天津大型商业中心调研报告

天津新燕莎奥特莱斯调研报告,2013/12/30,调研概述,1、项目名称：天津新燕莎奥特莱斯2、调研人员：马金宝、张云峰、刘鹏3、调研时间：2013年12月26日4、调研报告撰写人：马金宝、张云峰、刘鹏,项目概况设计风格及特色业态及品牌组合,策划、推广及会员制特色分析总结给本项目启示,目录,项目概况,地理位置,设计风格及特色,设计风格：低密度欧式小镇,设计风格,业态及品牌组合,主要以零售及餐饮两大业态组成零售 “五大购物区”：国际品牌区、男装区、女装区、皮鞋皮具区、运动休闲区“十大集合店” ”：按品类分为男女装配饰品类；儿童服饰及玩具品类；钟表眼镜、家居品类等“名牌+实惠”平均低至6折国际品牌占60%；国内品牌占30%餐饮餐饮占比约10%已开业商户：Costa、麦当劳、棒约翰、赛百味、31种冰激凌等正在进行装修商户：新煮意、拿渡、Kaffal Coffee、和合谷等,业态及品牌组合,业态及品牌组合,国际精品皮鞋皮具男装时尚休闲运动休闲女装餐饮、服务配套,开业活动推广,活动日期：12月21日22日活动主题： “北京王者天津降临”燕莎奥莱真的来了!活动内容：购物满2000元赠工具箱 满3500元赠保温杯 满5000元赠羊毛围巾 满6500元可在领取2000-5000元礼品的基础上，继续参加 幸运转盘活动，转动2次有机会获得ipadmini2大奖PR活动：开业当天，组织欧式巡游队伍，由巡游马车、宫廷卫兵、宫廷乐队等。,媒体推广,活动推广,活动日期：12月23日2014年1月3日活动主题： “缤纷双蛋，双重惊喜”活动内容： 购物满2000元、3500元、5000元可均领取金蛋一枚并砸开，根据蛋内有无彩花判断是否中奖，同样有工具箱、保温杯、羊毛围巾等,线上推广,线上活动：12月21日至2014年1月3日期间，凡在新浪微博转发天津新燕莎奥莱开业信息或圣诞活动信息并拍摄天津新燕莎奥莱实景图的顾客，6名好友同时燕莎奥莱新浪官方微博，即可获赠高档美甲套装一个,会员推广,会员活动：办理一张会员卡，您会得到一份您期待的礼品。同时，燕莎奥莱会根据您的消费喜好，为您准备丰富的商品和更多的礼物。,调研总结,S,W,O,T,作为天津第二个奥特莱斯项目，选址在空港区域，与佛罗伦萨小镇奥特莱斯有较远的物理距离，但辐射区域及目标客群均为津京两地及周边区域的1850岁的中高端消费者。从现阶段看，无论从项目成熟度、品牌入驻的档次及比例、交通便利性、规划设计的景观效果等多方面来看，新燕莎与佛罗伦萨相比还是存在较大差距。而且随着佛罗伦萨奥莱周边其它商业项目（例：NBA中心、威尼都等）建成后形成的集群效力，未来佛罗伦萨奥莱对辐射区域内的消费者将具有更大吸引力。 但是，北京燕莎奥莱毕竟是国内奥莱业态的开创企业之一，凭借其强大的北京资源以及在该业态内积累的丰富运营经验，如何将该项目调整成能够与佛罗伦萨奥莱在定位、运营上有所区别，各有特色的奥莱项目，是我们将来应该持续关注的。,调研总结,给本项目启示,于家堡项目是片区内先期开发的状地块，需要更多考虑的该地块周边待建地块的影响，并对部分店铺空置情况下整体经营维持做好预案。街区式商业项目在北方受自然条件影响较大，于家堡项目可以考虑在冬夏两季打造出不同景观特色的商业氛围，项目的定位应避免同质化，于家堡商业是为满足区域内高端写字楼办公人群需求的配套型商业，应在配套服务方面做出特色，以“商业+ 服务