌筑 0 000 以下与土壤接触部分用砼空心砌块 M5 水泥砂浆砌筑 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 7 37 3 建筑中使用的新材料新技术建筑中使用的新材料新技术 1 梁主筋采用 HRB400 级钢筋 2 柱纵向钢筋接头拟采用机械连接 7 47 4 降低工程造价的措施降低工程造价的措施 1 优化设计方案 使其具有较好的技术经指标 调整计算模型 合理选择设计参数 避免出现不规则结构 增加工程造价 2 合理选择混凝土梁 板 柱截面 在混凝土用量和钢筋用量 间取得最好的经济性 3 采用新材料 新技术 新工艺 对梁板的受力钢筋采用 HRB400 钢筋 提高钢筋受拉强度 减少钢筋用量 对构造钢筋和维 护结构的钢筋采用价格较低的 HPB300 钢筋 降低工程造价 柱竖向 钢筋连接采用机械连接 减少搭接部分钢筋用量 第八章第八章 建设工程公共配套设施技术方案建设工程公共配套设施技术方案 8 18 1 给排水设计给排水设计 8 1 18 1 1 设计依据设计依据 1 建筑给排水设计规范 GB50012 2003 2009 年版 2 室外给水设计规范 GB50013 2006 3 室外排水设计规范 GB50014 2006 2011 年版 4 建筑设计防火规范 GB50016 2006 5 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 6 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 7 气体灭火系统设计规范 GB50370 2005 8 民用建筑节水设计规范 GB50555 2010 9 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 年版 8 1 28 1 2 给水设计给水设计 1 1 室内给水 室内给水 水源 生活用水水源由市政给水网提供 室外管网压力 0 35Mpa 相对于室内 0 000 供水水质满足现行 生活饮用水卫 生标准 GB5749 要求 给水系统 a 生活用水量参见表 1 表 1 生活用水量 见表 用水量 m3 用水部门单位数量用水定额 最大时最大日 商住楼人 1622 120L d 人 27 25233 56 浇洒道路 场地 平方 1800 1 5 d 平方 0 3242 7 绿化用水平方 2714 2 0 d 平方 0 715 43 未予见水量 20 5 6548 34 合计 6 12290 03 b 消防用水量参见表 2 表 2 消防用水量标准及一次灭火用水量 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 用水量 系统名称 消防用水量 标准 L s 火灾延续时 间 h 一次灭火用 水量 m3 备注 室内消火栓系统 10272 由室外管网供 室外消火栓系统 252180 由市政管网供 合计 252 c 室外生活给水管道与消防管道合用 管径 DN150 成环状布置 场地内给水引入管分别从南面的市政给水管道上接出 2 2 室外给水 室外给水 商业用水 商业给水系统不分区 由室外给水管网直接供给 住宅用水 通过加压设备暂按变频加压供水设备考虑 待收 集准确市政给水管网水压及供水量资料后 再确定生活给水加压设 备的具体形式 生活给水加压设备 Q 80 m3 h H 0 85Mpa 地下室断流水 箱容积 50 m3 热水 住宅 卫生间热水拟家用燃气热水器供给 饮用水供应 地下室设备房及商业用房均预留电插座 由饮水 机供应饮用水 8 1 38 1 3 排水设计排水设计 1 1 室外排水 室外排水 排水体制 室外排水采用雨 污分流制 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 排水条件 雨 污水分别排至周边市政道路上的雨 污系统 室外污水系统 最高日排水量为 37 32m3 d 生活排水由室 外污水管道收集 经化粪池初处理后就排入城市污水系统 2 2 室内排水 室内排水 排水原则 室内排水采用粪便污水与卫生间洗涤废水河流排 出 室外标高以上的排水以中立流排出 室外标高一下的排水由潜 水泵提升以压力流排出 厨房 卫生间分设排水立管 卫生间排水立管均设专用通气 管 其他排水管伸顶通气 地下室积水汇至集水坑 经潜污泵提升至室外排水系统 雨水系统雨水系统 a 暴雨强度公式 q 670 1 0 75lg t0 596 L S b 暴雨强度 q 0 43 L S 100 平方米 c 汇水面积 F 3516 15 m2 d 地面综合径流系数 0 60 e 雨水量 Q 9 03 L s 场地雨水经雨水口 雨水沟及室外雨水管道收集后 就近排入市政 雨水系统 屋面雨水 屋面雨水采用重力流雨水排水系统 屋面雨水由 雨水斗收集经雨水管道排至室外建筑散水沟或雨水检查井 阳台设 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 地漏接纳阳台雨水 立管底部间接排水 汽车坡道雨水汇集至集水坑 由潜水泵提升至室外 8 1 48 1 4 管材及防冻管材及防冻 管材 室外给水管采用内衬塑球墨铸铁管 法兰连接 管道 公称压力不小于 1 0Mpa 室内给水立管采用刚塑复合管 卡箍连接 给水支管采用 PP R 热熔塑料管 热熔连接 冷水管管系列 S4 热 水管管系列 S3 2 室内排水采用硬聚氯乙烯双层轴想中空塑料排水 管 承接粘接 室内雨水系统采用金属排水管 消火栓及自喷管道 均采用内外壁热镀锌钢管 废水管采用焊接钢管 室外雨 污水管 均采用 HDPE 双壁波纹管 弹性密封圈连接 检查井采用钢筋混凝土 检查井盖位于车行道下应满足 C250 等级要求 绿地及人行道下应满 足 A15 等级要求 防冻保温 室外给水管道最小覆土深入不得小于土壤冰冻线 下 0 15 米 且不小于 1 米 排水管道埋深原则上低于冻土层以下 室内设于非采暖场所及屋面的给水管道 屋面消防水箱均采用保温 措施 管道保温材料采用橡胶泡沫 管道保温厚度不小于 50mm 消 防水箱采用玻璃棉保温 保温层厚度不小于 50mm 8 28 2 电气设计电气设计 8 2 18 2 1 设计依据设计依据 1 10KV 及以下变电所设计规范 GB50053 94 2 低压配电设计规范 GB50054 2011 3 建筑物防雷设计规范 GB50057 2010 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 4 建筑物电子信息系统防雷技术规范 GB50343 2004 5 供配电系统设计规范 GB50052 2009 6 建筑照明设计标准 GB50034 2004 7 有线电视系统工程技术规范 GB50200 94 8 有线电视网络施工及验收规范 GY5073 2005 9 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 10 视频安防监控系统工程设计规范 GB T503985 2007 8 2 28 2 2 变 配电系统变 配电系统 负荷级别 主要通道及楼梯间照明用电 客梯用电 功能用房 消防设备 等负荷为二级负荷 消防应急照明灯 疏散指示标识灯具采用自带 蓄电池电池型 蓄电池连续供电时间不少于 60min 电梯 消防设 备等在末端进行双电源自动切换 备用电源从自备柴油发电机组引 来 停电时柴油发电机组保证所有二级负荷供电 重要电子设备采 用在线式 UPS 电源装置供电 要求其持续供电时间大于 90min 负荷估算 建筑主要电气负荷取值及设备安装容量为 商业建筑面积小于 90 平方米按 4KW S 40m2 5KW 40m2 S 80m2 建筑面积大于 90 平方米 按单位面积 60W m2计算 地下车库一般照明及插座用电按 8W m2计算 电源 西藏中安房地产开发有限公司林芝分公司西藏 林芝嘉园建设项目 项目电源由市政电路引入 导线截面积路为 95mm2 在地下室设 高压配电房供电 变压器容量为 一台公共变压器 1 630kVA 总容 量为 630kVA 箱式变电站采用电缆直埋方式向住宅及公用设施供 电 环形配电柜每二至三个单元设置一处 电力保证由当地供电局 供应 变配电所 在地下一层 负荷中心 设变电配所 内设高压开关室 10KV 0 4KV 变配电室 8 2 38 2 3 应急电源系统应急电源系统 应急电源系统拟设置备用性柴油发电机组 满足住宅楼 地下 室部分及配套设施部分的消防设备及重要设备等用电 发电机连续 输出功率为 500KW 柴油发电机房设在地下一层 8 2 48 2 4 照明系统照明系统 照明系统设有政策照明及应急照明系统 在地下室 设备房