基于GIS的零售商业网点选址研究---以城市奶制品店为例

基于GIS的城市奶制品店选址研究 以北碚区老城为例 任课教师： 印 文 学 院： 地理科学学院 专 业： 地理信息系统 学 生： 姚林虎 222011318210049 杨万德 222011318210058 赵益祯 222011318210081 黄亭亭 222011318210065 摘要： 零售商业网点的选址与布局是零售企业经营管理战略决策中的重要内容之一。由于传统分析与研究方法的局限性，促使现代商业的发展迫切地需要新技术的支持以适应现代商业经营方式的根本性转变。GIS技术的应用为零售商业网点选址提供了新的方法，弥补了传统研究方法的不足。在对传统商业网点选址模型分析的基础上，通过GIS技术与数学模型的结合，运用GIS空间分析的有关知识，进行了基于GIS的城市奶制品店选址研究模型的构建，取得了比较可观的选址数据。关键词：零售业网点选址 GIS技术 城市奶制品店 选址零售业被称为“选址的产业”，其成功的关键是“选址、选址、选址”。商业选址直接关系企业经营的战略决策，是零售企业贯彻以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。本文将以GIS技术为核心，在分析传统商业网点选址模型的基础上，结合相关数学模型，运用GIS空间分析的有关知识，探讨基于GIS技术的城市零售商业网点选址模型的构建，并且以重庆市北碚区老城区奶制品零食商店的选址为例，研究利用GIS技术下零售商业网点的选取。1传统零售商业网点的选址模型概述及评价1.1赖利零售引力模型 赖利以牛顿的万有引力定律为核心，提出：一个城市从其周围某个城镇吸引到的零售顾客数量与该城市的人口模成正比与两地间的距离平方成反比，有如下公式：（Ta /Tb）=（Pa/Pb）*（Db/Da）2其中Ta和Tb分别为从一个中间城市被吸引到a城市和b城市的贸易额，Pa和Pb分别为a城市和b城市的人口。Da和Db分别为a城市到b城市的距离。该模型证实城市人口越多，规模越大，它从周围的城镇吸引到的顾客数量就越多；就距离而言，一个城市从附近城镇吸引到的顾客数量比从较远的城镇吸引到的顾客数量多。贝利认为城市是通过其中心职能来吸引周边人口，因此他用城市中心职能取代了赖利的人口数。但是其考虑并不全面。1.2康弗斯断裂点模型。康弗斯发展了赖利的理论，确定了城市交易区域，即在、(城市间顾客可能到达任何一个城市购物的分界点。公式如下式中，DA为从分界点到A城的距离；DAB为A和B两个城市间的距离；PB为较小城市B城的人口；PA为较大城市A城的人口。断裂点公式在实际运用中有着相当大的局限性，这种计算方法只有在交通条件和购物环境相同的情况下才能成立，同时，城市人口的规模并不能完全反映城市的实际吸引力。1.3郝夫商业零售引力模型 是在城市区域内对商圈规模进行预测的空间相互影响模型，该模型更接近实际，将过去以城市为单位分析城市的客流量吸引力的市场区理论具体到以商业街，百货店，超市等构成的商业集合体，通过人口，营业面积大小等多种因素的考虑，以此为单位来分析顾客到达某种设施的距离。其主要内容是：当数个商业聚集区集中于一地时，居民利用哪一个商业区的概率是由商业聚集区的规模和居民到达商业区的距离决定的，可用公式表示：其中Pij为居住在i地区消费者到j商店的概率， 而整个地区共有n个零售店铺，Si为商店的规模，Tij为居住在i地区消费者到j商店购物所需要的时间， 为距离衰减系数（根据经验确定或由回归分析推算出的消费者对距离敏感性的参数需要进行详细的调查才可获得）。1.4饱和指数理论饱和指数理论主要揭示某市场区域某类商品或服务的潜在需求程度。饱和指标越大，则对投资者有较大的吸引力，公式如下：IRS=（H*RE）/RF式中，IRS为某地区某类商品的零售饱和指数：H为该地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为该地区每个家庭对某类产品或劳务的年支出金额；RF为经营某类商品或劳务的现有（包括计划建设）营业总面积。IRS值反映了特定商圈内零售商店单位时间内单位营业面积的潜在需求，决定了该地区商店的盈利空间的大小。IRS值越大，意味着市场饱和程度越低，零售潜力大；IRS值越小，意味着市场饱和程度越高，零售潜力小。1.5传统零售商业网点选址模型评价 随着发展要求的不断提高，如何 及时、准确动态地获取商业网点现状和布局因素的信息，并对影响商业网点发展的因素做出科学的分析与评价，对于现代商业的发展具有重要的意义。 各种不同商业网点选址因素的合理分析是进行商业网点选址研究的基础，相关影响因素综合分析的效果在很大程度上影响了选址布局的准确性。但是传统零售商业网点选址模型大都是基于统计的静态模型，主要从经济学和地理学的角度，将影响零售商业网点选址的相关因素定性与定量化，建立相关数学分析模型，以达到网点选址的目的。抽象的数学 模型往往容易脱离实际，并且难以全面考虑复杂、 抽象的选址要素，选址过程缺乏计算机和决策者的动态直观交互过程，不能有效进行多相关因素的综合分析，因此，相关影响因素综合分析的现时性、准确性、可靠性和空间性都受到了极大的限制。由此可见，传统零售商业网点选址研究方法已经难以满足不断深入的现代商业发展的需要。而近年来GIS技术及其相关技术（如遥感、全球定位系统等） 的发展和广泛应用，为现代商业的发展及零售商业 网点的选址提供了新的思路和方法。2 基于GIS 的零售商业网点模型2.1 零售商业网点的选址影响因素商业网点的选址需要考虑很多因素，如自然环境因素、经营环境因素、基础设施条件等，其中起决定作用的是人口因素和交通状况因素以及同类企业竞争。城市商业活动以追求利润为目的，这是零售商业网点选址与布局的经济原则。顾客是商业活动过程中不可缺少的重要组成部分，经济原则使商业设施趋向于顾客的消费中心。商业网点的分布与人口分布形态密切相关，一定规模或密度的人口是商业网点布局的必要条件，而已形成的商业网点又会反过来吸引人口。城市交通对城市人口分布有一定的制约作用，是顾客与商业网点之间产生联系的载体因此与商业网点的分布密切相关。同类企业的竞争是选址的另一个重要问题，奶制品这种主要以人口指向性的企业，应该也同类企业保持一定距离，才能获得最大利益。2.2 GIS中零售商业网点选址模型新建零售商业网点的选址需要考虑所在位置的区位因子对商业网点获利产生积极的正向影响。模型选取了比较重要的几个方面进行分析，其中包括城市规划图、商业网点现状服务、人口空间分布和变化情况、交通现状可达性等。（1）将城市土地利用规划图、城市道路规划图等城市规划图输入计算机生成背景图，并输入相应的属性库。（2）将现有的和已规划的零售商业网点标注于背景图上。（3）根据区域人口数据，结合人口空间分布模型，生成人口空间密度分布图。（4）利用人口耦合度模型，检测城区零售业布局是否合理。是否还有空间来布局另外的零售店面。（5）将城市道路规划图在GIS环境下进行缓冲区分析，通过对划定的道路距离的范围的设定，建立道路便捷性分析专题图。（6）将现有的零售商业网点在GIS环境下进行缓冲区分析，获得相关零售商业网点辐射范围专题图。 （7）在GIS环境下，将相关零售商业网点辐射范围专题图、估计人口空间密度分布图和道路便捷性分析专题图进行空间叠加，按照人口密度最大原则、交通最优原则和竞争环境最优原则对商业网点进行区位评价，以确定商业网点的最后布局。按照不同比重确定最后的零售网点的分布。2.2.1基于GIS的零售商业网点人口空间分布估计在城市建设与规划中，建筑容积率是城市发展和规划的控制指标之一，建筑容积率包含了居住区内不同住宅类型的三维结构特征总量，因此，由人口、用地与建筑三者数量关系衍生的数学模型，反映了人口的三维分布情况。利用googleearth 卫星影像图，做出北碚老城区房屋的矢量数据，然后投影到成为平面图以有利于计算面积。人口估计公式如下P=SA*ND=P/SB其中SA代表房屋矢量数据的面积，N代表楼层数，P代表人口估计,D代表人口密度，SB代表泰森多边形的面积。然后在GIS中把房屋这个polygon图层转换为点图层，接着根据点图层做泰森多边形，在GIS中计算出泰森多边形面积，接着计算人口密度分布。北碚区奶制品矢量图（图1），人口密度分布图（图2）图1图22.2.2零售商业网点与人口分布耦合度模型零售商业网点的设置主要通过居住区人口来确定其基本规模。根据商业网点的分布情况，可以构造人口与商业网点分布的耦合度模型。设居住区人口为X，服务区个数为Y，N为居住区个数，有如下公式：商业网点与人口耦合度的大小表征了商业网点与人口在地域空间分布的一致性，RXY越接近于100%，说明零售商业网点与人口分布的结合程度越好；接近于零，说明零售商业网点与人口分布的格局极不一致，可能集中分布于某些区域。因此可以根据耦合度的大小来调整零售商业网点辐射范围及吸引人口模型。北碚区老城人口耦合度做出如下：得到北碚区老城区奶制品耦合度为86%，可知老城区奶制品仍然有布局空间。2.2.3基于GIS的零售商业网点交通便捷性分析交通可达性是指城市用地在交通方面的可接近的方便程度。对奶制品这样人口指向性的企业，人流量非常重要。在GIS中，我们以主干道为中心，以30米，50米，70米分别作缓冲区分析，当离主干道越近，则交通可达性约好,生成道路 图3便捷性分析专题图。 2.2.4竞争企业的缓冲区专题图分析 竞争企业对零售业企业布局的影响巨大，我们根据已有零售网点作200米，500米，1000米分级缓冲图，这样当距离越远是，则布局零售企业的优势越明显。 图42.2.5 叠加分析求出最合适网址根据已有网点缓冲图，道路便捷性分析专题图，人口密度图，把三张图叠加分析获得较佳分布图，并对人口，道路便捷性，已有网点作加权，人口占0.5，道路占0.3，已有网点占0.3，作叠加分析。可以得到最合适的网址分布。如图（5）。3 小结 零售业网点的选址问题是一个复杂的系统优化问题。利用GIS来对零售店选址，可以实现动态及时的确定，同时可以实现可视化。从根本上改变了传统商业的分析模式。但是GIS技术与专业模型的结合在技术上任然是一个难点。利用GIS技术为商业分析服务还是有许多问题进一步地考虑和实践。对北碚老城区奶制品选址问题进行分析，是一个特例，它有其特殊性，不能照搬到其他零售业选址问题上。但是GIS技术将会越来越成熟，将会更多地运用到实际生活选址中。随着科学技术的不断发展，服务水平将会成为人们选择到某个地方购买某种商品的重要因素。所以作为一个商铺拥有者将会而且也应该越来越重视服务水平。而且在企业最初进入市场时期所选地址应该在距离竞争对手一定距离的地方，扩大差异化水平避免行业恶性竞争。对此，本文中用到的缓冲区域分析方法具有一定的指导意义。附：人员工作分配情况表前期1、初步计划的制定姚林虎 杨万德 赵益祯 黄亭亭2、对居民区小区的楼层数奶牛梦工厂及天友加盟点及公司选址点进行数据采集 老城区北部杨万德赵益祯老城区南部姚林虎黄亭亭中期1、对北碚卫星图进行初步编辑，包括获取卫星图，预处理，在