2013年9月广州南沙挂牌地块项目比较分析_第1页
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南沙挂牌地块（6、7、8、9）比较分析,2013. 8.29广州,市场营销部,Part 1 南沙挂牌地块基本情况,地块位置,地块6,地块7,地块8,地块9,地块指标,Part 2 南沙地块价值比较,区位条件,四地块均位于南沙中心区，区域条件旗鼓相当,地块,现状交通,地块7东、南侧均临路，且可便捷达到进港大道，现状交通最优；地块8、9东侧临路，沿街商铺具备一定价值；地块6较为深入，北侧有河流阻隔，虽有桥梁，但由于南侧未通路，通达性欠佳。,就交通现状而言，地块7最优，其次依次为8、9、6,规划交通,影响最大的规划交通为金枫路南段，修通后距离金州地铁站仅400多米，可便捷联通进港大道及双山大道，通达性大大改观。道路存在拆迁问题，具有时间上的不确定性。,就规划交通而言，地块6将明显改善，8、9略好于现状，地块7影响不大,6,7,8,9,金洲站,金 枫 路,周边氛围,地块7临近金沙广场及珠光御景，较为成熟。地块6背面隔河涌为创鸿南沙一品，但西侧为金州村，面貌较差；地块8、9周边尚未开发,地块7成熟度最高，另外三块相当,项目景观,地块7北侧河涌景观，东南远看山景地块6为河涌景观；地块8、9西侧远望山景。,地块7景观最优，其次为地块6,地块6、7 北侧河涌景观,地块8、9 东侧河涌景观,Part 3 产品初步设想,地块6,打造2栋21层高公寓，配2000商业，首层临街商铺为主，部分设置二层,地块7,打造3栋10-21层高公寓，配3000商业（考虑进港大道商业竞争激烈，建议仅设置首层临街商铺）,公寓,公寓,公寓,地块8,东侧临路，楼层高度可略降低，均可打造2-3栋10-16层高公寓，配3000商业,公寓,公寓,地块9,打造2-3栋10-16层高公寓，配3000商业；东侧山景，南侧河涌景，可通过东南向排布设置裙楼,公寓,公寓,6,7,8,9,规划参数汇总,Part 4 综合评价,综合评价,所有地块评价基准为 1，也就是四个当中最差的暂定为1。如果按基准售价为10000元/m2计算，每差1%，则价格相差100元/m2。由于南沙目前商业氛围较差，持有物业具有一定经营风险，但较难把控，本报告仅就市场层面进行分析判断，此因素造成的影响将通过报建等公司其他部门共同协商测定。,从市场层面
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