纳德物管制度汇编·[1]工程维修工作手册.doc

纳德物管制度汇编1工程维修工作手册 浙江纳德物业管理有限公司Zhejiang NadeProperty ManagementCO.,Ltd工程维修工作手册第六册（依据GB/T19001-2000idt ISO90012000）文件编号:WI-GCB-001版本:B修改状态0编制审核批准发布日期二OO六年十二月一日实施日期二OO六年十二月一日颁布令本工程工作手册是依据GB/T19001-2000idt ISO90012000质量管理体系要求、公司QM-ZHB-001质量手册、PR程序文件汇编，结合本公司物业管理实际经验组织编写而成，经审定符合浙江纳德物业管理有限公司维修工作的实际情况，是指导公司工程维修工作的纲领性文件和准则，是新老维修工培训的依据，也是各管理处维修工作开展的依据。 各维修人员必须认真学习，严格贯彻执行，以保证本公司质量管理体系持续、有效运行和向业主提供满意的服务，同时也是本公司向每位业主展示维修服务水平和提供有效服务的承诺。 现予以批准发布，自二OO六年十二月一日起实施。 1、房屋及公共配套设施完好率98%以上；配电房、消防水泵供水率达100%； 2、房屋零修、设备零修、急修及时率98%以上； 3、用户报修处理及时率达95%以上； 4、业主对管辖区维修服务满意率达95%以上； 5、有效投诉处理100%； 6、维修工上岗前培训合格率达100%。 一、目的:通过对维修中心各级岗位职责的制定，让各级人员明确各自的职责、权限，确保维修工作的正常运行。 二、适用范围:各级维修人员 三、职责: 1、工程维修部部门职责 三、职责: 1、工程维修部部门职责1）认真贯彻执行国家和地方有关工程、设备管理的法规和政策，执行公司的有关规章制度，确保房屋、设施、设备处于安全、良好的运行状态。 2）负责对公司所辖房屋设施、设备进行维修保养。 3）制订公司各管理处大型设备、设施的中修、大修计划，并组织实施。 4）熟悉公司各管理处的通讯、自控、智能化、电梯、发电机、供配电、给排水、通风、空调、建筑结构（含房屋装修）等方面的设备、设施安装及运行情况，为各管理处设备管理工作提供有力的技术支持，并负责大型设备、设施的更新改造工作。 5）对各管理处水、电、汽等能耗进行检查、监督，有效节约能耗。 6）组织抢修公司各管理处重大设备、设施的突发故障，使之尽快恢复正常运行，并为事后故障原因、总结经验教训提供技术意见。 7）负责工程施工合同、预算编制、审核，为公司领导决策提供可靠依据。 8）负责与水、电、燃气、电话、电视等单位保持良好的协作关系，协助各管理处进行相第一章工程部质量目标第二章工程部各岗位职责关业务的联系及经济运行方案的制订，降低管理成本。 9）监督各管理处房屋二次装修工程的审核；监督公司分包工程的施工监理及工程验收。 10）配合相关部门做好新接物业的接管验收。 11）负责组织对公司所辖物业各种工程技术资料、设备说明书、维修保养记录的收集、存档、建立基础设施与设备台帐；12）监督公司设施、设备维修材料及备品备件的采购、贮存、发放的管理工作；13）协助公司综合部进行工程人员的招聘及工程人员的岗位培训工作，提高工程人员的业务素质。 14）完成公司安排的其他各项任务。 2、工程维修部经理岗位职责1）贯彻执行公司总经理的指示，直接对总经理负责。 2）就本部门以及公司的技术力量配置、技术管理组织结构提出方案或建议，挑选和配备公司各个技术岗位人员，培养、巩固技术骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行以及房屋各方面设施的正常使用。 尽最大的努力，以最低的费用开支保持公司各物业高格调水准。 3）负责制定本部门人员岗位职责，考评员工的工作业绩并据实提出奖罚意见。 4）根据公司的经营管理目标和任务统筹本部门的工作安排，制定工作计划，组织技术力量解决工程技术问题、技术管理问题，建立技术管理制度，就重大技术事项向公司领导提出决策建议。 5）负责本部员工的职业道德教育和安全教育，带领本部全体员工努力完成各项任务，保持本部的上进风貌，提高本部的服务意识、管理效能和战斗力。 6）负责本部不合格服务的处理及纠正、预防措施的实施和跟踪。 7）对本部的开支情况和经济指标负责。 8）对本部的整体服务质量和安全生产负责。 9）协调本部内部以及与兄弟部门之间的工作关系。 10）兼任受聘的专业技术职责，负责本专业的技术决策。 3、土木工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2）负责组织指导各管理处完善管理区域内的房屋建筑、市政道路图纸资料及维修档案的归档。 3）负责审批涉及建筑结构的房屋装修方案，防止出现违章改建及装修，并对违章提出处理意见。 4）负责对公司在管房屋的结构安全进行鉴定，对一般损坏房屋提出修缮方案并报批施行，如果自行鉴定为危房则必须报房屋安全主管部门再次进行鉴定，并根据房屋安全主管部门的意见组织进行整改。 5）制定房屋大中修计划，报经批准后组织实施。 6）负责各土木工程小修的技术指导。 7）负责制定和完善公司内部与房屋安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 8）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 9）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。 10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 11）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。 12）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。 13）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。 4、给排水工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2）负责组织指导各管理处完善房屋、市政给排水图纸资料及维修档案供归档。 3）负责给排水设施正常使用的技术监督和指导。 4）制定给排水设施大中修计划，报经批准后组织实施。 5）负责给排水设施维修保养的技术指导。 6）负责制定和完善公司内部与给排水设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 7）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 8）负责指导供水计量、节约用水的技术管理，努力降低供水损耗9）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。 10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 11）兼管管道煤气工程跟踪、资料完善工作。 12）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。 13）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。 14）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。 5、电气工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2）负责组织指导各管理处完善公司所需要的电气图纸资料及维修档案的归档。 3）负责电气设施正常使用的技术监督和指导。 4）负责电气设施维修保养的技术指导。 5）制定电气设施大中修计划、方案及预算，报经批准后组织实施。 6）负责指导供电计量、节约用电的管理，努力降低供电损耗。 7）负责组织制定和完善公司内部与电气设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 8）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 9）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。 10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 11）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。 12）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。 13）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。 6、电梯工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2）负责组织指导各管理处完善管理区域内电梯图纸资料及维修档案供归档。 3）负责电梯正常使用的技术监督和指导。 4）制定电梯大中修计划，报经批准后施行。 5）负责电梯维修保养、年检的组织工作和技术指导监督。 6）负责指导电梯经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。 7）负责制定和完善公司内部与电梯、消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 8）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 9）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。 10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 11）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。 12）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。 13）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。 7、消防工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）本专业的前期介入、图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2）负责组织指导各管理处完善管理区域内消防图纸资料及维修档案供归档。 3）负责消防系统设备设施正常运行的技术监督和指导。 4）负责消防设备设施的正确使用的指导和培训。 5）制定消防系统大中修计划，报经批准后施行。 6）负责消防系统维修保养的组织工作和技术监督。 7）负责指导消防设施经济运行的技术管理，努力降低损耗，提高设备利用率。 8）负责完善公司内部与消防设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 9）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 10）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。 11）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 12）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。 13）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。 14）完成公司领导及部门经理交办的其它任务。 8、空调工程主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2）负责组织指导各管理处完善空调图纸资料及维修档案供归档。 3）负责空调设施正常使用的技术监督和指导。 4）制定空调设施大中修计划，报经批准后组织实施。 5）负责空调设施维修保养的技术指导。 6）负责空调设施合理使用、经济运行的技术指导，节约用水用电，努力降低能耗。 7）负责完善公司内部与空调设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 8）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 9）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。 10）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 11）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。 12）在必要时协助做好相近专业的工程管理及费用控制。 13）公司领导及部门经理交办的其它任务。 9、弱电主管岗位职责1）负责新接楼盘（宇）的本专业图纸会审、质量监督、验收接管的技术工作。 2）负责组织指导各管理处完善弱电系统图纸资料及维修档案供归档。 3）负责弱电系统设备设施正常使用的技术监督和指导。 4）制定弱电系统设备设施大中修计划，报经批准后组织实施。 5）负责各个管理区域内弱电系统（如对讲、监控及其它设备的弱电控制部分）的技术维护和管理，按质量要求制定管理办法和运行维护规范，监督、检查、指导各个管理区域内运行管理班组对弱电设备、线路的维护保养工作。 6）负责完善公司内部与弱电系统设备设施安全使用、工程管理、维修管理及技术资料归档有关的管理制度。 7）负责由工程维修部主责的本专业改造工程的组织施工、安全监督、验收及结算。 8）负责本专业相关项目的费用控制、审核和经济分析。 9）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 10）负责公司内电脑网络、设备及办公软件的技术维护和管理，保障电脑网络系统的正常、安全运行。 11）负责指导公司内职员对电脑设备的使用，及时指导解决电脑操作运行中出现的问题。 12）负责公司电脑网络系统设备配置的统筹安排工作。 13）负责公司网站及社区宽带网络建设工作。 14）配合人力资源部组织本专业相关技能培训工作。 15）负责相关专业对外的业务联系，协调与相关主管部门的关系。 16）公司领导及部门经理交办的其它任务。 10、设备管理员岗位职责1）对本公司管辖管理区域内电气、电梯、空调、消防、水泵等设备进行规范化管理的具体实施工作。 2）负责建立和完善设备资料档案，负责设备管理的日常事务。 3）跟踪国内外设备管理的先进水平，完善设备运行、维护、维修的先进管理模式和制度，达到管好、用好、养好设备的目的。 4）对提高设备利用率、降低设备能耗负有统筹、监控和提出改进方案的责任。 5）负责对新购或更新设备的先进性、合理性提出核定意见。 6）负责对新接楼宇主要设备的会审、质量监督、接管的技术工作。 7）协助相关专业主管对重要设备安装、改造、更新、维护、维修计划的制定和组织实施。 8）负责检验、测量、试验设备的管理工作。 9）对设备的正常、安全使用负有督导责任，勤查勤看设备现场，对设备班组的现场工作进行检查和指导。 10）负责计划用电、节约用电、安全用电以及节约用水的日常事务。 11）完成经理交办的其它任务。 一、目的 一、目的检查并及时处理供配电设备隐患，满足设备在良好的条件下运行，确保设备性能，保证安全运行。 二、适用范围适用于高压配电设备、低压配电设备、变压器及附属设备的维修保养工作。 三、内容由运行班运行技工根据下面检查保养表对供配电设备进行保养，高压部分的年度检测保养可委托供电主管部门或有资质的专业公司进行检测保养。 由管理处的设备管理员根据相应的维护保养检查表对保养情况进行检查跟进。 低压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期01配电屏清洁月02电器仪表外表清洁，显示正常、固定可靠月03继电器、交流接触器、断路器、闸刀开关外表清洁，触点完好，无过热现象，无噪音月04控制回路压接良好、标号清晰，绝缘无变色老化月05指示灯、按钮转换开关外表清洁，标志清晰，牢固可靠，转动灵活月06电容无功补偿电容接触器良好，电容补偿三相平衡，电容器无发热膨胀，也不冰冷，接头不发热变色月07母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年08配电屏对地测试接地良好年高压配电柜的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期01操作机构灵活半年02隔离开关触头正常、开合正常半年03高压油开关油位正常半年04母线排压接良好，色标清晰，绝缘良好年05配电屏对地测试接地良好年变压器的检查保养表第三章供配电设备维护保养规程序号项目内容周期01外观扫尘、色标清晰，整体完好无损年02绝缘电阻值高压侧对低压侧，高压侧对地，低压侧对地，绝缘良好年03零地接线端子压接良好，牢固可靠年04母线排压接良好，牢固可靠年05绝缘子抹尘，整体完好无损年06干燥剂硅胶干燥剂色浅、半透明年电房附属设施的检查保养表序号检查保养项目保养内容周期01门窗及防小动物设施门窗开启灵活，无10mm缝隙，通风网无10mm小孔、无严重锈蚀月02通风照明设施无故障、保证通风照明月03绝缘工具正常有效月04灭火器正常有效月 四、相关记录 1、低压配电柜检查保养记录表 2、高压配电柜保养检查表 3、变压器保养检查表 4、电房附属设施检查保养记录表第四章设备管理规程 一、目的通过对物业公共设备、设施的管理，使所有公共设备、设施在使用中保证完好状态，使设备在工作中保持最大效率，满足服务的要求。 二、适用范围本公司物业管理权限内的公共设备、设施。 三、内容 1、设备检修管理制度1）设备检修申办制度2）根据工程维修部年度月度工作计划对各自职责区域内的设备进行维修保养，先填写维修任务单，填写所维修检修内容，在规定时间完成检修工作后，由维修工填写实际工作记录和维修所用的材料配件的规格数量。 3）临时紧急设备维修，抢修由工程维修部主管到场签发维修工作任务单，检修完成后由检修人员填写实际工作记录，和所用配件、数量、规格、检修时间。 2、设备安全管理制度1）设备检修（故障抢修）挂牌制度挂牌凡工程维修部员工在设备检修抢修前，应切断电源，执行挂牌作业。 挂警示牌前应填写“浙江纳德物业工程维修部设备检修（故障抢修）挂牌单”一式两份，将该挂牌单用夹子夹在所挂警示牌上（遇紧急情况可以先挂牌后填单），挂牌单上注明挂牌时间、原因、设备编号、挂牌人姓名，并由发令人签名，日班由工程维修部主管发令，如主管不在由领班发令，中夜班由正值班人发令。 摘牌当检修、抢修工作完毕后应及时摘除所挂警示牌，摘牌人应在挂牌单上填写摘牌时间、摘牌人姓名、发令人签名。 挂牌单一份由摘牌人保存，一份交由工程维修部保存。 设备的标识a.所有设备实现单机挂（粘）标识牌，标识各设备的名称、编号、该设备的运行状况，使每台设备受控。 b.阀门类的标识牌（ON+绿色）为开启，（OFF+红色）为关闭，各类阀门使用情况变换应及时改变所挂受控状态牌。 3、设备定期检查试验制度1）空调冷水机组空调冷水机组使用期间每小时检查一次，由空调操作人员负责检查并填写冷冻站运行记录表，记录冷凝压力、冷凝温度、蒸发压力、蒸发温度、油温、油压、供水温度、回水温度、回水压力、电流、开机停机时间，每天记录表由空调领班审核后交工程维修部文员装订成册保管备查。 空调冷水机组停机期间每日搞一次清洁保养工作，做到机台、地面无积尘，手摸无手印，每天检查有无泄露点。 2）消防水泵消防用自喷淋泵、消火栓泵，每月进行一次试验运转，试验运行时将控制开关打到手动位置，然后启动水泵，检查压力表压力，检查电流，当检查正常后将控制开关复位到自动状态，然后通知保安部，由保安部通知消防控制中心自动启动各消防泵，并和保安部作好试验运行记录，由试验负责人签名。 3）空调风机盘管空调风机盘管每年夏季前4月份、冬季前11月份对所有业主室内进行两次滤网清洗，以保证空调风机盘管的正常运行；清洗滤网同时检查风叶振动情况，发现异常当即处理，并由检查人员填写维修任务单，工程维修部主管分楼层抽查清洗质量，一楼大堂空调风机盘管滤网每两周清洗一次。 4）其他设备试验其他设备试验根据工程维修部年度月度工作计划实施（详见工程维修部年度月度工作计划表）。 4、设备检查、评审1）工程维修部经理、主管对本公司管理权限内的设备进行不定期抽检，包括月检、周检。 2）每日审核冷冻站运行记录表、热力运行记录表、水泵房运行记录表、工程维修部综合日报表。 3）每月检评工程维修部月度计划完成情况。 5、工具管理制度1）工具分个人工具和公用工具。 个人工具由维修人员个人保管，工程维修部登记注册规格、数量、型号，工程维修部主管每年分两次抽检其完好程度、是否缺损，缺少一件，由使用保管人员按使用期限折价赔偿，公用工具借用期间不按操作规程使用造成损坏，由借用人修复，修理费用由借用人酌情赔偿。 2）公用工具由工程维修部内勤人员保管，维修设备时由维修人填写借用单，写明规格、数量、型号、借用日期。 3）公用工具分电动工具和大型维修工具两类。 4）电动工具包括电锤、冲击电钻、手枪电钻、台钻、砂轮机、砂轮切割机、角向磨光机、电动曲线锯、电焊机，电动工具使用时应根据该工具的使用说明要求使用，使用时应检查绝缘性能是否良好、电源插头接线牢靠，使用人应戴绝缘手套操作电动工具，电动工具使用完毕须将外表擦洗干净。 归还保管人员后，应在借用单上填写归还日期、归还人员签名。 5）大型工具包括重型套筒扳手、600mm管子钳、900mm管子钳、1号管子台虎钳、450mm活扳手、2吨手拉葫芦、14P八角锤，大型工具使用应按该工具使用要领进行，榔头使用前须检查榔头柄装配是否松动，倒锲有否装好，以防使用中榔头脱柄伤人；手拉葫芦和重型套筒扳手使用后应将表面擦洗干净，并涂一层保护油膜。 所有大型工具使用完毕后应及时交还保管人员，并在借用单上填写归还日期、归还人签名. 6、设备润滑1）泵类设备用3#锂基脂润滑运行，运行泵每月加注一次，季节用泵三月加注一次。 2）防火卷帘门每半年加注25#机油一次。 3）制冷机第一次运行5000小时更换YORK-C号油一次，以后每运行两万小时更换冷冻机油。 4）空气压缩机每年更换空压机油一次。 5）每次更换和加油由维修人员填写设备加油（换油）记录表，注写加油（换油）设备规格、型号、所加油（换油）规格、数量、日期。 6）工程维修部主管负责抽检加油（换油）情况每季度进行一次，并作检查评审。 7、能源管理制度1）执行上级能源部门对用水、用电、用热的有关规定使用。 2）合理安排外围霓虹灯的开关时间和外围路灯的照明时间，可用电脑控制的设施全部由电脑程序控制，暂不能用电脑程序控制的由中夜班值班人员控制。 3）坚决杜绝“跑、冒、滴、漏”现象，汽车冲洗设专用水表。 4）严禁在大厦内使用碘钨灯、电热杯、速热器、电炉等电热器具。 5）每周统计一次大厦总用水量，检查用水是否在控制范围内。 8、检查根据工程维修部每天的日报表，由工程维修部经理每天9时进行审核，发现水电有超量情况，当即召集主管评审分析查找原因，排除故障。 9、技术培训制度1）技术培训由主管负责制定培训计划，确定培训人员、方法、时间及培训考核，经部门经理批准后实施。 2）对新员工必须先进行安全操作规程及有关规章制度的学习，经考试合格后方可进行专业培训。 培训期间要进行操作规程、基本功和现场操作考核，考核合格方可安排正式上岗，不合格者，应限期补考使之合格，补考不合格者予以调离或辞退。 3）培训内容详见工程维修部年度培训计划。 4）考核考核成绩由工程维修部文员存档保管，详见培训考核记录表。 8、设备维护检修规程（详见WI-GCB-009）第五章风机保养管理规定 一、目的:确保风机手动、自动能正常起动和运转 二、适用范围:每半年对小区所有风机进行一次全面保养，同时应对风机控制柜风阀电气控制回路一同保养。 三、职责维修组人员必须严格按以下规程执行。 四、相关文件 五、操作规程 四、相关文件 五、操作规程 1、保养前应先断开风机电源，并挂上标示牌， 2、手摇转动风轮，观察转动情况，调节好皮带的松紧度或联轴的间隙和对中度。 3、检查各接合面的垫片和密封填料、必要时应予以更换。 4、清洁风叶，机壳外部及电机外表面。 5、向各转动部位加润滑油，调节风阀转动机构、动作灵活可靠。 6、检测电机线组的绝缘电阻，紧固电源线的接线端子，检查电机接地是否良好。 7、检查风阀传动机构是否灵活可靠，电线有无破损，电线接头紧固是否良好。 8、检查风机控制柜内各种电器是否完好，紧固各接线端子。 9、合上风机主电源，检查电源指示应正常。 10、开机试验连续运转半小时，观察各代表指示灯指示应正常运转应无异样声音。 11、每月由消防管理人员开机试验、检查一次。 六、相关记录风机半年保养记录第六章防盗监控系统的维修和保养 一、目的:保证小区防盗监控系统的正常工作。 二、适用范围:本公司管辖区的防盗监控系统 三、职责维修组人员必须严格按以下规程执行。 四、相关文件 五、操作规程 四、相关文件 五、操作规程 1、维修1）监视图像不清晰的检修步骤2）调节监视器上的旋钮；3）检查视频线有无松动；4）校正镜头焦距；5）清理镜头和防尘罩上的灰尘；6）检查摄像头或镜头是否损坏；7）监视器没有图像的检修步骤；8）检查摄像头是否通电；9）检查视频连线有无断裂；10）检查摄像头是否损坏；11）控制器不能控制的检验步骤；12）检查控制器控制电压有无输出；13）检查控制电压有无输入；14）检查输入杆件是否损坏；15）检查输出杆件是否损坏； 2、保养1）规定每月对系统进行一次维护保养。 2）检查防尘罩，并清洁干净，擦洗镜头，清理降温风扇，调校镜头焦距。 3）检查摄像设备支撑杆的固定及防腐是否完好。 4）检查监视室的通风，照明、检查各控制系统、监视系统线接触是否完好。 5）对于室外摄像系统，检查其防风、防雨防尘罩的密封，检查避雷针接地是否良好。 六、相关记录 1、设备维修记录 2、防盗监控系统保养记录第七章对讲、防盗报警系统的保养 一、目的:保证系统的良好运行，保障来访客人与住户间的联系和住户在紧急情况下报警求援的可靠性。 二、适用范围:本公司管辖区的对讲、防盗报警系统 三、职责 1、保安随时解答住户对使用方法的咨询。 2、维修班接受住户故障投诉和故障处理。 四、相关文件 五、操作规程 四、相关文件 五、操作规程 1、保安一旦发现主机出现故障，应及时通知维修班。 2、维修班应根据故障登记情况及时派专人维修。 3、每半年对整个系统的主机、线路、层楼解码器进行一次全面检查维修。 4、检查机箱电源电压是否合乎要求，紧固各电线接头、清扫机箱内外灰尘。 5、维修保养工作应指定专人进行，其他人员不得随意拔动解码器开关，不得对主机箱开盖检测箱内元件。 6、清洁工清洁墙壁时避免对主机产生强大震动，并注意防止水渗入主机箱内。 六、相关记录对讲报警系统半年保养记录第八章周界报警系统的维修和保养1.目的:保证小区周界报警系统的正常工作。 2.适用范围:本公司管辖区周界报警系统3.职责3.1维修组人员必须严格按以下规程执行。 4.相关文件5.操作规程4.相关文件5.操作规程5.1维修5.1.1检查投光器与受光器是否校对正确。 5.1.2投光器与受光器之间有无障碍物。 5.1.3接线是否紧密、正确。 5.1.4防尘罩内外是否有较厚的灰尘。 5.1.5接线桩有无受潮或短路。 5.1.6检查电压是否正常。 5.2保养5.2.1规定每月对系统进行一次维护保养。 5.2.2检查防尘罩，并清洁干净，擦洗投光器和受光器镜，并调较正确。 5.2.3检查室外部分设备内有无受潮，接线是否牢固，导线绝缘层是否良好，有无裸露。 5.2.4检查控制键盘输入是否正常，并清洁干净。 5.2.5检查主机箱内有无异常情况，电器元件有无异常发热，接线是否牢固，通风散热是否正常，电源是否正常。 5.2.6抽查50%的报警点，检查设备运行是否灵敏，报警号码是否正确，警铃是否正常，键盘控制是否正常。 5.2.7检查室外设备的防风、防雨、防尘的密封性，支撑杆的固定及防腐是否完好。 6.相关记录6.1周界报警系统维修保养记录第九章火灾报警系统的保养 一、目的:确保火灾报警控制系统运行在良好状态，能及时准确地报警 二、适用范围:本公司管辖区火灾报警系统 三、职责维修组人员必须严格按以下规程执行。 四、相关文件 五、操作规程 四、相关文件 五、操作规程 1、日检（对火灾报警主控屏进行自检功能检查）1）按自检键，让主控屏进行自检，观察主控屏液晶显示，并把自检结果打印出来。 2）按消声键，消除声音。 3）按复位键，使主控屏恢复到正常状态。 2、月检1）完成日检全部内容。 2）测试主控屏主要工作电压、检查备用电源蓄电池是否正常，并进行备用电源的自检试验。 3）检查楼层井道内的分线箱、箱门及箱体外观情况箱内外线路有无缺损和故障隐患。 4）检查各单元箱内外电路和指示灯是否正常。 5）对消防中心集控柜进行清扫、除尘、检查接线端子有无电线松脱，导线编号是否完整清晰。 6）因受环境影响而导致烟感器、温感器的脏污应及时清洁。 3、年检1）逐个拆下烟感器、温感器的对其上的灰尘，锈斑进行清洁，并对电线接头进行紧固。 2）对每个楼层井道内的分线箱，各单元进行开箱清洁，并对箱内外导线进行紧固。 3）喷烟检查每个烟感器的报警的正确性。 六、相关记录 1、消防中心值班记录 2、消防设施月保养记录 3、消防设备年保养记录第十章消火栓的保养 一、目的:保证消火栓箱内部配件齐全完好，灭火时能迅速正常地输出消防水。 二、适用范围:本公司管辖区消火栓 三、职责维修组人员必须严格按以下规程执行。 四、相关文件 五、操作规程 四、相关文件 五、操作规程 1、月保养1）栓外检查检查栓门把手是否完好，栓门开关有无卡阻、玻璃有无损坏，指示灯、报警按钮警铃是否齐全、有无脱落，栓门是否完好。 2）测试随机抽取消火栓总数的5%，按消火栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。 2、年保养1）完成月保养中的所有内容2）开栓门取出水带，仔细检查有无破损，发黑、发霉现象，如有，应立即进行修补，清洗或更换3）将水带展开交换摺边后重新卷起，4）检查水枪头与水带，水带与水龙头之间联接是否方便可靠如有缺损应及时修复。 5）将栓阀开闭一次，检查是否灵活，并清除阀口附近的锈渣，将阀杆上油防锈。 6）将栓内清理干净，部件存放整齐后关上栓门。 逐个测试报警按纽的灵敏度和检查指示灯显示的正确性。 六、相关记录 1、消防设施月保养记录 2、消防设施年保养记录第十一章干粉灭火器的使用与保养 一、目的:确保手持式干粉灭火器的正确使用与保养。 二、适用范围:本公司管辖区干粉灭火器 三、职责维修组人员必须严格按以下规程执行。 四、相关文件 五、操作规程 四、相关文件 五、操作规程 1、使用灭火操作方法1）手持灭火器，先将灭火器上下翻转几次，将粉筒内的干粉抖松。 2）然后扯去铅封，拔出保险销，操作者立于灭火有效距离内，手握胶管，将喷嘴对准火焰根部，按下压把，干粉即可喷出。 3）同时适当摆动喷嘴，使粉雾横扫整个着火区，并逐渐向前推移。 4）如遇多处明火，可移动位置喷射；直至火焰完全熄灭，不留明火，以免复燃。 5）灭火完毕，松开压把，灭火器即可停止喷射 2、使用注意事项1）灭火时应站在上风处且不可冲击液面，以防习溅。 2）灭火器一经开启使用，应重新灌气，装粉，才能保存使用。 3）使用时发现干粉喷不出，应慢慢的拧松盖，让气粉喷出。 3、保养1）月检每个月进行灭火器检查，检查压力表指针应在红、绿、黄三色绿色位置，如发现重量太轻，应立即替换，检验标识是否在有效期限内。 2）年检取下灭火器上下翻动几次，使粉筒内干粉抖松检查插销有无生锈，是否能拔动。 检查每个灭火器指针位置，并抽取总数的10%测定重量，以验证压力表指针显示的正确性。 检查灭火器存放地点应干燥，通风，切忌日光爆晒和强烈幅射，悬挂存放于防火区环境湿度应-1045之间。 正常情况下，灭火器使用有效期为三年，过期的灭火器应及时更换。 检验合格后，张贴合格证。 六、相关记录 1、消防设施月保养记录 2、消防设施年保养记录第十二章电梯运行管理规定 一、目的确保电梯技术性能处于良好状态，保证安全运行。 二、适用范围适用于公司管辖区电梯的运行管理。 三、职责 1、电梯维修工负责电梯运行情况巡查和故障报告。 2、消控室保安负责监控电梯的运行状况。 3、电梯公司保养监督负责电梯的综合管理及对上述工作的检查监督。 4、电梯公司保养部经理对上述工作进行检查监督。 四、相关文件 1、电梯及电扶梯全面保养合同 2、安全管理规程 3、管理基础设施管理程序 五、操作规程 1、管理人员工作程序1）电梯维修工电梯维修工每两周对电梯运行状况进行一次检查保养，发现问题及时处理，或联络电梯公司处理，督促电梯公司维修保养。 当电梯年检期即将接近时，督促电梯公司作电梯年检、年审。 2）消控室保安员消控室保安员实行电梯24小时运行监控。 通过闭路监控电视观察轿厢内状况，如发现乘客吸烟、打斗或损坏电梯部件，用内线电话制止并录像。 如发生故障困人，用内线电话安慰被困人员并通知电梯维修工(值班电工或保安员)处理，必要时联络电梯公司处理。 将每班运行情况记录于消控室交接班记录。 3）电气主管电气主管负责电梯的综合管理、包括技术资料、档案的收集、保管、设备账目管理。 同时对电梯维修工、电梯公司维修保养工作进行监督。 4）维修组组长进行周检、月检。 每月最后一个星期组织电梯公司电梯维修工及电梯及户负责人进行电梯运行管理，维护保养例会，并检评。 审核电梯定期保养项目表、保养服务报告单。 2、电梯使用管理工作程序1）电梯不设司机操作，由乘客自行操作，实行24小时投入运行。 2）客梯以承载大厦用户为主。 3、电梯安全运行工作程序1）消控室保安员24小时监控电梯运行情况，发现异常时通知电梯公司维修。 制止乘客的不文明行为，严禁易然、易爆等危险品和超长超重等物品进入电梯。 2）电梯维修工每两周按电梯检查保养表进行一次检查保养，并做好记录。 督促电梯公司按规定进行维修保养工作，按规定填写维修保养记录。 3）维修、保养等原因造成停梯，应在一层挂牌告示。 4）任何人不得在电梯机房、轿厢、井道吸烟。 4、电梯机房管理工作程序1）电梯机房内任何设备非电梯维修工、电梯公司专业人员禁止操作。 2）非工作人员进入电梯机房须经电气主管或工程部经理批准后，由电梯维修工陪同方可进入。 3）保持良好照明及温控、常备手电筒及应急照明设施，门户开启灵活无破损。 4）保持机房干净整洁，不准堆入杂物。 5）消防器材齐备良好，机房内严禁吸烟。 6）电梯机房因维修保养等原因造成停梯，应在一楼挂告示牌。 5、运行异常1）当火灾发生时消控室值班保安员打开迫降开关，将消防电梯全部降至基站，消防电梯自动进入消防运行状态，电梯维修工(或值班电工或保安员)迅速关闭不具备消防功能的电梯。 2）当地震发生时根据震前预报由电梯维修工关闭所有电梯，地震过后开启时由专业电梯公司对电梯进行安全检测确认无异常后，方可运行。 3）当电梯进水时底坑进水、应将电梯停于两层以上，终止运行并切断电源。 当楼层水淹而使井边或坑进水，应将电梯停于进水层以上并及时关闭电梯及总电源。 电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理，并提交相应报告。 6、电梯安全操作程序1）维修保养时一般须切断电源，以免触电，卷入引绳轮等造成人身伤亡和设备事故。 2）因维修保养需停机时，须确认轿厢内无乘客方可停机。 3）在维修保养中必须注意工作协调和配合，有人协同工作时，行机、停机都必须扬声，得到对方的回答后方可操作。 4）在机顶作检修、保养工作时，除判断故障和调试需要外，禁行快车。 5）下井坑作业时，禁止关闭厅门，厅门口必须摆设告示牌，防止无关人员靠近。 6）在井坑作业时，首先开亮井底灯，按下井底安全掣，必须佩戴安全帽。 7）机房、井道、井坑因工作需要进行动火作业时，必须遵守大厦动火作业规定，办好动火报告，指定专人监视，事后清理火种，严防火灾发生。 8）维修保养结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品。 7、电梯困人故障救援程序1）轿厢停于接近电梯口的位置，且高于或低于楼面不超过0.5米时确定轿厢所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)；关闭电源总掣；用专用外门钥匙开启外门，用人力开启轿厢门，协助乘客离开轿厢。 2）轿厢停于远离厅门口的位置时，应首先将电梯轿厢移动至就近的电梯外门口(以高于或低于楼面不超过0.5米为合适)。 然后照上述5.7.1中所列步骤救出乘客。 移动轿厢的方法如下利用电话或其他方式通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能移动，不可将身体任何部位探出轿厢外，以免发生危险；同时如轿厢门处于半关闭或开启状态，则应先行将其完全关闭或开启；进入机房关闭故障电梯的电源，安上盘车手轮，一人持住手轮，一人手持掣动释杆，轻轻松开制动，轿厢将会由于自重而移动，为避免轿厢上升或下降太快发生危险，操作时，应断续动作，使轿厢慢慢移动，直至最接近电梯厅门口为止。 操作时，应注意，如轿厢停于最高层电梯门口以上之位置或最低层电梯门口以下位置时，不可只撬开掣动，使轿厢自行移动，而应在松开掣动的同时，握紧手轮并用力盘绞，使轿厢向正确的方向移动。 8）遇到其他复杂情况，应及时报告电梯公司及有关领导。 六、相关记录 1、机电设备台帐 2、消控室交接班记录 3、保养服务报告单 4、电梯定期保养项目表第十三章电梯故障应急处理方案 一、目的确保发生电梯故障时，能迅速、果断进行处理，保护业主的人身及其生命财产安全。 二、适用范围适用于小区内电梯发生故障。 三、职责电梯维修员负责电梯故障的排除。 四、相关文件 五、操作程序 1、电梯困人如发生电梯困人事故，电梯维修员应按如下方法处理1）把电梯主电源拉开，防止电梯意外启动，但必须保留轿厢照明。 2）确定电梯轿厢位置。 3）当电梯停在距某平层位置约60cm范围时，维修人员可以在该平层的厅门外使用专用